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부동산펀드 수장 리건싱, 손실 감축: 1,030만 달러 손실의 4가지 잔혹한 현실
위험한 도시에 갇히는 것보다 팔을 잘라내는 편이 낫다. 사업 전쟁에서 쓰이는 이 황금 같은 문구는 홍콩의 매장형 투자 시장에서 실제로 재현되고 있습니다. 한때 "길거리 상점 투자의 대부"로 불렸던 유명 인사인 성후이 소매점 펀드의 창립자 리건싱은 최근 주요 입지에 있는 1층 상점 두 곳의 가격을 대폭 낮춰 총 1,030만 홍콩달러의 손실을 냈습니다. 단 하나의 돌이 수천 개의 파장을 일으킬 수 있다. 업계에 충격을 준 이 거래는 홍콩의 소매 부동산이 겪은 상처를 드러냈을 뿐만 아니라, 전염병 이후 시대의 투자 논리에 나타난 파괴적인 변화를 폭로하기도 했습니다.
[피투성이 거래 내부 이야기] 4년 만에 두 곳의 가게 가치 1/3 하락
최초의 주목할 만한 거래는 산포콩의 인힝가에서 이루어졌습니다. 710제곱피트 규모의 이 죽집은 리건싱이 2021년 8월 전염병이 맹위를 떨치던 시기에 2,100만 대만 달러라는 고가에 인수했습니다. 당시 그는 "민생구는 가격 하락에 매우 강합니다. 월 임대료 5만 8천 대만 달러, 수익 331만 대만 달러 3조 달러로 충분히 안정적입니다."라고 자랑했습니다. 그러나 4년 후, 많은 기대를 모았던 이 "현금 소"는 1,340만 대만 달러에 매각되었고, 760만 대만 달러가 장부에서 증발하여 36% 대만 달러가 감소했습니다. 인지세, 수수료 등 거래비용을 고려하면 실제 손실액은 800만 달러를 넘을 수 있다.
자세한 내용은 공개되지 않은 또 다른 상점 거래로 인해 총 손실액이 1,030만 달러에 달했습니다. 업계 소식통에 따르면, 해당 매장은 전통 생활 지역에 위치하고 있으며 원래는 약 1,500만 위안에 매입됐다고 합니다. 현재 약 20% 할인된 가격으로 판매되고 있습니다. 두 건의 거래로 총 3,070만 달러의 현금이 벌어졌지만, 리건싱은 1,000만 달러 이상의 손실을 안고 시장을 떠나야 했습니다. 이는 단기 투자에 능했던 리건싱에게는 의심할 여지 없이 그의 경력에서 보기 드문 워털루 전략이었다.
[첫 번째 해부칼] 타이밍의 오판: 2021년 횃불 전달의 대가
거래 타임라인을 살펴보면 치명적인 결함이 명확히 드러납니다. 2021년, 전 세계적인 자산 열풍이 연중 한창인 가운데, 홍콩 숍마켓은 이상한 '얼음과 불과' 상황을 보이고 있습니다. 당시 백신이 도입되면서 경기 회복에 대한 기대감이 커졌고, 핵심 상업 지역의 상점 임대료 하락폭도 좁아졌습니다. 하지만 리건싱이 베팅을 선택한 민생구는 다섯 번째 전염병이 발생하면서 더 깊은 겨울에 빠졌습니다.
"그는 전형적인 '역투자' 함정에 빠졌습니다." 미들랜드 산업 및 상업용 부동산 분석가 장궈창은 "2021년에 상품을 인수한다는 것은 바닥 낚시처럼 보이지만, 사실 세 가지 구조적 변화를 간과하고 있습니다. 국경 간 소비는 되돌릴 수 없고, 민생 분야는 과포화 상태이며, 온라인 음식 배달 플랫폼이 부상하고 있습니다."라고 단도직입적으로 말했습니다. 사실에 따르면, 산포공 주변 500m 이내에 최근 3년 동안 20여 개의 새로운 죽집, 국수집이 생겼습니다. 동질적 경쟁으로 인해 임대료가 15%만큼 낮아졌습니다. 소위 '안정적 수익'은 그저 취약할 뿐입니다.
[두 번째 칼이 뼈에 박혔다] 금리 인상 폭풍: 레버리지 플레이어들의 죽음 카운트다운
더 심각한 위기는 재무제표에 있습니다. 성휘펀드의 과거 운영모델에 따르면, 이러한 유형의 토지매장 투자는 종종 "고레버리지+고금리 자금조달" 전략을 채택합니다. 산포콩의 상점을 예로 들면, 원래 담보대출이 70%였고, 현재 P-금리인 5.875%를 기준으로 계산했을 때, 월 상환액은 최대 HK$69,000이 되는데, 이는 임대 수입보다 HK$11,000이 더 많은 것입니다! "이건 가게를 유지하는 데 매달 돈을 잃는 것과 마찬가지입니다. 가게를 오래 운영할수록 손해는 더 커집니다." 센탈린 산업 및 상업 부동산의 전무이사인 판지밍은 정확한 계산을 내렸습니다.
더욱 잔인한 것은 미국 연방준비제도의 "더 오랫동안 더 높은 금리" 정책이 부동산 펀드의 차익거래 모델을 완전히 파괴했다는 것입니다. 과거 저금리 환경을 기반으로 한 '저금리 대출, 고금리'의 공식은 자금조달 비용이 급증하면서 '죽음의 나선'으로 변했습니다. 업계 관계자들은 일부 펀드 상품의 이자보상비율(ICR)이 경고선인 1.5배 아래로 떨어져 관리자들이 포지션을 줄이고 손실을 중단해야 했다고 밝혔습니다.
[세 번째 칼이 심장을 찌른다] 소매업의 변화: 음식 배달 플랫폼이 길거리 상점의 가치를 키우는 방법
우리가 양칭가에 들어서서 그 자리에서 보았을 때 진실은 더욱 피비린내 났습니다. 점심시간에 죽가게에는 12명이 넘는 손님이 있었지만, 배달원의 오고가는 빈도는 1분에 2~3명이나 됐다. "이 레스토랑의 매출 중 60% 이상이 테이크아웃이기 때문에 좋은 위치가 전혀 필요하지 않습니다." 외식업계 베테랑인 천 사장은 "요즘 가게를 빌릴 때 가장 중요한 건 주방 공간이고, 매장 인테리어는 부차적인 요소가 됐다"며, "입지 논리에 집착하는 주인은 시대에 뒤떨어질 수밖에 없다"고 말했다.
2023년 홍콩 케이터링 업계의 테이크아웃 주문 비중은 47%에 달해 전염병 이전보다 32%p 급증했습니다. "지리적 방사 반경"이 오토바이 운전자에 의해 다시 쓰여졌을 때, 전통적인 거리 상점의 "교통의 화폐화" 논리는 무너졌습니다. 당시 리건싱이 중요하게 여겼던 '아파트 상가 노출률'은 Z세대 소비자들의 눈에는 푸드판다 페이지의 별점만큼 중요하지 않을 수도 있다.
[최후의 일격] 펀드 환수 물결: 죄수의 딜레마 속 자기방어 탈출 로얄
낙타의 등을 부러뜨린 마지막 한 방울은 펀드 투자자들의 신뢰 붕괴였습니다. 중국 증권감독관리위원회(CSRC)의 자료에 따르면, 2023년 성혜(Shenghui) 산하 민생형 펀드 상품의 환매 신청 건수가 월간 기준으로 두 배 급증했습니다. 익명을 요구한 한 사모펀드 전문 변호사는 "투자자들은 미국 리츠(REITs)가 연 8% 이상의 이자율을 지급하고, 홍콩 노점형 펀드가 배당금 지급에 어려움을 겪고 있는 것을 보고 환매 물결이 임박했다고 보고 있습니다."라고 밝혔습니다.
이러한 "죄수의 딜레마"로 인해 펀드 관리자는 자산을 낮은 가격에 매각해야 합니다. 그러나 시장이 매도로 쇄도하면 가치 평가의 악순환이 시작됩니다. DTZ의 데이터에 따르면, 2024년 1분기 민성구 상점의 거래 가격은 2021년 최고치 대비 45% 하락한 반면, 리건싱은 36% 하락했지만 실제로는 "시장보다 실적이 좋았다"고 평가됐습니다. 이런 종류의 블랙 유머는 업계 전체의 생존 위기를 축소해 보여주는 것입니다.
[궁극의 질문] 길거리 상점 투자는 사라졌을까? 세 가지 데이터 세트가 생명의 미래를 보여줍니다.
이처럼 심각한 시장 상황에 직면하여, 노점 투자는 사형을 선고받아야 할까요? 세 가지 핵심 데이터가 희망을 보여줍니다.
- 경험 기반 소비는 추세에 반하여 성장하고 있습니다.：K11 MUSEA의 작년 매출은 전년 대비 38% 증가하여 '씬 크리에이션' 매장이 여전히 폭발적인 힘을 가지고 있음을 보여주었습니다.
- 마이크로 창고 수요 급증：도시지역 미니창고 임대료는 95%로 높은 수준을 유지하고 있으며, '라스트마일' 스테이션으로의 전환이 새로운 탈출구가 되었습니다.
- 정책 완화가 임박했다：정부는 1층 의료기관에 대한 제한을 완화할 계획입니다. 전문 서비스 산업이 기적적인 구원자가 될 수도 있다.
리건싱은 자신의 최신 블로그에 "어둠을 저주하기보다는 촛불을 켜는 편이 낫다"고 적었습니다. 쇼핑몰 업계의 이 노련한 사람이 필사적으로 살아남으려는 시도는 업계 전체의 변혁을 촉구하는 분명한 신호일지도 모릅니다. "임대료 징수원"이라는 사고방식이 역사가 되면서, 새로운 세대의 부동산 펀드의 이야기가 막 시작되었습니다.
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