목차
1. 대기업들이 재정적 어려움에 처해 손실을 입어 시장 변동이 발생한다.
홍콩 숍 킹(Shop King)으로 불리는 원로 투자자덩쳉보(보 삼촌)은 2020년부터 재정적으로 어려움을 겪고 있다는 보도가 계속 나왔고, 그의 가족은 최근 몇 달 동안 '도살식' 부동산 매매 붐을 일으키기도 했습니다. 시장 소식에 따르면, 탕 가문은 단 2주 만에 사이쿵 가든의 대형 매장, 완차이의 매장, 췬완의 사추이 로드에 있는 1층 매장 등 핵심 자산 3개를 연달아 매각해 총 5억 5,600만 홍콩 달러 이상을 현금화했습니다. 이러한 거래의 거의 대부분이 장부상 손실을 기록했다는 점은 주목할 만합니다. 그중에서 사이쿵 가든의 거대 매장은 4억 홍콩달러에 매각되었는데, 2017년 매수가 대비 3,800만 홍콩달러의 손실이며, 11%의 감가상각으로, 부동산 업계에서는 상업용 부동산 시장의 전망에 대한 깊은 우려가 일었습니다.
II. 사이공 가든의 거대 상점 거래 분석: 지역 상업 생태계의 극적인 변화의 축소판
뜨거운 논란을 불러일으킨 사이쿵 가든 매장 거래는 지하 입구와 1층에 총 28,439제곱피트 규모의 공간을 포함합니다. 탕 가문이 2017년에 노련한 투자자 리야오화(Li Yaohua)와 리용파(Li Yongfa)로부터 4억 3,800만 홍콩 달러에 이 부동산을 매입했을 당시 사이공의 관광 산업은 호황을 누리고 있었으며, 이 지역에는 특산 레스토랑과 소매 사업이 번창하고 있었습니다. 그러나 최근 몇 년 동안 전염병의 3중 타격, 관광객의 급격한 감소, 지역 소비 패턴의 변화로 인해 사이쿵의 상점 공실률은 계속해서 증가하고 있습니다. 부동산 중개사들의 자료에 따르면, 해당 지역의 상점 임대료는 최고치 대비 40% 이상 하락했으며, 덩 가문이 소유한 대형 상점은 면적이 넓어 단일 세입자를 찾는 것이 더욱 어려워 결국 할인된 가격으로 판매될 수밖에 없었다고 합니다.
3. 일련의 '손실 및 처분의 물결' 타임라인: 몽콕에서 췬완으로의 자산 유출을 막기 위한 전투
토지등기부 기록에 따르면 당씨 가문의 자산 구조 조정 계획은 이미 2022년 말에 구체화됐다.
- 2022년 12월: 몽콕 소이 스트리트 61~67번지의 전체 상업 및 주거 프로젝트를 Asia United Infrastructure(00711)에 3억 5,100만 홍콩 달러에 매각, 회계상 손실은 3,472만 홍콩 달러
- 2023년 4월 초: 완차이의 록하트 로드에 있는 매장을 1억 1,500만 홍콩 달러에 매각했습니다. 이 부동산은 2018년에 1억 3,500만 홍콩 달러에 매입되었습니다.
- 4월 중순: 2019년 매수 가격인 5,200만 홍콩달러에 비해 상당히 할인된 4,100만 홍콩달러에 췬완의 샤추이 로드에 있는 1층 매장을 매각
- 4월 말: 사이공 가든이 4억 위안에 매각되어 이번 현금화 작업에서 가장 크지만 가장 큰 손실을 본 거래가 되었습니다.
업계 분석가들은 이러한 "영웅적 자기 희생" 활동의 물결은 덩샤오핑 가문이 부채 압박을 완화하기 위해 긴급히 현금 흐름이 필요하다는 것을 보여준다고 지적했습니다. 그의 가문의 많은 재산이 대출을 위해 금융 회사에 저당 잡힌 것으로 알려졌습니다. 홍콩이 이자율 상승 주기에 접어들면서, 자금 조달 비용이 상승하면서 자본 사슬의 긴장이 심화되었습니다.
4. 심층 추적: 덩 제국의 부흥과 몰락
88세의 덩청보는 1970년대에 네온사인 사업을 시작했고 1990년대에 부동산 투자로 전향했습니다. 그는 예리한 비전으로 금융 위기 동안 많은 "실버 오너 프로젝트"를 인수했고 점차적으로 상점, 산업 건물, 호텔, 요양원에 걸쳐 수십억 달러의 자산을 구축했습니다. 전성기에는 400개 이상의 부동산을 소유했고 증권 투자와 기술에도 진출했습니다. 2018년에는 "눈 하나 깜빡이지 않고 5억 달러를 들여 매장을 매수"한다는 대담한 행보로 시장을 충격에 빠뜨렸습니다.
그러나 과도한 레버리지 확대는 숨겨진 위험을 초래합니다. 2019년 사회 운동과 2020년 전염병 발발로 인해 관광지의 상점 임대료가 폭락했고, 덩샤오핑의 주식이 대량 투자된 코즈웨이베이, 몽콕 등 핵심 지역의 상점은 장기간 공실이 되었다. 더욱 심각한 것은, 최근 몇 년간 변혁을 거듭해 온 노인요양시설 사업이 정책 강화로 어려움을 겪고 있으며, 시장 상황의 역전으로 산업용 건물 재생 사업 몇 가지의 매각도 지연되고 있다는 점이다. 시장에서는 2022년 말 현재 부채 규모가 60억 위안을 넘을 것으로 추산하고 있으며, 일부 담보부동산의 대출 비율은 70%에 달한다.
5. 전문가 해석: 상업용 부동산의 추운 겨울 속 구조적 위기
JLL 상업 부문 책임자인 Anthony Yan은 Tang 사건이 홍콩 상업용 부동산 시장의 엄청난 변화를 반영한다고 말했습니다.
- 소매 모델 혁명: 전자상거래의 인기와 체험적 소비의 증가로 인해 전통적인 대형 거리 상점에 대한 수요가 급격히 감소했습니다.
- 금리 사이클 역전: 미국 페그제 금리 인상 이후 보유 비용 급증으로 투자자들은 매도에 나섬
- 자본 흐름 변화: 패밀리 오피스와 펀드는 물류 부동산, 데이터 센터 등 신경제 자산에 투자하는 것을 선호
- 임대 시장은 양극화되어 있습니다. 생계 지역의 소규모 상점은 가격 하락에 더 탄력적이지만 관광 지역의 대형 상점은 "부정적 자산"이 되었습니다.
세빌리스의 리서치 책임자 스티븐 청은 홍콩에서 1만 제곱피트 이상 면적의 "대형" 매장의 현재 공실률이 18.7%이며, 평균 임대료는 2019년 대비 45% 하락했다고 덧붙였다. 재고를 소화하는 데 최소 3년은 걸릴 것으로 추산된다. 그러나 사이공과 같은 비핵심 지역의 대형 매장은 인수할 대형 체인 브랜드가 부족해 장기적으로 재평가에 직면할 수도 있습니다.
VI. 시장 파장 효과: 투자자 신뢰 위기와 은행 신용 긴축
덩샤오핑과 관련된 연쇄적 침식은 이미 파급 효과를 낳았습니다. 이름을 밝히지 않은 은행업계 관계자에 따르면, 많은 금융 기관이 상업용 부동산 모기지 대출의 위험성을 재평가하고 있으며, 매장 가치 평가가 전반적으로 15-20% 낮아지고 승인 조건이 더욱 엄격해지고 있다고 한다. 중부의 외국계 은행은 5,000만 위안 이상의 상점 대출에는 개인 보증을 반드시 첨부해야 한다는 내부 규정을 정하기도 했습니다. 이러한 움직임은 중소 규모 투자자들 사이에서 연쇄 매도를 촉발하여 시장 하락세를 더욱 심화시킬 수 있습니다.
반면, 인수측의 움직임에도 주목할 필요가 있다. 예를 들어, 사이쿵 매장의 수수께끼 같은 구매자는 포괄적인 엔터테인먼트 및 다이닝 프로젝트를 건설할 계획인 현지 케이터링 그룹이라는 소문이 돌고 있으며, 이전에 몽콕 프로젝트를 인수한 Asia United Infrastructure은 해당 프로젝트를 공유 작업 공간으로 전환할 계획입니다. 이러한 변화의 시도가 성공하느냐의 여부는 상업용 부동산의 미래를 관찰하는 척도가 될 것입니다.
VII. 법률 및 재무 관점: 가족 자산 재구조화의 준수 과제
덩샤오핑 가문이 자산 처분을 서두르면서, 그 거래의 합법성이 주목을 받고 있다. 한 변호사는 회사가 부실 상태인 경우, 회사조례 제232조에 따라 채권자가 자산 동결을 위한 청산 명령을 신청할 수 있다고 지적했습니다. 현재 덩가의 지주회사 중 몇몇이 이사를 바꾸었고, 그의 아들 덩야오성이 점차 사업을 이어받았다는 사실이 알려져 있다. 이러한 구조 조정이 "무효 거래" 조항에 영향을 미치는지는 법조계의 관찰 대상이 될 것이다.
금융 구조 조정 전문가인 천관홍은 비슷한 상황에 처한 기업은 낮은 가격에 자산을 매각하기보다는 부채 구조 조정을 고려해야 하며, 채권자와 협상하여 부채를 연장하거나 부채를 자본으로 전환하고 동시에 전략적 투자자를 도입해야 한다고 제안했습니다. 그러나 이러한 계획은 자산의 장기적 가치 상승 잠재력에 기초해야 하는데, 현재 상업용 부동산 시장에서는 이를 달성하기가 매우 어렵습니다.
8. 역사적 참고와 미래 예측: 교차로에 선 홍콩 부동산 주기
지난 30년을 돌이켜보면 홍콩의 상업용 부동산은 1997년 금융 폭풍, 2003년 SARS 전염병, 2008년 금융 쓰나미 등 여러 위기를 겪었습니다. 매번 큰 조정이 있었지만, 그 후 중국의 경제 이륙으로 인한 반등이 주도했습니다. 이 위기의 특이성은 다음과 같습니다.
- 중미 게임으로 인한 국제자본유동성 위축
- 중국의 경제 구조 조정이 홍콩 재수출 무역에 미치는 장기적 영향
- 고령화되는 지역 인구와 두뇌 유출이라는 이중고
경제학자 관자오자오는 상업용 부동산 시장이 "L자형" 조정 기간에 접어들 것이라고 예측합니다. 가격은 폭락하지 않겠지만, 과잉 공급을 소화하는 데는 오랜 시간이 걸릴 것입니다. 덩 가문과 같은 레버리지가 높은 투자자들에게 자산 실현과 사업 전환의 균형을 맞추는 것은 생존을 위한 중요한 시험이 될 것입니다.
결론: 시대의 쇠퇴와 새로운 질서의 탄생
덩청보 가문의 재정 위기는 그의 개인적 투자 전략에 대한 좌절일 뿐만 아니라, 홍콩의 경제적 변화로 인한 고통을 축소해 보여주는 것이기도 합니다. "상점왕 신화"가 그 영광을 잃으면서 드러난 것은 수도 게임의 규칙에 근본적인 변화가 있다는 것입니다. 가상과 현실 경제가 긴밀하게 통합되는 새로운 시대와 ESG 투자 붐이 일고 있는 상황에서 상업용 부동산의 가치 논리를 어떻게 재구성할 것인가는 업계 전체가 시급히 해결해야 할 100년짜리 과제가 될 것입니다.
추신
- 평가평가부의 자료에 따르면, 2023년 1분기 홍콩 노점포 공실률은 12.4%에 달해 1999년 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.
- 덩 가문이 아직 처분하지 않은 귀중한 자산은 다음과 같습니다.
- 코즈웨이 베이의 슈거 스트리트 상업 빌딩 전체 건물 가치는 8억 홍콩 달러 이상
- 투엔문의 6억 5천만 달러 규모의 산업 건물 재생 프로젝트
- 시장 소문에 따르면 중국 지원 펀드가 탕 씨의 호텔 자산 일부를 인수하기 위한 협상을 진행 중이라고 하는데, 이것이 위기를 뒤집는 열쇠가 될 수 있다.
덩쳉보(1934년~2021년 5월 14일), "보 삼촌"으로 알려짐홍콩상인, 많은 상업용 부동산에 투자한 것으로 유명합니다. 전성기에는 홍콩에서 200개가 넘는 산업 및 상업용 부동산을 소유했으며 "홍콩의 상점 왕"으로 알려졌습니다.
덩 야오셩스탠 탕(Stan Tang, 1986-), 홍콩 기업가, 현재스탠 그룹대통령,이지커뮤니케이션그룹(홍콩 증권 코드: 8031) 최고 경영자 및 전무 이사, 전파인케어그룹(홍콩 주식 코드: 1989) 회장 겸 전무이사. 아버지덩쳉보.
덩야오생이 캐나다에서 우승했다웨스턴 온타리오 대학교아이비 비즈니스 스쿨국제 비즈니스 분야의 Executive MBA 및홍콩 이공대학고위 임원을 위한 혁신 리더십 석사 과정. 2019년에는 덩야오성이 우승했다.홍콩 비즈니스 전문가 검증 센터명예 펠로우.
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