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홍콩 부동산 시장은 지속적으로 조정되고 있으며, 사틴 지구의 소형 아파트 매매는 충격적인 수준을 기록했습니다. 센탈린 부동산 중개사 사틴 시티 센터 지점의 매니저인 리 종원은 추이와 가든 B동 중간층 8호실이 최근 278만8000홍콩달러라는 "엄청난 가격"에 매각되었다고 밝혔습니다. 이는 4년 전 매수 가격에 비해 123만2000홍콩달러가 대폭 하락한 것이며, 최근 몇 년 동안 이 지역에서 발생한 가장 큰 손실 사례 중 하나가 되었습니다.
거래내역
부동산: 방 8, 중층, B동, Green Wah Garden, Shatin
판매 가능 면적: 215제곱피트(1베드룸 레이아웃)
판매 가격: HK$2,788,000
누적감소액 : 1,012,000위안(초기매각가 380,000위안보다 26.6% 감소)
보유기간 : 4년
장부손실 : 1,232,000위안(감가상각 30.6%)
제곱 피트당 가격: $12,967
피비린내 나는 눈물의 거래 뒤에 숨은 디지털 코드
홍콩 부동산 시장을 혼란에 빠뜨린 취화원이든 B동 중간층 8호실의 거래 궤적은 홍콩 부동산 시장의 축소판입니다. 평가 및 평가 부서의 데이터를 비교한 결과, 해당 부동산은 2021년에 402만 홍콩 달러에 매각되었는데, 이는 전염병으로 인한 "비정상적인 강세장"의 정점이었습니다. 당시 홍콩의 나노 플랫(사용 가능 면적 200~300제곱피트)의 평방 피트당 평균 가격은 18,743홍콩달러에 달했는데, 이는 2019년 전염병 이전보다 231,000홍콩달러가 급등한 수치입니다. 그러나 미국 연방준비제도가 폭력적인 이자율 인상 주기를 시작하자, 이처럼 과도하게 금융화된 시장은 취약성을 드러내기 시작했습니다.
주목할 점은 해당 아파트의 평방 피트당 최종 거래 가격이 12,967홍콩달러였는데, 이는 2016년 동일 주택 단지 내 비슷한 아파트의 평방 피트당 거래 가격 13,502홍콩달러보다 낮다는 점입니다. 실제 가격은 7년 전 수준으로 후퇴했습니다. 4년 동안 약 12%의 인플레이션율과 약 4.8%의 모기지 이자 비용을 고려하면, 소유자의 실제 손실은 45%를 초과합니다. Centaline Property Agency의 수석 연구 부장인 Yeung Ming-yee는 "이러한 실질 수익률 마이너스 현상은 지난 30년간의 부동산 시장 주기에서 극히 드문 일"이라고 말했습니다.
충돌 원인에 대한 4차원 분석
공급 과잉 위기: 나노 빌딩의 '댐 호수' 효과
교통주택국의 최신 "개인 주택 1차 시장 공급" 보고서에 따르면, 향후 3년 동안 홍콩에 신규 주택 52,000채가 공급될 예정이며, 그 중 35%는 사용 가능 면적이 300제곱피트 미만인 나노 주택입니다. 더욱 심각한 것은 평가평가부의 자료에 따르면 2023년 3분기 나노빌딩의 공실률이 9.8%에 달해 전체 민간빌딩 공실률 4.1%의 두 배 이상에 달했다는 점이다.
금리 폭풍 속 레버리지 재앙
이 사례를 예로 들면, 소유자가 그 해에 90% 주택담보대출을 받았다면 4년간 지급액의 80% 이상이 이자를 지불하는 데 사용되었을 것입니다. 메리디안 모기지의 수석 분석가인 류위안위안은 소유자가 H+1.3% 변동 금리 주택담보대출을 채택했다면 실제 지급 이자율은 2021년 2.05%에서 현재 4.1%로 급등했을 것이고, 월 지급액은 47% 증가했을 것이라고 계산했습니다. “이러한 레버리지가 높은 투자자들은 금리 정상화의 가장 큰 타격을 입습니다.”
지역 경쟁력 저하: 샤틴의 노령화 딜레마
샤틴 도심 주택 단지의 평균 연령은 38세입니다. 타이와이 역의 파크뷰 타워와 같은 신세대 주택 단지와의 경쟁에 직면하여 노령화 문제가 점점 더 두드러지고 있습니다. 미들랜드 부동산의 지역 관리자인 천궈량은 "같은 구역의 신규 부동산 관리비는 평방 피트당 4.2홍콩달러인 반면, 오래된 주택 단지의 관리비는 2.8홍콩달러에 불과하지만, 젊은 구매자는 스마트 홈 패키지에 더 많은 비용을 지불하는 것을 선호합니다."라고 지적했습니다. 또한 인구조사 및 통계부의 데이터에 따르면 2021년부터 2023년까지 사틴 구역의 순 인구 유출은 12,000명에 도달하여 지역 구매력 상실이 가속화될 것입니다.
이민 물결로 인한 '폐기·분리' 매각
이민국의 데이터에 따르면 2023년 상반기에 홍콩 거주자의 순 유출이 67,000명에 달했으며, 지속적인 이민 흐름은 부동산 시장 생태계를 변화시키고 있습니다. 익명을 요구한 한 고위 부동산 중개인은 "우리가 받은 긴급 매매 수수료 중 약 40%의 소유자가 이민 일정을 밝혔고, 일부는 은행이 책정한 15%~20%보다 낮은 가격을 제시하기도 했습니다."라고 밝혔습니다.
도미노 효과가 형성되고 있습니다
이 거래는 연쇄 반응을 일으켰습니다. 미들랜드 부동산의 통계에 따르면, 현재 취화 가든에서 판매 중인 12개 부동산 중 7개는 해당 소식이 알려진 후 가격을 조정했으며, 평균 8.5%의 가격 하락을 기록했습니다. 더욱 주목할 점은 중국은행(홍콩)이 최근 사틴구 나노빌딩의 평가계수를 0.15 낮췄다는 점인데, 이는 구매자의 담보대출 금액에 직접적인 영향을 미친다. DBS은행 리테일뱅킹 책임자인 응웨이홍은 "하락하는 가치 평가는 특히 2019~2021년에 높은 수준에서 시장에 진입한 투자자들에게 부정적인 자산 위기를 유발할 수 있다"고 경고했습니다.
정책 전환으로 시장 차별화 심화
정부의 '세금 인센티브 철회' 정책은 예상치 못하게 소규모 가구에 마지막 타격을 입혔습니다. 센탈린 부동산 중개소 설립자 시윙칭은 "개발업체들이 신규 프로젝트에 대한 가격 책정 전략에서 점점 더 공격적으로 변하고 있다. 최근 위안롱의 신규 프로젝트에서 288제곱피트 규모의 유닛을 단돈 450만 홍콩달러에 출시해 2차 시장에서 고객을 직접 빼앗았다"고 지적했다. 사실, 2023년 3분기 일차 나노 유닛의 거래량은 전년 대비 62% 증가한 반면, 같은 기간 동안 2차 시장은 39% 감소했는데, 이는 신규 프로젝트가 구매력을 빼앗고 있음을 보여준다.
시장 분석에 따르면, 이 아파트의 가격 하락은 여러 가지 불리한 요소를 반영하는 것으로 나타났습니다.
1. 나노사이즈 건물 공급 과잉 : 최근 몇 년 동안 많은 지역에서 미니사이즈 건물이 준공되면서 구매자 소스가 다양화되고 있습니다.
2. 높은 이자율로 인한 압박: 모기지 비용 상승으로 투자 매력 약화
3. 지역 내 지원시설 노후화: 샤틴 도심 주택단지는 신규 주택단지와 경쟁 직면
4. 이민 물결의 영향: 일부 소유자들은 현금을 빨리 내고 떠나기 위해 서두름
주목할 점은 원래 주인이 2021년에 402만 달러에 이 주택을 구입했을 당시, 팬데믹 기간 동안 부동산 시장이 정점에 달했다는 것입니다. 이 중개인은 지난해 11월 이후 해당 아파트 가격이 380만 달러에서 329만9000달러로 세 번이나 조정됐고, 최종적으로 구매자가 나오기 전에 51만1000달러가 더 낮아졌다고 밝혔다. 현재 비슷한 부동산의 매물 가격은 일반적으로 300만 위안 이상으로 유지되고 있습니다. 이 거래는 이 지역에서 가격 인하의 물결을 일으킬 수 있습니다.
업계 관계자들은 정부가 경기 부양책을 철회한 후 개발업체들이 새로운 프로젝트를 추진함에 따라 2차 시장, 특히 소규모 주택은 계속 압박을 받을 것이라고 경고했습니다. 부동산 소유자는 정기적으로 시장 변화를 검토하는 것이 좋습니다.
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