안타이아시아, 요르단과 몽콕에 있는 두 개의 상업 건물을 회수하기 위해 고등법원에 소송 제기
홍콩 부동산 부문은 다시 한번 부유층 가문의 부채 위기에 시달리고 있습니다. 고인이 된 "상점왕" 덩청보 가문의 2세 후계자인 덩야오성은 금융 회사에서 막대한 부채를 회수하기 위해 자신의 부동산을 담보로 잡으라는 압력을 받고 있습니다. 어제(3일), 안타이 아시아 리미티드는 고등법원 제1심 법원에 두 건의 소송에 대한 소환장을 제출하여 덩 야오셩과 그의 계열사가 연체된 채무를 상환하고 몽콕의 네이선 로드와 요르단의 탁힝 스트리트에 위치한 두 개의 상업용 부동산을 인도할 것을 요구했습니다. 시장 추정에 따르면, 이 소송의 총 가치는 2억 3천만 홍콩 달러가 넘습니다. 이 사건은 전염병 이후 상업용 부동산 시장의 유동성 위기를 폭로할 뿐만 아니라, 덩 가문의 자산 관리 전략에 대한 시장의 의구심을 불러일으켰습니다.
덩샤오핑의 사업제국 유산에 균열이 나타나다
덩가의 수장인 덩청보가 2021년 5월에 사망한 후, 그는 300억 홍콩 달러 이상의 가치가 있는 거대한 부동산 제국을 남겼습니다. 그의 막내 아들인 덩야오성은 지명된 후계자로서 최근 몇 년 동안 자산 구조 조정을 자주 이끌었습니다. 회사 등록소에 따르면, 43세의 덩야오성은 현재 200개가 넘는 회사의 이사로 재직 중이며, 주로 "센티 그룹"을 통해 호텔, 상점, 노인 요양 산업의 레이아웃을 조정하고 있습니다. 하지만 소송에 연루된 홍콩환신용과 전하이투자는 그룹의 상장구조에 상장되지 않아, 부채 운용이 대차대조표 외 자금조달 혐의가 제기됐다.
담보자산의 전체 세부정보
첫 번째 사건에 연루된 부동산은 몽콕의 네이선 로드 704번지, 통합 상업 빌딩의 8층 전체입니다. 이 건물은 50년 이상의 역사를 가진 혼합 상업 및 주거 프로젝트입니다. 8층은 현재 사무실 용도로 계획되어 있습니다. 토지 등록부에 따르면, 바닥 면적은 약 8,600제곱피트이고 2022년 5월 담보 대출 당시 약 1억 1,000만 홍콩 달러로 평가되었습니다. 상업용 부동산의 일반적인 담보 대출 비율을 기준으로 대출 금액은 6,600만 홍콩 달러에서 8,800만 홍콩 달러 사이여야 합니다.
이 경우 모기지 대상은 Jordan, Tak Hing Street 7-8번지 Po Lai Building의 전체 층 단위입니다. 이 건물은 Jordan MTR 역에 인접해 있으며 인기 있는 B등급 사무실 건물입니다. 평가 및 평가 부서의 최신 데이터에 따르면, 이 지역의 유사한 부동산의 평방 피트당 평균 가격은 약 HK$12,000입니다. 5,500 평방 피트의 표준 바닥 면적을 기준으로 추정 가치는 약 HK$66m이고, 추정 대출 금액은 HK$39.6m에서 HK$52.8m 사이입니다.
대출 조건의 숨겨진 비밀
법원 문서는 주요 자금 조달 조건을 공개합니다. 두 대출 모두 2022년 5월에 체결되었는데, 당시 홍콩에서 다섯 번째 전염병이 퍼진 후 상업용 부동산 가치가 최저 수준이었습니다. 이 조건에는 흔치 않은 "이중 구제 수단" 설계가 포함되어 있습니다. 즉, 담보가 있는 재산에 대한 압류권을 행사하는 동시에 대출인의 개인 자산을 청구할 권리를 유지합니다. 상무 변호사인 량가쿠이는 "이러한 조항은 고위험 대출에서 흔히 볼 수 있는 것으로, 금융 회사가 대출인의 상환 능력에 대한 의심을 반영하는 것"이라고 말했다.
더욱 주목할 만한 것은 이자율 조건이다. 이 자금 조달은 "H+5.5%"의 변동 이자율 구조를 채택한 것으로 알려졌다. 2022년 5월 1개월 HIBOR(홍콩 은행간 제공 금리) 3.08%를 기준으로 계산하면 실제 연간 이자율은 최대 8.58%로 당시 주류 은행의 상업용 부동산 대출 이자율 4.5%-6%보다 훨씬 높아 전형적인 고금리 전환 대출임을 알 수 있다.
부채 눈덩이가 굴러가는 방식
소식통에 따르면, 이번에 덩야오성이 제기한 소송에 연루된 부채는 2021년 인수합병(M&A) 자금 조달에서 비롯된 것으로 드러났다. 당시 덩샤오핑은 "전해투자"라는 이름으로 침사추이에 서비스형 아파트를 인수하는 데 9억 8천만 홍콩 달러를 투자했는데, 이 중 3억 5천만 홍콩 달러는 단기 브리지 대출을 통해 조달했습니다. 원래 계획은 2022년 말까지 부동산 담보대출을 통해 상환하는 것이었지만, 미국에서 금리가 급등하면서 REIT 시장이 얼어붙었고, 결국 대출을 갱신하기 위해 다른 자산을 담보로 잡아야 했다.
재무제표에 따르면 덩야오생의 "성위그룹"의 2023년 중반 현재 부채는 2022년 대비 47% 급증했고, 현금흐름 보장비율은 경고선인 0.8배로 떨어졌습니다. 신용평가기관 피치는 작년 10월 초에 이 그룹이 2024년 만기가 되는 부채가 15억 홍콩 달러가 넘으며 유동성 압박이 계속 악화되고 있다고 경고했습니다.
법적 싸움의 다차원적 영향
이 소송은 연쇄 반응을 촉발할 수 있습니다. 부동산 이전 및 재산 조례 제53조에 따르면, 법원이 금융 회사에 유리한 판결을 내릴 경우, 저당이 설정된 재산은 공개 경매 과정을 거치게 됩니다. 하지만 업계 관계자들은 현재 상업용 건물의 공실률이 무려 14.6%에 달해, 두 부동산을 25%~30%까지 할인 판매해야 할 수도 있다고 지적했습니다. 이는 자산감손손실로 이어질 수 있습니다.
더욱 심각한 것은 회사 조례 제327장에 있는 개인 보증 조항입니다. 덩 야오성이 자신의 개인 명의로 무제한 보증에 서명한 것으로 확인되면, 미드레벨 고급 주택, 그랜드 코트, 1억 위안 이상의 미술품 컬렉션을 포함한 그의 다른 자산이 동결될 수 있습니다. 이는 스탠 그룹의 운영에 대한 시장의 신뢰를 심각하게 흔들 것이며 채권자들의 집단 청구를 촉발할 수도 있습니다.
규제의 빨간불이 조용히 켜진다
싱가포르 통화청의 자료에 따르면 비은행 대출 기관의 부실채권 비율이 2023년 3분기에 5.7%로 급증해 12년 만에 최고치를 기록했습니다. 이 사건의 주인공인 안타이 아시아는 최근 몇 년 동안 활발하게 확장되고 있는 대체 금융 기관입니다. 모회사는 동남아시아의 사모펀드와 긴밀한 자본 관계를 맺고 있다는 소문이 있습니다. 입법위원회 금융 부문 대표인 천 전잉은 "일부 금융 회사는 복잡한 해외 구조를 이용해 대출업자 조례의 이자율 상한을 우회하고 있다. 규제 당국이 긴급히 개입해 조사해야 한다"고 의문을 제기했습니다.
부유층 가족 부채 위기의 역사적 메아리
사법 기록에 따르면, 덩 가족은 지난 10년 동안 46건의 민사 소송에 연루되었습니다. 2018년, 덩 청보는 3억 6천만 홍콩 달러의 대출을 체납했고 DBS 은행의 담보 명령을 받았습니다. 2세 후계자가 부채 분쟁에 연루된 것은 2016년 "중칭의 리카싱" 장송차오의 부채 위기 모델을 다시 한번 필연적으로 상기시킨다. 즉, 여러 담보를 통해 현금 흐름을 유지하다가 결국 교차 채무 불이행으로 이어졌다.
전문가들이 상업용 부동산 딜레마를 진단합니다.
JLL 리서치 책임자 황궈샹은 "핵심 지역 상업 빌딩 임대료는 2019년 최고치에서 38% 하락했으며, 가치 역전 현상이 흔합니다. 소유주가 고레버리지 파이낸싱을 채택하면 부정적인 자산 상태로 전락할 가능성이 매우 높습니다."라고 지적했습니다. 그는 보유자가 현금 흐름 커버리지 기능을 개선하기 위해 기존 사무실 빌딩을 데이터 센터나 의료 시설로 전환하는 등 사업 전환을 가속화해야 한다고 제안했습니다.
덩그룹의 침묵과 시장 혼란
주요 파트너 은행인 HSBC와 중국은행(홍콩)은 최근 부동산 관련 대출에 대한 승인 기준을 조용히 강화해 차용인에게 증거금 비율을 높이도록 요구했습니다. 증권 시장은 즉각적으로 반응했고, 어제 홍콩 부동산 주식 대부분이 전반적으로 하락했습니다. 이 중 Link REIT(0823.HK)는 2.7% 하락했는데, 이는 투자자들 사이에서 위험 회피 경향이 커지고 있음을 반영합니다.
수천억 자산이 관련된 이번 법적 싸움은 덩야오성의 위기 관리 능력을 시험하는 시험이 될 뿐만 아니라, 전염병 이후 시대에 홍콩의 상업용 부동산 자금 조달 모델에 대한 스트레스 테스트가 될 것입니다. 6월 고등법원 첫 심리 날짜가 다가오면서 채권자와 덩 가족 사이의 게임으로 인해 더 많은 자본 흐름이 촉발될 가능성이 큽니다.
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