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홍콩에서는 임차인이 강제점유에 이의를 제기할 수 있는 방법(즉, 집주인이 임대 계약을 해지하고 부동산을 회수하는 것)은 임대 계약의 유형, 임대 조건, 법적 절차를 포함한 구체적인 상황에 따라 달라집니다. 세입자가 압류에 대처하는 데 도움이 되는 몇 가지 단계와 고려 사항은 다음과 같습니다.
법적 근거 및 세입자 권리
임대인 및 세입자(통합) 조례(제7장)
- 이 규정은 특히 주거용 부동산의 임대 관계에 대한 임대인과 세입자의 권리와 의무를 규정합니다.
- 정기임기제: 임대 기간이 만료되지 않았다면, 임차인이 조건을 위반하지 않는 한(예: 임대료 체납, 건물 파손 등) 집주인은 일반적으로 일방적으로 계약을 해지할 권리가 없습니다.
- 정기 임대(예: 월세): 집주인은 조례에 따라 유효한 통지(예: "해지 통지")를 발행하고 법정 통지 기간(일반적으로 1개월)을 준수해야 합니다.
임대 조건이 우선합니다
- 임차인은 임대 계약서의 "임대 종료" 조항을 주의 깊게 검토해야 합니다. 예를 들어,
- 특정 상황(자기 거주, 재건축 등) 하에서 소유자가 부동산을 조기에 인수할 수 있는지 여부.
- 해지 통지의 형식과 기간 제한이 법적 요구 사항을 준수하는지 여부.
소유자가 부동산을 합법적으로 인수하기 위한 조건
소유자가 재산을 다시 인수하려면 다음 조건 중 하나를 충족해야 합니다.
- 임차인의 계약 위반(임대료 체납, 재산 불법 사용 등).
- 임대기간 만료 후 임대계약이 갱신되지 않습니다.그리고 집주인이 유효한 해지 통지를 했습니다.
- 소유자는 조례에서 "합리적인 근거"를 인용했습니다.:
- 본인이 직접 거주하거나 직계 가족이 거주하는 주택.
- 해당 건물은 재건축이나 대대적인 수리가 필요합니다.
- 세입자가 임대 계약을 해지하는 데 동의합니다(서면 증빙서류 필요).
임차인이 강제점유에 반대하기 위한 구체적인 단계
소유자의 재점유 사유가 합법적인지 확인하세요
- 집주인이 "자기 거주"라는 이유로 부동산을 점유하는 경우, 세입자는 집주인에게 증거(예: 선서 진술서)를 제출하도록 요구하고 그 증거의 진위 여부(예: 집주인이 거주용으로 사용할 수 있는 다른 부동산이 있는지 여부)에 대해 의문을 제기할 수 있습니다.
- 소유자가 "재건축"을 주장하는 경우, 건축 허가증이나 관련 서류를 제출해야 합니다.
해지 통지서의 적법성을 확인하세요
- 통지는 서면으로 작성하여 세입자에게 전달해야 하며, 법정 통지 기간(보통 1개월)을 준수해야 합니다.
- 통지서가 잘못된 형식이거나 규정에 따라 전달되지 않은 경우, 세입자는 통지서를 무효로 간주할 수 있습니다.
토지 재판소에 대한 반대
- 집주인이 토지 재판소에 "점유 명령"을 신청한 경우, 세입자는 지정된 기간(일반적으로 14일) 내에 "변론서"를 제출하고 증거(예: 적시에 임대료를 납부한 기록, 집주인이 의무를 이행하지 않은 사실 등)를 제공해야 합니다.
- (자격이 있는 경우) 법적 지원을 신청하거나 변호사를 고용하여 도움을 받을 수 있습니다.
중재 또는 협상을 모색하세요
- 재판소 심리 전에 당사자들은 중재를 통해 합의에 도달하려고 시도할 수 있습니다(예: 임대 기간 연장, 임대료 조정 등).
불법 퇴거를 경찰에 신고하세요
- 집주인이 합법적인 절차 없이 강제로 자물쇠를 바꾸거나, 물과 전기를 끊거나, 세입자를 괴롭히는 경우, 세입자는 경찰에 신고하고 법원에 가처분 명령을 신청할 수 있습니다.
증거 수집
- 임대료 지불 기록, 임대 계약서 사본, 집주인 통지서 등의 서류를 보관하세요. 이러한 서류는 압류에 반대하는 주요 증거가 될 수 있습니다.
- 집주인이 부적절한 행동을 하는 경우(예: 괴롭힘이나 불법 침입), 세입자는 증거로 사진을 찍거나, 음성을 녹음하거나, 경찰에 신고할 수 있습니다.
실제 사례에서의 전략
- 임대료 체납: 집주인이 임대료 미납으로 인해 부동산을 압류하는 경우, 세입자는 법원에서 미지급 금액이 지불되었음을 증명하거나 지불을 완료하기 위한 유예 기간을 요청할 수 있습니다.
- 임대 기간이 만료되지 않았습니다: 임대 계약이 아직 유효한 경우, 임차인은 집주인이 임대물을 조기에 회수할 권리가 없다고 주장하고 임대 관계를 유지해 달라고 요청할 수 있습니다.
일반적인 방어수단
- 소유자가 법적 절차를 준수하지 못했습니다.(유효한 통지가 제공되지 않은 경우).
- 압류 사유가 허위입니다(자신이 바쁘다고 거짓으로 주장하는 것과 같은).
- 세입자가 위반 사항을 수리했습니다.(예: 임대료 미납금).
- 소유자가 부동산을 제대로 유지 관리하지 못했습니다.(임대 계약상의 유지 관리 의무 위반).
지침
- 모든 서면 증거를 보관하세요임대 계약서, 임대료 지불 기록, 통신 기록 등을 포함합니다.
- 혼자서 이사하지 마세요법원으로부터 재점유 명령을 받지 않는 한.
- 전문가의 도움을 받으세요:
- 지역사회 조직 협회(SOCO)나 법률 지원 부서에 연락하세요.
- 임대법에 정통한 변호사와 상담하세요.
대립적인 행동을 피하세요
세입자는 스스로 문을 잠그거나 임대물 반환을 거부해서는 안 되며, 그럴 경우 법적 결과를 초래할 수 있습니다.
- 시간에 민감한: 집주인이나 법원으로부터 통지를 받으면 세입자는 신속하게 행동해야 합니다. 법적 절차에는 엄격한 시간 제한이 있기 때문입니다.
법적 절차의 사용
- 신청서에 사유를 기재하고, 이의신청서를 제출하여 해당 부동산의 점유를 취득합니다.
- 재점유 절차가 완료된 후 포기 명령서에 이의 제기 통지서를 제출하십시오.
- 주인은 다시 한번 이의를 제기하며, 해당 구역을 정리할 충분한 시간을 주지 않았다고 말했습니다.
첫 번째 임대료 체납에 대한 구제
처음으로 임대료를 체납한 세입자는 법원이나 토지재판소에 유예 기간을 신청할 수 있습니다. 일반적으로 법원은 세입자에게 미지불 임대료와 집주인의 소송 비용을 특정 기간 내에 모두 지불할 수 있는 기회를 제공합니다. 이러한 유예 기간은 신청 심리 시에 정해질 수도 있고, 해당 재산의 점유 명령이 내려진 후 특정 기간 동안 실행될 수도 있습니다. 이 메커니즘은 "임대료 미납에 따른 소송을 통한 임대권 상실에 대한 구제"로 알려져 있으며 홍콩에서 관리됩니다.고등법원 조례(Cap. 4) 제21F조는 다음과 같이 규정합니다.. 법원이나 토지재판소에 유예기간을 신청할 수 있습니다. 일반적으로 법원은 세입자에게 미지불 임대료와 집주인의 소송 비용을 특정 기간 내에 모두 지불할 수 있는 기회를 제공합니다. 이러한 유예 기간은 신청 심리 시에 정해질 수도 있고, 해당 재산의 점유 명령이 내려진 후 특정 기간 동안 실행될 수도 있습니다. 이 메커니즘은 "임대료 미납으로 인한 소송에 의한 임대권 상실에 대한 구제"로 알려져 있습니다.
요약하다
임차인이 부동산 강제매각에 반대하는 데 있어 가장 중요한 것은 집주인의 행동이 법적 요건을 준수하는지 확인하고, 합법적인 수단을 통해 적극적으로 자신의 권리를 보호하는 것입니다. 임대 조건이 명확하고 집주인이 정당한 이유가 없는 경우, 세입자는 이사를 거부하고 토지 재판소를 통해 자신의 합법적인 권리와 이익을 위해 싸울 권리가 있습니다.
간단히 말해, 임차인이 집주인의 재산 강제매각에 반대하는 핵심은 임대 계약과 법률 조항에 따라 합리적이고 합법적인 조치를 취하는 것입니다. 상황이 복잡한 경우, 자신의 권리와 이익을 보호하기 위해 가능한 한 빨리 전문가(변호사나 부동산 컨설턴트 등)와 상담하는 것이 좋습니다.
