목차
홍콩 부동산 가격 하락의 이유는 다양한 경제적, 정책적, 사회적 요인으로 분석될 수 있습니다. 주요 영향 요인은 다음과 같습니다.
1. 금리 상승과 통화 정책
– 미국 금리 인상과 연계: 홍콩은 홍콩 달러를 미국 달러에 고정하는 연계 환율 제도를 시행합니다. 따라서 미국 연방준비제도가 금리를 인상하면 홍콩 금융관리국도 대개 같은 조치를 취합니다. 최근 몇 년 동안 미국은 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 크게 인상했고, 이로 인해 홍콩의 주택담보대출 금리(H형 주택담보대출, P형 주택담보대출 등)가 상승하면서 주택 구매자의 부담이 커지고 주택 수요가 억제되었습니다.
– 주택담보대출 비용 증가: 이자율이 상승하면 구매자들은 더욱 조심스러워지고, 일부 잠재적 주택 구매자는 주택 구매 계획을 연기할 수 있으며, 그 결과 시장 수요가 감소합니다.
2. 경제 성장 둔화
– 취약한 세계 및 지역 경제: 미중 무역 마찰, 코로나19 팬데믹의 영향, 세계 경기 침체 위험으로 인해 국제 금융 중심지로서 홍콩의 경제적 활력이 약화되었습니다. 관광과 소매업과 같은 산업이 큰 타격을 입었고, 실업률이 증가했으며, 주민들의 소득 성장이 침체되어 주택 구매 능력이 약화되었습니다.
– 주식 시장 변동: 홍콩 주식 시장(항셍 지수 등)이 부진한 성과를 보이면서 일부 투자자의 자산이 줄어들고 부동산 구매 또는 투자 의욕이 저하됩니다.
3. 정부 규제 정책
– 부동산 시장의 "강력한 조치": 홍콩 정부는 오랫동안 인지세(구매자 인지세 및 추가 인지세 등)를 시행하고 모기지 비율을 엄격하게 하여 투기와 과도한 차입을 억제해 왔습니다. 이러한 정책은 장기적이기는 하지만 경기 침체기에는 시장이 냉각되는 현상을 악화시킬 수 있습니다.
- 토지 공급 확대: 정부는 주택난을 해소하기 위해 '란타우 투모로우' 등 매립 사업을 추진하고 공공주택 건설을 가속화하고 있지만, 이는 단기 및 중기적으로 민간주택 가격에 대한 시장 기대치에 영향을 미칠 수 있다.
4. 사회적 사건과 정치적 환경
– 2019년 반인도법 개정 운동: 사회적 불안으로 인해 투자자 신뢰가 훼손되어 일부 자본이 유출되었고, 이로 인해 부동산 시장이 단기적으로 침체되었습니다.
– 국가보안법과 이민 물결: 정치적 환경의 변화로 인해 일부 주민들이 이민을 고려하게 되었습니다. 홍콩은 2020년과 2022년 사이에 상당한 인구 유출을 겪었습니다(통계에 따르면 2022년 순 유출은 약 113,000명). 이로 인해 주택 수요, 특히 중·고급 주택 시장의 수요가 직접적으로 감소했습니다.
5. 전염병의 영향
– 전염병 예방 조치로 경제 활동이 제한됩니다. 엄격한 입국 검역 및 사회적 거리두기 정책으로 인해 소매 및 관광 산업이 타격을 입어 일자리 시장에 영향을 미치고 시민들의 주택 구매 능력이 더욱 위축되었습니다.
– 국경 간 수요 감소: 중국 본토 구매자는 전염병으로 인해 홍콩으로 가서 주택을 구매할 수 없어 고급 주택과 투자용 부동산에 대한 수요가 감소했습니다.
6. 시장 심리와 기대의 변화
– "가격이 낮을 때가 아닌, 가격이 높을 때 매수하라"는 사고방식: 부동산 가격이 하락 추세를 보이면 잠재적 매수자들은 관망하며 시장 진입을 미루는 경향이 있어 거래량이 줄어들고 가격 하락 압력이 커집니다.
– 장기적인 구조적 문제: 홍콩의 부동산 가격은 오랫동안 높았고 주민 소득에 비해 턱없이 높았습니다. 시장은 합리적인 수준으로 돌아가기 위해 조정 기간에 들어갈 수 있습니다.
7. 중국 본토 경제 및 정책의 영향
– 중국의 경제 둔화: 중국 본토 경제 성장의 둔화는 홍콩 기업 이익과 국경 간 투자에 영향을 미쳤습니다. 일부 중국 기관은 홍콩에서의 사업을 축소했고, 이로 인해 상업용 부동산에 대한 수요가 감소했습니다.
– 자본 흐름 통제: 중국은 외환 통제를 강화하여 홍콩 부동산 시장으로의 자본 유입을 제한하고 고급 주거 및 상업 프로젝트에 대한 수요에 영향을 미쳤습니다.
데이터 지원
– 주택 가격 지수: 평가부의 자료에 따르면 홍콩 민간 주택 매매 가격 지수는 2022년에 약 15% 하락했으며, 이는 2008년 이후 가장 큰 연간 하락폭입니다.
– 이자율 영향: 홍콩 주요 은행의 기준 대출 금리(P 대출 금리)는 2023년에 5.875%로 상승할 것으로 예상되며, 이는 2020년 최저치 대비 3% 이상 상승한 수치입니다.
– 인구 변화: 2022년 홍콩 거주자 순유출은 6만 명을 넘어 3년 연속 인구 증가율이 마이너스를 기록했습니다.
미래 전망
단기적으로는 높은 이자율과 느린 경기 회복으로 인해 부동산 가격이 계속 하락할 가능성이 높습니다. 미국이 금리 인하 주기에 돌입하거나, 홍콩 경제가 회복되거나, 정부가 부동산 시장 조치를 일부 완화하면 시장은 점차 안정될 수 있습니다. 그러나 구조적 문제(토지 공급 부족 등)를 해결하려면 장기적인 정책 조정이 여전히 필요합니다.
추가 읽기:
