목차
과대평가된 부동산 목록
| 이유 | 설명하다 | 예 |
|---|---|---|
| 심리적 요인 | 감정과 낙관주의가 투기적 매수를 촉진합니다 | 대만 2020 신주 "레드 티켓 추측" |
| 신용 확대와 낮은 이자율 | 쉬운 신용으로 가격이 오르고 나중에 금리 인상이 바로잡힙니다. | 호주의 주택 가격은 전염병 기간 동안 높았지만 나중에 하락했습니다. |
| 정부 정책 | 수요를 촉진하기 위한 세금 인센티브 또는 완화 | 홍콩, 2024년 인지세 폐지 |
| 공급과 수요 불균형 | 공급 부족과 수요 증가로 가격이 급등 | 홍콩 임대료 2024년 1.6% 상승, 인재 영입 계획 |
| 역사적 가격 성장 | 과거의 급증은 추진력을 만들고 버블 위험을 증가시킵니다. | 중국 동부지방, 붕괴 위험 높아 |
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- 더 높은 판매 가격과 자본 이득
과대평가로 인해 소유자는 최고점에 매도하여 상당한 자본 이익을 실현할 수 있습니다. 예를 들어, 홍콩의 주택 가격은 2021년 9월에 정점을 찍었고, 투자자는 이익을 위해 판매하여 부의 감각을 높일 수 있습니다. - 더 나은 대출 조건
은행은 진입 비용을 줄이기 위해 시장 가치를 토대로 더 높은 주택담보대출 금액을 승인하는 경우가 많습니다. 예를 들어, 60%의 모기지 비율을 기준으로 홍콩 달러로 800만 달러 상당의 홍콩 부동산을 계산하면, 소유자는 320만 홍콩 달러의 현금만 내면 되므로 유동성 압박이 완화됩니다. - 임대 수입 증가 가능성
수요가 임대료를 끌어올려 홍콩의 임대료는 2024년 상반기에 1.6% 상승할 것으로 예상됩니다. 이는 임대인에게 이롭습니다. 특히 재능 있는 사람과 학생을 시장에 유치하기 위한 정책이 시행되고 있기 때문입니다. - 개선된 모기지 자금 조달 능력
높은 가치 평가로 인해 소유자는 재투자나 소비를 위해 더 높은 주택담보대출을 받을 수 있으며, 이는 단기적으로 현금 흐름을 개선합니다. - 판매 이익 기회
소유자가 높은 가격에 부동산을 성공적으로 판매하면 자본 이득을 얻을 수 있으며, 특히 단기 투기자에게는 이익 마진이 확대되므로 이익 증가에 도움이 됩니다. - 종이 부의 증가
부동산 가치 상승은 개인 대차대조표에 직접 반영되어 주택 소유자의 재정적 안정감을 강화합니다. - 신용등급 개선
고가 부동산은 개인 신용을 개선하는 데 도움이 되며, 다른 금융 상품(신용카드나 사업자 대출 등)을 신청하기 쉽게 만들어줍니다.
의 결과로
1. 재정적 위험이 증가한다
- 세금 비용 상승：과대평가는 재산세, 토지 임대료 및 세금과 같은 보유 비용을 증가시키고 장기 보유자의 현금 흐름에 대한 압박을 증가시킬 수 있습니다.
- 담보대출 상환 압박: 소유자가 높은 평가액의 고비율 주택담보대출을 신청하는 경우, 이자율이 상승하거나 수입이 감소하면 상환이 불이행될 위험에 직면할 수 있습니다.
2. 시장 변동 속 자산 가치 하락 위기
- 버블 붕괴 위험: 시장이 교정되면 과대평가된 부동산 가격이 폭락할 수 있으며, 소유자의 자산이 상당히 줄어들어 "마이너스 자산"(부동산의 시장 가치가 미상환 대출 금액보다 낮은 경우)이 형성될 수 있습니다.
- 유동성 감소：과대평가로 인해 부동산은 시장성이 없고 적당한 시간 내에 실현하기 어렵습니다. 특히 경기 침체기에는 판매자가 판매 가격을 낮춰야 할 수도 있습니다.
3. 투자 결정의 잘못된 판단
- 잘못 구성된 리소스: 부동산 가치 평가가 높아 부동산에 과도하게 투자하고 다른 자산 종류(주식이나 채권 등)를 무시할 수 있으며, 이로 인해 포트폴리오의 위험 저항력이 감소합니다.
- 재투자 시점을 잘못 판단하다：보유자는 더 높은 가격을 기다리기 위해 매도를 미룰 수도 있고, 다른 시장 기회를 놓칠 수도 있고, 심지어 정책 변화(예: 금리 인상 또는 매수 제한)로 인해 갇힐 수도 있습니다.
4. 법률 및 규정 준수 위험
- 은행 구제 책임: 허위 평가로 인해 대출 불이행이 발생하는 경우, 은행은 소유자나 평가자에게 법적 책임을 물을 수 있습니다.
- 거래 분쟁: 나중에 구매자가 부동산 평가액이 부풀려졌다는 사실을 알게 되면, 소유자나 중개인이 오도했다고 비난하며 소송을 제기할 수 있습니다.
5. 심리적, 사회적 스트레스
- 부의 불안: 시장이 변동하면, 소유자들은 자산 가치 하락에 대한 우려로 인해 끊임없는 불안감을 겪을 수 있으며, 이는 삶의 질에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 사회적 긴장：과대평가는 지나치게 높은 임대료로 인한 임대 분쟁 등 임차인이나 매수인의 불만을 야기할 수 있습니다.
6. 심리적 판매 어려움
- 시장이 침체되면, 과대평가된 부동산은 판매하기 어렵고, 낮은 가격으로 판매해야 할 수도 있습니다. 예를 들어, 홍콩 개발업체가 2024년에 가격을 인하하고 2차 시장 소유자들이 이에 따른다면, 특히 시장이 냉각되는 상황에서 소유자들은 자산 유동성 딜레마에 빠질 수 있습니다.
결론적으로
부동산 과대평가는 심리적, 경제적, 정책적 요인에 의해 발생하는데, 이는 더 높은 매매 가격과 더 나은 대출과 같은 단기적 이익을 소유자에게 가져다주지만, 시장 침체와 재정적 압박과 같은 장기적 위험은 무시할 수 없으며, 이로 인한 잠재적 위험은 더욱 경계할 가치가 있습니다.
특히 홍콩과 중국과 같이 변동성이 큰 시장에서는 소유자는 당장의 이익과 미래의 안정성 사이에서 균형을 맞추는 데 신중해야 합니다. 소유자는 평가 결과를 합리적으로 보고, 과도한 레버리지를 피하고, 투자를 다각화하여 위험을 줄여야 합니다.
