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소유자 협회(OC)홍콩에 따르면건물 관리 조례(Cap. 344)건물 또는 주택 단지의 소유자가 설립한 법정 기관으로, 주된 목적은 해당 부동산의 공동 사무를 관리하고 유지하는 것입니다.
소유자 협회는 자원을 효과적으로 통합하고, 재산의 질을 유지하며, 소유자의 권리와 이익을 보호할 수 있습니다. 홍콩의 고밀도 주거 환경에서 그 역할은 특히 중요하며, 지역 사회의 전반적인 발전과 개인의 이익 간의 균형을 맞추는 데 도움이 됩니다.
1. 공공장소의 통합관리
- 건물 내 공공시설(엘리베이터, 복도, 정원, 주차장 등)의 일상 관리, 유지보수 및 청소를 담당합니다.
- 주민의 안전을 보장하기 위해 방화 시스템, 전기 설비 등이 안전 기준을 충족하는지 확인하세요.
2. 부동산 가치 유지
- 정기적인 유지관리 및 수리를 통해 건물의 수명을 연장하고, 노후화로 인한 건물 가치 하락을 방지할 수 있습니다.
- 전반적인 생활 환경을 개선하기 위해 대규모 프로젝트(외벽 리모델링, 수도관 교체 등)를 조정합니다.
3. 재무 관리
- 요금 관리 수수료：소유주로부터 소유권 지분에 따라 수수료를 부과하여 일상적 비용과 예비금으로 사용합니다.
- 관리 예비금: 일시적인 비용 분담을 피하기 위해 미래의 주요 수리 또는 비상 상황(태풍 피해 등)에 대비해 자금을 확보하세요.
4. 상호계약증서의 집행
- 건물 증서의 조건을 준수하도록 소유자를 감독합니다. 예를 들어 불법적 변경 금지, 소음 및 위생 문제 처리 등이 있습니다.
- 지역 사회의 질서를 유지하기 위해 위반 사항에 대해 경고를 내리거나 법적 조치를 취합니다.
5. 법적 대리 및 의사 결정
- 모든 부동산 소유자를 대신하여 제3자(부동산 관리 회사, 계약자 등)와 계약을 체결하거나 분쟁과 관련된 소송을 제기합니다.
- 중요한 사안(관리회사 변경, 대규모 사업 등)이 있을 때에는 소유자총회를 개최하여 투표를 통해 집단적으로 의사결정을 내립니다.
6. 소유자의 목소리를 강화하세요
- 개발업체나 부동산 관리업체가 일방적으로 관리업무를 독점하는 것을 막기 위해 부동산 소유주들의 의견을 수렴합니다.
- 정부 부서와 소통할 때(예: 유지보수 자금 신청) 통합된 커뮤니케이션 창구 역할을 합니다.
7. 법적 근거 및 권리
- 건물관리조례에 따르면 법인은 법인의 지위를 가지므로 독립적으로 문서에 서명하고, 은행 계좌를 개설하고, 심지어 법인의 이름으로 소송을 제기하거나 소송을 당할 수도 있습니다.
홍콩에서는 소유자 협회(OC)가 건물 관리 조례에 따라 설립된 법적 조직입니다. 주로 층별 건물의 공통 사무(유지관리, 보안, 청소 등)를 관리하는 업무를 담당합니다. "삼합회"라는 용어는 불법 활동에 연루된 조직범죄 집단을 지칭합니다. 둘은 관련이 없는 것처럼 보일 수 있지만, 어떤 경우에 삼합회는 자신의 이익을 위해 기업에 침투하거나 조종하려고 시도할 수 있습니다. 다음은 관련 배경 및 가능한 연관성 분석입니다.
8. Owners Corporation의 운영 및 잠재적 취약점
- 공사는 소유주들에 의해 공동으로 설립되며, 관리위원회(MC) 위원은 소유주들에 의해 선출되며 건물 업무(예: 프로젝트 입찰, 재정 관리 등)에 대한 의사 결정의 책임을 집니다.
- 잠재적 위험: 경영위원회 위원들이 뇌물이나 협박을 받거나, 갱단원이 경영위원회에 침투하는 경우, 다음과 같은 방법으로 조종될 수 있습니다.
- 프로젝트 입찰 조작: 마피아는 건설업체와 공모하여 높은 가격으로 유지 관리 공사를 계약하고 뇌물을 받았습니다.
- 관리비 횡령: 기업 자금의 불법적인 이전.
- 선거 조작: 협박을 통해 소유자들의 투표에 영향을 미치고 "자신들"이 경영위원회에 선출되도록 보장합니다.
8. 삼합회가 기업에 개입하다
홍콩에서는 오래된 주택단지 재건축 프로젝트에서 입찰 담합 현상이 오래전부터 있어 왔습니다. 갱단이나 부정직한 사업가가 기업체를 위협과 뇌물 수수로 통제하여 엄청난 가격이 책정된 프로젝트에서 이익을 취하는 것입니다. 이번 사건에서 OC는 "외벽의 콘크리트가 벗겨져 긴급히 수리를 해야 한다"는 단순한 이유로 투명한 입찰 없이 사업을 승인했는데, 이는 제도상의 허점(건물관리조례에 의한 OC의 권한에 대한 감독 미비 등)이 있음을 보여준다.
- 홍콩에서는 삼합회가 법인체에 개입한 사례가 많이 있었습니다. 예를 들어,
- 2018년에 경찰은 여러 주택단지 회사를 조종하고 소유자들을 위협하고 문서를 위조하여 1,000만 홍콩 달러가 넘는 프로젝트 자금을 사기한 혐의를 받는 삼합회를 적발했습니다.
- 2024년 레이 청 욱 마을 법인 위원회 위원 참수 사건
- 2025년 정관오 킹램 부지 공사 선거에서 후보자와 당선자를 포함한 3자회 배경을 가진 17명이 협박 혐의로 체포되었습니다.
9. 정부와 법적 대응
- 법적 규정: 건물 관리 조례에서는 기업이 재정을 투명하게 공개하고 불법 행위를 조사하도록 요구합니다. 삼합회가 연루된 것으로 밝혀지면, 사회조례나 범죄조례에 따라 기소될 수 있습니다.
- 강제 조치：홍콩 경찰(조직범죄 및 삼합회국 등)은 삼합회 조직이 합법 조직에 침투한 사건에 대한 수사에 착수합니다.
- 소유자 자기보험:
- 항상 경계하고, 회사 회의에 참석하고, 재무 보고서를 모니터링하세요.
- 의심스러운 프로젝트 견적이나 위협적인 행동을 발견하면 즉시 경찰에 신고하세요.
- 내무부나 합법적인 수단을 통해 문제가 있는 관리위원회 위원을 해임하도록 신청하세요.
8. 내무부소유자 법인에 대한 참고 사항
소개
- 개인 건물을 관리하는 것은 소유자의 책임입니다. 정부의 건물 관리 정책은 항상 건물 소유자가 소유자 협회(OC)와 같은 적절한 주민 조직을 설립하여 건물을 효과적으로 관리할 수 있도록 장려하고 지원하는 것이었습니다.
- 건물 관리 조례(제344장)(이하 "조례")는 개인 건물 소유주가 건물을 보다 효율적으로 관리하기 위해 법인을 설립할 수 있도록 법인의 설립 및 운영을 위한 법적 틀을 제공하는 것을 목표로 합니다.
소유자 회사 설립의 목적
이 조례에는 법인의 의무와 권한도 명확하게 규정되어 있습니다. OC는 건물의 공용 부분을 적절하게 관리하고 유지할 법적 의무가 있으며, 상호 계약 증서에 명시된 대로 건물의 공용 부분에 대한 관리 책임을 수행하는 데 합리적으로 필요한 모든 조치를 취해야 합니다. 권한에 있어서, 법인은 조례 또는 상호 계약서에 따라 법인이 지닌 의무와 권한을 수행하도록 돕거나 대표할 급여 직원, 자산 관리 회사 또는 기타 전문 기관이나 인력을 고용할지 여부를 결정할 수 있습니다. 법령 제18조에 따른 의무를 이행하고 권한을 행사함에 있어서 법인은 법령 제44조(1)에 따라 내무부 및 청소년부 장관이 발행한 실무 강령을 따라야 합니다.
홍콩은 인구가 많은 반면 면적은 제한적이다. 대부분의 시민들은 여러 개의 건물로 이루어진 개인 주택단지나 다층 건물에 거주합니다. 이러한 건물과 주택 단지는 수백 개에서 수천 개에 이르는 여러 단위로 구성되어 있습니다. 주택 소유자는 자신이 거주하는 건물이나 주택 단지의 관리 및 유지 보수에 대해 공동 책임을 집니다. 건물이나 주택단지의 관리 부실이나 공용 부분의 유지 관리 부족으로 인해 사고가 발생한 경우, 해당 건물이나 주택단지의 소유자는 연대하여 법적 책임을 져야 합니다.
건물을 관리하고 유지하는 것은 간단한 문제가 아닙니다. 이 업무에는 공용 구역 청소, 쓰레기 처리, 보안은 물론, 부동산 관리 회사 고용 및 건물 유지 관리와 같은 비정기적인 업무도 포함됩니다. 건물에 법인이 설립되지 않은 경우, 건물의 모든 관리 및 유지 관리 문제는 건물의 상호 계약 증서의 규정에 따라 모든 소유자가 공동으로 결정해야 할 수도 있습니다. 수백 개, 심지어 수천 개의 주택으로 구성된 건물이나 주택 단지의 경우, 이는 시간이 많이 걸리고 다루기 힘들 뿐만 아니라 실현 가능성도 낮습니다.
건물을 적절히 관리하고, 건물주에게 편안한 생활 환경을 제공하며, 건물 관리 및 유지 보수가 제대로 되지 않아 건물 자산이 피해를 입지 않도록 보호하기 위해 법인을 설립하는 것은 유일한 방법은 아니지만 가장 실현 가능한 방법입니다. 법인은 조례에 따라 설립된 독립적인 법적 실체입니다. 건물 소유자를 대신하여 건물의 공유 부분을 합법적으로 관리하고, 관련된 권리, 권한, 특권, 의무를 행사하고 수행하며, 재산 관리 회사를 임명 및 해고하고 그들의 업무를 감독할 권한이 있습니다.
조례에서는 법인 회의에서 건물 공용 부분의 통제, 관리 및 행정과 해당 공용 부분의 리노베이션, 개선 또는 장식에 관한 결의안을 통과시킬 수 있으며, 해당 결의안은 관리 위원회(MC)와 모든 소유자를 구속한다고 규정하고 있습니다.
일반적인 문제 및 과제
- 설립 임계값：토지소유자총회에서 결의를 하고 토지대장상에 등록해야 합니다.
- 소유자 참여도가 낮음: 일부 소유자는 회의나 투표에 적극적으로 참여하지 않아 의사결정의 효율성에 영향을 미칠 수도 있습니다.
- 전문 지식이 필요합니다: 대규모 수리나 법적인 문제의 경우 전문 컨설턴트(예: 엔지니어, 변호사)의 도움이 필요할 수 있습니다.
- 마피아 침략 : 일부 오래된 건설 회사는 소유자의 참여가 낮아 소수의 사람(갱단 포함)이 쉽게 통제합니다.
