유령의 집에도 모기지 대출을 신청할 수 있나요? – 포괄적인 분석

부동산 가격이 높고, 토지는 부족하고, 인구는 밀집되어 있는 홍콩과 같은 도시에서는 대부분 시민에게 부동산 구매는 인생의 중요한 결정입니다. 하지만 일부 건물은 살인, 자살 또는 다른 불운한 사건이 발생했기 때문에 "유령의 집"으로 알려져 있습니다. 이런 부동산은 가격이 낮은 편이어서 자신의 배경을 받아들이는 구매자를 끌어들이는 경향이 있습니다. 하지만 문제는 그런 유령의 집에 모기지 대출을 신청할 수 있느냐는 것입니다. 은행은 해당 부동산의 특수한 상황 때문에 대출을 거부할까요? 이 글에서는 법률, 은행 정책, 시장 관행, 실제 사례의 관점에서 이 문제를 종합적으로 살펴보겠습니다.

1. 유령의 집이란?

1.1 유령의 집의 정의

홍콩에서는 "유령의 집"이라는 용어에 대한 명확한 법적 정의는 없지만, 일반적으로 살인, 자살, 비자연스러운 죽음 또는 불운하다고 여겨지는 다른 사건이 발생한 부동산을 의미합니다. 이런 사건은 자주 기록되며 부동산의 시장 가치와 매력에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어:

살인：예를 들어, 어떤 부대에서 살인 사건이 발생했다.
자살: 누군가가 부지에서 뛰어내리거나 목을 매달아 자살했습니다.
비명: 화재나 가스 누출로 인한 사망 등.

홍콩: 부동산 중개사 조례에 따르면, 부동산 중개사는 부동산이 "사망 사건"에 연루되었는지 여부를 공개할 의무가 있지만, "유령의 집"에 대한 명확한 정의는 없습니다. 실제로 사망으로 인해 부동산 가치에 심각한 영향이 미치는 경우(예: 살인) 해당 부동산은 유령의 집으로 간주될 수 있습니다.

대만: 민법 354조에 따르면 매도인은 주택의 '중대한 결함'이 있는 경우 매도인에게 그 사실을 알려야 합니다. 유령의 집이 이 범주에 속하는지 여부에 대해 대부분의 법원 판결은 이를 사전에 공개해야 한다고 판결했습니다. 예를 들어 대법원은 2013년 908호 판결에서 주택에서 부자연스러운 사망이 발생한 경우 판매자가 그 사실을 은폐한 것은 사기에 해당한다고 밝혔습니다.

중국 본토: 법률에서는 귀신의 집을 명확하게 정의하지 않았지만, 민법은 "신의성실의 원칙"을 규정하고 있습니다. 이로 인해 매수인과 매도인 사이에 분쟁이 발생하는 경우, 법원은 매도인이 "공공질서와 선량한 풍속"에 근거하여 손해배상을 지불해야 한다고 판결할 수 있습니다.

풍수나 심리적 요인으로 인해 이웃 단지나 같은 건물에 사는 다른 단지도 유령의 집으로 인해 부정적인 영향을 받을 수 있다는 소문까지 있습니다.

문화적, 심리적 영향

중국인 커뮤니티는 일반적으로 유령의 집을 피하는데, 풍수가 나쁘거나 불행을 가져온다고 믿기 때문이다. 이런 심리적 인식은 부동산 가치에 직접적인 영향을 끼친다. 흉가의 시장 가격은 대체로 같은 지역 부동산의 시장 가격보다 20%~50% 낮으며, 재판매가 어렵다. 법률적으로 명확하게 규정하고 있지는 않지만, 시장 메커니즘으로 인해 자연스럽게 '유령의 집 할인'이라는 현상이 생겨났습니다.

1.2 유령의 집의 시장 영향

유령의 집 가격은 일반적으로 동일 지역의 비슷한 부동산보다 10%에서 50% 정도 낮습니다. 이는 사건의 심각성, 홍보의 정도, 부동산에 대한 시장의 인식 등에 따라 달라집니다. 저렴한 가격으로 시장에 진입하고자 하는 일부 구매자에게는 유령의 집이 "저렴한 가격"(즉, 비용 효율적인 옵션)이 될 수 있지만, 전제 조건은 특히 주택 담보 대출과 같은 재정 문제를 해결해야 한다는 것입니다.

2. 모기지 기본원칙과 흉가의 관계

2.1 모기지의 작동 방식

주택담보대출은 부동산을 담보로 사용하는 대출입니다. 은행이나 금융기관은 부동산 가치 평가, 대출인의 상환 능력, 시장 위험 등의 요소를 토대로 대출 승인 여부와 대출가치비율(LTV)을 결정합니다. 홍콩에서 부동산 담보 대출은 일반적으로 은행에서 제공되며 홍콩 통화 관리국(HKMA)에서 규제합니다.

2.2 유령의 집이 모기지에 미치는 잠재적 영향

유령의 집은 특별한 법적 지위를 가지고 있지는 않지만 모기지 신청 시 몇 가지 주요 요소에 영향을 미칠 수 있습니다.

재산 평가: 은행은 전문 감정사를 고용하여 부동산 가치를 평가하게 되는데, 유령의 집의 역사로 인해 가치가 낮게 평가될 수 있습니다.
시장 유동성: 은행은 부동산의 재판매 가능성을 고려할 것입니다. 유령의 집을 팔기 어려울 경우, 은행은 그것을 고위험 담보로 볼 수도 있습니다.
심리적 요인: 은행은 대체로 합리적이지만, 일부 직원이나 정책은 전통적인 개념에 의해 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다.

3. 법적 측면: 유령의 집과 모기지의 관계

3.1 유령의 집에 관한 홍콩 법률

홍콩에서는 부동산 거래가 부동산 양도 및 재산 조례와 관련 법률에 의해 규제됩니다. 판매자와 부동산 중개인은 구매자에게 부동산의 실질적인 결함을 공개할 의무가 있습니다. 그러나 유령의 집의 역사를 공개해야 하는지 여부는 법적으로 여전히 논란의 여지가 있습니다.

공개 의무: 부동산 중개사 기관의 지침에 따르면, 중개인은 알려진 주요 사건(살인 사건 등)을 공개해야 하지만, 반드시 "소문"이나 확인되지 않은 사건을 공개할 필요는 없습니다.
구매자의 책임：홍콩은 "Caveat Emptor" 원칙을 채택하고 있으며, 구매자는 스스로 부동산 배경을 조사할 책임이 있습니다.
은폐의 결과: 판매자 또는 부동산 중개인이 유령의 집에 대한 정보를 적극적으로 공개하지 않을 경우, 구매자는 계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
입증책임: 구매자는 판매자가 정보를 "고의적이고 의도적으로 숨겼다"는 것을 증명해야 합니다. 실제로 이는 동네 인터뷰, 뉴스 보도 또는 경찰 기록을 통해 입증될 수 있습니다.

은행의 경우, 유령의 집에 대한 담보대출 제공을 금지하는 명확한 법률 조항은 없습니다. 따라서 법적인 관점에서 볼 때, 유령의 집은 모기지 신청에 장애가 되지 않습니다.

3.2 재산 소유권 및 모기지 자격

부동산의 소유권이 명확하고 은행의 모기지 요건(불법적 변형이나 구조적 문제가 없는 경우)을 충족하는 한, 유령의 집인지 여부는 모기지 자격에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 다시 말해, 유령의 집의 "불운한" 속성은 법적인 제약이라기보다는 심리적 또는 시장적 제약입니다.

4. 은행 정책과 유령의 집 모기지

4.1 은행 승인 기준

홍콩 은행은 주택담보대출을 승인할 때 주로 다음과 같은 요소를 고려합니다.

대출인의 신용: 소득, 부채 대 소득 비율, 신용 기록이 포함됩니다.
재산 평가: 부동산의 시장 가치는 은행의 의뢰를 받은 감정인이 평가합니다.
위험성 평가: 부동산의 유동성 및 잠재적인 감가상각 위험을 포함합니다.

유령의 집이라는 특수한 배경은 가치 평가와 위험 평가에 영향을 미칠 수 있지만, 모든 은행이 이를 바로 거부하지는 않습니다.

4.2 다양한 은행의 태도

시장 경험에 따르면 홍콩 은행은 유령의 집에 대해 서로 다른 태도를 보입니다.

대형은행(HSBC, Hang Seng, Standard Chartered 등): 이러한 은행은 일반적으로 내부 정책이 엄격하며 유령의 집의 유동성이 낮거나 가치 평가 문제가 있기 때문에 대출 금액을 줄이거나 신청을 거부할 수도 있습니다.
중소형 은행 또는 금융회사: 고객을 유치하기 위해 일부 중소 규모 기관은 유령의 집에 대해 더 느슨한 태도를 취할 수 있습니다. 단, 부동산 평가가 합리적이고 대출인의 신용 상태가 양호해야 합니다.
사례 연구: 일부 구매자가 유령의 집에 대한 모기지 대출을 성공적으로 신청했다는 보고가 있지만, 대출 금액은 일반적으로 시장 평균보다 낮습니다(예를 들어, 일반적인 70%~90% 대신 50%~60%만 승인됨).

홍콩 금융 관리국은 유령의 집에 대한 모기지 대출을 금지하지 않지만, 은행은 일반적으로 유령의 집을 "고위험 부동산"으로 분류합니다. 일부 은행은 대출을 직접 거부하거나, 더 높은 선불금을 요구하거나(예: 대출 금액을 50% 미만으로 줄임) 이자율을 인상할 수도 있습니다.

4.3 모기지 보험의 역할

홍콩에서는 구매자가 고비율 주택담보대출(예: 70% 이상)이 필요한 경우 일반적으로 주택담보대출 보험 프로그램(MIP)을 거쳐야 합니다. 그러나 모기지 보험 회사(홍콩 모기지 공사 등)는 유령의 집의 특수한 특성으로 인해 보험 제공을 거부할 수 있으며, 그로 인해 간접적으로 고비율 모기지의 실행 가능성이 제한될 수 있습니다.

5. 실제 운영: 유령의 집에 대한 모기지 신청은 어떻게 하나요?

5.1 준비

유령의 집을 사고 모기지 대출을 신청하는 데 관심이 있다면 다음 단계를 따르세요.

유령의 집 데이터베이스를 확인하세요: 홍콩 유령의 집 데이터베이스와 같은 몇몇 웹사이트에는 유령이 출몰한다고 의심되는 집의 주소를 기록하고 있습니다. 대상 부동산의 배경을 확인하세요.
전문가를 고용하세요: 변호사와 감정사를 임명하여 부동산의 권리와 구조에 문제가 없는지 확인하세요.
은행과 소통하세요: 정식으로 신청하기 전에 여러 은행에 유령의 집에 대한 정책을 문의하세요.

5.2 신청 절차

신청서를 제출하세요: 개인 금융 정보와 재산 정보를 제공합니다.
재산 평가: 은행은 감정인에게 평가를 실시하도록 조치할 것입니다. 감정사가 주택에 유령이 나오는 역사가 있다고 판단하면 주택 가치는 낮아질 수 있습니다.
결과 알림: 은행은 평가와 내부 정책에 따라 신청 승인 여부를 결정합니다.

5.3 성공률 향상을 위한 제안

중소형 은행을 선택하세요: 위에서 언급했듯이, 그들은 유령의 집을 더 기꺼이 받아들일 것입니다.
선불금을 늘리다: 적극적으로 선불금 비율을 높여 은행의 위험을 줄입니다.
추가 증거를 제공하세요: 해당 부동산에 여전히 시장 수요가 있다는 것이 입증되는 경우(예: 인근 거래 기록).

6.6.1. 시장 사례 및 얻은 교훈

6.1 실제 사례

아모이 가든 케이스: 2003년 SARS 기간 동안 아모이 가든의 E동은 많은 사람이 사망하면서 "유령의 집"으로 여겨졌습니다. 그 후 몇 년 동안 해당 건물 내 아파트 가격은 급격히 떨어졌지만, 여전히 모기지 대출을 성공적으로 신청하고 시장에 진입한 구매자가 있었습니다.
췬완의 한 단위: 2010년 살인 사건이 발생한 주택이 저렴한 가격에 매각되었고, 구매자는 중소 규모 은행을 통해 50% 모기지를 성공적으로 취득했습니다.

6.2 교훈과 영감

이러한 사례들은 유령의 집을 담보로 대출받는 것이 전혀 불가능한 것은 아니지만, 성공 여부는 은행의 태도, 부동산의 구체적인 조건 및 구매자의 재정 능력에 달려 있다는 것을 보여줍니다.

7. 문화적, 심리적 요인의 영향

7.1 홍콩의 풍수 개념

홍콩 사람들은 일반적으로 풍수를 매우 중요시하며, 유령의 집은 종종 거주자의 운세에 영향을 미치는 "나쁜 기운"을 지닌 것으로 여겨집니다. 이런 문화적 인식은 은행과 감정사의 판단에 간접적으로 영향을 미칠 수 있다.

7.2 구매자 승인

젊은 세대가 전통적인 방식에서 벗어나면서, 일부 구매자는 유령의 집을 투자 기회로 보기 시작했습니다. 이는 유령의 집에 대한 시장의 인식을 점차 변화시킬 수 있으며, 결과적으로 모기지 정책에 영향을 미칠 수 있습니다.

홍콩, 대만, 중국 본토의 정책 비교

영역	법적 규정	은행 정책	시장 수용
홍콩	중개자는 사망 사실을 공개해야 합니다.	일부 은행은 대출 금액이 적고 이자율이 높아 대출을 거부합니다.	20%-40% 할인, 투자자 더 많아져요
대만	법원은 유령의 집이 중대한 결함이라고 판결했습니다.	대출금액이 10%에서 20%로 감소하며, 추가보증이 필요합니다.	거기에는 주민이 거의 살지 않고 대부분의 집은 임대되어 있습니다.
중국 본토	명확한 규정이 없는 경우에는 신의성실의 원칙에 따라 처리합니다.	국유은행은 대출 거부하는 경우가 많아 민간자금 조달이 더 유연하다	할인된 30%-50%, 유동성이 매우 낮음

8. 결론 및 권장 사항

8.1 유령의 집에도 저당을 잡을 수 있나요?

답은네, 하지만 조건이 있습니다. 유령의 집은 법적으로 금지된 구역은 아니지만 시장과 은행 정책에서는 불분명한 구역입니다. 부동산 가치 평가가 합리적이고, 대출인의 신용등급이 양호하며, 적절한 은행을 선택했다면 주택 담보 대출을 신청할 수 있습니다.

유령의 집을 사는 데는 가격적인 이점이 있지만, 숨겨진 법적, 재정적 위험도 무시할 수 없습니다. 구매하기로 결정했다면 다음 사항을 확인하세요.

부동산 내역을 철저히 확인하세요정보의 비대칭을 피하기 위해서.
충분한 현금을 준비하세요, 은행 대출 비율이 낮아지는 데 대응하여.
전문 변호사 및 부동산 컨설턴트와 상담하세요, 계약 조건을 개선합니다.

8.2 구매자에 대한 조언

숙제를 하세요: 부동산 배경과 시장 상황을 이해합니다.
다중 비교: 여러 은행에 연락하여 가장 좋은 해결책을 찾으세요.
정신적 준비: 잠재적으로 더 낮은 대출가치비율이나 더 높은 선불금 요건을 수용합니다.

간단히 말해서, 유령의 집 모기지의 실행 가능성은 여러 가지 요소에 따라 달라집니다. 어려움은 있지만 완전히 불가능한 것은 아닙니다. 유령의 집에 대한 담보대출이 성공적으로 이루어질 수 있는지 여부는 은행의 위험 정책과 구매자의 협상력에 달려 있습니다. 중국 사회의 문화적 틀 내에서 이런 부동산은 항상 "틈새 시장"으로 간주되며, 일반 구매자는 결정을 내리기 전에 자신의 필요와 위험 감수 능력을 신중하게 평가하는 것이 좋습니다.

유령의 집에도 모기지 대출을 신청할 수 있나요?

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