타이포, 팍섹콕의 탤런트 베이 3단계의 평방 피트당 가격은 약 10,000홍콩달러입니다. 이 유닛의 소유주는 약 12년 동안 480만 홍콩달러를 잃었습니다.

Block 10, Sea Diamond, Phase 3, Gift Bay, Pak Shek Kok, Tai Po의 높은 층에 있는 Room B는 1,450제곱피트의 사용 가능한 면적과 4개의 침실 레이아웃을 가지고 있습니다. 최근 HK$14.5m에 판매되었으며, 제곱피트당 가격은 약 HK$10,000으로 같은 지역의 Home Ownership Scheme 아파트의 제곱피트당 가격과 비슷합니다.

손실액 480만 위안 초과

해당 지역 중개업체에 따르면, 구매자는 팍섹콕 역의 미래 개발 잠재력에 대해 낙관적이었고, 몇 차례의 협상 끝에 거래에 도달했습니다. 원래 소유주는 2013년에 이 부동산을 1,853만 4,000달러에 매입했고, 2021년에 매물로 내놓았으며, 당초 가격은 2,800만 달러였습니다. 몇 차례의 가격 조정 후, 최종 가격 인하폭은 1,350만 위안으로, 약 48%가 감소한 후 성공적으로 판매되었습니다. 소유주는 해당 부동산을 약 12년간 보유하였고, 이 거래로 403만 달러가 넘는 손실을 기록했습니다. 부동산 매수 시 발생하는 인지세(약 695,000홍콩달러)와 중개 수수료 등의 잡비를 감안하면 실제 손실액은 480만 홍콩달러가 넘을 것으로 추산된다.

1. 거래내역과 시장포지셔닝의 불일치

1.1 기본 사례 정보 검토
이 유닛은 1,450제곱피트의 사용 가능한 면적을 가진 4베드룸 바다 전망 아파트입니다. 2013년에 1,853만4,000홍콩달러에 매입되었습니다. 보유 기간 동안 2015년 주식 시장 붕괴, 2019년 사교 행사, 2020년 전염병, 2022년 이자율 인상 주기를 경험했습니다. 결국 1,450만 홍콩달러에 매각되어 프로젝트의 2차 시장에서 제곱피트당 새로운 최저 가격을 기록했습니다. 주목할 점:

• 가격이 급격히 떨어졌습니다. 원래 소유주는 가격을 총 48% 낮추었는데, 같은 건물의 중간 가격대 아파트의 2021년 거래 가격 2,350만 위안에 비해 38%가 급격히 하락한 것입니다.
• 유지비용 블랙홀: 회계상 손실인 403만 대만 달러를 제외하면 인지세 695,000 대만 달러와 수수료 2%(290,000 대만 달러)를 고려하면 실제 손실은 500만 대만 달러를 초과했습니다.
• 임대매각비율 불균형 : 유사 아파트의 월 임대료는 약 3만8000원이며, 거래가격을 기준으로 산출한 임대수익률은 3.1%에 불과해 시장평균보다 낮다.

1.2 박쉔콕 고급 주거지역의 포지셔닝 딜레마
북동쪽 신계 지역의 랜드마크적 고급 주거 개발 지역인 기프트 베이 개발사는 이를 "톨로 하버의 마지막 해안 부지"라고 홍보했으며 3단계에 걸쳐 총 2,286개의 주택을 제공했습니다. 그러나 시장 포지셔닝에는 세 가지 주요 모순이 있습니다.

1. 교통섬 효과: 계획된 팍섹콕 역과 가깝지만, 동부 철도 노선은 2034년까지 지연됩니다. 현재는 버스 연결에 의존하고 있어 전통적인 고급 주거 지역과 다릅니다.
2. 공급 과잉 위기: Science Park Innovation Studio 및 U-King Lane 프로젝트를 포함하여 5년 이내에 주변 지역에 4,000개 이상의 신규 주택이 추가되어 고급 주택의 희소성이 희석될 것입니다.
3. 가격 고정 실패: 현재 평방 피트당 중고 가격은 10,000위안 수준으로 떨어져 같은 지역의 공공 주택(예: 평방 피트당 약 9,500위안인 포응아 법원)과 위험한 가격 비교를 형성하고 있습니다.

2. 정책환경과 시장사이클 더블킬

2.1 세금정책 중첩효과
이 거래는 홍콩의 "극단적 조치"의 장기적인 영향을 완벽하게 보여줍니다.

• SSD 족쇄: 이 부동산은 SSD 금지 기간인 3년 동안인 2013년에 매입되었고, 소유주는 2016-2018년 부동산 시장이 정점에 달했을 때 매각 기회를 놓쳤다.
• 구매자 인지세(BSD) 압박: 비지역 구매자의 비율은 2012년 최고치인 20%에서 현재 3% 미만으로 떨어져 고급 주택 시장에 직접적인 영향을 미쳤습니다.
• 스트레스 테스트 임계값: 현재 1,500만 달러 이상의 부동산은 5.75% 모기지 금리 테스트를 통과해야 하며, 잠재적 구매자의 60% 이상이 제외됩니다.

2.2 금리주기와 경제변동
연방준비제도의 폭력적인 이자율 인상은 게임의 규칙을 완전히 바꿔 놓았습니다.

• 납부 부담이 두 배로 늘어났습니다. 당시 아파트 담보대출 70%를 기준으로, 월 납부액은 2013년 대만 달러 39,000원(H+1.5%)에서 현재 대만 달러 72,000원(P-2.25%)으로 급증했습니다.
• 자산배분 이전: 홍콩 1개월 HIBOR는 0.15%에서 5.0%로 급등, 정기예금 수익률이 고급주택 임대수익률을 넘어섰다
• 중산층 구매력 위축, 홍콩 가계부채비율 2023년 2분기 93.3%로 역대 최고치 기록

3. 수요와 공급의 구조적 역전

3.1 공급 측: 베이두는 지형을 재편할 계획입니다.
북부 수도권 개발 전략은 동북 신계의 가치 사슬을 다시 쓰고 있습니다.

• 개발 초점이 북쪽으로 이동: 7,400개의 개인 주택이 Kwu Tung North/Fanling North에 출시되어 Pak Shek Kok에서 고급 고객을 직접 전환합니다.
• 기술 회랑의 위치: 루프 지구는 혁신 및 기술 산업 개발에 중점을 두고 "저밀도 주거 지역"으로서의 팍쉑콕의 독특성을 약화시킵니다.
• 인프라 자원 기울기: 정부는 향후 5년 동안 인프라에 6,500억 대만 달러를 투자할 예정입니다. 바이스자오 역의 지연은 이 지역의 전략적 위치가 쇠퇴했음을 반영합니다.

3.2 수요 측: 구매자 구조의 극적인 변화
Centaline Property 데이터에 따르면 2023년 3분기에 2,000만 위안 이상에 판매된 고급 주택 중:

• 2018년 중국 본토 관광객 비중 35%에서 12%로 감소
• 기업 주택 구매 비중은 28%에서 9%로 감소했다.
• 신규 주택 구매자 비중은 60%를 돌파해 투자 수요 급락을 반영했다.

4. 전문가 해석 및 시장 영감

4.1 업계 내 의견 충돌

• Ricacorp 리서치 디렉터 찬 호이치우: "이 거래는 고급 주택 시장에 경종을 울리는 사건으로, 동북 신계 지역의 과잉 개발의 여파를 반영하고 있습니다."
• DBS은행 부동산 분석가 추주원: "고급 주택의 임대수익률이 장기적으로 자금조달 비용보다 낮으면 체계적인 가치평가 조정이 발생할 것"
• 전 평가 및 평가 책임자 방찬중: "정부는 장기 보유자에게 피해를 주지 않기 위해 SSD의 '일률적' 정책을 재검토해야 합니다."

4.2 투자자 행동 패턴의 변화
이 사례에서 세 가지 주요 추세를 요약할 수 있습니다.

1. 부채 해소: 구매자는 일반적으로 30% 이상에 대해 협상의 여지를 요구하며 고비율 모기지에 대해 신중합니다.
2. 현금이 왕이다: 고급 주택의 현금 거래 비중은 2023년에 45%로 증가하여 2018년 대비 두 배로 늘어날 것이다
3. 기능적 지향성: 4베드룸 유닛에 대한 수요는 줄어들고 있으며, 800~1,200제곱피트 규모의 3베드룸 유닛이 주류를 이루는 유닛 유형이 되어 가고 있습니다.

5. 향후 3년간의 주요 변수

5.1 박섹콕역 건설은 생사의 문제
최신 MTR 시간표에 따르면:

• 2026년부터 세부 설계 시작
• 2030년 공사 시작 예정
• 2034년 완공
  11년 창구 기간은 지역 부동산 가격을 계속 억제할 것입니다.

5.2 금리정책의 양방향적 위험
연방준비제도의 금리 점 그래프는 다음을 보여줍니다.

• 2024년 5% 이상의 높은 금리 환경 유지
• 금리인하 주기는 2025년부터 시작될 수도
  그러나 홍콩 은행 시스템의 잔액은 447억 홍콩달러로 줄어들었고, 미국 금리가 하락할 여지는 제한적입니다.

5.3 공급 피크가 다가온다
평가 및 평가 부서는 다음과 같이 예측합니다.

• 홍콩의 민간 주택 건설 평균 연간 규모는 2024년부터 2026년까지 21,000호에 달할 것으로 전망된다.
• 동북신계 비중은 현재 18%에서 27%로 증가할 예정이다.
  재고 회전 주기가 24개월 이상으로 연장될 수 있습니다.

결론

이처럼 고립된 것처럼 보이는 손실을 내는 거래는 실제로는 홍콩 부동산 시장의 구조적 변화를 축소한 것입니다. 고급 주택의 후광이 사라지고, 정책적 배당금이 사라지고, 이자율 주기가 역전되면 투자자들은 "위치, 위치, 위치"라는 전통적인 규칙을 다시 검토해야 합니다. 박쉔콕의 곤경은 도시 개발의 바퀴 속에서 영원한 최고의 위치는 없으며, 오직 끊임없이 진화하는 가치 논리만이 있다는 것을 일깨워줍니다. 앞으로 부동산 시장에서는 차별화가 가속화될 것이고, 실질적인 지원이 부족한 '개념적 고급 주택'은 더욱 가혹한 재평가에 직면할 수도 있습니다.