목차
제1장:홍콩 부동산 시장현재 상황과 버스 이용 어려움의 핵심 원인
1.1 홍콩 주택 가격의 역사 및 현재 상황
– 세계에서 주택 가격이 가장 비싼 도시: 국제 조사에 따르면, 홍콩은 수년 연속으로 "세계에서 가장 부담하기 어려운 주택 가격" 순위에서 1위를 차지했으며, 주택 가격 대 소득 비율이 20배가 넘습니다(즉, 가족이 집을 살 수 있으려면 20년 동안 저축해야 합니다).
– 공급과 수요의 불균형: 토지 공급은 오랫동안 부족했습니다. 정부 데이터에 따르면 홍콩의 주거용 토지는 총 면적의 7%에 불과합니다. 높은 인구 밀도와 더불어 수요가 공급을 훨씬 초과합니다.
– 투자 중심: 저금리 환경, 외국 자본 유입(특히 본토 구매자) 및 "벽돌은 가치를 유지한다"는 개념으로 인해 부동산 시장은 단순한 주거 수요가 아닌 투자 도구가 되었습니다.
1.2 버스 탑승의 어려움에 대한 구조적 문제
- 높은 선불금 한도: 2023년을 예로 들면, 이 도시에는 400만 달러 이하의 가격을 가진 "초보자용 주택"이 거의 없을 것입니다. 현재의 모기지 정책(신규 주택 구매자의 경우 최대 90% 모기지)에 따르면, 500만 달러짜리 부동산을 구매하려면 최소 50만 달러의 선불금이 필요하여 일반 가정에 엄청난 압박이 가해질 것입니다.
- 엄격한 스트레스 테스트: 은행은 "3% 금리 인상" 이후 구매자가 지불 스트레스 테스트를 통과하도록 요구하며, 월 소득 요구 사항은 종종 HK$25,000 이상입니다.
– 정책 제한: 추가 인지세(SSD), 구매자 인지세(BSD) 및 종가세(AVD)를 포함하여 투기를 억제하지만 부동산 변경 비용을 증가시킵니다.
제2장 정부 정책 및 주택 소유 지원 제도
2.1 신규 구매자를 위한 우대 정책
- 고비율 주택담보대출 플랜: 신규 주택 구매자는 800만 홍콩달러 미만의 부동산에 대해 최대 90%(최대 대출 금액 720만 달러)의 주택담보대출을 신청할 수 있으며, 1,000만 홍콩달러 미만의 부동산에 대해서는 80%의 주택담보대출을 신청할 수 있습니다.
– 스트레스 테스트 완화: 2022년부터 스트레스 테스트에 불합격한 신규 주택 구매자도 여전히 주택담보대출을 신청할 수 있지만, 추가 프리미엄을 지불해야 합니다.
– 인지세 감면: 신규 주택 구매자의 경우 인지세율은 1.5%-4.25%(신규 주택 구매자가 아닌 경우 15%)입니다.
2.2 공공주택 계획
– 주택 소유(주택 소유 제도):
– 시장 가격의 50-60% 할인된 가격으로 판매되는 2023년 주택 소유 계획 아파트의 평균 매매 가격은 약 270만 홍콩 달러(사용 가능 면적 약 400제곱피트)입니다.
– 신청 자격: 가구 월 소득 최대 HK$62,000 및 자산 한도 HK$147만.
– 추첨은 매우 치열했으며 2023년 평균 초과 가입 횟수는 30회였습니다.
– 녹색보조주택제도: 공공주택 거주자를 대상으로 하며, 가격은 낮지만(시장 가격 대비 약 40% 할인) 재판매 제한이 엄격합니다.
– 신규 주택 구매자: 이는 정부와 개발업체가 공동으로 시작한 프로젝트입니다. 시장 가격보다 낮은 가격으로 책정되지만 공급은 매우 제한적입니다.
2.3 기타 보조금 조치
– 세입자 매수 제도: 공공 주택 세입자가 기존 아파트를 할인된 가격으로 구매할 수 있도록 허용하지만, 특정 주택 단지에만 해당됩니다.
– 청소년 호스텔 사업: 청소년들이 보증금을 저축할 수 있도록 저렴한 임대 숙소를 제공합니다.
3장: 재정 계획 전략 - 현금 지불을 위한 저축 및 대출 능력 향상
3.1 현금을 위한 실용적인 저축 방법
– 극단적인 저축 방법:
– 의무적 저축: 매달 수입의 50%를 고금리 예금이나 저위험 투자(채권 펀드 등)에 투자하세요.
– 불필요한 비용을 줄이세요. 예를 들어, 외식 포기, 주거 공간 공유(분할된 아파트 임대 또는 가족과 함께 살기)
– 투자 증가:
– 월별 주식 투자: 고성장 주식(예: 기술 ETF) 또는 배당 주식(예: REIT)을 선택하세요.
– 가상 은행의 고금리 예금: 일부 은행은 4% 이상의 당좌예금 이자율을 제공합니다(단기 저축에 적합).
- 가족 지원: 중국 사회에서는 '부모의 증여금 지원'이 일반적이지만, 세무 위험에 주의해야 합니다(증여로 간주될 경우 세금을 내야 할 수도 있음).
3.2 은행의 모기지 승인 역량 향상
– 안정적인 수입 증가:
– 부업(온라인 매장, 프리랜서 등)을 시작하고 최소 6개월 분의 소득 기록을 보관하세요.
– 급여가 더 높은 산업(예: 금융 또는 기술)으로 전환하거나 승진 및 급여 인상을 위해 노력하세요.
– 부채 비율 감소:
– 신용카드 빚이나 개인 대출을 갚고 총 부채/소득 비율을 50% 이하로 유지하세요.
– 다른 사람의 대출에 대한 보증을 하지 마십시오.
– 주택 공동구매:
– 스트레스 테스트를 통과하기 위해 소득을 합산하기 위해 배우자 또는 가족과 함께 공동으로 주택담보대출을 신청하세요.
– 소유권 분배와 향후 양도 비용에 주의하세요.
4장: 부동산 시장에서의 골드 러시 - 저렴한 "스타터 홈"을 찾기 위한 실용적인 기술
4.1 타겟 지역 분석
- 북쪽 신계:
– 판링, 셩수이: 400만~500만 홍콩달러로 300제곱피트 규모의 중고 주택을 구매할 수 있습니다.
– 교통 : 동부철도를 이용하면, 카오룽까지 약 40분이 소요됩니다.
- 뚬문, 윈롱:
– 새로운 부동산 공급이 많고 개발업체는 종종 고비율 모기지(예: 임대 계획)를 제공합니다.
– 단점: 지역 간 업무의 경우 출퇴근 시간이 길고, 지역사회 시설이 오래됨.
– 도시 세분화된 아파트 재건축 프로젝트:
– 카오룽 시티와 샴슈이포의 일부 오래된 건물은 가격이 300만 홍콩 달러 정도로 저렴하지만, 리노베이션 비용(약 20만 홍콩 달러)을 위해 약간의 돈을 따로 마련해야 합니다.
4.2 중고시장 바닥 낚시 전략
– 실버 마스터 플레이트:
– 압류된 부동산의 가격은 시장 가격보다 10-20% 낮습니다. 모든 현금 입찰이 필요하며 부동산을 검사할 수 없습니다.
– 위험: 숨겨진 수리 비용이나 소유권 분쟁.
– 유령의 집 및 사고 부서:
– 시중 가격 대비 최대 60% 할인된 가격으로 판매가 가능하나, 재판매가 어려워 개인이 사용하거나 심리적 인내력이 강한 분에게만 적합합니다.
– 건물 연령 및 모기지 제한:
– 은행은 30년 이상 된 부동산에 대해 주택담보대출 금액을 최대 60%까지 낮출 수 있으며, 더 많은 선불금을 요구할 수도 있습니다.
4.3 새로운 부동산 제안 및 개발자 지불 계획
– 즉시 할부 대 공사 기간 지불:
– 즉시 할부 지불: 부동산 가격은 5-10%만큼 할인되지만 지불은 즉시 시작되어야 합니다.
– 공사 기간 중 지불: 최종 지불은 부동산 인수 시에만 필요하므로 이사를 기다리는 동안 계속해서 저축하는 데 적합합니다.
– 개발자의 2차 저당권:
– 일반적인 '주택담보대출 80% + 2금융권대출 10%'의 경우, 계약금은 10%만 필요합니다.
– 위험: 2차 주택 담보 대출 금리가 더 높고(예: P+2%), 이자율 상승 주기로 인해 주택 담보 대출 상환액이 급증할 수 있습니다.
제5장: 위험 관리 및 장기 계획
5.1 부동산 시장 침체에 대한 대응
– 부정적 자산 위험: 부동산 가격이 선불금 비율 아래로 떨어지면(예: 선불금 10% 이후 부동산 가격이 15% 하락) 은행에서 추가 담보를 요구할 수 있습니다.
– 이자율 변동: 미국 이자율 상승 주기 동안 HIBOR(홍콩 은행간 제공 금리)가 상승하여 월 납입금이 늘어날 수 있습니다.
– 실업 보호: 최소 12개월 분의 준비금을 따로 마련하거나 모기지 보험을 구매하세요.
5.2 건물 교체 및 자산 업그레이드 전략
– 먼저 사고 나중에 팔기: "재산을 팔아서 현금화하는 기간"을 활용해 이중 인지세를 피하세요. 하지만 단기 자금 조달 압박을 감수해야 할 것입니다.
– 주택담보대출을 임대하기: 두 번째 집을 구매한 후 임대하면 임대 수입으로 주택담보대출 상환금의 일부를 상쇄할 수 있습니다.
– 해외 자산 배분: 일부 구매자는 홍콩의 자산 집중 위험을 줄이기 위해 대만구(중산, 주하이 등)의 부동산 시장으로 눈을 돌렸습니다.
6장: 대안 - 부동산을 구매하는 비전통적 방법
6.1 나노빌딩과 공유주택
– 나노 빌딩(200피트 이하):
– 총가격은 300만원 정도로 저렴하나 생활수준이 낮고 재판매시 할인을 요구함.
– 공동 거주 :
– 위브 스튜디오처럼 월세에 물과 전기세가 포함되어 있어 저축 단계의 젊은이들에게 적합합니다.
6.2 해외 부동산 매수 및 은퇴 계획
– 대만 지역 “홍콩 도시” 프로젝트:
– 주하이, 중산 등지에서는 홍콩 주민을 위한 특별 프로젝트를 시작했는데, 가격은 홍콩의 1/5 수준이지만, 재산권 기간(70년)과 의료 시설에 주목할 필요가 있다.
– 이민 및 부동산 구매:
- 영국 BNO 비자, 대만 투자 이민(600만 대만 달러) 등은 저렴한 이민 옵션을 제공합니다.
제7장 심리적 구성과 실제 사례
7.1 성공적인 온보딩 사례 연구
– 사례 1: 월수입이 35,000홍콩달러인 28세 IT 엔지니어가 암호화폐 투자를 통해 500,000홍콩달러의 수익을 냈습니다. 그는 부모님으로부터 받은 300,000홍콩달러의 재정 지원과 함께 툰문에 500만홍콩달러 상당의 새 부동산을 구매했습니다(선불금 800,000홍콩달러).
– 사례 2: 월 총 소득이 HK$60,000인 부부가 Yuen Long에 있는 주택 소유 아파트(시장 가격의 60% 할인)를 선택하고, 월 모기지 납부액이 HK$12,000이며, 이는 소득의 HK$20%에 해당합니다.
7.2 일반적인 오해와 교훈
- 과도한 차입: 이자율 상승 위험을 무시하여 '공급 부족' 위기가 발생합니다.
– 숨겨진 비용을 무시하세요: 리노베이션 비용, 관리 수수료, 세금 등은 부동산 가격의 5%를 차지할 수 있습니다.
– 눈감고 상승만 쫓는 것: 추세에 따라 비싼 분양 매물을 매수하고, 부동산 시장이 조정되면 엄청난 손실을 입는 것.
결론: 버스를 타려면 합리적인 계획과 타이밍이 필요합니다.
홍콩에서 부동산을 사는 것은 어렵지만, 정책적 배당과 재정 규율, 시장 통찰력을 통해 '부동산 소유의 꿈'을 실현하는 것은 여전히 가능합니다. 가장 중요한 것은 자신의 능력에 맞게 행동하고, 레버리지가 큰 투기를 피하고, 주택 수요와 투자 속성을 분리하는 것입니다. 정부가 북부 수도권 지역에서 임시주택 개발 및 공급을 가속화함에 따라 앞으로 더 많은 기회가 생길 수 있지만, 구매자는 인내심과 유연성을 가져야 합니다.
주택 소유 계획(영어: 주택 소유 제도)는 다음과 같이 불립니다.주택 소유 제도(영어: HOS), 홍콩입니다공공주택의 보조판매계획 중 하나는홍콩 주택청주택청에서 계획, 설계 및 건설한 주택 단위는 시장 가격보다 낮은 가격으로 판매되며,토지가격 공제(1982년 3B 단계부터) 적격 신청자에게 판매되었습니다. 이 계획에 따라 건설된 주택은 일반적으로 "주택 소유 계획 아파트"로 알려져 있습니다. 주택청은 또한 1978년 1단계 주택 소유 제도 출범과 함께 주택 소유 제도와 관련된 문제를 처리하기 위해 주택 소유 센터(HOC)를 설립했습니다.
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