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사치품 제국과 "엄청난 임대료"의 카니발
엠퍼러 엔터테인먼트 그룹이 소유한 이곳의 월세는 2015년 최고치인 750만 위안에서 현재 150만 위안으로 폭락해 80%가 줄었습니다. 이 놀라운 변화는 홍콩 소매 시장의 엄청난 충격을 반영할 뿐만 아니라, 전염병, 소비 패턴의 변화, 핵심 상업 지구에 미치는 경제 환경의 심오한 영향을 보여줍니다.
길이가 단 300m에 불과한 이 거리는 한때 세계 소매업계의 '측정기'였습니다. 2013년 국제 부동산 컨설팅 회사 DTZ는 러셀 스트리트를 "세계에서 가장 비싼 상업 지역"으로 선정한 보고서를 발표했습니다. 1제곱피트당 임대료가 HK$2,630으로 뉴욕 5번가와 파리 샹젤리제를 넘어섰습니다. 당시 이곳은 최고급 명품 브랜드들의 격전지였습니다. 프라다, 구찌, 루이비통 등 세계적인 브랜드의 플래그십 스토어가 즐비했고, 밤새도록 창문에는 불이 환하게 켜져 있었으며, 가방을 끌고 쇼핑을 오는 관광객들을 어디서나 볼 수 있었습니다.
"월세 750만 원"의 미친 논리
2015년에 엠퍼러 인터내셔널은 러셀 스트리트 22~24번지에 있는 매장 전체를 이탈리아 란제리 브랜드인 LA PERLA에 월세 750만 홍콩달러에 임대했는데, 이는 당시 홍콩에서 단일 매장의 임대료로는 최고 기록을 세웠습니다. 약 1만 제곱피트의 부지 면적을 기준으로 제곱피트당 임대료는 최대 HK$750에 달합니다. 이는 "땅의 모든 인치가 엄청난 돈의 가치가 있다"는 것을 완벽하게 구현한 것입니다. 이 거래의 이면에는 홍콩 소매업계의 황금기(2004~2014년)가 있습니다. 무료 여행 정책으로 인해 중국 본토의 고급 고객 사이에서 구매 열풍이 불었고, 고급품 판매는 연간 20% 이상 증가했으며, 상점 주인들은 연간 30%의 임대료 인상으로 막대한 이익을 챙겼습니다.
750만 명에서 150만 명으로 줄어드는 잔혹한 현실
전염병은 단지 마지막 한 방울일 뿐이다
2020년 9월, LA PERLA는 장기 임대 계약을 종료하고 러셀 스트리트 22~24번지에서 단기 임차인을 모집하기 시작했지만, 관심을 갖는 사람이 없었습니다. 해당 부동산은 2024년이 되어서야 월 임대료 150만 홍콩달러로 장기 계약을 체결했는데, 이는 최고치 대비 80% 홍콩달러가 폭락한 수치입니다. 이는 고립된 사례가 아닙니다. 러셀 스트리트 8번지에 있는 Emperor Watch & Jewellery Centre 지하에 있는 대형 매장의 월세는 최고치인 HK$900만에서 2023년에는 HK$200만으로 떨어졌습니다. 같은 거리 60번지에 있는 버버리 플래그십 매장은 2020년에 예정보다 일찍 임대 계약을 종료하며 10년 임대 계약이 끝났습니다.
데이터 뒤에 있는 구조적 변화
- 소매업의 탈사치화
2019년에는 사회 운동과 전염병으로 인한 국경 봉쇄로 인해 중국 본토 자유여행객이 사라졌고, 명품 매출은 2018년 1,010억 홍콩달러에서 2022년 350억 홍콩달러로 급감했습니다. 브랜드는 비용이 저렴한 온라인 채널이나 체험형 플래그십 스토어로 전환했고, 전통적인 길거리 상점에 대한 수요는 급격히 감소했습니다. - 상점의 생태적 사슬이 끊어졌습니다
과거 '명품 플래그십 스토어 - 하이스트리트 패션 - 약국'의 피라미드형 임대 구조가 붕괴되었습니다. 핵심지역 상가 공실률은 2023년 15.6%에 달할 것으로 예상되며, 상가 소유주들은 '단기임대, 전대, 임대료 인하'의 3대 전략을 수용해야 할 것으로 전망된다. - 소비 패턴의 혁명
홍콩의 현지 소비력은 약하고, Z세대는 과시적인 쇼핑보다는 '경험적 소비'를 선호합니다. K11 뮤지엄, 퍼시픽 플레이스 등의 쇼핑몰은 예술 큐레이션과 몰입형 경험으로 고객을 유치하고 있으며, 전통적인 길거리 상점은 '시대에 뒤떨어진 풍경'이 되었습니다.
러셀 스트리트 신화는 왜 지속 불가능할까?
"무료 여행 중독"의 결과
홍콩의 소매업계는 오랫동안 중국 본토 관광객에 비정상적으로 의존해 왔습니다. 2018년에 자유여행 관광객은 42%의 소매 매출을 차지했습니다. 정치적 환경, 비자 정책, 환율 변동 등의 요소가 바뀌면 다양한 고객층이 부족하다는 약점이 여실히 드러납니다. 반면 도쿄의 긴자나 서울의 명동 등의 상업지구에서는 국내 소비가 60% 이상을 차지하며, 외부 충격을 견뎌내는 능력이 더 강합니다.
부동산 패권의 반발 효과
지난 20년 동안 부동산 개발업체들은 장기 계약을 체결하고 매년 임대료를 인상함으로써 소매업체의 수익을 쥐어짜냈습니다. 예를 들어 주대복의 2022년 재무 보고서에 따르면 임대 비용이 수익의 18%를 차지한 반면, 국제 동종업체의 평균은 5~8%에 불과합니다. 경기가 회복되면 집주인들은 임대료를 크게 낮추기보다는 상점을 비워두는 편이 낫겠다고 생각하기 때문에 수요와 공급의 불균형이 심화됩니다.
도시 계획의 치명적인 사각지대
정부는 오랫동안 중심 지역의 상점이 '고급 지향적'이 되도록 허용해 왔고 지역 사회의 상업 생태계의 균형을 소홀히 했습니다. 러셀 스트리트 주변의 리 가든 로드와 퍼시벌 스트리트는 원래 찻집, 서점, 기타 인기 있는 상점들로 가득 차 있었지만, 임대 열풍으로 인해 체인 약국과 보석점으로 대체되었고, 결국 "고정관념에 사로잡힌 관광지"가 되었습니다.
전염병 이후 소비 패턴의 영구적인 변화
이번 전염병으로 인해 소비자들이 오프라인에서 온라인으로 빠르게 이동하게 되었고, 전자상거래의 편리성과 가격적 이점이 오프라인 매장의 경쟁력을 약화시켰습니다. 관광산업은 코로나19 이후 점차 회복되었지만, 중국 본토 관광객의 소비습관은 변화하였고, 사치품 소비는 면세점이나 해외 시장으로 더욱 이동하였으며, 코즈웨이 베이의 매력도는 감소하였습니다.
높은 임대료와 운영 비용으로 인한 압박
성수기에는 러셀 스트리트의 임대료가 평방 피트당 858달러에 달할 수 있으며, 이는 소매업체의 수익성에 큰 어려움을 초래합니다. 전염병이 창궐하는 동안 소매업체의 매출은 급락했고, 많은 브랜드는 매장 규모를 줄이거나 임대료가 높은 시장에서 철수하기로 결정했습니다. 임대료가 현재 평방 피트당 172달러로 떨어졌지만 일부 브랜드에게는 여전히 상당한 비용입니다.
시장 경쟁과 신흥 상업 지구의 부상
홍콩의 상업용 부동산 시장이 재편되고 있다. 서구룡, 침사추이 등 신흥 상업 지구의 개발은 일부 브랜드와 소비자의 관심을 끌었습니다. 이 지역의 임대료는 비교적 낮고 지원 시설도 현대적이어서 코즈웨이 베이와 같은 기존 핵심 지역에 대한 경쟁 압박이 커지고 있습니다.
불확실한 경제 환경
세계 경제 회복이 더디고 지정학적 긴장이 심화되면서 홍콩이 국제 금융 중심지로서 갖는 매력이 어느 정도 떨어졌습니다. 소매업체들은 확장 전략에 더욱 신중해지고 있으며, 장기 고비용 임대보다는 단기 임대나 유연한 운영 모델을 선호합니다.
시장 영감: 소매 산업의 적응과 변화
러셀 스트리트의 임대료 폭락은 홍콩의 소매 시장과 부동산 소유주들에게 경각심을 불러일으켰지만, 동시에 업계의 변혁을 위한 기회도 제공했습니다. 주목할 만한 몇 가지 사실은 다음과 같습니다.
유연한 임대 모델의 증가
단기 임대와 팝업 매장의 인기는 시장 불확실성에 대한 소매업체의 대응 전략을 반영합니다. 부동산 소유주들은 이러한 추세에 적응하고 더욱 유연한 임대 조건을 제공하여 브랜드를 유치해야 합니다. 엠퍼러 인터내셔널이 전염병 기간 동안 시도한 단기 임대는 성공적인 사례입니다.
다각화의 중요성
전통적인 소매 모델은 더 이상 높은 임대료를 감당할 수 없으며, 부동산 소유주는 체험형 소매, 문화 활동 또는 창의 산업과 같이 다양한 목적으로 상업 공간을 활용하는 것을 고려해야 합니다. 힌스 청의 웨딩 드레스 매장 사례는 비전통적 소매업의 잠재력을 보여줍니다.
디지털화와 오프라인 경험의 결합
전자상거래의 증가로 인해, 실제 매장의 가치는 독특한 소비자 경험을 제공하는 데 달려 있습니다. 브랜드는 몰입형 디자인, 대화형 활동 및 기타 수단을 통해 매장의 매력을 높여야 합니다. 러셀 스트리트에 있는 부동산 소유주는 세입자와 협력하여 더욱 시사적인 소비자 시나리오를 만들 수 있습니다.
임대 수준 재조정
러셀 스트리트의 현재 평방 피트당 임대료는 172달러로 최고치에 비해 상당히 떨어졌지만, 일부 신흥 상업 지구에 비하면 여전히 높습니다. 부동산 소유자는 임대 가격 책정 전략을 재평가하고, 수익과 점유율의 균형을 맞추고, 부동산의 장기적 경쟁력을 확보해야 합니다.
러셀 스트리트의 미래: 재탄생인가, 아니면 '명품의 무덤'으로 전락하는가?
단기 생존: '대형 매장'에서 '분열'로
상점 주인들은 수만 평방 피트에 달하는 거대한 상점을 나누어 임대하기 시작했습니다. 러셀 스트리트 60번지에 위치한 이전 버버리 플래그십 매장은 현재 스포츠 브랜드, 커피숍, 의료 뷰티 센터에 임대되어 있으며, 총 임대료는 단일 임차인이 있었을 때보다 15% 더 높습니다. 이러한 "분권화된" 모델이 전환기에 주류가 될 수도 있습니다.
중기적 변화: 지역 문화가 상업 공간을 강화하다
젊은 기업가들은 지역 디자이너 브랜드를 소개하고 소규모 미술 전시회를 개최하는 등 빈 매장을 "문화 공동 창작 공간"으로 바꿀 것을 제안했습니다. 타이베이의 치펑가 모델을 참고하여 '골목 경제'를 활용해 동네의 매력을 재건합니다.
장기 구조 개혁: 부동산 패권의 악순환 끊기
정부는 공실세, 임대료 통제, 사업 할당제 등을 포함한 '핵심상권 활성화 정책'을 도입해야 합니다. 더 근본적으로는, 우리는 '부동산 금융'에 대한 의존도를 벗어나 기술과 문화 등 새로운 경제 엔진을 개발해 상업용 부동산에 대한 다각적인 지원을 제공해야 합니다.
미래 전망: 코즈웨이 베이는 다시 영광을 누릴 수 있을까?
러셀 스트리트 임대료 폭락은 충격적이지만, 홍콩의 상업 중심지로서 코즈웨이 베이의 지위는 완전히 흔들리지 않았습니다. 홍콩 관광 산업이 점차 회복되고 중국 본토와 홍콩이 더욱 통합됨에 따라 코즈웨이 베이는 새로운 기회를 가져올 것으로 기대됩니다. 하지만 회복으로 가는 길은 순탄치만은 않습니다. 미래 추세에 영향을 미치는 몇 가지 주요 요소는 다음과 같습니다.
- 관광 회복 속도
중국 본토 관광객의 귀환은 코즈웨이 베이 소매 시장 회복의 핵심입니다. 두 지역 간의 통관 정책이 완화되면서 소비자 신뢰도는 점차 회복되고 있지만, 과거의 사치품 소비 붐이 재현될 수 있을지는 아직 불확실합니다. - 새로운 소매 모델의 혁신
앞으로 코즈웨이 베이의 소매 산업은 기술 중심의 소비자 경험 도입, 테마별 쇼핑 지구 조성, 문화 관광과의 결합 등 더 많은 혁신이 필요합니다. 이러한 이니셔티브는 젊은 소비자와 해외 관광객을 유치하는 데 도움이 됩니다. - 정책 지원 및 도시 계획
정부의 소매 및 관광 산업 활성화 정책은 코즈웨이 베이의 미래에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 세금 인센티브, 소비자 바우처 제도 또는 도시 재개발 프로젝트 등을 통해 코즈웨이 베이는 상업적 매력을 회복할 것으로 기대됩니다. - 세계 경제의 영향
국제 도시인 홍콩의 소매 시장은 세계 경제 변동에 큰 영향을 받습니다. 세계 경제 환경이 계속해서 침체된다면, 소매업체의 확장 의지는 더욱 억제될 수 있습니다.
전 세계 사례 비교: 어느 도시가 '엄청난 임대료 함정'에서 벗어났을까?
도쿄 긴자: 하이엔드와 로컬라이제이션의 균형
긴자에는 루이비통과 샤넬의 플래그십 매장이 있지만, '지하 거리 경제'를 통해 수세기 된 일본식 과자점과 수공예 공방을 보존하고 있으며, 외국 브랜드의 과도한 확장을 제한하는 법률을 제정했습니다. 이곳의 공실률은 오랫동안 5%보다 낮았고, 임대료 변동폭도 홍콩의 3분의 1에 불과합니다.
런던 옥스포드 스트리트: 쇼핑의 사막에서 경제의 부활을 경험하다
전자상거래의 영향으로 2018년 옥스퍼드 스트리트의 공실률은 10%에 달했습니다. 지방 정부는 "비즈니스 개선 지구"(BID) 계획을 추진하여 브랜드에 AR 피팅룸, 팝업 스토어 등 체험 공간을 조성하도록 지원했으며, 공실 매장을 예술 전시장으로 탈바꿈시켜 유동 인구를 30% 증가시키는 데 성공했습니다.
싱가포르 오차드 로드: 정부 주도 임대료 통제
싱가포르 도시 재개발청은 "핵심 소매 지역 임대료 지수"를 수립하고, 임대료를 과도하게 인상하는 부동산 소유주에게 추가 요금을 부과했으며, 쇼핑몰이 20%의 공간을 국내 브랜드를 위해 예약하도록 요구했습니다. 2023년에 오차드 로드 상점 임대료는 최고치 대비 15%만 하락할 것으로 예상되어 홍콩보다 훨씬 더 탄력적일 것입니다.
홍콩의 교차로, 황혼녘의 러셀 스트리트
월세 750만 홍콩달러에서 150만 홍콩달러로 폭락한 러셀 스트리트의 폭락은 단순히 거리의 쇠퇴가 아니라 홍콩의 경제적 변화를 보여주는 축소판이기도 합니다. "무료 여행 보너스"가 사라지고 "부동산 신화"가 깨지면 이 도시는 깊이 뿌리박힌 모순에 직면하게 됩니다. "상점 투기 경제"의 허황된 잔상에 계속 빠져들 것인가, 아니면 실수에서 교훈을 얻어 다양하고 포용적이며 지속 가능한 비즈니스 생태계를 재건할 것인가?
새로운 시장 환경에서 유연한 대응, 혁신적인 경영, 그리고 소비자의 요구에 대한 정확한 파악은 코즈웨이 베이의 부활을 위한 핵심이 될 것입니다. 러셀 스트리트의 임대료 "폭락"은 위기일 수도 있지만, 소매업계가 변혁을 겪을 수 있는 기회일 수도 있습니다. 미래의 코즈웨이 베이는 변화 속에서 새로운 위치를 찾을 수 있을까? 답은 아직 명품 로고로 채워지지 않은 러셀 스트리트의 빈 창문에 숨겨져 있을지도 모릅니다.
러셀 스트리트(영어: Russell Street)는 다음 위치에 있습니다.홍콩완차이 지구코즈웨이 베이서쪽 도로는 일방통행 서쪽 방향 교통이며 동쪽에서 시작됩니다.리 가든 로드, 서쪽으로캐널 로드 동쪽. 러셀 스트리트는 이제코즈웨이 베이가장 번화한 거리 중 하나퍼시벌 스트리트에돔의 구역은 영구적으로 따로 정해졌습니다.보행자 구역, 서쪽의 섹션 (타임스 스퀘어건물 외부는 보행자 우선 구역으로 지정되어 있으며, 그 땅은 방치되어 있습니다.아스팔트그리고 빨간색으로 바꿔요벽돌.
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