마안산군위안1번지 고층빌딩 A룸 4개 방이 적자 매각돼 4년 만에 427만개가 빠져나갔다!

마안산군위안1번지 고층빌딩 A룸 4개 방이 적자 매각돼 4년 만에 427만개가 빠져나갔다!

부동산 시장은 가라앉았지만 시장 침식 사례는 계속되고 있다. 사이쿵(Sai Kung) 마온산(Ma On Shan) 1블록에 위치한 고층 건물인 룸 A(Room A)에는 침실이 4개 있고 사용 가능한 면적이 약 1,615평방피트에 이른다. 사이쿵(Sai Kung)의 탁 트인 바다 전망을 자랑하는 이 주택은 최근 NT$3,433만, 평방피트당 약 NT$21,257의 가격으로 판매되었습니다. 원래 소유자는 2020년에 해당 유닛을 NT$3,860만에 구입하고 약 4년 동안 보유했으며, 해당 기간 동안 해당 부동산의 감가상각액은 NT$427만입니다. 원래 소유자는 해당 유닛을 NT$4200만 가격에 판매하겠다고 제안했지만 결국 손실을 보고 매각한 것으로 파악됩니다.

Junyuan은 Ma On Shan의 Lok Wo Sha Lane 1번지에 위치하고 있으며 3개 블록으로 구성되어 있으며 879~2,678평방피트 범위의 판매 가능 면적을 갖춘 148개 유닛을 제공합니다.

1. 충격적인 사건이 시장에서 뜨거운 논쟁을 불러일으켰다

사이쿵 마온산의 랜드마크 럭셔리 주택 "더 서밋"은 최근 시장에서 충격적인 손실 거래를 기록했습니다. 1번 블록의 높은 층 A룸에 있는 4베드룸 바다 전망 유닛은 3,433만 홍콩 달러에 판매되었으며, 4년 전 매수 가격에 비해 427만 홍콩 달러가 증발하여 11.1%가 하락하여 스파이시 정책이 철회된 후 가장 주목받는 럭셔리 주택 손실 사례가 되었습니다. 이 거래는 고급 주택 시장의 깊은 조정을 보여줄 뿐만 아니라, 미래 시장 추세에 대한 업계의 격렬한 논쟁을 촉발하기도 합니다.

유닛의 기본 정보:

• 판매 가능 면적: 1,615 평방 피트
• 풍경의 이점: 사이공의 270도 탁 트인 바다 전망
• 제곱 피트당 가격: HK$21,257
• 보유기간 : 2020년 8월~2024년 5월(약 46개월)
• 장부손실 : 427만원(원금 약 11.1%)
• 매물 내역: 처음 요청 가격은 4,200만 달러였으며 6개월 후 누적 감소액이 767만 달러로 판매되었습니다.

원래 소유자가 보유 기간 동안 다음을 지불했다는 점에 유의하세요.

• 구매자 인지세(BSD): 약 579만 달러(연간 세율: 15%)
• 추가 인지세(SSD): 약 386만 달러(재산을 3년간 보유한 후 계산)
• 총 세금 지출: 965만 위안 이상

거래비용과 이자비용 등을 감안하면 실제 손실액은 1,500만 위안을 초과할 수 있으며, 이는 매수가격의 39%에 해당합니다. 이 '엄청난 수업료'는 최근 몇 년 동안 홍콩 고급 주택 시장의 극적인 변동을 생생하게 보여줍니다.

2. 정책주기와 시장동향에 대한 심층적 해석

(1) 역사적 정책의 검토
이 거래는 홍콩 부동산 시장의 정책 주기를 완벽하게 보여주었습니다.

• 2020년 매수 시 캐리 람 계획으로 주택 담보대출 비율 완화, 800만 이상 주택 담보대출 비율 50%로 상향
• 2022년 보유기간 중: 연방준비제도의 폭력적 금리 인상 사이클을 겪으며 기준금리(P)는 5%에서 5.875%로 급등
• 2024년 매각 시 예산 전액 인출, SSD 2년으로 단축

(2) 금리저주의 이중타격
3,860만 달러의 매수 가격과 70% 모기지를 기준으로:

• 대출금액 : 2702만원
• 금리 인상 전 월 납입금 : 약 108,000위안(H+1.3%, 상한금리 2.5%)
• 현재 월 납입금 : 약 132,000위안(P-2.25%, 실제 이자율 5.875%)
• 4년간 이자비용 500만위안 이상

(3) 공급 피크 압력
마온산 지구는 향후 3년 동안 다음을 포함하여 4,200개의 새로운 주택을 도입할 예정입니다.

• 별이 빛나는 바다 (454개 유닛 가능)
• 운하이 빌라(528개 유닛 가능)
• 홍비(547세대 공급)
• Sun Hung Kai Lok Wo Sha 프로젝트(2,000개 이상 주택으로 추산)

3. 전문 기관의 데이터 관점

(1) 센탈린 시티 선행지수(CCL) 궤적

• 2020년 8월: 180.47점
• 2021년 8월(역사적 최고치): 191.34포인트
• 2024년 5월 : 168.12포인트(누적 하락률 12.2%)

(2) 고급주택 시장 비교
Savills 데이터에 따르면:

• 피크 사우스 디스트릭트 슈퍼 럭셔리 주택: 2024년 1분기 평방피트당 가격은 정점 대비 18~22% 하락할 것으로 예상%
• 전통적인 고급 주거 지역(미드레벨, 해피밸리): 임대수익률은 1.8%의 역대 최저치로 하락
• 신계 동부의 고급 주택 공실률: 9.7%로 상승(홍콩 평균: 6.3%)

4. 전문가 의견의 충돌

(1) 리카코프 부동산 리서치 디렉터, 천하이차오:
"준위안 사례는 신계 동부의 고급 주택이 가치가 하락할 만큼 회복력이 없다는 것을 보여줍니다. 과거에 이 지역은 본토 전문가에 대한 수요에 의존했지만 경제 전환기에 큰 타격을 입었습니다. 소유자는 5~8년 동안 부동산을 보유할 준비를 하는 것이 좋습니다."

(2) 존스 랭 라살 자본시장부 상무이사 딩친 팡:
"고급 바다 전망 주택의 가치 평가 논리가 재구축되고 있습니다. 이전의 '1등급 바다 전망 프리미엄 30%' 규칙이 깨졌습니다. 구매자는 실용성과 교통 시설에 더 관심을 갖습니다. 조경적 이점만으로는 높은 프리미엄을 뒷받침할 수 없습니다."

(3) 경제학자 관줘오(Guan Zhuozhao) 교수:
"이 거래는 고급 주택 시장의 '유동성 함정'을 확인시켜 줍니다. 시장이 충분히 깊지 않을 때, 큰 할인을 제공할 의향이 있더라도 매수자를 찾는 데 오랜 시간이 걸립니다. 앞으로 18개월 동안 '영웅적 자산 제거' 사례가 더 많이 나올 것으로 예상할 수 있습니다."

V. 지역개발 모순 분석

(1) 교통병목 해소가 필요하다
정부의 계획된 샤틴 바이패스는 2034년에 완공될 예정이지만, 마온산의 외부 교통은 현재 다음과 같은 것에 의존하고 있습니다.

• 시사로(일일 교통량 5만대 이상)
• MTR 마온산선(오전 러시아워 승객 수 118% 도달)
• 센트럴에서 출퇴근 시간: 약 75분(타이포의 유사 부동산보다 20% 더 많음)

(2) 지원갭의 딜레마
해당 지역의 상업 시설 개발은 뒤쳐져 있습니다.

• 1,000명당 소매 공간: 4.2제곱미터(홍콩 평균: 6.8제곱미터)
• 5성급 호텔 수 : 0
• 국제학교 선택: 1개만 (Li Po Chun United World College, Hong Kong)

6. 재무 속성에 대한 심층 분석

(1) 레버리지 위험의 출현
싱가포르 통화청의 최신 데이터에 따르면:

• 고급 주택 담보 대출 연체율: 0.28%(소형 및 중형 주택보다 87% 높음)
• 실버 소유자 재고: 412개 로트(그 중 27%는 2,000만 달러 이상의 가치가 있는 부동산)
• 중간 모기지 비율: 52%(홍콩 평균: 65%)

(2) 임대반환율 하락
현재 이 유닛의 시장 임대료는 약 68,000위안/월입니다.

• 표면수익률 : 2.38%
• 관리비 및 세금 공제 후: 1.91%
• 10년 미국 국채수익률과 비교했을 때 3.29%포인트 역전

7. 미래 트렌드

(1) 공급측 충격
평가 및 평가 부서는 다음과 같이 예측합니다.

• 2024년 고급 주택 완공: 2,150유닛(전년 대비 38% 증가)
• 2025년 잠재 공급량: 3,400대(12년 만에 최고치)

(2) 수요의 변화
Midland Immigration Consultants의 데이터는 다음과 같습니다.

• 2023년 투자 이민 신청에서 선정된 주거용 부동산 비율: 17%(2018년 대비 29% 감소)
• 고액자산 개인의 자산배분에서 홍콩 부동산의 비중은 12%(5년 전 23%)이다.

8. 시장 참여자에 대한 의미

(1) 소유자에게:

• 특히 이자율 위험에 주의하면서 보유 비용을 재평가하십시오.
• 포트폴리오를 다각화하고 부동산 집중도를 낮추는 것을 고려하세요
• 환율 변동에 대비해 재무부 도구를 잘 활용하세요.

(2) 구매자의 경우:

• 기존 건물의 남은 프로젝트의 협상 공간에 집중
• 시장을 관찰하기 위해 '먼저 임대하고 나중에 구매' 모델을 잘 활용하세요.
• 인프라 배당금이 있는 지역을 우선시하세요

(3) 정책 결정자에게:

• 고급 주택 시장의 유동성 위기는 해결되어야 합니다.
• 점진적 인지세 제도 도입을 고려하세요
• REIT 시장 발전 가속화

IX. 국제적 관점의 비교

전 세계 주요 고급 주택 시장과의 비교:

• 싱가포르 센토사 고급 주택: 2024년 1분기 가격이 전년 대비 +4.2% 증가
• 런던 켄싱턴: 임대 수익률은 3.8%로 유지
• 맨해튼, 뉴욕: 재고 회전 주기가 6.3개월로 감소
• 홍콩 피크 사우스 디스트릭트: 재고 회전 주기가 22.6개월로 연장

10. 역사적 교훈과 미래 전망

홍콩 부동산 시장의 주요 조정 기간 검토:

• 1997-2003: 65%의 누적 감소(6년간 지속)
• 2008년 금융위기: 22%(9개월) 급락
• 2015-2016 : 조정 13%(18개월)
• 이번 조정 라운드(2021-2024): 하이 폴백 19%(진행 중)

업계에서는 일반적으로 고급 주택 시장이 "L자형" 조정 단계에 진입할 것으로 예상하고 있으며, 향후 2년 동안 가격 변동이 ±5%로 좁아질 것으로 예상하지만 거래량은 낮은 수준을 유지할 가능성이 높습니다. 마안산에서 발생한 수천만 달러 규모의 손실 사건은 시장 가격 재조정 과정의 축소판일 수 있습니다. 침체기에는 시장의 기본 논리를 깊이 이해하는 참여자만이 사이클의 안개를 뚫고 진정한 가치의 닻을 찾아낼 수 있습니다.