역순 모기지(은퇴 모기지)

역순 모기지 제도는 무엇인가요?

역순 모기지 계획역순 모기지(역순 모기지 또는 역순 모기지 대출이라고도 함)는 홍콩 정부가 노인을 위해 설계하고 2011년 홍콩 모기지 공사(HKMC)가 출시한 금융 상품입니다. 핵심 개념은 부동산을 소유한 노인이 은행에 부동산을 담보로 맡기고, 정기적인 지불(예: 월 현금, 일시금 대출 또는 신용 한도)을 받아 은퇴 후 소득을 보충할 수 있도록 하는 것입니다. 노인은 사망하거나 영구히 이사할 때까지 원래 주택에 계속 거주할 수 있으며, 사망한 후 은행은 대출금과 이자를 갚기 위해 주택을 처분합니다.

은퇴자금 담보는 "주택을 활용해 은퇴 생활을 지원하는" 양날의 검입니다. 노인의 재정적 압박을 완화할 수 있지만, 상속 재산을 약화시킬 수도 있습니다. 결정을 내리기 전에 개인 건강, 가족의 필요, 부동산 시장 전망을 완전히 평가하고, 나중에 재정적 또는 수동적 상황에 빠지는 것을 피하기 위해 약관의 모든 세부 사항을 이해해야 합니다.

역순 모기지는 은퇴 생활을 개선하기 위해 부동산 자산을 "활성화"하려는 주택 소유자에게 적합하지만, 재정적 필요, 가족 계획 및 장기적 위험에 대한 포괄적인 평가가 필요합니다. 신청하기에 앞서 전문 금융 자문가나 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

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역순 모기지 계획적임그리고작동 원리

1. 적임:
   일반적으로 담보가 없는 주거용 부동산을 소유한 55세 이상의 홍콩 영주권자에게 적용됩니다(은행 약관에 따름).
   담보가 있는 재산이 토지 프리미엄이 지불되지 않는 보조 주택(예: 주택 소유 계획 아파트 및 세입자 구매 계획 아파트) 신청자는 최소한 60세 이상.
   
2. 재정적 요구 사항 :
   지원자는 파산 기록 없음,그리고 파산청원 절차 없음.
   허용되지 않음 부채 구조 조정 (IVA) 또는 유사한 금융 계약.
   
3. 재산 요구 사항 :
   부동산 유형：홍콩 출신이어야 합니다 주거용 부동산(개인 주택 또는 보조 주택).
   건물 연령 제한：재산은 성년이 되어야 합니다. 50세 이하. 건물이 50년 이상 된 경우, 일부 기관에서는 건물 검사 보고서 제출을 요구할 수 있습니다.
   상태 사용：재산은 다음과 같아야 합니다. 자체 점유 사용, 임대되지 않았거나 비어 있지 않으며 재판매 제한 없음(예: "추가 인지세" 잠금 기간).
   보조 주택에 대한 특별 조항: 토지 프리미엄 없는 보조주택은 먼저 주택청/주택협회의 서면 승인.
   
4. 공동신청
   최대 허용 3명의 적격 소유자 공동 신청은 일반적으로 배우자, 자녀 또는 친척이 제출합니다.
   해당 부동산은 다음과 같아야 합니다. 공동소유권 모든 소유자가 함께 모기지 계약서에 서명해야 합니다.
   
5. 회사 소유 부동산
   해당 부동산이 홍콩 등록 유한회사 회사가 지원자가 될 수 있지만 다음 조건을 충족해야 합니다.
   회사는 간단한 자본 구조를 가지고 있습니다(예: 가족 회사).
   모든 주주와 이사가 신청에 동의합니다.
   회사 등록 증빙서류와 재무 상태 서류를 제공하세요.
   
6. 재산 평가 :
   대출 금액은 부동산 평가, 신청자의 연령 및 선택에 따라 달라집니다. 연금 계획(월별 지불, 일시불 또는 혼합 지불 방식).
   
7. 담보부동산:
   노인들은 이 프로그램에 참여하는 은행에 자신의 재산을 담보로 맡기고, 은행은 재산 가치, 신청자 연령, 이자율 등의 요소를 바탕으로 월 상환액을 계산합니다.
8. 받는 방법:
   종신 지급, 정액 지급(10년, 20년 등) 또는 혼합형 모델을 선택할 수 있습니다.
   
9. 상환 조건:
   장로가 사망하거나 영구적으로 이사를 가거나 자산을 매각하는 경우 은행은 대출 원금, 이자, 관련 수수료를 상환하기 위해 자산을 매각합니다. 매각 수익금이 부채를 초과할 경우, 나머지 금액은 재산 상속인에게 귀속됩니다. 매각 수익금이 적을 경우 HKMC가 차액을 부담하게 되며, 은행은 구제수단이 없습니다.

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역순 모기지의 장점 분석

안정적인 은퇴수입

• "부동산"을 "유동자산"으로 전환하면 노인, 특히 부양할 자녀가 없거나 저축이 부족한 노인의 현금흐름 부족 문제를 해결할 수 있습니다.
• 일상 생활비나 의료비를 충당하기 위해 고정 월별 금액으로 지불할 수 있습니다.

거주권 유지

• 노인들은 원래 거주지를 옮길 필요가 없으므로 삶의 질을 유지하고, 부동산 매각 후 임대료 인상이나 이전 압박을 피할 수 있습니다.

유연한 재정 조치

• 필요에 따라 자금을 인출하기 위해 일시금 대출(응급 의료비 등을 위한 대출)이나 신용 한도를 선택하세요.
• 평생 동안 혜택을 받기로 선택하면, 오래 살수록 더 많은 혜택을 받을 수 있으므로, 오래 사는 사람에게 더 많은 혜택이 있습니다.

위험은 부분적으로 정부가 부담한다

• HKMC는 보험 메커니즘을 제공합니다. 부동산 매각 후 가치가 하락하여 대출금을 갚기에 충분하지 않을 경우, 그 차액은 HKMC가 부담하며 상속인은 보상금을 지불할 필요가 없습니다.

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역순 모기지의 잠재적 단점

누적된 이자는 재산의 가치를 침식합니다.

• 대출에 대한 이자는 시간이 지날수록 복리로 계산되어, 해당 자산의 최종 잔존가치가 크게 줄어들고 상속인의 권리에 영향을 미칠 수 있습니다. 만약 장남이 가까운 미래에 사망한다면 상속인들은 재산을 유지하기 위해 사전에 대출금을 갚아야 할 수도 있습니다.

부동산 가치 변동 위험

• 부동산 시장이 하락하면 HKMC의 보호를 받더라도 상속인은 여전히 부동산을 잃거나 남은 자산 중 소량만을 받을 수 있습니다.

조기 종료 비용이 높습니다.

• 노인이 중도에 부동산을 상환하고 싶어하는 경우(예: 가족적 사유) 원금과 이자를 한꺼번에 갚아야 하는데, 자금이 부족하여 이를 달성하기 어려울 수 있습니다.

사회 복지 자격에 영향을 미칠 수 있습니다

• 정기적으로 지급되는 금액은 소득으로 간주되어 노령생활수당이나 포괄적 사회보장 지원에 대한 자격에 영향을 미칠 수 있습니다.

가족 분쟁 위험

• 가족들과의 소통이 충분하지 않을 경우, 상속인들 사이에 재산 처분 문제로 갈등이 생길 수 있습니다.

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적합 및 주의사항

• 적합한：자녀가 없는 노인으로 안정적인 현금흐름이 필요하고, 부동산 가치는 높으나 기타 자산이 거의 없는 노인.
• 적합하지 않음: 자녀에게 부동산을 물려줄 계획이 있거나 단기적으로 부동산을 이용할 필요가 있을 것으로 예상하는 사람.

중요한 권장 사항:

1. 장기 이자 비용과 지불해야 할 금액 간의 균형을 신중하게 계산하세요(은행에서 제공하는 시뮬레이션 도구를 활용하세요).
2. 가족들과 충분히 소통하고 독립적인 재정 또는 법률적 조언을 구하세요.
3. 다양한 은행의 조건(예: 이자율, 수수료, 유연성 등)을 비교해보세요.

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계산 공식 및 단계

1. 담보대출 원금(P)을 결정하세요
   • 재산 평가 (V):
     • V≤800V≤8,000,000 HKD인 경우:
       P=V×100%P=V×100%
     • 8008백만 < V ≤ 2500 V ≤ 25백만 홍콩 달러인 경우:
       P = 800 × 100% + (V - 800) × 50%P = 800 × 100% + (V - 800) × 50%
     • V>2500V>2500만 홍콩달러인 경우:
       P = 800 + (2500-800) × 50% = 16.50 P = 800 + (2500-800) × 50% = 1650만 홍콩 달러
2. 지불 기간의 수(n)를 결정하세요
   • 연금 기간: 고정된 연수(예: 10년, 15년)를 선택하거나 신청자의 연령에 따라 남은 기대수명을 추정합니다(예: 80세의 기대수명 15년, n=15×12=180개월).
3. 요금제를 선택하세요
   • 변동이자: 시장 금리(HIBOR 등)에 연동되며 매월 변경됩니다.
   • 고정이자: 고정 이자율은 일반적으로 변동 금리 계획의 최초 이자율보다 높지만 장기적으로는 안정적입니다.
4. 월 연금(M) 계산
   사용현재가치 공식, 모기지 원금 PP를 월별 지불금으로 상환합니다: M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • rr: 월 이자율 (연 이자율 ÷ 12)
   • nn: 총 지불월수

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영향을 미치는 주요 요인

• 재산 평가：V↑⇒P↑⇒M↑
• 연금 기간：n↓⇒M↑n↓⇒M↑ (납부기간이 짧을수록 월납부금액이 커집니다)
• 지원자의 나이：나이↑⇒n↓⇒M↑
• 요금제: 고정 이자율은 일반적으로 낮은 이자율 r↓⇒M↑r↓⇒M↑을 사용하므로 월 연금액이 더 높습니다.

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계산 예

케이스 매개변수

• 부동산 평가액: HK$12 million
• 연금기간 : 15년(n=180개월)
• 지원자 연령 : 75세
• 금리제도 : 고정금리(연이율 3% → 월이율 0.25%)

단계

1. 담보대출원금(P)：P=800×100%+(1200−800)×50%=800+200=1000만 홍콩달러
2. 월 연금 (M)：M=10,000,000×0.00251−(1+0.0025)−180M=10,000,000×1−(1+0.0025)−1800.0025​
   • 분모를 계산하세요:
     (1.0025)−180≈0.644, 따라서 1−0.644=0.356
   • 결과: M≈10,000,000×0.0025/0.356≈HKD 70,225/월

• 높은 부동산 가치, 단기 연금, 노령자 신청, 고정 금리 플랜월 연금 지급액이 크게 증가합니다.
• 실제 계산은 은행에서 제공한 이자율과 보험수리모델에 따라 조정되어야 합니다. 정확한 견적을 얻으려면 전문 기관에 문의하는 것이 좋습니다.

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자주 묻는 질문

다음 이벤트는 정지 이벤트로 간주됩니다.

(a) 귀하가 관련 정부 임대 계약 또는 건물 상호 계약 증서를 위반한 경우,
(b) 관리비, 세금, 정부 임대료 등을 지불하지 않은 경우
(c) 화재 및 기타 재산에 대한 심각한 피해에 대한 보험이 없습니다.
(d) 귀하가 재산을 적절히 유지 관리하지 못하고 양호한 상태로 유지하지 못하는 경우,
(e) 귀하가 부동산과 관련된 법률, 규칙 및 규정을 준수하지 못하는 경우
(f) 귀하는 해당 건물과 관련하여 정부 기관이나 건물 관리자가 발행한 명령이나 공지를 준수하지 못했습니다.
알다;
(g) 귀하가 귀하의 재산에 대한 필수 연간 보고서를 제공하지 못하는 경우,
(h) 귀하는 해당 역순 모기지 증서에 따른 대출 기관을 제외한 수혜자에게 대출을 설정했습니다.
귀하가 먼저 취득하지 않는 한 귀하의 재산에 대한 모든 비용 또는 기타 이자는
의 서면 동의
(i) 귀하의 재산 가치에 부정적인 영향을 미치거나 재산을 손상시키는 행위 또는 부작위
해당 역순 모기지 증서에 따른 담보권 또는
(j) 귀하가 관련 대출 계약 또는 관련 법률 문서에 따른 의무를 위반하는 경우,
또는 역순 모기지 대출과 관련하여 대출 기관에 잘못된 정보나 오해의 소지가 있는 정보를 제공합니다.
재료.
주목:
역순 모기지 대출에 대한 담보로 두 개 이상의 부동산이 있는 경우
재산의 정지는 전체 모기지 대출의 정지를 구성합니다.

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만료 이벤트

다음 이벤트는 발생하면 만료 이벤트로 간주됩니다.
(a) 귀하가 대출 기관의 서면 동의 없이 귀하의 재산을 임대하는 경우,
(b) 귀하와 역순 모기지 대출의 모든 공동 차용인(있는 경우)이 사망한 경우,
(c) 귀하 또는 귀하의 역순 모기지 대출에 대한 공동 차용인(있는 경우) 중 누구든지 판결을 받았습니다.
파산 상태이거나 개인이 자발적으로 합의한 경우
(d) 정지가 시정될 수 있고 정지 후 6개월 이내에 시정하지 못하는 경우
내부적으로 수정하세요.
(e) 정정할 수 없는 정지 사건이 발생하는 경우
(f) 귀하의 재산이 홍콩 정부 또는 관련 기관에 의해 압류되는 경우
(g) 귀하의 재산에 대한 정부 임대 계약이 갱신 없이 종료되는 경우
(h) 유능한 사람이 귀하의 재산이 더 이상 안전하게 점유될 수 없다고 서면으로 결정한 경우,
(i) 귀하의 재산 또는 귀하의 재산이 위치한 건물이 완전히 또는 실질적으로 무너진 경우,
(j) 귀하의 자산이 강제 매각되고 매각이 완료됩니다.
(k) 귀하의 재산에 대한 공동 소유권이 분할되었습니다. 또는
(l) 귀하는 자발적으로 임대인이 있는 부동산의 공실을 대출자에게 양도합니다.
주목:
역순 모기지 대출에 대한 담보로 두 개 이상의 부동산이 있는 경우
해당 자산의 만기 사건은 귀하의 은퇴 모기지 대출 전체의 만기 사건을 구성합니다.