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불리한 점유(불리한 점유)는영미법 체계특정 조건에 따라 장기간, 공개적, 지속적, 무단 점유를 통해 타인의 부동산(토지나 주택 등)에 대한 소유권을 취득할 수 있도록 허용하는 법적 원칙입니다. 이 제도의 목적은 토지의 효율적인 이용을 촉진하고, 재산권 분쟁을 해결하며, 토지가 장기간 방치되는 것을 방지하는 것입니다.
A가 장기간 B의 방치된 농지를 점유하여 법정기간을 넘어 작물을 심고 울타리를 설치하였고, B가 법적 조치를 취하지 않은 경우, A는 법원에 강제점유권 주장을 신청하여 해당 토지에 대한 소유권을 취득할 수 있습니다.
설립 조건(일반 일반법 요건):
- 실제 소유(실제 소유)
토지 소유자는 단지 말로만 토지에 대한 권리를 주장하는 것이 아니라 울타리를 세우거나, 경작하거나, 거주하는 등 실제로 토지를 사용해야 합니다. - 열려 있고 숨겨지지 않음(오픈 앤 노토리어스)
점유는 이전 소유자가 알 수 있고 합리적으로 감지할 수 있어야 합니다(예: 해당 부동산에서 공개적으로 수리 작업을 수행하는 경우). - 연속성(마디 없는)
거주는 중단 없이 이루어져야 하며, 이 기간은 지역마다 다릅니다(일반적으로 10~20년). 권리를 중도에 포기하거나 원래 소유자가 이의를 제기한 경우에는 소멸시효가 중단됩니다. - 적대적 소유（적대적/부정적）
원래 소유자의 허가 없이 (임대 계약이나 허가 없이) 거주하거나 다른 사람이 사용하지 못하도록 하는 행위. - 독점성(독점적인)
거주자는 단독으로 사용해야 하며 원래 소유자나 다른 사람과 공유할 수 없습니다.
지역적 차이의 예:
- 홍콩：점유는 계속되어야 합니다 12년(제한 조례 제7조) 정부 토지 점유에는 적용되지 않습니다.
- 대만: 비슷한 시스템으로는 "시효취득"이 있는데, 이는 다른 사람의 등록되지 않은 토지를 평화롭고, 공개적이며, 지속적으로 점유하는 것을 요구합니다. 10년(상호신뢰) 또는 20년(선의가 아닌 경우) 토지행정기관에 소유권을 신청합니다(민법 769조~770조).
- 미국：규정은 주마다 다르지만, 가장 흔한 것은 5~20년이며, 일부 주에서는 거주자에게 재산세를 납부하도록 요구합니다.
분쟁 및 제한:
- 국유지: 일반적으로 불리한 점유는 적용되지 않습니다.
- 원래 소유자의 권리: 소유자가 미성년자 또는 무능력자일 경우에는 소멸시효가 연장될 수 있습니다.
- 좋은 의도이든 아니든: 일부 관할권에서는 점유자가 "선의"(자신이 소유권을 가지고 있다고 착각하여 믿음)를 가져야 한다고 요구하지만, 많은 일반법 관할권에서는 이러한 요구 사항이 없습니다.
역소유와 '개발'의 관계
- 저비용 자산 인수
이론적으로, 부당점유를 통해 부동산 소유권을 성공적으로 획득하면 매우 낮은 비용으로(몇 년의 점유만 필요) 높은 가치의 자산을 취득할 수 있으며, 이는 홍콩과 같이 주택 가격이 높은 지역에서 특히 큰 경제적 이익을 가져올 수 있습니다. - 법적 위험과 과제
- 증명의 어려움: 12년 이상 연속 거주 증빙서류(수도세, 전기세, 이웃 증언 등)가 필요합니다. 실제로는 증거가 부족하여 실패할 가능성이 높습니다.
- 주인들이 반격하다: 원래 소유자가 소멸시효 기간 내에 법적 조치를 취한 경우(예: 경고서 발급), 소멸시효는 중단되고 점유자는 소멸시효의 연수를 다시 계산해야 합니다.
- 도덕적 논란: 다른 사람의 재산을 의도적으로 횡령하는 것은 사회적 비난을 받을 수 있으며 심지어 도난 조례를 위반할 수도 있습니다.
- 실제 사례는 제한됨
홍콩에서 과거에 승소한 사례의 대부분은 오랫동안 소유자가 실종되었던 농촌 토지나 부동산과 관련된 것이었습니다. 도시 지역에서는 소유주의 엄격한 감독으로 인해 성공률이 극히 낮습니다. 예를 들어:- 2017년 사례: 한 남자가 유엔롱의 한 마을 주택에 20년 이상 거주했다고 주장했지만 "독점적 사용"을 증명하지 못해 소송에서 패소했습니다.
- 2020년 사례 연구：한 가족이 신계의 농경지를 불법 점유하는 데 성공한 것은 원래 소유자가 이민을 가서 수년간 자신의 권리를 주장하지 않았기 때문이다.
위험 및 권장 사항
- 먼저 법률 자문을 받으세요: 소유권 주장 절차는 복잡하며 증거와 법적 타당성을 평가하기 위해 변호사의 도움이 필요합니다.
- 윤리적 고려 사항: 이 시스템을 의도적으로 이용해 이익을 얻으려고 하면 법적으로 모호한 부분이 생길 수 있으며, 이에 따른 위험을 신중하게 고려해야 합니다.
- 대안 경로: 위험을 무릅쓰고 부를 축적하기보다는 합법적인 투자(부동산, 금융시장 등)를 통해 꾸준히 부를 축적하는 것이 더 좋습니다.
지침:
점유권 침해에 대한 구체적인 요건과 절차는 관할권마다 다르며, 현지 법률과 증거(지적 정보, 이웃 증언 등)를 토대로 권리를 주장해야 합니다. 각 사건의 실행 가능성을 평가하려면 법률 상담을 받는 것이 좋습니다.
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