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한때 "신계 동부 자동차 천국"으로 불렸습니다.정관오 로하스 공원, 다시 한번 부동산 시장에서 가장 큰 타격을 입은 지역이 되었습니다. 최근 거래에 따르면 진하이2 소유자가 '2골' 이상의 손실을 입고 시장을 떠났으며, 올해 이 지역에서 가장 큰 장부 손실 기록을 세웠는데, 이는 중고 시장이 지속적으로 심각하게 조정되고 있음을 반영합니다.
거래내역
• 대상 부동산: D동, 중하층, 3B동, Wings of the Sea II
• 유닛 개요: 침실 2개, 사용 가능 면적 477제곱피트(약 44.3제곱미터)
• 거래 역학:
– 2018년 매수 가격: HK$8,276,000 (평방 피트당 HK$17,350)
– 2024년 판매 가격:홍콩달러 593만(평방 피트당 가격: $12,432)
– 보유기간 : 7년
- 장부손실: HK$2,346,000 (28.3% 감소)
비교 시장 분석
이번 거래가격은 동일 아파트형 최고가 대비 26% 폭락했는데, 두 가지 주요 시점을 비교해보면 다음과 같다.
1. 2023년 3월
같은 고층에 있는 D호실은 800만 홍콩달러(평방피트당 16,771홍콩달러)에 판매되었습니다.
2. 2024년 최신 거래
3B 블록의 윗층에 있는 A호실(540평방피트)의 가격은 불과 720만 달러(13,333평방피트)입니다.
위에 언급된 손실 사례는 아직 보유 기간 동안의 이자 비용을 고려하지 않았다는 점에 유의해야 합니다(해당 연도 H 이자율 2.15% 기준, 7년간의 이자 지출은 HK$700,000을 초과). 실제 손실은 HK$300만을 초과할 수 있습니다.
지역 부동산 시장 동향
미들랜드 부동산의 수석 분석가인 리밍총은 "로하스 파크는 '공급 쓰나미'로 가장 큰 타격을 입은 지역이 되었습니다. 앞으로 2년 동안 이 지역에 4,000개 이상의 신규 주택이 공급될 예정입니다. 게다가 중고 주택 소유자는 일반적으로 부동산을 단기간 보유하고 레버리지 비율이 높습니다. 금리 인상 주기에서 이중 압박을 받고 있습니다."라고 지적했습니다.
센탈린 부동산 통계에 따르면, 이번 달 이 지역의 적자 거래 비중은 45%에 달했고, 평균 할인율은 22%로 확대되었습니다. 긴급 현금화 사례 중에는 "세 가지 가격이 동시에 하락"(거래 가격, 평가 가격, 은행 모기지 평가가 동시에 하락)한 사례도 있습니다.
감가상각의 주요 요소
- 정책 중첩 효과：높은 금리와 강화된 스트레스 테스트로 인해 매수자의 매수능력이 약화됨
- 공급 정점이 다가온다: 칸역 주변 잠재 공급량은 향후 5년간 1만2000호에 달할 전망
- 임대 시장 전환: 해당 지역 2베드룸 아파트의 월세는 15,000위안으로 떨어졌고, 임대수익률은 2.5% 이하로 떨어졌습니다.
- 커뮤니티 개발 병목 현상：교통 및 상업시설의 발전이 뒤처져 장기 투자가치가 약화되고 있다
전문가 위험 경고
반면, 미들랜드 부동산의 수석 분석가인 데이비드 찬은 "로하스 파크는 현재 고위험 조정 구역에 있으며, 올해 1분기 중고 거래량은 전년 대비 40% 이상 감소했습니다. 소유자는 부동산 보유 비용을 동적으로 평가해야 합니다. 2017-2019년 가격 정점 기간에 해당 부동산을 매수한 경우 손절매 전략을 고려해야 합니다."라고 지적했습니다. 센탈린 부동산 리서치 부서도 다음과 같이 예측했습니다.향후 6개월 동안 해당 지역 주택 가격은 10%-15%가 하락할 여지가 여전히 있습니다..
구매자의 메모
• 은행 평가는 일반적으로 5%-8%의 매도 가격보다 낮기 때문에 보수적인 경향이 있습니다.
• 개발업체는 고객을 유치하기 위해 더 높은 모기지 비율을 적용하고 있으며 중고 부동산에 대한 협상 공간은 15%-20%로 확대되었습니다.
• 향후 3년 동안 약 2,800개의 임대 및 재판매 부동산이 소화될 예정입니다.
시장 전문가들은 이 사례가 "부정적 자산" 위험이 신계에서 새로운 개발 지역으로 확산되고 있음을 보여주는 것이라고 보고, 규제 당국이 관련 모기지 위험 노출에 세심한 주의를 기울여야 한다고 제안했습니다.
전문가 경고
Knight Frank Research Director Wang Zhaoqi는 "구매자는 '저수지 함정'에 주의해야 합니다. 일부 저가 거래는 2016년 수준 이하로 떨어졌습니다. 시장에 진입하기 위해 고비율 모기지를 선택하면 저평가 위험에 직면할 수 있습니다."라고 경고했습니다.
시장에서는 미국 내 금리 인하 연기와 저렴한 가격으로 신규 매물이 고객을 유치함에 따라 중고 부동산 시장은 '물량 감소, 가격 하락' 패턴을 유지할 것으로 예상하며, 단기적으로 회복 조짐을 보기 어려울 것으로 내다보고 있다.
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