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2024년 홍콩 부동산 시장은 정책적 자극과 경제적 현실 사이의 줄다리기 속에서 복잡한 모습을 보일 것입니다. 2월 28일, 정부는 13년 이상 시행되어 온 부동산 시장의 "강경 조치"를 완전히 폐지했습니다. 여기에는 매수자 인지세(BSD), 신규 주택 인지세(NRSD), 이중 인지세(DSD)가 포함됩니다. 동시에 싱가포르 통화청은 이러한 추세에 역행하여 연방준비제도가 높은 금리를 유지하는 것을 배경으로 금리 인하 주기를 시작했습니다. 3월과 6월에 기준금리를 75베이시스포인트 낮춰 4.25%로 했습니다. 그러나 정책 조합은 하락 추세를 역전시키지 못했습니다. 평가 및 평가 부서의 데이터에 따르면 주택 가격은 일년 내내 6.8% 하락했으며, Centa-City Leading Index(CCL)는 2016년 3월 이후 최저 수준으로 떨어졌으며, 1997년 최고치보다 여전히 9.3% 낮았습니다.
1. 매운맛 식품 철수 정책의 '양-가격 역설'
이 정책은 첫 달에 시장 활동을 자극했습니다. 토지 등록부 데이터에 따르면 3월 주택 거래 건수는 전 분기 대비 2.4배 증가한 4,517건으로 2012년 10월 이후 가장 높은 월간 수치를 기록했습니다. 그러나 수요의 방출은 명백한 구조적 특징을 보인다.
1. 가격에 민감한 구매자가 우세: Sun Hung Kai Properties가 진행한 틴수이와이의 YOHO 허브 2단계 368유닛의 첫 번째 라운드는 같은 날 매진되었지만, 평균 거래 가격은 평방 피트당 HK$17,880에 불과하여 2018년 같은 지역의 프로젝트와 비교했을 때 평방 피트당 HK$221,000이 할인되었습니다.
2. 투기수요 감소: Ricacorp 데이터에 따르면 투자자 비중이 인출 전 12%에서 15%로 약간 증가한 것으로 나타났으며, 이는 2010년~2018년 평균 수준인 35%보다 훨씬 낮은 수준입니다.
3. 개발업체는 재고를 줄여야 하는 압박을 받고 있습니다. 3분기 말 현재 홍콩에는 21,000개의 미판매 1차 매물이 있었고, 카이탁 활주로 지역에만 4,200개가 있었습니다. 이로 인해 Capital Strategy Real Estate는 2021년 개장 가격 대비 상랑추의 나머지 매물 가격을 27% 낮추어야 했습니다.
II. 금리정책의 전달 차단
최적 대출금리(P)가 5.125%로 낮아졌지만 실제 자금조달 비용은 여전히 높습니다.
– H는 Cap Rate를 5.125%로 유지했고, 미국 국채와의 스프레드는 97bp로 좁혀졌습니다.
– 은행 시스템 총 잔액은 2021년 최고치에서 83% 감소한 447억 홍콩달러로 감소했습니다.
– 주택담보대출 연체율은 2010년 이후 최고 수준인 0.18%로 상승
홍콩금융관리국(HKMA)의 자료에 따르면 3분기에 새로 승인된 주택담보대출의 평균 대출 금액은 486만 홍콩 달러로 전년 대비 231,333 홍콩 달러가 감소했습니다. 이는 시장 구매력이 지속적으로 약화되었음을 보여줍니다.
3. 공급과 수요 구조의 깊이 자리 잡은 모순
1. 공급량 지속 증가: 개발국은 향후 3~4년간 잠재 공급량이 10만9000호에 달할 것으로 전망했다. 이는 현재 연평균 거래량의 3.6배에 해당한다.
2. 수요 측은 계속 축소되고 있습니다.
– 2024년 상반기 순 인구 유출은 6만7000명에 달해 고소득층 인구가 크게 감소
– 국내 가구 수가 1997년 이후 처음으로 마이너스 성장을 기록
3. 대체 자산 전환: 가상 자산 ETF와 해외 RMB 채권 시장이 1,000억 홍콩달러 이상을 흡수
4. 역사적 비교에서의 특별한 딜레마
2003년 SARS 기간(실업률 8.5%, 마이너스 자산 106,000건)과 비교했을 때 현재 시장은 더 복잡한 딜레마를 나타냅니다.
1. 복합적 위험: 중국과 미국의 금융적 분리를 배경으로 홍콩 주식의 유동성은 1997년 이후 최저 수준으로 떨어졌으며, 일일 평균 거래액은 800억 홍콩달러 미만으로 떨어졌습니다.
2. 자산 가격 급등: 상업용 부동산 공실률 16.4%로 상승, A등급 사무실 임대료 2019년 대비 42% 하락
3. 재정 정책 제약: 정부 재정 준비금은 12개월 정부 지출에 해당하는 7,021억 홍콩달러로 감소했으며, 2019년 대비 3,810억 홍콩달러 감소했습니다.
시장은 '정책 의존성-기대 악화'라는 부정적 피드백 루프를 형성하고 있다. JLL 조사에 따르면, 평방 피트당 개발 비용은 이미 현재 부동산 가격보다 12-18% 더 높아서 앞으로 공급이 수동적으로 줄어들 가능성이 있음을 시사합니다. UBS는 임대 수익률이 적정 수준인 4.5%로 돌아올 때까지 2025년 이전에 주택 가격이 8-12%까지 하락할 여지가 있을 것으로 예측했습니다. 이번 조정의 본질은 전환기 동안 홍콩 경제의 가치를 재평가하는 것입니다. 단일 정책 도구는 더 이상 효과적이지 않으며 산업 구조 업그레이드(예: 북부 대도시권의 과학기술 혁신 포지셔닝), 인구 정책 최적화(고급 인재 도입), 금융 허브 기능 강화와 같은 분야에서 체계적인 개혁이 필요합니다.
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