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부채는 눈덩이처럼 불어나 결국 터진다
고등법원 문서에 따르면, 덩야오방(덩청보의 아들)의 휘하의 정핀상업, 정핀마케팅, 정성 등 3개 회사는 올해 4월 초에 강제 청산 명령을 받았다. 이 3개 회사에 대한 청산 명령은 첫 번째 도미노를 쓰러뜨리는 것과 같아 ICBC(아시아)가 채무 보호 절차를 개시하게 되었습니다.
인수한 부동산에 관련된 모기지 구조는 매우 복잡하다는 점이 주목할 만합니다. 웨핀 리조트 호텔을 소유한 바이스이탕(白水塘) 주식회사는 2021년 1월 중국공상은행(ICBC)(아시아)으로부터 2차 담보대출을 받았고, 씨사이드 플라자가 속한 화위인베스트먼트는 2차 담보대출과 3차 담보대출까지 진행했다. 고위 부채 구조 조정 변호사인 량윈신은 "이러한 다층 모기지 구조는 통화 정책이 느슨한 기간에도 여전히 작동할 수 있지만, 시장 상황이 반전되면 일련의 채무 불이행을 유발하기가 매우 쉽습니다."라고 지적했습니다.
시사이드 플라자의 '죽음의 나선'은 9년 만에 40% 가까이 가치가 하락했다.
시장에서 "유령 도시"라는 별명으로 불리는 췬완 산책로는 홍콩의 소매 부동산의 흥망성쇠를 목격했습니다. 우리 신문사는 토지 등록 기록을 검토한 결과, 사추이 로드 368번지의 이 쇼핑몰이 지난 10년 동안 3번이나 주인이 바뀌었다는 사실을 발견했습니다.
2012년: New World Development가 Wang On Group에 5억 홍콩달러에 매각됨
2015년 홍안은 덩청보 가문에 8억2천만 위안에 매각
2024년: 현재 가치는 9억 위안으로 하락
충격적인 것은 덩씨 가문이 정권을 잡은 뒤 여러 차례 변신을 시도했지만 여전히 '죽은 땅'의 저주를 벗어나지 못했다는 점이다. 2017년에 의료 센터로 전환하려는 계획은 무산되었고, 2018년에 도입된 좀비 테마 게임 파크는 불과 반년 동안만 운영되었습니다. 현재 쇼핑몰의 공실률은 90%가 넘고, 낮 동안에는 쇼핑몰 전체를 여전히 조명해야 하며, 기본 월 운영 비용은 최대 HK$800,000에 달합니다.
CBRE의 최신 평가 보고서에 따르면 해당 부동산은 현재 평방 피트당 HK$2,884에 불과하며, 2015년 매수 가격 대비 HK$371,000의 감가상각이 이루어진 것으로 나타났습니다. 보유 기간 동안의 이자와 리노베이션 비용을 포함하면 실제 손실은 HK$5억을 초과할 수 있습니다. 세빌리스의 리서치 책임자인 스티븐 세밍은 "하버 스퀘어의 곤경은 2선 쇼핑몰의 구조적 문제를 반영합니다. 전자상거래의 영향과 소비 패턴의 변화로 이러한 부동산은 '영구적인 부정적 자산'이 될 수 있습니다."라고 말했습니다.
호텔 코지의 재활성화 꿈은 전염병이 마지막 수단이 되면서 산산이 조각났습니다.
또 다른 인수된 부동산인 툰문 코지 리조트 호텔의 운명도 마찬가지로 험난했습니다. 2013년 덩 가문은 원래 산업 건물이었던 이 부동산을 5억 홍콩 달러에 매입하고, 3억 홍콩 달러를 재생 및 리노베이션에 사용했습니다. 2019년에 4성급 호텔로 문을 열었습니다. 예상치 못하게 사회 운동과 전염병이라는 이중 타격으로 인해 2022년 입주율은 오랫동안 30% 미만에 머물렀습니다.
호텔업계 소식통에 따르면, 경영진은 호텔을 격리 호텔로 바꾸려고 시도했지만 툰먼의 지리적 위치 때문에 정부 계약을 따낼 수 없었다고 한다. 2023년 매각 예정인 프로젝트의 매각 가격은 14억 8천만 위안으로, 총 투자금 8억 위안보다 85%나 높아 시장에서는 '환상 가격'이라는 조롱을 받고 있다. JLL 호텔 부문 상무이사인 찬 이우청은 "투엔문 지역에는 출장객이 부족합니다. 리조트 호텔은 국경을 넘는 여행객에 의존하고 있으며 본토와 홍콩 간의 통관이 느리기 때문에 살아남을 수 없습니다."라고 말했습니다.
채권자들은 경영권 인수 절차 시작 후 딜레마에 빠져
관리인으로서 PricewaterhouseCoopers는 이제 어려운 결정에 직면해 있습니다. 예를 들어 하버 플라자를 살펴보면, 2, 3차 담보대출과 변호사 비용을 공제한 후 현재 가격인 9억 홍콩 달러에 매각된다면 탕 가문은 모든 것을 잃을 수 있습니다. 더욱 골치 아픈 것은 시장에 유사한 부동산이 심각하게 쌓여 있다는 것입니다. 평가 및 평가 부서의 데이터에 따르면, 홍콩의 소매 부동산 공실률은 2023년에 12.8%에 도달할 것으로 예상되며, 이는 20년 만에 최고치입니다.
ICBC(아시아)에는 이제 두 가지 옵션이 있습니다. 하나는 가능한 한 빨리 현금화하기 위해 낮은 가격에 판매하는 것이지만, 막대한 손실을 감수해야 합니다. 다른 하나는 부동산을 리노베이션하는 데 자금을 투자하는 것이지만, "무저갱" 유형의 자본 주입에 빠질 수 있습니다. Deloitte의 파트너이자 관리 절차에 대해 잘 아는 주즈웨이는 "이러한 부실 자산을 처분하는 데는 일반적으로 18~24개월이 걸리며, 이 기간 동안 보유 비용이 나머지 가치를 잠식할 수 있습니다."라고 말했습니다.
덩 가문 제국의 황혼: 핵심이 아닌 지역 부동산 위기
최근 몇 년간 덩청보 가문이 벌인 자산 매각 붐은 실제로 홍콩 부동산 시장의 변화를 축소판으로 보여준 것입니다. 통계에 따르면, 2020년 이후 이 가족은 60개 이상의 부동산을 매각하여 약 150억 위안을 현금화했으며, 대부분 거래 가격은 장부 가치보다 30%~50% 낮았습니다. 그러나 빠른 부채 해소는 여전히 시장 가치 하락의 속도를 따라잡을 수 없습니다. 2023년 말 현재, 비핵심 상업용 부동산의 평균 가치는 정점에서 45% 하락했습니다.
경제학자 관자오자오는 "덩 사건은 홍콩 부동산 개발업체의 두 가지 주요 오판을 드러냈습니다. 핵심이 아닌 분야의 변혁 가능성을 과대평가하고, 금리 상승 주기의 지속 가능성을 과소평가한 것입니다. 3% 시대의 자금 조달 비용이 5% 시대의 자산 수익률과 일치하면 자본 사슬이 끊어지는 것은 시간 문제일 뿐입니다."라고 지적했습니다.
구조적 딜레마는 해결하기 어렵습니다. 홍콩 상업용 부동산 시장의 미래는 어디에 있을까요?
이 인수 사건은 홍콩 상업용 부동산 시장에 대한 업계의 깊은 반성을 촉발시켰습니다. 원격근무의 대중화와 소비 패턴의 변화로 인해 기존 쇼핑몰의 수요 구조는 근본적으로 변화를 겪었습니다. 센탈린 부동산 연구 부서의 데이터에 따르면 2023년 홍콩 쇼핑몰 방문객 수는 2018년 대비 28% 감소할 것으로 예상되지만, 체험형 소비 공간의 임대 저항은 기존 소매점보다 3배 더 강합니다.
홍콩 시립대 건축기술학과의 찬 혼 완 교수는 "2층 쇼핑몰은 데이터 센터, 냉장 창고 또는 교육 허브로 전환하는 등 '공간적 유전자 변형'을 거쳐야 한다"고 제안했습니다. 또한 정부는 도시 계획 규정을 개정하여 오래된 상업 지역에 새로운 기능을 주입해야 합니다.
덩 가문의 재정 위기는 개별 기업의 과도한 레버리지에 대한 교훈일 뿐만 아니라, 홍콩 부동산 경제의 변화에 대한 각주이기도 합니다. '위치, 위치, 위치'라는 황금률이 디지털화의 물결을 만나면, 구체적인 공간에 어떻게 새로운 가치를 주입할 것인가가 업계 전체가 마주해야 할 생존 문제가 될 것입니다. 하버프론트 플라자의 네온 불빛은 언젠가 다시 불을 밝힐 것이지만, 그 불빛이 비추어야 할 것은 단지 텅 빈 상점만이 아니라 홍콩 부동산 산업의 부활을 위한 새로운 방향이어야 합니다.
