목차
1. 경제환경과 금리압박
– 글로벌 금리 인상: 홍콩은 연동 환율 제도를 시행하고 미국 금리 인상을 따르고 있으며, 이로 인해 주택담보대출 금리가 상승하고 주택 구매 비용이 늘어나고 수요가 억제됩니다. 2022년 이후 미국 연방준비제도가 공격적으로 금리를 인상했고, 이에 따라 홍콩의 기준금리(P금리)도 인상되면서 주택담보대출 상환부담이 커졌습니다.
– 경제 성장 둔화: 홍콩 경제는 약한 세계 수요와 중국 본토의 느린 회복으로 영향을 받고 있습니다. 2023년 GDP 성장 예측이 낮아져 투자자 신뢰에 영향을 미쳤습니다.
2. 부동산 가격 하락과 거래량 감소
– 부동산 가격은 계속해서 조정되고 있습니다. 2023년 말까지 홍콩 주거 부동산 가격은 2021년 최고치에서 약 15%-20% 하락할 것으로 예상되며, 일부 교외 부동산은 더 큰 하락세를 보일 것입니다. 센타시티 선행지수(CCL)는 시장이 하락 주기에 접어들었음을 보여줍니다.
– 낮은 거래량: 2023년 주택 거래 건수는 수년 만에 최저치를 기록했습니다. 개발업체는 프로모션을 위해 가격을 낮추었고, 2차 시장에서 "손실 판매"(매수 가격 이하로 판매)가 발생하여 시장 신뢰가 부족함을 반영했습니다.
3. 정책 규제와 수급 불균형
– 정부 규제 완화되지 않아: 시장 침체에도 불구하고 홍콩 정부는 여전히 투기를 억제하기 위해 "강력한 조치"(추가 인지세 및 구매자 인지세 등)를 유지하고 있지만 동시에 실제 수요를 해치고 있습니다. 일부 세율은 2023년 말이 되어서야 약간 완화될 예정입니다.
– 토지 공급 증가: 향후 3~4년 동안 개인 주택의 잠재적 공급은 107,000유닛에 도달하여 사상 최고치를 기록할 것입니다. 그러나 수요는 인구 유출의 영향을 받으며, 공급과 수요의 불균형은 주택 가격 압박을 증가시킬 것입니다.
4. 사회적, 인구학적 변화
– 이민 및 두뇌 유출: 홍콩의 인구는 최근 몇 년 동안 계속해서 유출되어 2022년에는 약 113,000명이 순 유출되었습니다. 고소득층과 전문 인력의 손실로 고급 주거용 부동산에 대한 수요가 약화되었습니다.
– 인구 고령화: 장기 주택 수요는 인구 구조에 의해 영향을 받을 수 있으며, 젊은 세대의 주택 구매 능력은 제한적입니다.
5. 외부 환경과 지정학
– 중국과 미국의 긴장: 홍콩은 국제 금융 중심지로서 지정학적 변동에 영향을 받으며, 외국 투자자들은 관망하는 분위기입니다.
– 중국 본토의 경제 침체: 중국 본토 매수자는 홍콩 신규 주택 시장의 약 10%-15%를 차지하며, 중국 본토 경제의 회복이 둔화되면서 국경 간 투자 의향이 영향을 받았습니다.
6. 압박을 받는 상업용 부동산
– 높은 사무실 공실률: 센트럴 지역의 사무실 공실률은 약 10%로 상승했으며, 일부 소유주는 임대료를 30% 이상 인하했습니다. 사무실 공간을 줄이는 기업(예: 공유 사무실로 이전)으로 인해 경쟁이 심화됩니다.
– 소매 및 관광업의 회복이 더뎠다. 전염병 이후 국경이 다시 열렸음에도 불구하고 소매 판매는 기대에 미치지 못했고 매장 임대료는 거의 회복되지 않았다.
시장 전망 및 잠재적 반전
– 단기 조정이 계속됨: 대부분의 기관은 주택 가격이 2024년에 5%-10% 더 떨어질 수 있다고 예측합니다. 높은 이자율과 공급 증가는 시장을 계속 억제할 것입니다.
– 정책 완화 기대: 정부가 인지세나 주택담보대출 비율을 더욱 완화하면 경직된 수요의 해소가 촉진될 수 있다.
– 장기적 구조적 문제: 토지 공급 부족, 높은 주택 비용 등의 문제는 장기적 계획(예: 북부 수도권 개발)이 필요하지만, 단기적으로 성과를 보기 어렵다.
투자자 및 시민 대처 전략
– 기다려 보는 태도: 단기적으로 레버리지가 높은 투자를 피하고 금리 추세와 정책 변화에 주의하세요.
– 경직된 수요 시장에 집중: 소규모 및 중규모 주거용 부동산은 정책 완화로 지원받을 수 있으며 가격 하락에 대한 강한 저항력을 가질 수 있습니다.
– 위험 분산: 단일 시장의 변동으로 인한 영향을 줄이기 위해 해외 자산이나 부동산이 아닌 투자를 고려하세요.
전반적으로 홍콩 부동산 시장은 순환적 조정을 겪고 있습니다. 비관적인 감정은 단기적으로 여러 가지 부정적인 요소를 반영하지만, 장기적 전망은 여전히 경제 회복, 정책 조정 및 글로벌 자본 흐름에 달려 있습니다. 시장 참여자는 정책 동향과 거시경제 지표에 세심한 주의를 기울이고 변화에 유연하게 대응해야 합니다.
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