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홍콩 주택 가격은 10년 연속 세계에서 가장 비싼 수준이었습니다.
20세기 후반 아시아 금융 위기 이래로 홍콩 부동산 시장은 기복을 겪어왔습니다. 최근 몇 년 동안 낮은 이자율 환경, 자본 유입, 토지 공급 부족 등의 요인으로 인해 가격이 계속해서 상승했습니다. 그러나 2020년대 초반부터 세계 경제 환경의 변화, 금리 상승, 중국 본토 경제의 침체, 지방 정책 조정 등으로 인해 시장에 균열이 나타나기 시작하면서 버블이 터지는 것이 아니냐는 우려가 커지고 있습니다. 세계에서 가장 비싼 주택 가격을 가진 도시 중 하나인 홍콩의 부동산 시장은 오랫동안 "오를 수밖에 없고 절대 내려갈 수 없다"는 신화로 여겨져 왔습니다. 그러나 최근 몇 년 동안 내부적, 외부적 요인이 복합적으로 얽히면서 도시의 부동산 시장은 전례 없는 압박에 직면하게 되었습니다. 불균형한 경제 구조, 비효율적인 정책 규제, 인구 감소, 국제 금융 환경의 급격한 변화 등 홍콩 부동산 시장의 취약성은 점차 드러나고 있습니다.
2024년 세계에서 가장 비싼 도시:
도시 순위
1. 싱가포르
2 홍콩
3 런던
4. 상하이
5. 모나코
6. 취리히
7. 뉴욕
8. 파리
9. 상파울루
10. 밀라노
1. 역사적 배경: 부동산 시장 비정상 발전의 근본 원인
홍콩의 부동산 거품이 지닌 숨은 위험은 반환 후에도 '고지가격 정책'이 계속된다는 데서 비롯된다. 정부가 토지 금융에 장기적으로 의존하면서 심각한 토지 공급 부족 현상이 나타났습니다. 평가 및 평가 부서의 자료에 따르면, 2003년부터 2022년까지 연평균 민간 주택 완공 건수는 13,000채에 불과해 시장 수요에 크게 못 미쳤습니다. 인위적으로 조성된 이런 부족 현상으로 인해 20년 동안 주택 가격은 5.8배나 급등했고, "밀가루가 빵보다 비싼" 왜곡된 시장 구조가 형성됐습니다.
개발업체가 토지를 쌓아두는 현상은 수요와 공급의 불균형을 심화시킨다. 4대 개발업체는 1억 평방피트에 달하는 농지를 보유하고 있지만 아직 개발하지 않았다. 이런 전략적 매집으로 인해 시장은 장기간 '거짓 부족' 상태에 빠져 주택 가격이 급등하는 동시에 엄청난 거품 위험도 누적되었습니다.
2. 경제 기본이 악화: 지지 붕괴
1. 구매력과 주택 가격 사이에 심각한 단절이 있습니다.
2023년 2분기 자료에 따르면 홍콩의 가구 평균 소득은 3만200홍콩달러, 평균 주택 가격은 1,430만 홍콩달러로, 주택 가격 대 소득 비율은 47.3배로 세계 1위를 차지했습니다. 300제곱피트 나노 유닛을 구매하더라도 23.6년 동안 음식과 물 없이 살아야 하는데, 이는 국제 경고 기준의 5배에 해당합니다.
2. 임대수익률이 역대 최저치를 기록했습니다.
핵심 상업지구 내 A등급 오피스 빌딩 공실률은 15.7%로 치솟았고, 상가 임대료는 전염병 전보다 45% 하락했습니다. 주택 임대 수익률은 2% 이하로 떨어졌으며, 주택담보대출 금리보다 훨씬 낮아서 자본 증가 기대에 전적으로 의존하는 "마이너스 현금 흐름" 투자 모델이 형성되었습니다.
3. 가계부채가 위험수준에 접근하고 있다
싱가포르 통화청의 자료에 따르면 가계 부채는 GDP의 92%를 차지했으며, 그 중 78%가 주택담보대출이었습니다. 금리가 1% 상승하면 월 상환부담은 12% 늘어나고, 10만 가구 이상이 마이너스 자산 위험에 직면하게 됩니다.
4. 중국 본토 경제 침체 및 수요 약화
홍콩 부동산 시장은 중국 본토 경제와 긴밀하게 연관되어 있으며, 중국 본토 구매자는 언제나 고급 주택 시장의 중요한 주축이 되어 왔습니다. 그러나 최근 몇 년간 중국 본토 경제 성장이 둔화되고, 부동산 회사(에버그란데, 컨트리가든 등)의 부채 위기와 엄격한 자본 통제로 인해 중국 본토 자금이 홍콩으로 유입되는 능력이 약해졌습니다. 2023년 이후 홍콩의 고급 주택 거래량은 상당히 감소하였고, 일부 고급 부동산 가격은 20%-30%까지 하락하였습니다. 중국 본토 경제가 신속하게 회복되지 않는다면 홍콩 부동산 시장에 대한 외부 수요는 더욱 위축되어 버블 붕괴가 가속화될 것입니다.
5. 취약한 지역 경제와 부정적인 주식 위험
전염병 이후 회복이 더뎠고, 관광 산업은 침체되었으며, 소매 소비는 감소했습니다. 실업률은 감소했지만, 전반적인 소득 성장은 침체되었고 시민들의 구매력은 감소했습니다. 동시에, 높은 부동산 가격으로 인해 부정적 자산 소송이 급증했습니다. 홍콩 금융 관리국의 자료에 따르면, 2024년 초에 부정 담보 주택 담보 대출의 수가 크게 증가하였는데, 이는 일부 주택 소유자가 부동산 가격 하락으로 인해 부실에 빠졌음을 반영합니다. 주택 가격이 계속 하락하면 은행이 신용을 긴축시킬 수 있으며, 이는 시장 공황을 더욱 심화시킬 수 있습니다.
3. 정책 규제의 양날의 검 효과
1. 역주기적 조치가 실패하다
정부의 추가 인지세(SSD) 및 매수자 인지세(BSD)와 같은 "강력한 조치"로 인해 시장이 상승하는 동안 거래 비용이 상승했고, 이로 인해 "판매를 꺼리는" 사고방식이 더욱 심화되었습니다. 2023년 1분기 주택 거래 건수는 1996년 이후 최저인 8,632건으로 줄었고, 시장 유동성 고갈로 인해 가격 변동성 위험이 커졌습니다.
2. 금리 정상화의 치명적 충격
연계 환율 제도에 따라 홍콩은 미국과 마찬가지로 금리를 인상해야 합니다. 2023년 8월 기준 우대금리(P)는 5.875%로 상승하였고, H-금리는 4%를 돌파하였습니다. 600만 홍콩달러의 대출을 기준으로, 월 상환액은 2020년 대비 9,200홍콩달러가 늘어나 중산층의 주택 구매 능력을 직접적으로 파괴합니다.
3. 토지공급 개혁 난관에 부딪히다
'란타우 투모로우' 매립 프로젝트가 지연되고, 북부 수도권의 발전이 더디며, 정권 교체 이후 정책의 연속성이 의심스럽습니다. 공공주택 격차는 향후 5년간 2만8000호에 달할 것으로 예상되고, 민간주택 공급은 3년 연속 목표치인 15%를 밑돌면서 수급 모순에 대한 해결책이 나오지 않고 있다.
4. 사회구조의 급격한 변화: 수요기반 흔들어
1. 인구 감소와 고령화의 이중 타격
2022년 순 인구 유출은 11만3000명으로 늘어나고, 25~44세 주요 주택 구매층은 8.4% 감소할 것으로 전망된다. 동시에 65세 이상 인구 비중은 20.7%로 늘어나 "주택을 가진 노인이 많고 주택이 없는 청년이 적은" 역피라미드 구조를 형성했으며, 경직적 수요는 계속 줄어들었습니다.
2. 산업 공동화로 결제능력 약화
금융부동산은 GDP의 32%를 차지하지만, 이 산업에 종사하는 사람 수는 전체 노동력의 18%에 불과합니다. 기술 산업의 발전이 뒤처지고, 중산층 일자리 성장은 침체되었으며, 젊은 세대의 실질임금은 10년 동안 변동이 없어 높은 주택 가격을 지탱하기 어려워졌습니다.
3. 생활양식의 혁명적 변화
대만구 지역의 통합이 가속화되고 있으며, 국경을 넘나드는 삶이 정상화되고 있습니다. 선전에는 15만 명의 홍콩인이 살고 있으며, 주하이의 '홍콩 뉴타운' 프로젝트는 32,000 가구를 수용하고 있습니다. 대체 주택 옵션은 지역 수요를 분산시키고 부동산 시장의 기반을 뒤흔든다.
5. 국제환경의 급격한 변화: 자본풀 고갈 위기
1. 미국 달러 패권구조 재편
SWIFT 시스템의 달러화 폐지 추세에 따라 홍콩의 해외 위안화 예금은 2년간 23% 감소했습니다. 외국 자본이 보유한 홍콩 부동산 비중은 2018년 13.7%에서 2023년 6.2%로 감소했으며, 국제 자본의 위험 회피 추세가 가속화되었습니다.
2. 지정학적 위험 프리미엄 급등
미국의 홍콩 정책법 개정으로 인해 다국적 기업의 자본 철수가 잇따랐고, 다국적 기관의 사무실 공간에 대한 수요가 42% 급락했습니다. 외국인 임원들의 주택임대 예산이 35%나 줄어들면서, 고급 부동산 시장은 추운 겨울에 접어들었다.
3. 대체시장의 전환효과
싱가포르의 개인 주택 가격은 5년 동안 68% 상승했고, 두바이는 '골든 비자'를 출시했으며, 도쿄의 주택 가격 수익률은 4.2%에 달했습니다. 아시아 태평양 지역에 대한 투자 대안이 늘어나면서 홍콩의 경쟁 우위는 상당히 약화되었습니다.
6. 잠재적인 블랙스완이 충돌을 유발함
1. 인민폐 가치 하락은 자산 재평가를 유발합니다.
만약 위안화가 미국 달러화에 대해 7.5위안을 돌파한다면, 연동 환율 체계는 전례 없는 압박을 받게 될 것입니다. 자본 도피로 인해 부동산 매도 붐이 일어나 1997년 아시아 금융 위기가 재현될 수도 있습니다.
2. 상업용 부동산 부채 불이행의 연쇄 반응
사무실 건물 가치는 최고치 대비 35% 하락하였고, 많은 부동산 투자 신탁들이 청산에 직면해 있습니다. 헨더슨 랜드 개발 같은 대형 기업이 유동성 위기에 직면하게 되면 금융 시스템 전반의 위험이 발생할 수 있습니다.
3. 국가재정 악화의 악순환
토지 가격 수입이 정부 수입에 차지하는 비중은 2019년 23%에서 2023년 6%로 폭락했습니다. 재정 적자가 계속 확대되면서 정부는 토지를 낮은 가격에 매각해야 할 수도 있고, "더 많이 팔수록 가격이 낮아진다"는 악순환이 형성될 수 있습니다.
4. 금융시장 혼란과 홍콩달러 안정
홍콩의 연동 환율 제도는 홍콩 달러를 미국 달러에 고정시켜 두고 있지만, 미국 달러가 급등하거나 미국 경기가 침체되는 등 글로벌 금융 시장이 혼란스러울 경우 홍콩 달러는 압박을 받을 수 있습니다. 일부 분석가들은 자본 유출이 계속된다면 홍콩 금융 관리국이 환율 안정을 방어하기 위해 외환 보유고를 사용해야 할 수도 있으며, 이는 부동산 시장에 대한 시장 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다고 생각합니다. 홍콩 달러의 안정성에 의문이 제기되면 1950년대 부동산 시장의 교훈은 금융 위기가 종종 부동산 시장 붕괴의 촉발 요인이 된다는 것을 보여줍니다.
5. 대형 개발사의 재정 위기
홍콩 부동산 시장은 Cheung Kong Group, New World Development 등 소수의 대형 개발업체에 고도로 집중되어 있습니다. 최근 몇 년 동안 이러한 회사들은 시장 침체와 높은 레버리지 운영으로 인해 재정적 압박이 점점 커지고 있습니다. 예를 들어, Cheung Kong Holdings가 소유한 Cheung Kong Center의 임대료는 2019년 이후 33% 이상 하락하여 상업용 부동산 시장이 먼저 압박을 받고 있음을 보여줍니다. 대형 개발사가 자본 사슬의 붕괴로 파산하게 되면, 이는 연쇄 반응을 촉발해 전체 시장이 침체될 수 있습니다.
이번은 1997년과 다릅니다
홍콩 부동산 시장은 역사적 전환점에 있으며, 버블 붕괴 위험이 실체화되었습니다. 1997년의 순환적 조정과는 달리 이번 위기는 경제 구조, 인구 통계적 추세, 국제적 지위의 근본적인 변화를 수반합니다. 파국적인 붕괴를 피하기 위해서는 기존의 사고방식을 깨야 합니다. 단기적으로는 주택가격 하락을 늦추는 메커니즘을 확립해야 합니다. 중기적으로 우리는 토지금융에 대한 의존도를 없애야 합니다. 그리고 장기적으로는 산업 경쟁력을 재편해야 합니다. 정부가 위기의 압박을 완화하기 위해 공급을 늘리고, 정책을 규제하고, 경제를 다각화하는 데 결정적인 조치를 취할 수 있는 것은 고통스러운 경험에서 교훈을 얻고 근본적인 개혁을 추진해야만 가능합니다. 오직 이런 방식을 통해서만 홍콩 부동산 시장은 역사적으로 '급등과 폭락'의 악순환에서 벗어나 지속 가능한 발전을 이룰 수 있을 것입니다. 그렇지 않으면 부동산 거품의 붕괴는 홍콩 경제의 전환점이 될 수 있으며, 광범위한 결과를 초래할 수 있습니다.
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