목차
홍콩 정부란타우 내일"전초기지 전투에서 경보가 울렸습니다!" 2023년 입찰에 실패한 Tung Chung East Reclamation Area의 주거용 부지 106B는 오늘 Sun Hung Kai Properties가 6억 200만 홍콩 달러의 "파격 가격"으로 낙찰했습니다. 평방 피트당 바닥 가격은 1,501 홍콩 달러에 불과하여 2년 전 같은 지역의 토지 가격과 비교했을 때 65% 홍콩 달러가 급락했을 뿐만 아니라 2014년 Tin Shui Wai 습지 토지 이후 11년 만에 정부 토지 주거용 부동산의 평방 피트당 최저 가격을 기록했습니다. 업계 추정에 따르면, 이 프로젝트는 손익분기점에 도달하려면 평방 피트당 8,724홍콩달러에 판매되어야 하며, 이는 란타우 섬의 주택 가격 벤치마크를 다시 쓸 것으로 예상됩니다.
부동산 겨울이 찾아온다
해안가에 있는 이 토지의 총 면적은 10만 제곱피트가 넘으며, 최대 40만1천 제곱피트의 바닥 면적을 수용할 수 있습니다. 선훙카이 프로퍼티즈의 부사장 레이팅은 회사가 35억 홍콩 달러를 투자해 중소 규모 바다 전망 주택을 건설할 예정이며, 이를 통해 500개 이상의 주택이 공급될 것으로 예상된다고 밝혔습니다. 주목할 점:
1️⃣ 개발사의 위험 감수성 감소를 반영해 토지 가격은 평가 하한가에서 15%만큼 더 할인됩니다.
2️⃣ 동일 지역 중고 기존 건물 대비 손익분기 가격이 20% 이상 낮아 치열한 가격 경쟁이 예상됨
3️⃣ 1분기 정부 토지매매수입은 연간 목표치 6%에 그쳐 재정 압박 급등
실패한 입찰 현장의 부활의 미스터리
조사 회사들은 일반적으로 이 초저가 거래가 다음의 네 가지 주요 요인과 관련이 있다고 믿습니다.
✓ 동충동 지역 인프라 지원이 심각하게 뒤처져 있으며, 첫 번째 거주자들이 '선구자'가 될 가능성이 있습니다.
✓ 높은 이자율로 인해 금융 비용이 두 배로 늘어났으며 개발자들은 현금 흐름 관리에 있어 더욱 보수적이 되고 있습니다.
✓ 북부 대도시권의 구매력이 분산되고 있으며, 신계 서부의 부동산 시장은 포화 위기에 직면해 있습니다.
✓ 중미 갈등 지속 속 외국자금, 홍콩 부동산에 대해 관망적 태도 취해
나비효과 경고
JLL 리서치 디렉터인 웡 치파이(Wong Chi-fai)는 이 저가 거래가 연쇄 반응을 유발할 수 있다고 지적했습니다.
• 은행이 주변 부동산의 가치를 낮추어 부정적 자산의 물결을 유발할 수 있음
• 입찰 마감을 앞두고 있는 야우통 환기 빌딩 프로젝트가 실패 위기에 처해 있다.
• 정부의 신년도 토지공급 목표 20-30%까지 낮춰야 할 수도
Sun Hung Kai Properties의 움직임은 그룹의 Sai Kung의 Fourteen Townships에 있는 대규모 프로젝트가 매각을 앞두고 있는 시기에 이루어졌다는 점이 흥미롭습니다. 시장에서는 이 움직임을 저렴한 가격으로 토지를 확보하고 가격 책정 전략을 통해 시장 목소리를 얻는 방법으로 해석합니다. 이는 부동산 대기업의 역주기적 운영을 보여주는 전형적인 사례인가, 아니면 홍콩 부동산 시장의 구조적 변화를 반영하는 것인가? 이 "온도계 땅"이 미래 시장 상황에 어떤 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.
깊이 확장
▶️ 2019년에 낙찰된 동중구 57지구 토지(평방피트당 6,268홍콩달러)와 비교하면 이번에 토지 가격은 761홍콩달러3T 폭락했습니다.
▶️ 손익분기점 가격 NT$8,724를 기준으로, 향후 매도가격은 이스트링(2023년 평균 가격 NT$13,500)보다 35% 낮을 전망
▶️ 이 프로젝트는 홍콩-주하이-마카오 대교 항구에서 불과 3km 떨어져 있습니다. Greater Bay Area의 투자자를 활성화할 수 있는지 여부가 핵심 변수입니다.
추가 읽기:
