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홍콩에서 소유자 협회(OC)는 건물 관리 조례(Cap. 344)에 따라 설립된 법정 기관으로, 모든 소유자를 대신하여 건물의 공동 사무를 관리합니다. 그 권한과 의무는 주로 관련 법률과 상호 계약 증서(있는 경우)에서 파생됩니다. OC의 주요 권한에 대한 개요는 다음과 같습니다.
| 전원 카테고리 | 특정 내용 | 법적 근거 |
|---|---|---|
| 공공 지역 관리 | 청결을 유지하고 공용 공간을 통제하고 관리합니다. | 제14조 및 제18조 |
| 보험 및 금융 | 빚을 갚기 위해 화재보험을 구입하세요 | 섹션 18(2)(d) |
| 법적 조치 | 가처분 신청, 관리회사 또는 채무 불이행 소유자에 대한 법적 조치 취하기 | 제45조 및 일정 10 |
| 임명 및 감독 | 부동산 관리 회사 직원의 임명/해고 및 업무 감독 | 법인의 지위에 따른 명확한 규정이 없음 |
1. 건축물의 공용부분 관리
- 유지 보수 및 수리: 건물의 공용 공간(예: 엘리베이터, 복도, 외벽, 옥상 등)의 수리, 유지관리 및 개선을 담당합니다.
- 청소 및 보안: 청소 회사와 경비 인력을 고용하고, 공공시설(주차장, 클럽 등)을 운영합니다.
- 규칙 설정: 건물 관리 규칙(소음 관리, 쓰레기 처리 등)을 수립하고 소유자와 거주자에게 이를 준수하도록 요구합니다.
2. 재정적 권력
- 관리비 징수: 관리비는 건물의 일상적 비용과 예비금을 충당하기 위해 소유자로부터 징수됩니다.
- 자금 처리：자금을 관리하기 위해 은행 계좌를 개설하고, 규정에 따라 재무 기록을 보관하며, 계좌 소유자에게 정기적으로 계좌 정보를 공개합니다.
- 채무 회수: 관리 수수료를 납부하지 않은 소유자에 대해 법적 조치를 취합니다(토지재판소에 징수 신청 등).
3. 상호계약서의 조항의 집행
- 건물에 상호계약증서가 있는 경우 법인은 불법 재건축, 공공장소 불법 점유 중단 등 계약증서의 조건을 시행할 권리가 있습니다.
- 필요하다면 법원에 가처분 명령을 신청하거나, 관련 소유자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
4. 소유자 회의를 소집합니다.
- 소유자 회의：법인은 주요 사항(대규모 수리, 경영예산 변경 등)을 논의하기 위해 조례에 따라 정기총회(AGM) 및 임시총회(EGM)를 개최해야 합니다.
- 의사결정권: 주요 결정(예: 준비금 사용 및 20만 홍콩 달러 이상 규모의 프로젝트 수행)은 소유자 회의에서 승인을 받아야 합니다.
5. 관리회사의 선임
- 법인은 입찰이나 협상을 통해 부동산 관리 회사를 임명하고 서비스 성과를 모니터링할 수 있습니다.
- 관리회사가 계약상의 의무를 이행하지 못할 경우, 법인은 계약을 해지할 권리가 있습니다.
6. 법적 조치를 받을 권리
- 법인은 다음과 같이 자신의 이름으로 소송을 제기하거나 소송을 방어할 수 있습니다.
- 상호계약서나 관리규정을 위반한 소유자를 상대로 민사소송을 제기합니다.
- 제3자(예: 계약자)의 과실 또는 계약 위반에 대한 청구.
7. 기타 권리
- 보험을 구입하세요: 건물 공용 구역에 대한 화재보험, 제3자책임보험 등을 구입하세요.
- 불만 처리: 소유자 또는 거주자 간의 분쟁(예: 물 누출, 소음 문제)을 조정합니다.
- 규정 준수 감독: 건물이 정부 규정(소방 규정, 건물 안전 기준 등)을 준수하는지 확인하세요.
8. 법인의 권한 제한
- 법률과 상호계약서를 준수해야 합니다.: 법인은 권한을 넘어선 행동을 할 수 없으며 모든 결정은 건물 관리 조례와 상호 계약 증서를 준수해야 합니다.
- 주인이 감독함:
- 소유자들은 소유자 회의를 통해 회사의 결의안에 대해 거부권을 행사할 수 있습니다.
- 소유자는 회사의 회의록과 재무제표를 검토할 수 있습니다.
- 불만 처리 메커니즘: 소유자가 OC가 권력을 남용했다고 믿는 경우, 지방 사무소, 토지 재판소 또는 법원에 불만을 제기할 수 있습니다.
9. 예상치 못한 세부 사항
예상치 못한 세부 사항은 회사 회장은 회의를 주재하고 회사를 대외적으로 대표할 책임이 있지만, 법률에 따라 회장은 독립적인 법적 권한이 없고 결정은 소유자 회의에서 투표로 결정되어야 한다는 것입니다. 이는 회장의 결정만으로는 주요 사항을 처리할 수 없다는 것을 의미하며, 이 조항을 위반할 경우 법적 책임을 질 수 있어 소유주의 경영 참여에 큰 영향을 미칠 수 있다.
10. 현재 상황 및 논란
2025년 4월 3일 현재, 홍콩의 소유자법인의 권한은 관리회사와 소유자 간의 권한 분배 등 때때로 논란을 일으키고 있습니다. 일부 소유주는 경영회사가 너무 많은 권한을 가지고 있어 법인이 경영회사를 효과적으로 감독하는 데 어려움을 겪는다고 생각하며, 법인 설립은 이 문제를 해결하는 효과적인 방법으로 여겨진다. 그러나 법인 설립 절차가 복잡하고 소유자의 높은 수준의 참여가 필요하여 일부 건물은 OC를 성공적으로 설립하지 못하는 경우가 있습니다.
11. 일반적인 분쟁과 해결책
- 권력 남용: 예를 들어, 회사가 소유자 총회의 승인 없이 비용이 많이 드는 프로젝트를 수행하는 경우, 소유자들은 특별 회의를 요청하거나 사법적 검토를 신청할 수 있습니다.
- 재정적 불투명성: 소유자는 법인에 회계를 요청할 권리가 있으며, 필요한 경우 지방 사무소에 보고할 권리가 있습니다.
- 경영 분쟁: 법인과 관리회사 사이에 갈등이 생길 경우, 법률적 자문을 구하거나 중재를 통해 문제를 해결할 수 있습니다.
특정 분쟁이 있는 경우 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.내무부의"건물 관리 연락 그룹"도움을 구하세요.
