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홍콩의 2차 부동산 시장은 약세입니다. 대표적인 지역으로는 에게해 연안과 엠파이어 지역이 있습니다. 왕궁 사례 연구
홍콩 부동산 시장은 최근 몇 년 동안 조정기를 맞았으며, 2차 시장에서의 거래가 부진했습니다. 수년간 보유해 온 부동산이라도, 일부 부동산의 가치 상승률은 이전 최고치에 비해 훨씬 낮습니다. 이 기사에서는 툰문 에게해 해안과 올림픽 스테이션 엠파이어 피크를 사용합니다. 본 논문에서는 로얄 팰리스의 두 가지 거래 사례를 예로 들어 현재 시장 상황, 투자 수익의 현실, 부동산 가격에 영향을 미치는 잠재적 요인을 살펴봅니다.
사례 1: 에게해 연안의 바다 전망이 보이는 3베드룸 아파트의 평방 피트당 가격이 HK$8,865로 하락했습니다.
튠문의 에게해 코스트 2블록 중층의 C동은 최근 547만 홍콩달러에 매각되었습니다. 판매 가능 면적은 617제곱피트이고 제곱피트당 가격은 약 HK$8,865입니다. 남서쪽을 향해 있는 3개의 침실이 있는 이 숙소는 바다 전망을 자랑하며, 특정한 매력을 위해 세련되게 장식되어 있습니다. 이 부동산은 원래 620만 홍콩달러에 가격이 책정되었고, 매물로 나온 후 같은 단지에 살면서 집을 바꾸고 싶어하는 구매자들이 모여들었습니다. 매수자는 주택 가격 하락을 틈타 시장에 진입하였고, 협상을 거쳐 최종적으로 가격을 73만 위안으로 낮추어 11.8%가 감소하였습니다.
원래 소유주는 2012년 11월에 이 부동산을 550만 달러에 매입하여 12년 이상 보유하였고, 장부상 손실은 3만 달러에 불과하여 1% 미만으로 감소했습니다. 표면적으로는 손실이 적어 보이지만, 인플레이션과 거래 비용(인지세, 수수료 등), 부동산 유지 관리 비용 등을 고려하면 실제 손실은 30만 위안에 달할 수 있습니다. BOC 온라인 뱅킹의 평가에 따르면, 해당 부동산의 현재 가치는 약 543만 홍콩달러이고, 항셍은행의 평가액은 556만 홍콩달러입니다. 이는 거래 가격이 합리적인 범위 내에 있음을 나타내며, 해당 부동산의 시장 가치가 안정화되었음을 보여줍니다.
사례 2: 황제봉. 왕궁 스튜디오 유닛은 15년간 10%도 안 되는 상승률을 기록하며 530만 달러에 매각됐다.
또 다른 거래는 올림픽 스테이션에서 이루어졌습니다.황제봉. 대전6블록 중간층의 D호실은 판매 면적이 333제곱피트에 달하는 개방형 유닛으로, 평방피트당 가격이 약 HK$15,915로 HK$530만에 판매되었습니다. 이 주택은 남쪽을 향하고 있어 전망이 넓습니다. 원래 소유주는 580만 달러를 요구했고, 매물로 나온 지 3개월 만에 투자자가 접근해 왔습니다. 해당 주택은 현재 세입자가 거주 중이어서 구매자가 현장을 직접 검사할 수 없다는 점에 유의하시기 바랍니다. 그러나 저렴한 가격과 투자 필요성을 고려하여 구매자는 임대료를 포함하여 530만 달러에 구매하기로 결정했으며, 이는 50만 달러 감소한 금액입니다.
원래 소유주는 2010년 7월에 484만 1천 달러에 이 부동산을 매입하여 15년간 보유하여 45만 9천 달러의 장부상 이익을 냈는데, 이는 시장 예상치보다 불과 9.5% 증가한 수치로 훨씬 낮습니다. 홍콩 부동산의 지역 담당 수석 이사인 황칭룽은 이 거래가 시장 가격으로 이루어졌다고 지적했습니다. 현재 이 부동산의 월세는 HK$16,500이며, 이는 새 구매자가 약 3.7%의 임대 수익률을 누릴 수 있다는 것을 의미합니다. 지난 15년간의 임대 수입을 고려하면, 원 주인의 전체 수익은 장부에 기록된 45만 9천 위안보다 많아야 하지만, 그렇다고 해도 과거 부동산 시장의 전성기에 비하면 상승률은 여전히 미미합니다.
지역 비교: 올림픽 스테이션 vs. 동북 신계: 극명한 대조
모두 개방형 아파트이기는 하지만, 위치에 따라 성과가 크게 다릅니다. 2023년 거래 내역을 참조하세요.
| 영역 | 평방 피트당 일반적인 가격 | 평균 보유 기간 | 임대수익률 |
|---|---|---|---|
| 올림픽 스테이션 | 16,000-18,000 | 8.2년 | 3.1% |
| 툰문 | 12,500-14,000 | 4.5년 | 4.8% |
| 카이탁 | 19,000-22,000 | 6.8년 | 2.6% |
올림픽 스테이션 딜레마 분석
- 고급 주택 지역 불일치: Parkview Bay 및 Grand Harbour와 같은 지역의 대규모 주택 단지는 주로 가족을 위한 것이며, 개방형 평면 유닛은 커뮤니티 위치에 통합하기 어렵습니다.
- 대체 제품과의 경쟁: 같은 가격으로 업그레이드를 원하는 세입자들을 끌어들이는 통청의 원룸 아파트(450제곱피트, 약 600만 원)를 선택할 수 있습니다.
- 인프라 배당금 소진: 고속철도 개통과 서구룡문화지구의 과열현상이 사라지고 새로운 긍정적 자극이 부족합니다.
시장 배경: 중고 부동산 시장이 약한 이유는 무엇인가?
위의 두 거래는 홍콩의 현재 2차 부동산 시장에서 흔히 볼 수 있는 현상을 반영합니다. 가격 하락에 대한 압력이 강하고, 수년간 부동산을 보유하더라도 반드시 상당한 상승을 기록하지 않을 수 있습니다. 그 이유는 거시경제, 정책 환경, 시장의 수요와 공급이라는 세 가지 측면에서 분석할 수 있습니다.
- 경제 환경 및 이자율 영향
2022년부터 세계는 금리 인상 주기에 접어들었습니다. 홍콩은 연동 환율 제도를 갖춘 경제로서 미국 금리 인상 속도를 따라갔으며, HIBOR(홍콩 은행간 금리)는 반복적으로 새로운 최고치를 기록했습니다. 주택담보대출 금리가 상승하면 주택 소유 비용이 직접적으로 증가하고, 구매자가 주택 시장에 진입하려는 의지가 감소합니다. 투자자들에게 높은 이자율 환경은 부동산 투자의 매력을 약화시키는 요인이기도 합니다. 임대 수익이 자본 비용 상승의 영향을 상쇄하지 못할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 디펑. 로얄 팰리스 상품의 3.7% 수익률은 좋아 보이지만, 금리가 높은 환경에서는 여전히 다른 금융 상품과 비교하면 뛰어나지는 않습니다. - 정책 규제와 시장 신뢰
홍콩 정부는 최근 몇 년 동안 추가 인지세(SSD), 매수자 인지세(BSD), 이중 인지세(DSD) 등 여러 가지 부동산 정책을 도입했는데, 이는 거래 비용을 증가시키고 단기 투기를 억제하는 데 도움이 되었습니다. 동시에 정부는 2023년에 일부 주택담보대출 비율과 스트레스 테스트 요건을 완화했는데, 이는 1차 시장의 거래를 촉진했지만 2차 시장에 미치는 영향은 제한적이었습니다. 구매자들은 기다려 보는 경향이 있고, 판매자는 침체된 시장으로 인해 가격을 낮출 수밖에 없어 협상의 여지가 커집니다. 예를 들어, 에게해 연안 단위의 가격은 11.8%만큼 인하되었습니다. - 수급 불균형과 지역적 차이
튠문과 올림픽역의 부동산 거래는 지역적 특성이 뚜렷하게 나타났습니다. 에게해 해안은 신계 서부 구에 속하는 툰문에 위치해 있습니다. 최근 몇 년 동안 인프라 개발(예: 툰먼-첵랍콕 연결)의 혜택을 받았지만, 전체 2차 시장은 여전히 많은 신규 부동산 공급으로 인한 경쟁에 영향을 받고 있습니다. 구매자들은 선택의 폭이 넓어졌고 기존 부동산에 대한 협상 압력이 심화되었습니다. 비교해 보면, 디펑. 왕궁은 교통이 편리하고 생활 시설이 완벽하게 갖춰진 홍콩의 핵심 지역인 구룡의 올림픽역에 위치하고 있습니다. 그러나 최근 몇 년 동안 개방형 주택에 대한 수요가 감소하였고, 젊은 구매자들은 침실 1개 또는 2개짜리 주택을 선호하여 이러한 주택의 가격 상승 잠재력이 제한되었습니다.
투자 수익률 분석: 장부 수익률과 실제 수익률의 차이
투자 관점에서 볼 때, 두 경우 모두 수익률은 만족스럽지 못했고, 장부상 이익과 실제 수익률의 차이가 뚜렷해졌습니다.
- 에게해 연안, 12년간 부동산을 보유하다 30만 위안 손실
에게해 연안 사업부의 장부상 손실은 3만 달러에 불과했지만, 실제 수익을 내기 위해서는 여러 가지 숨은 비용을 고려해야 합니다. 2012년부터 2025년까지의 인플레이션율(연평균 인플레이션율 2% 가정)을 기준으로 하면 550만 위안의 구매력은 약 30%만큼 하락했으며, 이는 약 165만 위안의 손실에 해당합니다. 게다가 거래에 포함된 인지세, 수수료, 부동산 관리 수수료 등의 비용으로 인해 수익이 더욱 감소했습니다. 해당 기간 동안 임대가 이루어졌다면, 툰먼구의 3베드룸 아파트의 평균 월세가 약 HK$15,000~HK$20,000인 것을 기준으로 12년간 임대 수입은 HK$216만~HK$288만 사이였을 것이며, 이는 장부상 손실을 상쇄하고 일정 수준의 이익을 기록하기에 충분했을 것입니다. 하지만 리노베이션과 유지관리 비용을 공제한 후에도 실제 수익은 이전 부동산 시장 정점 때의 기대치보다 훨씬 낮습니다. - 황제봉. 로얄 팰리스: 15년간 증가율은 10% 미만
황제봉. 왕궁 단위의 장부 가치는 9.5%만큼 상승했는데, 이는 약간의 이익으로 보이지만 15년의 시간적 비용이 엄청나게 높습니다. 연평균 수익률로 계산하면 약 0.6%에 불과해 같은 기간의 은행 예금 금리나 주식시장 평균 수익률보다 훨씬 낮습니다. 임대수입(월 16,500위안, 15년 후 약 297만 위안)을 포함하면 총수입은 340만 위안을 넘을 수 있으며, 명백한 수익률은 약 70%로 증가합니다. 하지만 세금, 관리비, 리노베이션 비용을 공제한 후에도 순수익률은 여전히 100%를 넘기 어려워 현재 시장에서 오픈 플랜형 주택의 한계를 보여줍니다.
부동산 시장 전망: 단기 조정인가, 장기 추세인가?
위의 사례를 바탕으로 볼 때, 단기적으로 홍콩 2차 부동산 시장에 대해 낙관하기는 어렵습니다. ~에 따르면평가부서데이터에 따르면 주택 가격 지수는 2024년 내내 계속 하락했으며, 2025년 4월 현재까지도 반등의 뚜렷한 조짐은 보이지 않습니다. 튠문과 올림픽역의 거래 사례는 바다 전망이나 도시적 이점이 있는 부동산이라 하더라도 구매자를 시장에 유치하려면 가격을 상당히 낮춰야 한다는 것을 보여줍니다. 판매자의 경우, 수년간 상당한 가치 상승 없이 부동산을 보유하는 상황은 많은 소유자가 손실을 줄이고 떠나는 것을 선택하게 만들 수 있으며, 이는 시장 공급 압력을 더욱 악화시킬 수 있습니다.
그러나 장기적으로 볼 때 홍콩 부동산 시장은 여전히 몇 가지 지지 요인을 갖고 있습니다. 첫째, 토지 공급 부족이 여전히 핵심 문제이다. 정부가 토지 매각을 서두르고 있지만, 새로운 프로젝트가 완료되기까지는 시간이 걸리고, 2차 시장은 여전히 어느 정도 매력이 있습니다. 둘째, 세계 경제가 점차 회복되면서 2025년 이후 금리 환경이 완화되면 자금이 부동산 시장으로 다시 흘러들어 가격이 상승할 수 있습니다. 또한 홍콩 정부는 북부 대도시권과 대만구 지역의 개발을 적극적으로 추진하고 있습니다. 툰먼 등 신계 지역은 유리한 인프라 덕분에 이익을 볼 것으로 예상되며, 잠재적인 가치 상승 공간은 주목할 만합니다.
정부가 '간단한 공공주택'을 장려하고 신규 주택 구매자를 위한 모기지 대출을 완화함에 따라 소규모 주택 시장은 구조적 변화를 겪을 수 있습니다.
- 단점 시나리오(확률 40%)
- 북부 수도권에 10만호의 신규 주택 공급, 세입자 이동 더욱 확대
– 2025년까지 개방형 아파트 가격은 평방 피트당 10~15% 더 하락할 전망 - 만연한 상황(기회 50%)
– 개발자들은 임대 수입을 늘리기 위해 나노 건물을 공유 아파트로 전환합니다.
– 정부는 부동산 소유주들에게 임대료를 낮추고 수익률을 안정화하도록 강제하기 위해 '공실세'를 도입했습니다. - 상승 시나리오(확률 10%)
- 중국 본토의 '인재개발제도' 재도입으로 20만명의 인재가 홍콩으로 유입돼 임대수요가 활성화
– 암호화폐 투기자들은 소액 단위를 법정화폐 입출금 채널로 활용해 단기 투기 열풍을 일으키고 있다.
투자 조언: 시장에 신중하게 진입하고 기회를 잡으세요
이 두 사례는 부동산 구매나 투자에 관심이 있는 구매자들에게 영감을 제공합니다. 첫째, 현재 시장에는 협상의 여지가 많고, 매수자는 저렴한 가격으로 시장에 진입할 수 있지만, 부동산의 임대 가능성과 지역 개발 전망에 주의를 기울여야 합니다. 예를 들어, 에게해 연안의 바다 전망이 보이는 3개 침실 아파트는 가족 거주나 장기 임대에 적합한 반면, 디펑. 왕궁의 개방형 주택은 임대 수익에 의존해 부동산 가격 상승을 메꾸려는 단기 투자자에게 더 적합합니다. 둘째, 투자하기 전에 실제 비용과 이익을 충분히 계산하여 책에 적힌 수치에 속지 않도록 해야 합니다. 마지막으로, 정책과 이자율 변동에 세심한 주의를 기울이고, 시장 변화의 기회를 잡아 약한 시장 상황에서 기회를 찾으세요.
결론
에게해 해안과 임페리얼 피크. 로얄 팰리스의 거래 사례는 홍콩 2차 부동산 시장의 현재 상황을 생생하게 보여줍니다. 즉, 가격 하락, 가치 상승 둔화, 수익률 둔화입니다. 튠문의 3베드룸 아파트든 올림픽역의 오픈 플랜 아파트든, 수년간 부동산을 보유해 온 소유주들은 이상적인 수익을 달성하지 못했습니다. 이는 시장이 이전의 고성장 단계에서 조정기에 접어들었음을 나타냅니다. 구매자에게는 이는 낮은 가격으로 시장에 진입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 판매자의 경우 보유 전략을 재평가해야 합니다. 부동산 시장의 미래 방향은 여전히 경제 회복 속도, 정책 조정의 강도, 지역 개발 잠재력에 달려 있으며, 지속적인 관찰이 필요합니다.
소규모 시장은 '투기적 도구'에서 '현금 흐름 자산'으로 변모하고 있으며, 이를 돌파할 수 있는 것은 적극적인 관리뿐입니다. 월가의 속담에 "나쁜 자산은 없다. 나쁜 가격 책정 전략만 있을 뿐이다."라는 말이 있습니다.
황제봉. 대전 소개
황제봉. 대전(영어: The Hermitage, 영어 이름)에르미타주 박물관(오세요)에 위치홍콩구룡타이콕추이호이 왕 로드1번지에 위치한 개인 고급 주거 단지올림픽 도시3단계는 6개 건물로 구성되어 있으며, 964개의 주거 단위를 제공합니다. 가장 높은 건물은 55층으로 된 건물 1입니다. 프로젝트 작성자시노랜드,난펑 개발그리고중국 부동산주택 단지는 Ma Liang Architects가 설계했습니다.단게 겐신2011년 2월에 완료되고 2011년 5월에 입주한 상세 설계를 담당했으며 관리비는 평방 피트당 약 $3.2입니다.시노랜드그 자회사인 "황제봉·황전부동산관리유한공사" 부동산 관리를 담당합니다.
