목차
포재(Po Zai)가 다시 난폭하게 행동하고 있다. 상점왕 '덩성보(Deng Cheng Bo)'의 아들 탕유셩(Tang Yiu Sheng)이 호텔을 매물로 내놨다. 최근 라이치콕(Lai Chi Kok)에 있는 Xu Yi Ya Jie Hotel이 매물로 나올 예정이다. 5월 31일 오픈 후!
호텔 재벌의 꿈이 산산이 조각났다
"쉬이아지에", "웨핀", "쉬이", "포쉬안" - 이러한 따뜻한 분위기가 넘치는 브랜드 이름은 한때 "상점왕" 덩야오생(보재)의 야심 찬 호텔 제국 청사진의 일부였습니다. 그의 아버지 덩청보(보 삼촌)는 정부가 산업 건물을 활성화하는 정책을 시작한 2010년 초에 사업 기회를 엿보았습니다. 그는 췬완, 콰이청, 툰문, 윈롱, 쿤통, 몽콕과 같은 산업 지역에 있는 많은 산업 건물을 재빨리 인수하여 호텔로 개조할 계획을 세웠고, 당시 붐을 일으키던 무료 여행 시장을 타깃으로 삼아 재산을 벌고자 했습니다. 덩 가문은 단 7년 만에 완공되었거나 건설 중인 호텔 14개를 소유하게 되었으며, 총 투자액은 약 150억 위안에 달할 것으로 추산됩니다.
하지만 보재는 훌륭한 사상을 가졌음에도 불구하고 실제 호텔 운영 경험이 부족했습니다. 그는 호텔 업계에 큰 변화를 가져오기 위해 곧 "TANG'S LIVING GROUP"을 설립했습니다. 불행히도 운명은 우리에게 속임수를 썼습니다. 2019년에 COVID-19 팬데믹이 발생했고, 글로벌 관광 산업은 심각한 타격을 입었고, 호텔 산업이 가장 큰 타격을 입었습니다. 4성급과 5성급 호텔이 위기에 처했을 때, 공업 지역에 있는 보자이의 호텔은 유지 관리가 더욱 어려워졌고 살아남기 위해 가격을 대폭 삭감해야 했습니다. 객실 가격은 한때 1박에 200위안 이상으로 떨어져 거의 절반으로 줄었습니다.
산업 건물 변형: 정책 배당금 하의 자본 카니발
2009년 10월 당시 개발부 장관인 캐리 람은 "산업용 건물 재생 계획"의 시행을 발표했는데, 이를 통해 소유주는 토지 추가 비용을 지불하지 않고도 전체 산업용 건물을 비산업용 용도로 전환할 수 있게 되었습니다. 이러한 정책의 경제적 논리는 명확합니다. 홍콩의 산업이 북쪽으로 이동한 후, 홍콩 내 1,400개가 넘는 산업 건물의 평균 공실률이 9.8%에 달했고, 관광 산업은 연평균 15%의 성장률을 기록하며 붐을 일으켰습니다. 평가평가부의 자료에 따르면, 당시 췬완 공업지대의 토지 가격은 동일 지역 상업용 토지의 18%에 불과했으며, 전환 비용은 신축 부지보다 40% 낮았습니다.
부동산 경기에 정통한 덩청보는 곧바로 '산업용 빌딩 헌터' 계획을 시작했습니다. 인수팀은 "3가지 빠른 전략", 즉 빠른 실사, 빠른 납품, 빠른 수정을 채택했습니다. 2010년부터 2012년 사이에 탕 가문은 총 면적이 200만 제곱피트가 넘는 18개의 산업용 건물을 번개같이 빠르게 인수했습니다. 이 가운데 가장 대표적인 것이 취안완 왕룽가 32번지 프로젝트인데, 계약 체결부터 리노베이션 계획 승인까지 단 117일 만에 완료돼 당시 업계 신기록을 세웠습니다.
브랜드 매트릭스의 정확한 계산
2013년 영국에서 호텔 경영학 학위를 취득한 후 탕은 홍콩으로 돌아와 가업에 새로운 아이디어를 도입했습니다. 그는 개인 여행객의 소비 심리에 정통하며 호텔 브랜드를 네 가지 주요 포지셔닝으로 구분합니다. "쉬이 야지에"는 스마트 기술 경험에 초점을 맞추고, "웨핀"은 문화와 창의적인 디자인을 강조하며, "쉬이"는 비즈니스적인 미니멀리즘 경로를 취하고, "폭수안"은 가벼운 럭셔리 부티크로 포지셔닝합니다. 이러한 차별화 전략은 당시 상당히 동질화되어 있던 3성급, 4성급 호텔 시장에서 획기적인 진전이었습니다.
브랜드 이름은 더욱 신비롭습니다. 4개 브랜드 이름의 총 획수는 36개로, 풍수에서 말하는 "6은 무한하다"는 의미와 일치합니다. 영어 이름은 "Ease Hotel", "Pentahotel"과 같은 흔한 단어와 기타 독창적인 조합을 의도적으로 피하여 글로벌 상표 등록의 편의성을 보장할 뿐만 아니라 브랜드의 독창성을 강화합니다. 업계 관계자에 따르면, 브랜드 기획에만 2,000만 홍콩 달러가 넘는 비용이 들었고 풍수 전문가와 언어학자를 포함한 다양한 분야의 팀을 고용했습니다.
자본 레버리지 하의 급속한 확장
회사 등록소의 정보를 살펴보면, 덩샤오핑 호텔 제국의 자본 운영은 교과서 수준에 불과합니다. 예를 들어 2015년에 인수한 관통 훙토로 82번지의 프로젝트를 살펴보겠습니다. 이 회사는 먼저 해외 회사를 통해 해당 부지를 매입한 다음 건설 자금을 조달하여 리노베이션 자금을 조달하고, 호텔이 가동되면 즉시 자산 증권화를 실행했습니다. "매수-리노베이션-자금 조달-재투자"의 이러한 순환적 모델을 통해 덩 가문은 7년 만에 14개 호텔의 총 가치를 230억 홍콩 달러로 끌어올릴 수 있었습니다.
그러나 급속한 확장에는 숨겨진 위험이 따릅니다. 싱가포르 통화청의 2017년 스트레스 테스트 보고서에 따르면, 호텔 산업의 평균 부채 비율은 65%의 경고선에 도달했고, 덩의 일부 프로젝트의 자금 조달 비율은 85%에 달했습니다. 금융 전문가들은 자산 증가에 크게 의존하는 이 모델이 위험을 균형 잡기 위해서는 연간 평균 주택 가격 성장률을 8% 이상으로 유지해야 한다고 지적했는데, 이는 이후의 시장 추세와는 정반대입니다.
시간의 바퀴 아래 있는 깨지기 쉬운 왕국
2015년은 중요한 전환점이었습니다. 자유여행 정책의 조정으로 인해 본토 관광객 수가 처음으로 마이너스 성장을 기록했습니다. 같은 해에 일어난 "반평행상인" 운동은 홍콩의 관광 이미지를 더욱 손상시켰습니다. 관광개발위원회의 자료에 따르면, 2014년부터 2016년까지 3성급 및 4성급 호텔의 평균 객실 요금은 28% 하락했고, 객실 점유율은 70%의 생사의 기준선 이하로 떨어졌습니다. 덩가의 4대 브랜드는 비슷한 입지를 차지하며 치열한 경쟁을 벌이고 있으며, 유엔룽쉬이 호텔은 같은 그룹 내 브랜드가 서로 고객을 빼앗아가는 어처구니없는 상황에도 직면했습니다.
더욱 심각한 것은 2019년 사회운동과 2020년 전염병 사태가 연이어 발생했다는 점이다. 장기 임대 서비스에 중점을 둔 파크뷰 호텔을 예로 들면, 월 임차인 비율은 최고치인 45%에서 8%로 폭락했고, 평균 일일 객실 요금은 HK$1,200에서 HK$580으로 절반이 줄었습니다. 이때 덩가의 총 부채는 100억을 넘었습니다. DBS은행에서 빌린 23억 원에 대한 월 이자 지출만 1,500만 홍콩 달러였습니다.
산업적 미학과 현실적 딜레마의 충돌
덩 호텔의 공간 디자인을 돌이켜보면 산업 유산과 현대 미학의 충돌을 곳곳에서 볼 수 있습니다. 건축가들은 원래 산업 건물의 콘크리트 구조, 화물 슬라이드 및 기타 요소를 독창적으로 디자인 언어로 변형했습니다. 취엔완 COZI 호텔의 높은 아트리움은 오버헤드 크레인 트랙을 그대로 유지하고, 객실의 노출된 파이프는 구리 케이싱으로 덮여 독특한 산업 스타일 장식을 만들어냈습니다. 이 리노베이션 컨셉은 2016년 아시아 태평양 건물 리노베이션 상을 수상했습니다.
그러나 점차 실질적인 결함이 나타났습니다. 대부분의 산업 건물에는 엘리베이터가 두 대밖에 없어서 호텔의 승객 흐름을 감당하기 어려웠고, 8m×8m의 표준 기둥 그리드는 객실 레이아웃을 제한했습니다. 더욱 심각한 것은 방화 요구 사항입니다. 건물부의 기록에 따르면, 덩의 프로젝트 3개가 열악한 탈출 경로 설계로 인해 18개월 이상 개장을 연기해야 했고, 이로 인해 예상 수익의 직접 손실이 2억 8천만 홍콩 달러가 넘었습니다.
부동산 가문의 상속 딜레마
이러한 사업 실험의 이면에는 홍콩의 부동산 재벌들이 변화 속에서 직면하고 있는 현재의 딜레마가 있습니다. 우리 잡지와의 단독 인터뷰에서 덩 야오성은 "우리 세대는 줄타기를 하게 되어 있습니다. 우리는 부모의 자산을 이어가면서 새로운 가치를 창출해야 합니다."라고 인정했습니다. 그는 2017년에 스마트 호텔 시스템을 도입했는데, 객실에는 얼굴 인식 도어 잠금 장치와 AI 집사와 같은 기술적 요소가 갖춰져 있었습니다. 그러나 높은 유지 관리 비용으로 인해 기술적 이점을 수익으로 전환하기 어렵습니다.
더 심각한 모순은 운영 철학에 있습니다. 보 삼촌은 "현금 흐름이 왕"이라고 주장하고 높은 매출 회전율을 옹호하는 반면, 보 재는 "브랜드 프리미엄"을 강조하고 장기 개발에 투자할 것을 주장합니다. 이러한 세대 간 갈등은 2018년에 정점에 달했고, 보자이가 일상 관리에서 물러나면서 끝났습니다. 이 문제에 대해 잘 아는 사람들은 아버지와 아들이 Kwun Tong 프로젝트에 공유 오피스 공간을 도입할지에 대해 격렬한 논쟁을 벌였다고 밝혔습니다. 이 부지는 2년 이상 방치된 후 미니 창고로 전환해야 했습니다.
시대의 거울이자 미래를 위한 영감
덩샤오핑 사건은 홍콩의 경제적 변화에 대한 여러 가지 통찰력을 제공합니다. 이공대 부동산학과 왕와이훙 교수는 "산업 건물의 활성화는 단순한 공간적 전환이 아니라 산업 정책의 동시적 업그레이드와 조율되어야 한다"고 지적했다. 그의 연구에 따르면 같은 기간 동안 성공적으로 전환된 산업 건물 프로젝트는 대부분 쿤통의 디자인 코뮌과 포탄의 아트 빌리지와 같은 특정 산업 클러스터에 집중되어 있다.
도시 연구자 찬 완잉은 사회적 비용에 초점을 맞춥니다. "호텔로 개조된 많은 산업 건물이 주변 지역 주민들의 물가를 끌어올렸습니다. 3년 동안 췬완 산업지구의 티 레스토랑 세트 식사 가격이 47% 상승하여 원래 중소기업이 철수해야 했습니다." 이 "젠트리피케이션" 현상으로 인한 지역 갈등은 샴슈이포, 토콰완 등지에서 반복되었습니다.
결론: 네온 불빛 아래서 끝나지 않은 꿈
2021년 5월, 보 삼촌이 세상을 떠나자 그의 가족은 부동산을 대규모로 매각해 100억 위안이 넘는 돈을 챙겼다. 이러한 매각 붐 속에서 완차이의 아사쿠사 호텔은 약 1,700만 홍콩 달러의 장부상 손실을 보고 매각되었습니다. 이후 팅란코트, 몽콕호텔, 조던파리호텔도 저가에 매각돼 각각 2억6000만 위안, 3억7000만 위안, 2000만 위안의 손실을 냈다. 호텔 재벌이 되겠다는 그의 꿈은 결국 전염병의 영향으로 산산이 조각났다.
거대한 선박이 있는 시대에서 살아남는 방법은 높은 탑을 쌓는 것이 아니라, 깊이 뿌리를 내리는 것입니다. 이 이야기는 단순히 기업 제국의 부흥과 몰락에 대한 역사가 아니라, 변화하는 시대의 축소판이기도 합니다. 야심찬 확장에서 무기력한 수축까지, 덩씨 가문의 호텔 꿈은 결국 현실의 무자비한 타격을 견뎌내지 못했습니다.
