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폭풍의 핵심: 우송가 126호점 거래 완전 분석
- 거래 개요 및 장부 손실
2025년 4월, 성회소매기금 창립자 리겐싱(Li Genxing)은1,868만 홍콩달러조던 우성로 126번지 1층 및 로프트 매장 2022년 7월 매입가 대비 매각2,750만 홍콩달러, 책 손실은 다음과 같이 높습니다.882만 홍콩달러(32%). 매장 면적은 약 980제곱피트이고 다락방은 630제곱피트이며 현재 세입자가 월 HK$75,000에 임대하고 있으며 임대 수익률은 약4.8cm그러나 임대 수입은 여전히 자산 감가상각의 영향을 상쇄할 수 없습니다. - 역사적 맥락: 7년 동안 두 번이나 '반으로 잘린' 고통스러운 순환
이 가게의 가치가 폭락한 것은 이번이 처음이 아니다. 이전 소유자는 2015년 4월에 이 부동산을 매입했습니다.5,168만 홍콩달러2022년 리겐싱에게 재매각될 때까지 7년간 매수 및 보유했으나 금액이 증발했다.2,418만 홍콩달러(46%)그리고 리겐싱의 손실은 다시 한번 해당 부동산이 정점 이후로 누적적으로 가치가 하락했다는 것을 의미합니다.3,300만 홍콩달러(64%), 거의 "반으로 자르고 다시 반으로 자르는" 셈이죠. 이 사례는 전염병 이후 소매 시장이 약화되고, 정책과 경제 환경이 변화하면서 상점 투자의 위험이 극적으로 높아졌음을 보여줍니다. - 리건싱의 '첫 피': 펀드 설립 이후 첫 손실
리건싱은 2009년부터 지금까지 260개가 넘는 노점에서 물건을 사고팔았습니다. 이번이 처음으로 손해를 보고 판매한 것입니다. 이는 성휘숍펀드가 2016년 설립된 이래 처음으로 손실을 본 거래이기도 하다. 그는 이를 "첫 피 한 방울"이라고 불렀다. 이러한 움직임은 개인의 투자 실패를 반영할 뿐만 아니라, 전체 매장 시장이 심각한 조정기에 접어들었음을 나타냅니다.
시장 연쇄 반응: 성휘펀드의 '손실 매도 물결'과 시장의 겨울
- 2개월간 5건의 손실, 평균 28%의 감가상각
Li Genxing은 최근 몇 달 동안 자신의 부동산 판매를 가속화했으며 Wusong Street에 있는 그의 상점과 함께다섯 번째 일식, 총 현금 인출액은 약8,508만 홍콩달러총 구매 비용과 비교했을 때1억 1,800만 홍콩달러손실3,292만 홍콩달러평균 감가상각률은28%. 일식의 다른 예는 다음과 같습니다.
- San Po Kong Yin Hing Street에서 쇼핑하세요: 2021년 2,100만 홍콩달러에 매입, 2025년 1,340만 홍콩달러에 매각, 감가상각36%.
- 침사추이 험프리스 애비뉴에서 쇼핑하세요: 2023년 2,000만 홍콩달러에 매수, 2025년 1,730만 홍콩달러에 매각, 손실13.5%.
- 사이잉푼 워터 스트리트 숍: 2022년 2,450만 홍콩달러에 매수, 2025년 1,560만 홍콩달러에 매도, 손실36%.
- 생계권과 핵심권 모두 하락세를 보였고, 임대수익은 시장을 지탱하기 어려웠다.
정부평가부서데이터에 따르면 상점 가격은 전염병 이전의 최고 수준에서 약 10% 하락했습니다.40%그리고 Li Genxing은 핵심 지역 임대료가 상승할 것으로 예상하더라도3-5%민생구의 상점 가격은 바닥을 찍었지만, 전반적인 시장은 아직 반등할 기세가 부족합니다. 예를 들어, Wusong Street의 Shop 126에는4.8% 임대 수익률그럼에도 불구하고 가격 하락을 막을 수는 없으며, 이는 투자자들이 자산 증가에 대한 신뢰가 낮음을 반영합니다. - 중국 본토 구매자가 시장 구조 변화를 주도하다
최근 성휘펀드가 매각한 5개 매장 중그 중 4개는 중국 본토 출신 구매자가 인수했습니다.이는 국내 투자자들이 시장에서 빠져나가면서 중국 본토 자금이 낮은 가격을 이용해 홍콩 자산을 매수할 가능성이 있음을 시사합니다. 이러한 추세는 상점 시장의 구매자 구조를 재편할 수도 있습니다.
심층적 영향: 쇼핑몰 시장의 한파 속에 숨겨진 구조적 문제
- 소매업의 변혁과 소비 패턴의 급격한 변화
전염병으로 인해 온라인 소비가 오프라인 매장을 대체하는 추세가 더욱 가속화되었습니다. 관광산업이 회복되더라도 관광객들의 구매력은 예전만큼 높지 않을 것이다. 요르단과 같은 전통적인 관광지에 있는 상점들은 본토 고객에 의존하고 있지만, "1회 비자, 복수 여행" 정책이 완전히 회복되지 않아 방문객 흐름과 소비가 모두 감소했습니다. - 금리 상승과 자금조달 비용 압박
세계적인 금리 상승 주기는 부동산 보유에 따른 자금 조달 비용을 증가시키고, 상점 투자자는 이자 비용을 상쇄하기 위해 더 높은 임대 수익이 필요합니다. 하지만 현재 매장 임대료 수준은 크게 회복되지 않아 투자 수익의 여지가 더욱 줄어들고 있습니다. - 정책 불확실성과 소유자의 사고방식
정부의 금리 재평가와 임대료 통제 소문 등의 정책적 위험과 더불어 소유주들의 미래 시장에 대한 신뢰 부족으로 인해 매물로 나오는 부동산 수가 늘어나고 가격 경쟁이 심화되었습니다. 예를 들어, 미들랜드 신뢰 지수는 상점 매물에 대한 태도가 비관적인 경향이 있음을 보여주며, 이는 간접적으로 거래 가격을 떨어뜨립니다.
일식 조수 아래 시장 계몽
조던 우성가의 상점 몰락은 단순한 투자 사례가 아니라 홍콩 상점 시장의 변화를 보여주는 축소판이기도 합니다. 리건싱의 '생존을 위한 물물교환'부터 중국 본토 자금의 유입까지, 시장 참여자들이 전략을 재조정하고 있음을 보여줍니다. 소매업계의 구조조정과 높은 금리라는 이중의 압력으로 인해, 매장 투자는 '안정적 수익'에서 '고위험 게임'으로 바뀌었습니다. 우리는 지역의 잠재력, 임차인의 질, 정책 방향을 정확하게 판단해야만 불리한 시장에서 희망을 찾을 수 있습니다.
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