목차
은행 저평가의 정의와 영향
정의
과소평가란 은행이 담보(부동산, 토지 등)를 시장 거래 가격이나 소유자의 기대치보다 낮게 평가하는 것을 의미합니다.
영향
이러한 현상으로 인해 대출 금액이 줄어들어 구매자가 현금으로 차액을 메워야 할 수도 있고, 부동산 거래 과정에 영향을 미칠 수도 있습니다.
은행이 부동산을 과소평가하는 주요 이유
- 금리 상승과 재융자 과제: 높은 이자율은 차입 비용을 증가시키고, 부동산 가치를 떨어뜨리며, 은행이 보수적으로 가치를 평가하게 만듭니다.
- 시장 구조 변화: 코로나19 이후 사무실 공실률과 소매 활동 감소는 CRE 가치, 특히 은행이 보유한 부실 자산에 영향을 미칩니다.
- 은행의 보수적인 가치 평가 관행: 위험을 줄이기 위해 은행은 특히 규제 압력 하에서 부동산 가치를 낮게 평가하는 경향이 있습니다.
- 부채 만기 압력: 많은 CRE 대출이 만기가 되어 재자금 조달이 필요한데, 이로 인해 부동산 가치가 과소평가될 수 있습니다.
1. 시장 요인
1. 높은 시장 변동성
- 변화하는 경제 환경: 경제가 불안정할 때(인플레이션 증가, 이자율 상승, 실업률 증가 등) 은행은 위험을 줄이기 위해 가치 평가를 보수적으로 하는 경향이 있습니다. 예를 들어, 2020년 전염병 기간 동안 일부 지역의 주택 가격은 단기적으로 하락했으며, 은행 가치 평가에는 중기 및 장기적 위험이 반영될 수 있습니다.
- 지역별 공급 및 수요 불균형: 특정 지역에 부동산 공급이 과잉하면 은행은 향후 가격 하락으로 인해 담보 가치가 부족해지는 것을 피하기 위해 평가액을 낮출 수 있습니다.
2. 거래 데이터 지연
- 은행 평가는 종종 최근 거래 기록을 기반으로 합니다. 단기간에 시장이 급격하게 상승하는 경우(예: 인기 있는 신흥 지역 개발) 최신 거래 데이터의 뒷받침이 부족할 경우, 가치 평가는 시장 가격을 즉시 반영하지 못할 수 있습니다.
- 예를 들어, 신흥 기술 단지 주변의 주택 가격은 기업 유입으로 인해 급등했지만, 은행 시스템은 아직 해당 지역의 기준 가격을 업데이트하지 않았습니다.
3. 지역 개발 차이점
- 은행마다 지역마다 위험 평가 기준이 다릅니다. 멀리 떨어진 지역이나 오래된 지역의 가치 평가는 유동성이 낮고 가치 상승 잠재력이 제한적이기 때문에 일반적으로 보수적입니다.
- 사례: 홍콩 외곽 섬과 도심 간의 가치 차이가 20%-30%에 달할 수 있습니다.
2. 부동산 조건
1. 부동산의 물리적 상태
- 연령과 구조적 문제: 오래된 부동산은 유지관리 비용이 높고 내구성이 떨어지기 때문에 저평가될 수 있습니다. 예를 들어, 30년 이상 된 임대 건물의 은행 가치는 같은 지역의 신축 건물보다 낮을 수 있습니다.
- 장식 및 시설: 부동산의 내부 장식이 낡거나 기본적인 시설(엘리베이터, 주차 공간 등)이 부족한 경우, 시장 예상보다 가치가 낮게 평가될 수 있습니다.
2. 재산권과 법적 문제
- 불분명한 재산권: 공유 재산권, 상속 분쟁 또는 해결되지 않은 법적 절차와 관련된 경우, 은행은 대출을 직접 거부하거나 평가액을 상당히 낮출 수 있습니다.
- 불법 건물: 추가 건축물(예: 옥상 증축)이 정부로부터 승인을 받지 못할 경우, 은행은 이를 가치 평가에 포함하지 않을 수 있습니다.
3. 특수 목적 속성
- 상업용 토지, 산업용 시설 또는 복합용도 부동산은 유동성이 낮기 때문에 은행에서 주거용 부동산보다 일반적으로 낮은 가격으로 평가합니다. 예를 들어, 대만의 산업용 주택은 종종 저평가 문제에 직면합니다.
3장. 은행 정책 및 위험 관리
1. 위험 회피 경향
- 은행은 담보의 가치가 대출 불이행 위험을 충당하기에 충분한지 확인해야 하므로 일반적으로 "보수적 평가" 원칙을 채택합니다. 예를 들어, 시장 가치가 1,000만 달러인 부동산의 경우 은행은 이를 800만 달러로만 평가할 수 있으며, 이로 인해 20%라는 완충 공간이 생깁니다.
2. 내부 평가 모델 제한 사항
- 은행은 종종 자동 평가 시스템(AVM)이나 고정된 공식(비교법, 소득법 등)에 의존하는데, 이는 개별 부동산의 특별한 장점(예: 전망, 학군)을 무시할 수 있습니다.
- 사례: 구매자들은 타이베이시 다안구의 명문 학군에 있는 부동산에 대해 높은 프리미엄을 지불할 의향이 있지만, 은행의 가치 평가는 평균적인 주거용 부동산을 기준으로만 계산될 수 있습니다.
3. 대출 금액 한도
- 특정 지역에 대한 중앙은행의 대출가치비율 상한선과 같은 정부 규제 요건으로 인해 은행은 이를 준수하기 위해 적극적으로 가치 평가를 낮춰야 할 수도 있습니다. 예를 들어, 고위험 지역의 대출 한도는 60%이고, 은행은 대출 금액을 통제하기 위해 주택 가격을 과소평가할 수 있습니다.
4. 인적 요소
1. 감정인의 주관적 판단
- 표준 절차에도 불구하고 평가자의 경험과 선호도는 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 오래된 건물의 감가상각률을 계산하는 데 대한 통일된 기준이 부족합니다.
2. 집주인은 가격 책정에 지나치게 공격적이다
- 구매자를 유치하기 위해 판매자나 부동산 중개인은 의도적으로 매물 가격을 올려 시장 가격이 "인위적으로 높아"지고 은행 평가와의 격차가 벌어질 수 있습니다.
3. 정보 비대칭
- 은행이 해당 부동산에 대한 완전한 정보(숨겨진 결함 및 향후 해당 지역 개발 계획 등)를 제공하지 않으면 과소평가가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 소유주는 MRT 연장 프로젝트를 알고 있었지만, 은행은 가치 평가에서 이를 고려하지 않았습니다.
V. 외부 정책 및 규정
1. 정부 규제 조치
- 주택 가격을 억제하기 위한 정책(부동산세 및 신용 통제 등)이 은행 가치 평가를 억제할 수 있습니다. 예를 들어, 홍콩은 비영주권자에게 30% 인지세를 부과하는데, 이는 외국인 구매자가 구매한 부동산에 대한 은행의 평가액을 간접적으로 낮추는 효과가 있습니다.
2. 환경 및 사회적 위험
- 자연재해가 발생하기 쉬운 지역(지진대, 홍수 발생 가능성이 높은 저지대 등)은 은행에서 고위험 지역으로 분류될 수 있으며, 10%~15%는 평가 시 직접 공제될 수 있습니다.
- 사회적 사건의 영향: 2019년 홍콩에서 반 범죄인 인도 법안 운동이 진행되는 동안 일부 지역의 주택 가격 변동이 심화되었고 은행 평가가 더욱 보수적으로 변했습니다.
3. 국제 경제 상황
- 외환 변동과 국경 간 자본 흐름에 대한 제한(중국의 자본 통제 등)은 해외 구매자 수요에 영향을 미쳐 은행이 관련 부동산의 가치를 낮추게 할 수 있습니다.
6. 기술적 오류
1. 데이터 입력 오류
- 건물의 면적, 층수 또는 연령에 대한 인적 오류 입력으로 인해 시스템 평가에 편차가 생길 수 있습니다. 예를 들어, "실제 면적 30핑"이 실수로 "25핑"으로 입력된 경우, 예상 가격이 바로 낮아집니다.
2. 시스템 알고리즘 결함
- 주요 변수(예: 부동산 방향 및 커뮤니티 관리 품질)를 통합하지 못하는 자동 평가 모델은 체계적인 과소평가를 초래할 수 있습니다.
7. 특수한 경우와 포괄적인 요소
1. 선분양 및 선분양 부동산
- 분양 주택은 아직 완공되지 않은 상태이므로, 은행은 현재 상황(예: 토지 가치)이나 개발사의 재정 상태를 토대로 가치를 추정할 수밖에 없으며, 이는 종종 구매자가 계약한 가격보다 낮습니다.
2. 문화재 또는 역사적 건물
- 보호된 역사 유적지를 재건하는 시장은 매우 부족하지만, 유지 관리 비용과 사용 제한으로 인해 은행 가치가 낮게 평가될 수 있습니다.
3. 국경을 넘나드는 부동산
- 정보의 투명성 부족, 환율 위험, 해외 부동산에 대한 복잡한 세무 제도 등으로 인해 은행은 대개 평가액을 크게 낮추거나 대출을 거부합니다.
저평가에 대처하기 위한 전략
- 준비: 구매자는 여러 은행의 평가액을 비교하고 완전한 부동산 정보(예: 리노베이션 인증서, 지역 개발 계획)를 제공해야 합니다.
- 협상 공간: 부동산 중개인을 통해 은행과 소통하여 재평가나 추가 보증 제공을 요청하세요.
- 장기적인 관점: 평가액이 과열된 시장을 제대로 반영하지 못한다면, 매수자는 자신의 재정적 위험을 재검토해야 합니다.
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