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통청 랜드 킹
2024년 7월, 고등법원의 판결로 20년 이상 지속되어 온 통청 토지권 분쟁이 종식되었습니다. 대중에게 '동청 토지왕'으로 불렸던 찬충의 미망인 탕켈링은 워프 그룹의 자회사인 포레스트사이드 리미티드를 상대로 한 토지 소유권 소송에서 결국 패소했습니다. 2.18헥타르의 토지에 걸쳐 반세기 동안 진행된 이 사법 투쟁과 방어는 홍콩의 부당점유 제도의 실질적인 어려움을 드러냈을 뿐만 아니라, 신계의 토지 거버넌스에 깊이 뿌리박힌 모순도 반영했습니다.
최근 신계 지역의 토지 분쟁과 관련된 획기적인 사건이 해결되었습니다. 고등법원은 통청에서 21,000제곱미터가 넘는 세 구획의 땅에서 반세기 이상 "농사"를 지어왔다고 주장한 천준이라는 남자가 그의 미망인이 제기한 부당점유 소송에서 패소했다고 판결했습니다.
내가 말도 안되는 소리를 하면, 신이 나에게 벼락을 치실 거야!
고등법원의 농지 분쟁 소송은 격렬한 대립이 벌어지면서 어제 재개되었습니다. 원고인 덩 여사를 반대신문할 때 피고인 변호인은 농업 전문가 증인 보고서를 인용하고 그녀의 남편인 천 씨가 2001년부터 해당 농경지에서 농사를 사실상 포기했으며 해당 지역의 식생이 장기간 방치된 상태였다고 지적했습니다. 덩 여사는 이를 강력히 반박하며, 남편이 20년 동안 농지를 관리해 왔고 심지어 멧돼지의 침입을 막기 위해 농지의 일부 지역에 금속 울타리를 세웠다고 강조했습니다.
피고인 변호인이 주요 증거를 제시하면서 법정 싸움은 절정에 달했다. 변호측은 법정에서 2005년과 2009년 사이에 촬영한 여러 장의 역사적 사진을 제시했는데, 이를 통해 해당 울타리 시설이 전혀 존재하지 않았다는 것을 보여주었습니다. 모순되는 증거에 직면한 덩 여사는 감정적으로 하늘을 가리키며 법정에서 맹세했습니다. "제 증언의 모든 단어는 사실입니다. 단 한 번의 거짓말이라도 하면 번개에 맞을 것입니다! 수년간 농장에서 경험한 모든 것은 제 개인적인 경험입니다!" 그녀의 맹세가 법정에 울려 퍼져 잠시 소동이 일어났다.
법원 기록에 따르면, 이 사건은 농지 소유권을 둘러싼 20년간의 분쟁과 관련이 있으며, 핵심 쟁점은 실제 농업 관행의 연속성을 결정하는 데 있습니다. 재판장은 양측에 새로운 증거에 대한 추가 서면 진술서를 제출하라고 요청했고, 이 사건은 이번 금요일에 계속 진행됩니다.
판사저우 지아밍판결문에서는 핵심 증거에 중대한 모순이 있다는 점을 직접적으로 지적했고, 당사자들의 허위 진술 의심 내용도 자세히 밝혔다.
사건의 맥락과 법적 분쟁
이 사건은 Chen Zun의 사건에서 시작되었습니다.부두자회사인 Forestside Limited가 제기한 불리한 점유 소송은 해당 토지가 1962년부터 계속 점유되었다고 주장합니다. 홍콩의 공소시효 조례에 따르면, 불리한 점유는 "실제 점유"와 "배타적 통제"라는 두 가지 주요 요건을 충족해야 하며, 권리는 12년 이상 지속적으로 행사되어야 합니다. 그러나 이 사건의 재판(2015년) 중에 천준은 병으로 사망하였고, 그의 배우자 덩켈링이 계속 기소하였다.
사법심사에 대한 3대 의구심
32페이지 분량의 판결문에서 판사는 원고의 세 가지 주요 법적 결함을 체계적으로 지적했습니다.
- 지적 증거의 모순: 문제의 토지 소포는 원래 연못으로 등록되었습니다. 천 씨는 홍콩에 도착한 해에 농사를 시작했다고 주장했지만 연못을 채우지 않고 어떻게 농사를 시작할 수 있었는지 설명하지 못했습니다. 토지부에서 촬영한 역사적 항공 사진에 따르면, 1980년대까지도 이 지역에는 여전히 넓은 수역이 존재했던 것으로 나타났습니다.
- 관리 역량도 의심스럽다. 분쟁 중인 두 토지는 직선거리로 380m 떨어져 있으며, 총 면적은 축구장 3개와 맞먹는다. 판사는 해당 부지에는 울타리나 경계 표지가 없고 작물 생산 및 판매 기록과 같은 뒷받침 증거도 없는데, 어떻게 한 명의 농부가 효과적으로 지역을 관리할 수 있었는지 의문을 제기했습니다.
- 증언의 신빙성은 붕괴되었습니다. 핵심 증인인 덩슈핑은 그 땅에 울타리가 쳐진 구역을 본 적이 없다고 시인했습니다. 덩켈링은 법정에서 "아무도 토지를 사용하지 못하도록 하는" 관리 스타일에 대해 판사로부터 "기본적인 보안 조치조차 취하지 않았다"는 비난을 받았다고 진술했다. 또한 진씨 부부의 거주 시작 연도에 대한 진술이 일관성이 없다는 사실도 발견됐다.
문제 1: 직업 시작 날짜의 증거 가치
천팡은 1962년부터 계속해서 해당 토지를 사용해 왔다고 주장했지만, 그의 주장을 뒷받침할 공식 문서를 제시하지 못했습니다. 법원은 다음과 같이 언급했습니다.
- 1960년대에는 통청이 여전히 외딴 지역이었으며 대부분의 농부는 정식 임대 계약을 맺지 못했습니다.
- 하지만 천 씨는 양식장 환경에서 농업을 어떻게 구현할 수 있는지 설명하지 못했습니다.
- 이른바 '토양을 다지기 위해 나무를 심는다'는 이론은 당시의 지리적 조건과 모순된다.
문제 2: 실질적 소유를 결정하기 위한 기준
Leung Kam Ho v. Grandeur International Group에서 확립된 원칙에 따르면, 점유자는 "진정한 소유자인 것처럼" 관리 행동을 보여야 합니다. 판사는 다음과 같이 판결했습니다.
- 도로로 구분되어 있고 균일한 울타리가 없는 2.18 헥타르의 토지
- 증인들은 자유롭게 드나들며 물고기와 게를 잡을 수 있었다고 확인했습니다.
- 소위 '보호'는 언어적 위협에 국한되며 실제적인 통제 조치는 없습니다.
문제 3: 독점 사용 증명
핵심은 '실제 소유자'가 권리 행사에서 배제되는지 여부입니다. 증거는 다음과 같습니다.
- 1998년 부두 자회사가 인력을 파견해 점검 및 안내 표지판 설치
- 2005년 토지관리국이 불법 투기 사실을 발견했을 때, 천 씨는 소유권을 주장하지 않았습니다.
- 수년간 세금이나 정부 세금을 내지 않음
4항: 점유의 합법성
판사는 다음과 같이 인용했습니다.Wong Tak Yue v. Zhang Family불법 활동이 "불리한 점유"의 근거가 되지 않는다는 점을 지적합니다.
- 건설폐기물 투기는 범죄입니다(폐기물 처리 조례)
- 토지매립에는 도시계획위원회의 승인이 필요합니다.
- 일부 지역은 농업 용도를 넘어 컨테이너 저장소로 전환되었습니다.
5호 이슈: 상속소송의 적법성
이 사건의 특별한 점은 원고가 소송 중에 사망했다는 것입니다. 법원은 다음을 확인했습니다.
- 소유권불인정은 "개인적 권리"이므로 원칙적으로 상속받을 수 없습니다.
- 그러나 고등법원 규칙 15장에 따르면 개인 대리인은 미완료 소송을 계속 진행할 수 있습니다.
- 핵심은 점유 상태가 원고의 생애 동안 완료되었는지 여부입니다.
증거의 사슬이 무너지다: 증인 증언의 모순에 대한 전말 기록
판결은 천팡의 증거에 많은 치명적인 결함이 있음을 드러냈습니다.
농업 주장의 역설
- 토양검사 결과 중금속이 기준을 초과해 농사에 적합하지 않은 것으로 나타났다.
- 크롭 사진은 단기적으로 연출된 사진으로 식별되었습니다.
- 소위 '관개 시스템'은 실제로 정부 수도관에 불법으로 연결된 것입니다.
시간의 증인들의 기억의 오류
주요 증인인 덩슈핑은 "어렸을 때 종종 낚시를 하러 갔다"고 주장했지만,
- 그의 출생년도(1971년)는 천씨가 주장한 직업 시작년도와 9년 차이가 난다.
- 1960년대 풍경을 자세히 설명하지 못함
- 작물을 본 적이 없다고 인정하다
과부의 증언의 불일치
덩켈링은 반대 심문 중에 큰 실수를 저질렀습니다.
- 처음에는 "일일 순찰"이라고 주장했지만 나중에 "월별 검사"로 변경되었습니다.
- 3개 토지의 구체적인 경계를 설명할 수 없습니다.
- 일부 지역이 타인에 의해 주차장으로 사용되고 있다는 사실을 인정합니다.
판사의 의견: 왜 "뻔뻔스러운 거짓말"로 결정되었나요?
세토 킹 판사는 판결문 147항에서 다음과 같이 지적했습니다.
"원고는 일시적이고 간헐적인 사용을 60년간 지속되는 독점적 점유로 포장하려고 시도했습니다. 소송을 통해 토지를 약탈하는 이러한 행위는 불리한 점유 제도의 원래 입법 의도를 심각하게 위반합니다."
사법심사를 위한 3가지 확실한 증거
- 항공 사진 비교: 1984년과 2010년 사이에 토지 이용이 여러 번 바뀌었습니다.
- 수도부 기록: 첫 번째 물 사용 신청은 2003년에 접수되었습니다.
- EPA 아카이브: 2005년부터 2010년까지 발행된 7건의 폐기물 처리 벌금
사회적 반응: 시민 사회 단체의 양극화된 반응
이 판결은 격렬한 논쟁을 불러일으켰다.
- 신계 원주민 협회: 재산권 제도를 옹호하는 법원 지원
- 토지 정의 연합: 선례가 불우 계층의 공간을 압박할 것이라는 우려
- 법률 전문가: 농업 직업 기준을 명확히 하기 위해 시효 조례를 개정하는 것이 좋습니다.
학술적 관점: 홍콩과학기술대학 사회학과 리밍후이 교수는 다음과 같이 분석했습니다.
“이 사건은 식민지 이후 시대의 토지 거버넌스의 딜레마를 반영합니다. ‘토착민 특권’이 ‘개발업체의 토지 축적’에 부딪히면 하류 계층 이민자들은 법의 경계에서만 살아남을 수 있고 결국 제도적 갈등의 희생자가 될 수 있습니다.”
역사적 거울: 홍콩의 부당 소유 사례 비교
지난 30년 동안의 중요 사건을 비교해 보면 사법 기준이 더욱 엄격해졌다는 것을 알 수 있다.
직업 성공 사례
- Wong Roy v. Hong Kong Government (1998): 60년간 가족 묘지를 계속 사용, 종교적 예배의 증거
- 리아초이 사건(2005년): 불법거주자 오두막 건설 및 유지관리, 이웃 증언으로 뒷받침
실패 사례의 핵심
- 리더런 사건(2012년): 주차장 운영은 독점성 부족
- 이씨의 사례(2019년): 허가 없이 나무를 심는 것은 점유 행위로 간주되지 않습니다.
법과 경제의 관점: 부당 점유의 사회적 비용
이 사건은 1,200시간 이상의 사법 자원을 소모했으며, 제도적 문제를 강조했습니다.
- 신계에는 약 2,400헥타르의 조상 땅이 있으며 소유권이 불분명합니다.
- 토지부는 50,000건 이상의 토지 분쟁에 직면해 있습니다.
- 각 불법소유 사건에 대한 평균 재판 기간은 6.8년입니다.
개혁을 위한 요구: 측량사 연구소의 제안
- "토지역사기록물 데이터베이스" 구축
- 시간에 민감한 증거로 위성 이미지 가져오기
- 입주등록 조기경보 시스템 구축
국제 비교: 영미 법률 시스템의 제도적 진화
다른 일반법 관할권의 발전과 비교:
- 영국은 2012년 농지 유효기간을 30년으로 단축하는 법률을 개정했다.
- 싱가포르는 거주자에게 12년 동안 청구를 공개하도록 요구합니다.
- 호주 빅토리아주, "선의의 소유" 요건 도입
사법적 계시: 소유자 및 점유자에게 보내는 메모
이 사례에서는 중요한 법적 원칙이 추출됩니다.
소유자를 위한 방어 전략
- 5년마다 지적검사
- 침해에 대한 서면 경고
- 토지에 디지털 모니터링 장비 설치
점유자를 위한 위험 경고
- 공공요금 영수증 등 거주 증빙서류를 보관하세요.
- 지속적인 사용 기록을 작성하세요
- 불법적인 수정 활동에 관여하지 마십시오.
미래의 전장: 미망인의 호소 가능성
손실에도 불구하고 법조계는 이후의 전개 상황에 주목하고 있다.
- 시효조례 제17조의 "장애연장" 조항을 적용할 수 있다(천존은 만년에 암을 앓았다)
- 또는 "절차적 결함"을 사용하여 증거 채택 표준에 대해 논쟁합니다.
- 하지만 법조계에서는 일반적으로 컴백 가능성이 15% 미만이라고 추정합니다.
깊은 성찰: 토지 정의의 미완의 길
두 세대에 걸쳐 이어진 이 소송은 법원의 사실 인정으로 종결되었지만, 제도적 분쟁은 가라앉지 않았습니다. 도시 개발이 신계의 마을들을 집어삼키는 가운데, 사법부는 재산권 보호와 사회 정의 사이에서 어떻게 균형을 이룰 수 있을까? 이 사건은 패배 판결뿐만 아니라 홍콩의 토지 거버넌스에 대한 심각한 의문을 남겼습니다.
사법적 통찰력과 사회적 경고
판결문은 특히 "토지 사용 ≠ 합법적 점유" 원칙을 강조하면서, 피고 회사가 장기간 천씨를 내쫓지 않았지만, 이것이 권리 양도에 동의한 것은 아니라고 지적했다. 이 사건은 농촌 토지 관리의 허점을 강조하고, 판결은 "환경을 손상시키는 방식으로 토지 권리를 주장하는 것"의 잠재적 위험에 대해 경고합니다. 주목할 점은 천씨가 건설폐기물(진흙 투기)을 투기해 토지이용을 확대했다는 사실을 인정한 것인데, 이는 폐기물 처리조례 위반 혐의를 받고 있다.
이후의 영향
패소한 당사자는 다른 당사자의 법적 비용을 부담해야 하는데, 업계 추산에 따르면 이 비용은 수천만 홍콩 달러를 초과할 수 있습니다. 법률 전문가들은 이번 사건이 토지 소유자의 정기적 검사 의무를 강화하고, '장기 이용을 통한 토지 권리 주장'에 대한 증거 요구 수준을 더욱 높일 것이라고 분석했습니다. 계획 부서의 정보에 따르면, 해당 토지는 현재 "용도 미정"으로 구역 지정되어 있습니다. 퉁충 뉴타운의 확장으로 인해 개발 잠재력이 많은 주목을 받고 있습니다.
사건번호: HCA2055/2011
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