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프린스 에드워드의 유차우 스트리트 3번지에 있는 상업용 및 주거용 부동산 전체가 2,200만 홍콩 달러의 "할인 가격"으로 판매되었는데, 5년 전 구매 가격에 비해 무려 731,000 홍콩 달러가 떨어진 것입니다.덩쳉보가족의 투자 포트폴리오의 빙산의 일각은 홍콩 부동산 시장의 극적인 변화를 분석하는 현미경이 되었습니다. 6,100만 달러의 실제 현금이 증발하는 이 거래는 어떤 깊이 있는 시장 문제를 반영하는가?
신화에서 지옥으로 가는 가격 곡선
2019년 8월, 사회 운동과 미중 무역 전쟁의 이중고에도 불구하고 총 사용 면적이 4,096제곱피트인 4층짜리 연립 건물이 8,300만 위안이라는 최고가에 매각되었으며, 제곱피트당 가격은 2만 위안을 넘어섰습니다. 당시 업계에서는 이를 "안전 자산에 대한 수요가 강하다"는 증거로 해석했지만, 이것이 부동산 시장의 마지막 불꽃이 될 것이라고는 아무도 예상하지 못했습니다.
최근 거래가격과 비교했을 때, 평방피트당 가격은 5,371위안에 불과하며, 성수기에는 26.8%에 해당합니다. 층별로 계산하면 각 층의 가치는 2,075만 달러에서 550만 달러로 절반으로 줄었고, 감소율은 1997년 금융 위기 때보다 높습니다. 현재 이 부동산의 월 임대료는 약 5만 위안이라는 점이 주목할 만합니다. 거래 가격을 기준으로 볼 때 임대 수익률은 2.7%에 불과해 여전히 담보대출 금리보다 낮습니다. 이는 수신자가 현금 흐름보다는 장기적인 자산 증가에 베팅하고 있음을 보여줍니다.
덩청보 가족 재정 건강 검진 보고서
지난 3년 동안 덩 가문은 자산을 매각해 80억 위안 이상을 현금화했습니다. 이번 매각은 자산 구조조정의 빙산의 일각에 불과합니다. 보유 비용을 자세히 살펴보면, 70% 모기지와 2.5%의 이자율을 기준으로 구매 가격인 8,300만 홍콩달러를 계산하면 5년간 이자 비용은 726만 홍콩달러에 달했을 것입니다. 요율, 유지 관리 비용, 공실 비용을 추가하면 실제 손실액은 약 7,000만 홍콩달러에 달할 수 있습니다.
더욱 흥미로운 점은 거래 시점의 선택이다. 미국 연방준비제도가 금리 인하를 고려하기 전에 긴급히 매각하기로 한 결정은 해당 그룹이 직면한 유동성 압박을 반영한 것일 수 있습니다. 업계 관계자에 따르면, 해당 부동산은 작년에 3,800만 달러에 매물로 나왔지만 반년 만에 42%로 폭락해, 소유주가 시장 전망에 대해 매우 비관적인 입장을 보이고 있음을 보여준다.
현장 조사 결과, 루저우가 주변 지역은 구조적 변형이 진행 중인 것으로 나타났습니다. 이 거리는 원래 철물점과 장식품 가게가 주를 이루었지만, 최근 몇 년 동안 샴수이포 문화창의지구가 확장되면서 점차 커피숍과 디자인 스튜디오로 대체되었습니다. 그러나 전환 기간 동안 매장 공실률은 18%로 5년 전에 비해 두 배로 증가했습니다.
더욱 치명적인 것은 사람들의 소비 패턴의 변화입니다. 전염병 이후 부동산 반경 500m 이내에 있는 약국과 환전소 중 30% 이상이 문을 닫았습니다. 2층 주거 단위의 임대료는 2019년 평방 피트당 평균 45달러에서 현재 32달러로 떨어졌습니다. 약 30% 하락한 수치로, 상업용 및 주거용 부동산 모두에서 이중고를 겪고 있습니다.
정책 시장의 보이지 않는 살인자
2020년 정부의 '취업촉진 교통비 지원 제도'가 시행되면서 직장인들의 생활 패턴이 예상치 못하게 바뀌었습니다. 홍콩섬 동부까지 보조금 범위를 확대한 결과, 5년 동안 프린스에드워드역 주변 통근 인구가 12% 감소했습니다. 동시에 URA의 "수요 주도" 재개발 정책은 야우몽 지역에 유리했고, 유차우 거리와 같은 우선순위가 낮은 재개발 지역은 개발 공백 상태에 놓였습니다.
주목할 점은 2023년에 발효된 배수 관리 규정으로 인해 이러한 전쟁 전 임대 건물의 리노베이션 비용이 급증했다는 것입니다. 감정사는 부동산이 현대적 기준을 충족하려면 500만 위안 이상의 추가 리노베이션 비용이 필요할 것으로 추산했으며, 이는 투자 가치를 직접적으로 감소시킬 것이라고 말했습니다.
국제 자본 흐름의 밑바탕
같은 기간 해외 부동산 시장과 비교했을 때, 싱가포르 오차드 로드의 상점은 15%만큼만 감소한 반면, 도쿄 긴자의 상점은 추세에 역행하여 9%만큼 증가했습니다. 이는 홍콩의 소매 부동산에 대한 압력이 지역적 성격을 띠고 있다는 사실을 반영합니다. 국경 간 전자상거래 면세 한도가 800위안으로 인상된 이후, 화장품 및 전자제품의 국내 소매판매액은 전년 대비 231조3천억 원 감소해, 노점 수요에 직접적인 영향을 미쳤습니다.
외국인 자금 보유 비중의 변화는 더욱 주목할 만하다. 프린스 에드워드 지구에서 외국 자본이 보유한 상업용 및 주거용 부동산의 비중은 2018년 31%에서 현재 7%로 크게 감소했는데, 이는 국제 자본이 2차 핵심 지역에서 체계적으로 철수하고 있음을 보여줍니다.
가치 재평가의 수학적 모델
평가 논리는 현재 거래 가격을 기준으로 추론할 수 있습니다. 자본화율 4%를 기준으로 추정할 경우 해당 부동산은 연간 순수익 880,000을 발생시켜야 하며, 즉 월 임대료는 73,000에 도달해야 합니다. 그러면 현재 임대료 50,000과 46%의 차이가 발생합니다. 이는 구매자가 다음을 기대할 수 있음을 시사합니다.
- 정부, 노후 건물 재개발 규제 완화
- 지역 사회 변화 이후 임대료 급등
- 미국 달러 약세는 자산 가격의 재평가로 이어진다
거래 가격은 토지 가격보다 낮으며, 평방 피트당 HK$4,200의 최저가격으로 구매하는 것과 같습니다. 이는 같은 구역 내 주거용 토지의 최신 시장 가격보다 HK$581,000 낮습니다. 이는 "토지 가치 사냥"이라는 투기적 성격을 가지고 있습니다.
미래의 종말
6,100만 달러라는 값비싼 교훈은 시장에 세 가지 경고음을 울렸습니다.
- 비핵심 자산 유동성 위험 심화
- 노후 건물 유지비용이 급증하는 시기로 접어들었다
- 지역사회 경제 전환 기간은 최대 10년이 걸릴 수 있습니다.
"입지, 입지, 입지"라는 투자 원칙이 지역 사회 기능의 재건축에 접하게 되면, 전통적인 가치평가 모델은 실패할 위험이 있습니다. 아마도 진짜 발견은 홍콩에서 전염병 이후 시대에는 영구적인 핵심 지역이 없고, 단지 끊임없이 재정의되는 가치 좌표만 있다는 것입니다. 2019년의 관점에서 여전히 자산 가치를 평가하는 사람들은 결국 시장의 살아있는 교과서가 될 것입니다.
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