목차
1. 거래사례 개요: 3베드룸 실버주거주택의 최저가격 붕괴 현상
2023년, 폭풀람의 오래된 고급 주택단지인 바기오 빌라에서 충격적인 저가 거래가 발생했습니다. 25번 블록의 저층 B룸의 3베드룸 유닛이 850만 홍콩달러에 판매되었는데, 평방피트당 사용 가능한 가격은 불과 8,854홍콩달러였습니다. 이 가격은 단지 내 심리적 한계인 9,000홍콩달러보다 낮았을 뿐만 아니라 신계 지역의 중간 가격대 부동산의 평방피트당 가격과 비슷했습니다(최근 샤틴의 시티 원의 평방피트당 가격은 약 11,000~14,000홍콩달러였습니다). 이 거래는 홍콩섬의 전통적인 고급 주거 지역의 가격 지지에 대한 시장의 의구심을 불러일으켰으며, 또한 은제품 소유자들의 재고 감축 압력에 따른 가격 책정 전략의 변화를 반영하고 있습니다.
2. 실버 메인 플레이트 가격 논리: 재고 감소 압력과 시장 위험 프리미엄
이 거래의 핵심 특징은 "은행 소유자" 속성으로, 부실 자산을 처분할 때 금융 기관의 가격 책정 전략 변화를 반영합니다.
- 할인 폭 확대: 최초 호가가 1,280만에서 850만까지 누적 감소액은 33.6%로, 중고시장의 일반적인 거래 공간(보통 5~15%)보다 훨씬 높습니다. 이러한 움직임은 은 소유자들이 가격 극대화보다는 현금 회수 속도를 더 중시한다는 것을 보여줍니다.
- 위험 가격 책정 모델：DTZ의 조사에 따르면, 은행 소유 부동산의 가격은 일반적으로 "강제 매각 할인"을 고려해야 합니다. 홍콩시장에서 이러한 할인율은 약 15-25%이나, 이번 경우 33%에 도달하여 시장 유동성이 악화됨에 따라 위험 프리미엄이 증가했음을 반영합니다.
- 재정 비용의 중첩 효과：은 주식을 보유한 은행은 매달 0.5~1%의 자본 준비금을 따로 마련해야 합니다. 장기적으로 보유하면 손실이 늘어나 금융기관은 재고 정리를 서두르게 됩니다.
3. 지역 시장 비교: 폭풀람의 고급 주택에 대한 명성이 사라지고 있는가?
이것은 고립된 사례이기는 하지만, 폭풀람의 가격 추세는 구조적 변화를 보였습니다.
차트 2: 2023년 홍콩섬 남부와 신계 동부의 평방 피트당 가격 비교
| 영역 | 고급 주택 가격 평방 피트당 (위안) | 중간 가격대 주택 평방 피트당 가격(위안) |
|---|---|---|
| 폭풀람 | 18,000-25,000 | 10,000-14,000 |
| 새로운 영토 동쪽 | 8,000-12,000 | 7,000-9,000 |
| 평방 피트당 가격 | 8,854 |
데이터에 따르면 이 거래 가격은 신계 동부 지역의 고급 주택의 하한가에 가깝지만, 주목해야 할 두 가지 주요 차이점이 있습니다.
- 희소성은 가치가 하락한다: 폭풀람은 전통적으로 저밀도 바다 전망 주택으로 유명하지만, 이 주택 단지는 옹벽에 면해 있어 희소성을 잃고 신계지의 일반 주택과 유사한 조경 조건을 갖추게 되었습니다.
- 보유비용 차이: 홍콩섬의 고급 주택 관리비는 보통 평방 피트당 HK$5~7인 반면, 신계지에서는 HK$2~4에 불과합니다. 장기 보유 비용으로 인해 가격 우위가 약화됩니다.
4.4. 장기 보유 이익 분석: 1.6배 상승의 실체
원래 소유자는 1996년에 333만 달러에 이 부동산을 매입하여 517만 달러(+155%)의 서류상 이익을 냈지만, 인플레이션을 조정한 후 실제 이익은 상당히 줄었습니다.
표 3: 보유 기간 중 구매력 변화(1996-2023)
| 프로젝트 | 숫자 |
|---|---|
| 명목상 증가율 | 155% |
| 동일 기간 누적 인플레이션율 | 82.3%(정부 통계) |
| 실질 구매력 증가 | 72.7% |
| 연간 실질 수익률 | 약 1.9% |
이 수익률은 같은 기간 동안 홍콩 주식 시장의 수익률(항셍 지수의 연간 수익률은 약 5.2%)보다 낮습니다. 이는 고급 주택을 장기적으로 보유함으로써 얻는 부의 보존 효과가 제한적임을 시사하며, 특히 희소성이 부족한 주택의 경우 더욱 그렇습니다.
5. 시장 동향 해석: 고급 주택 시장과 실버 오너 시장 동향의 계층화
이 거래는 세 가지 주요 구조적 변화를 예고합니다.
- 가격 계층화가 심화됨: 희귀한 전망을 갖춘 고급 주택(예: 바다 전망이 보이는 유닛)은 여전히 높은 프리미엄을 유지할 수 있는 반면, 전망이 좋지 않은 유닛은 신계 지역의 중간 가격대 주택 가격과 비슷해질 것입니다.
- 실버 메인 플레이트 공급 증가중국부동산정보공사에 따르면, 2023년 은행 소유 부동산은 전년 대비 40% 증가할 것으로 예상되며, 주로 1,000만~3,000만 대 규모의 중상류 시장에 집중되어 있어, 금리 상승 주기가 여러 주택 담보 대출 소유자에게 미치는 영향을 반영하고 있습니다.
- 구매자의 협상력 증가: 이 사례에서 매수자는 33%에 대한 협상에서 성공했으며, 이는 특히 신속하게 현금화해야 하는 자산에 대한 시장 지배력이 매도자로부터 이전되었음을 나타냅니다.
6.6.1. 미래 전망: 재평가 기간 동안의 투자 전략
- 흥정 기회와 위험: 실버 오너 프로젝트의 할인은 투자자를 유치하기 위해 확대되었지만, 리노베이션 비용(이 경우 물결 모양 플랫폼을 제거하는 비용은 약 10~15만 달러)과 재판매세 비용을 신중하게 계산해야 합니다.
- 지역적 대체 효과: 신계 북부의 대도시 지역이 개발됨에 따라 기존 고급 주택의 일반 주택에 대한 수요가 더욱 약화될 수 있습니다.
- 금리정책 연계: 연방준비제도가 2024년에 금리를 인하하면 홍콩 부동산 시장의 유동성 압박이 완화될 수 있지만, 부채 축소 과정은 2025년까지 계속될 것입니다.
결론적으로
바기오 레지던스를 "새로운 경계 가격"으로 판매하는 것은 본질적으로 희소하지 않은 고급 주택의 가치에 대한 시장 재평가입니다. 이 사례는 개별 소유자의 재정적 어려움을 반영할 뿐만 아니라 홍콩 부동산 시장이 심각한 구조적 조정을 겪고 있다는 점도 보여줍니다. 구매자가 주거 부가가치(조경, 장식, 커뮤니티 품질)를 중시하는 비중이 크게 높아졌고, 입지에 의존했던 이전의 가격 책정 모델이 어려움에 직면하고 있습니다. 투자자들은 "고급 주택"의 정의를 재검토해야 합니다. 유동성이 긴축되는 주기에서는 진정으로 희소한 자산만이 가격 하락에 저항할 수 있습니다.
소개
바기오 빌라는 홍콩 남부 지구에 있는 해변입니다.폭풀람위치한 개인 주택 단지홍콩섬남서스틸 와이어 베이빅토리아 도로는 산 중앙을 지나간다.신세계 개발주식회사는 판자오탕(Pan Zhaotang) 씨가 설계하고, 1975년부터 1979년까지 회사를 점유했던 International Property Management Co., Ltd.가 관리했습니다. 이 부지가 착공되었을 당시에는 "조용한 환경, 번잡함에서 멀리 떨어져 있음, 탁월한 바다 전망, 정사각형 레이아웃, 편리한 교통"이라는 광고가 있었는데, 이는 전통적인 홍콩의 특징입니다.고급 주택주택단지 중 하나.
바기오 빌라는 총 21개의 주거용 건물, 33개의 블록, 1,535개의 유닛으로 구성되어 있습니다. 유닛 면적은 1,020~2,680제곱피트이며, 모든 유닛은 2~4개의 침실을 갖춘 대형 유닛을 제공합니다. 전체 부지는 빅토리아 로드를 기준으로 어퍼 바기오와 로어 바기오로 나뉩니다. 어퍼 바기오의 19~26번 블록과 로어 바기오의 16~18번 블록은 같은 건물에 따라 번호가 매겨져 있고, 다른 블록은 같은 주거 단위에 따라 번호가 매겨져 있습니다(예를 들어, 41번 블록과 42번 블록은 실제로 같은 건물입니다).
