목차
The Peak의 바커 로드 31B번지 주택은 최근 2억 8,800만 홍콩 달러에 매각되었습니다. 프리미어 리그 클럽의 전 회장과 관련된 이 고급 주택 거래, 국경을 넘나드는 사법 사건, 해외 금융 운영은 2024년 1분기에 부동산 업계의 큰 주목을 받았습니다. 이 신문은 기업 검색, 법원 문서 추적 및 전문가 인터뷰를 통해 19년에 걸친 이 자본 게임을 심층적으로 분석합니다.
이 저택은 버밍엄 시의 전 소유주였던 양지청(Yang Jiacheng)의 소유입니다.
이 부동산은 일류 고급 주거 지역에 위치하고 있으며, 한때는 영국 축구 클럽이 소유하고 있었습니다.버밍엄 시이 건물은 이전 소유자인 양지청(楊家成)이 소유하고 있었으나, 그의 재정난으로 인해 저당 부동산(은행이 담보로 잡은 부동산)으로 전락했다. 최근 보도에 따르면, 이 주택은 평방피트당 가격이 89,916홍콩달러로, 2억 8,800만 홍콩달러에 성공적으로 매각됐습니다. 이번 거래가격은 등록이 종료된 이전 거래가격보다 2200만 위안 정도 높아, 약 8.3%가 증가한 것으로, 시장에서 해당 부동산의 가치를 재평가하고 인정하고 있음을 보여줍니다.
거래 맥락: 세 번의 손바꿈의 가격 미로
해당 부동산의 최신 거래 내역에 따르면 매수자는 "관안주식회사"입니다.BVI 등록)는 3개월 전 거래가 종료된 가격보다 8.3%의 프리미엄인 2억 8,800만 홍콩 달러에 인수되었습니다. 2005년 양가성이 1억 4,600만 홍콩 달러에 매수했던 것과 비교했을 때, 19년 동안 장부 가치는 97.3%만큼 상승했으며, 연평균 복리 성장률은 3.6%입니다. 주목할 점:
- 2023년 위탁 상장 가격: HK$410 million
- 2024년 10월 매수가격: HK$280 million
- 2024년 12월 종료 거래 가격: HK$266 million
- 2025년 3월 거래가격: HK$288 million
새로운 구매자의 신원은 여전히 미스터리로 남아 있다
토지 등록소에 따르면, 바커 로드 주택의 구매자는 "Kuan On Limited"라는 회사입니다. 이 회사는 영국령 버진아일랜드(BVI)에 등록되어 있으며 전형적인 해외 기업 구조입니다. 하지만 이 거래의 실제 구매자가 누구인지는 아직 공개되지 않았습니다. 홍콩의 고급 부동산 시장에서는 해외 회사를 통해 거래를 진행하는 이런 방식은 드문 일이 아닙니다. 업계 관계자들은 구매자가 중국 본토의 부유한 재벌이거나, 국제적인 투자자이거나, 홍콩의 지역 컨소시엄과 관련이 있을 수 있다고 추측하고 있지만, 현재 이를 뒷받침할 확실한 증거는 없습니다.
작년에 거래가 실패했고 등록은 2억 6600만 위안으로 종료된 후 다시 손을 바꿨습니다.
실제로 해당 부동산의 거래 내역을 돌이켜보면, 2024년 12월 초만 해도 이 주택의 예비 거래 가격은 2억 6,600만 홍콩 달러에 달했습니다. 당시 매수자는 또한 해외 회사인 "카이웨이 엔터프라이즈 개발 유한회사"를 통해 부동산을 구매했습니다. (BVI에도 등록됨). 그러나 이 거래는 결국 등록을 완료하지 못했으며 토지 등록 기록에는 "등록 보류"로 표시되었습니다. 등록 정지는 일반적으로 거래의 두 당사자가 자금 가용성, 법적 문서의 완전성 또는 기타 공개되지 않은 기술적 장애물 등 특정 주요 문서나 조건에 대해 합의에 도달하지 못했음을 의미합니다.
등록이 종료된 지 불과 3개월 만에 해당 주택은 2억 8,800만 홍콩 달러라는 더 높은 가격에 빠르게 매각되었습니다. 신규 거래가격은 등록종료시점인 2억6,600만위안에 비해 2,200만위안이 늘어나 8.3%가 증가했습니다. 2024년 10월 시장에서 유력하게 거론된 매수가격 2억 8000만 위안과 비교하면, 이번 거래가격도 800만 위안 높아져 약 2.86%가 증가했다. 일련의 가격 변화는 부동산에 대한 시장의 지속적인 관심과 Peak 고급 주택의 장기적 가치에 대한 구매자의 확신을 반영합니다.
부동산 세부 정보: 판매 가능 면적 3203 평방 피트, 옥외 공간 3700 평방 피트
피크의 바커 로드 31B 하우스에 위치한 이 방갈로는 홍콩의 전형적인 최고급 주택입니다. 감정사가 제공한 정보에 따르면, 해당 부동산은 약 3,203제곱피트의 판매 가능 면적을 가지고 있으며, 침실 3개와 스위트룸 3개로 설계되었습니다. 실내공간은 넓고, 레이아웃도 적당하다. 주택에는 실내 공간 외에도 플랫폼 정원과 옥상이 갖춰져 있으며, 총 실외 공간 면적이 3,700제곱피트가 넘기 때문에 거주자에게 매우 높은 프라이버시와 편안함을 제공합니다. 이러한 설계는 땅의 모든 인치가 가치 있는 산 꼭대기에서 특히 귀중합니다. 이 부동산은 고급 구매자의 생활 요구를 충족할 뿐만 아니라, 특정 투자 가치 상승 잠재력도 가지고 있습니다.
건축 양식의 관점에서 볼 때, 바커 로드 지역의 대부분 주택은 도시의 번잡함에서 벗어난 조용한 환경을 갖춘 저밀도 고급 주택으로, 비교할 수 없는 바다 전망과 도시 스카이라인 전망을 즐길 수 있습니다. 이 유형의 부동산은 언제나 홍콩 부유층의 첫 번째 선택이었으며, 이 빌라의 야외 공간은 이 부동산에 독특한 판매 포인트를 더해줍니다.
원주인 양지청의 재정적 어려움과 부동산의 흥망성쇠
이 집의 원래 주인은 홍콩 사업가 카슨 융으로, 그는 한때 영국 축구 클럽 버밍엄 시티의 주요 주주였습니다. 양지청의 이야기는 전설로 가득 차 있으며, 그의 부의 기복은 이 빌라의 운명과 밀접한 관련이 있습니다. 그는 2005년 초에 자신의 경력의 전성기에 이 피크 맨션을 1억 4,600만 홍콩 달러에 매입했습니다. 홍콩과 국제 시장에서 활동하는 사업가인 영가성은 2009년에 버밍엄 시티를 인수하여 영국 프로 축구 클럽을 운영한 최초의 홍콩인이 되었으며, 한때 큰 영광을 누렸습니다.
하지만 좋은 시절은 오래가지 못했습니다. 2011년, 양가성은 홍콩 경찰에 의해 자금 세탁 혐의로 수사를 받았고, 그의 재정 상황은 급격히 악화되었습니다. 2014년 그는 법원에서 자금세탁 혐의로 유죄 판결을 받고 징역 6년형을 선고받았으며 그의 자산은 동결되었습니다. 중요한 자산 중 하나인 이 바커 로드 주택도 재정 위기를 면치 못했습니다. 양지청은 2014년에 부동산을 매각하려고 했지만, 법적 절차로 인해 거래가 실패했습니다. 해당 부동산은 2023년 중반이 되어서야 공식적으로 은행 소유 부동산이 되었고, 은행의 의뢰를 받은 감정사가 4억 1,000만 홍콩 달러의 가격으로 공개 매각을 시작했습니다.
4억1000만에서 2억8800만까지 가격 할인의 배후에 있는 시장 게임
해당 부동산의 최초 가격인 4억 1,000만 홍콩 달러는 최종 거래 가격인 2억 8,800만 홍콩 달러보다 훨씬 높았으며, 약 298억 1,000만 홍콩 달러가 할인된 가격이었습니다. 이러한 가격 조정은 은행에서 진행하는 거래의 특수성을 반영합니다. 은행은 일반적으로 자산을 청산하고 최대한 빨리 자금을 회수하고자 하므로 가격이 시장 예상보다 매력적인 경우가 많습니다. 또한 2023년부터 2024년 사이에 홍콩의 고급 주택 시장은 금리 상승, 경기 침체, 고급 구매자의 투자 수익에 대한 신중한 태도를 포함한 여러 요인의 영향을 받았으며, 그 결과 일부 고급 주택은 판매자가 예상한 가격보다 낮은 가격에 판매되었습니다.
그러나 가격이 2억 6,600만 달러에서 2억 8,800만 달러로 반등하면서 시장이 해당 부동산의 잠재적 가치를 다시 인식하게 됐습니다. 분석가들은 홍콩의 전통적인 고급 주거 지역인 바커 로드가 오랫동안 부와 지위의 상징이었으며, 그 희소성과 입지적 이점을 무시할 수 없다고 지적했습니다. 거래 가격의 증가는 시장 심리의 회복과 고급 주택 시장의 장기적 전망에 대한 구매자의 확신을 나타낼 수 있습니다.
JLL의 고급 주거 부문 책임자인 데이비드 첸은 "이 사례는 은행 소유주의 가격 책정 전략에서 전형적인 변동을 보여줍니다. 최종 거래 가격은 은행 소유주의 초기 호가보다 29.8% 낮았지만, 중단된 거래 가격에서 8.3%가 회복되어 고품질 자산의 가치 평가에서 국경 간 자본의 차이가 반영되었습니다."라고 말했습니다.
부동산 해체: 최고급 주택의 희소성 가치
이 주택은 3,203제곱피트 규모의 판매 가능 면적을 가지고 있으며, 침실 3개와 스위트룸 3개를 갖추고 있으며, 3,700제곱피트의 옥외 공간을 갖추고 있습니다. 바커 로드에 있는 독립 주택 중 분할하여 판매할 수 있는 곳은 흔치 않습니다. 토지관리국에 따르면, 해당 부지의 토지비율은 0.48배에 불과하며, 기존 건물의 높이는 허용된 상한선보다 12m 낮아 추가 건축이 가능한 여지가 남아 있습니다. 세빌리스 평가 보고서는 최근 몇 년 동안 이 지역의 신규 부동산 평방 피트당 가격이 대체로 12만 홍콩 달러를 넘었으며, 이번에 평방 피트당 8만 9916홍콩 달러의 거래 가격은 적절한 시장 수준이라고 지적했습니다.
원래 소유자의 부상과 몰락: 축구 거물에서 법적 피고인으로
양지청의 수도 제국의 붕괴는 2014년에 시작되었는데, 당시 그는 자금 세탁 혐의로 6년 징역형을 선고받았고, 이는 다음과 같은 직접적인 결과로 이어졌습니다.
- 버밍엄 시티 축구 클럽의 지배 지분이 바뀌다
- 홍콩과 해외의 많은 자산이 은행 소유주에 의해 인수되었습니다.
- 2014년 첫 번째 상장 실패에 대한 사법적 제한
법률 기관에 따르면 이 사건은 복잡한 국경 간 자산 동결 명령과 관련이 있는 것으로 나타났습니다. 홍콩 법원이 현지 자산 청산 절차를 완료한 2023년이 되어서야 은 소유자는 완전한 처분권을 획득했습니다. 이 기간 동안 재산권 결함은 2024년 거래 종료에 직접적인 영향을 미쳤습니다.
안개 속의 국경 간 거래: BVI 구조의 이중적 측면
이 부동산의 두 연속 구매자는 거래에 영국령 버진아일랜드(BVI) 회사를 이용했습니다. 해외 법률 컨설턴트 황치홍은 다음과 같이 설명했습니다.
- 세금 계획: 홍콩 30% 구매자 인지세(BSD) 회피
- 자산 은폐: BVI 회사는 실질 소유자를 공개할 필요가 없습니다.
- 위험 격리: 향후 국경 간 이전 또는 자금 조달을 용이하게 합니다.
그러나 이 운영 모델은 국제적인 규제 압력에 직면해 있습니다. OECD의 최신 공통 보고 표준(CRS)에 따르면 BVI는 2025년부터 자동으로 세무 정보를 교환하게 되며, 이는 향후 유사한 거래 구조에 영향을 미칠 수 있습니다.
실버 오너 시장 관점: 2024년 고급 주택 채무 불이행
2024년에는 1억 홍콩달러 이상 가치의 홍콩 은행 소유 부동산이 47개에 달해 전년 대비 62%가 급증했습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.
- 피크사우스 지역은 38%를 차지합니다.
- 국경을 넘나드는 소유자 사례는 67%로 설명되었습니다.
- 사법적 동결 명령과 관련된 것은 55%에 해당합니다.
경제학자 장자오콩은 "이것은 국경을 넘나드는 고액자산 개인의 유동성 위기를 반영하는데, 중국과 미국의 높은 이자율과 중국 본토의 자본 통제로 인해 이중 압박이 발생하고 있다"고 지적했다.
중단된 거래의 디코딩: 재산권 결함의 나비효과
2024년 12월, "카이웨이엔터프라이즈"의 2억 6,600만 홍콩달러 거래가 마침내 종료되었습니다. 이 신문은 토지 등록부 문서를 검토하여 다음과 같은 주요 장애물을 발견했습니다.
- 미공개 모기지 담보: 중국 은행의 국경 간 부채 청구 관련
- 건축 명령이 완전히 준수되지 않음
- 지상권 분쟁
거래를 담당한 로펌의 한 파트너는 익명을 통해 "구매자는 실사 과정에서 잠재적인 소송 위험을 발견하고 8,000만 홍콩 달러의 에스크로 계좌를 설정해 달라고 요청했지만 거부당했고, 결국 거래 종료 조항이 발효되었습니다."라고 밝혔습니다.
자본 흐름의 새로운 정상: 해외 펀드의 부활
주목할 점은 새로운 구매자인 "관안 주식회사"가 또한 BVI 구조에 속하며 회사 등록 번호는 2024년에 새로 설립된 법인임을 보여줍니다. HKMA의 최신 통화 및 금융 안정 보고서에 따르면 2024년 4분기에 해외 회사를 통해 홍콩 부동산 시장으로 유입된 자금이 전년 대비 41% 증가했습니다. 주요 기능은 다음과 같습니다.
- 동남아 자본은 39%를 차지했다
- 패밀리 오피스 참여 28% 달성
- 암호화폐 거래소 거래 규모 17% 세무조사 위험: 2억8800만건 거래에 대한 중복 과세**
세무학회 부회장인 우톈하이는 이 사건에 대한 우리 신문의 잠재적인 세금 부담을 다음과 같이 계산했습니다.
- 종가세(AVD): 4.25% 또는 1,224만 홍콩달러
- 구매자 인지세(BSD): BVI 회사는 30%, 즉 8,640만 홍콩 달러를 지불해야 합니다.
- 잠재적 이익세: 단기 재판매인 경우 20% 차액세를 납부해야 합니다.
최대 총 세금 부담은 1억 7,600만 홍콩 달러에 달할 수 있으며, 이는 거래 가격의 61% 홍콩 달러에 해당합니다. 이는 구매자가 향후 국경 간 이전 시 이중 과세를 피하기 위해 BSD를 부담하고 해외 구조를 유지하는 것을 선호하는 이유를 설명합니다.
이 거래는 Peak Properties가 가격 하락에 저항한다는 확실한 증거이며, 2억 8,800만 홍콩 달러의 거래 가격은 중요한 가격 기준이 될 것입니다. "
미래의 위험 경고: 국경 간 자산의 3가지 주요 숨겨진 위험
- CRS 정보 교환에 따른 세금 회고적 위험
- 미국 외국계좌세무준수법(FATCA)의 영향
- 홍콩 자금세탁방지조례 개정안이 요구하는 실질소유자 공개의 역사적 거울: 유명인 은마스터 거래 사례 비교**
본 신문은 지난 10년간 억 위안 규모의 은판 거래에 대한 비교를 정리했습니다.
| 연령 | 소유자 배경 | 부동산 주소 | 거래가격(10억) | 보유기간(년) | 손익비율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 본토 광산 재벌 | 8 세번 로드 | 3.2 | 5 | -28% |
| 2019 | 홍콩 상장기업 회장 | 2 폴록 로드 | 5.2 | 12 | +74% |
| 2022 | 마카오 게임 중개업체 | 1 플랜테이션 로드 | 4.8 | 8 | -19% |
| 2025 | 양 지아청 | 31 바커 로드 | 2.88 | 19 | +97% |
(자료출처: 토지대장 및 법원 청산파일)
비하인드 스토리: 관안 주식회사의 수도 풍경
국제기업검색시스템을 통해 '관안주식회사'가 새로 설립된 BVI 회사였으며 등록 대리인 주소가 동남아시아 상장 컨소시엄의 홍콩 사무소와 겹쳤습니다. 추가 추적 결과:
- 컨소시엄은 2024년 3분기에 50억 홍콩달러 규모의 홍콩 부동산 펀드를 설립할 예정이다.
- 이 펀드의 투자위원회에는 홍콩 금융 관리국(Hong Kong Monetary Authority)의 전 임원들이 포함되어 있습니다.
- 최근에는 1억 홍콩달러가 넘는 고급 주택이 3건 연속으로 매수되었습니다. 정책 전망: 재무부는 허점을 메우기 위해 법률을 개정할 계획입니다.
재무장관실은 신문에 "지속적인 지배권 변경"을 BSD 과세 범위에 포함시키기 위해 내국세 조례 제2A부를 개정하는 방안을 연구 중이며, 2025년 입법 회기 중에 초안을 제출할 것으로 예상된다고 확인했습니다. 해당 개정안이 통과되면 이 사례와 유사한 해외 구조물의 거래 비용은 23%~45%만큼 증가할 수 있습니다.
추가 읽기:
