अनुक्रमणिका
मिडलँड रिअॅल्टी शाखेचे वरिष्ठ प्रादेशिक विक्री व्यवस्थापक लाम किन वाई म्हणाले की त्यांनी अलीकडेच त्सुंग क्वान ओ येथील मेट्रो सिटीच्या फेज २ च्या ब्लॉक १० च्या खालच्या मजल्यावर युनिट एफ चा व्यवहार यशस्वीरित्या सुलभ केला आहे. या युनिटचे वापरण्यायोग्य क्षेत्रफळ अंदाजे ३६३ चौरस फूट आहे, दोन बेडरूमचा लेआउट आहे आणि आग्नेय दिशेला तोंड आहे. ते मूळतः सुमारे दीड महिन्यांसाठी HK$५.१ दशलक्षला सूचीबद्ध केले गेले होते आणि अखेर स्थानिक वापरकर्त्याने HK$४.७५ दशलक्षला ताब्यात घेतले, ज्याची वापरण्यायोग्य किंमत अंदाजे HK$१३,०८५ प्रति चौरस फूट होती. मूळ मालकाने फेब्रुवारी २०१९ मध्ये ६ दशलक्ष युआनला ही मालमत्ता खरेदी केल्याचे समजते. या हस्तांतरणाचा बुक लॉस सुमारे १.२५ दशलक्ष युआन होता आणि या कालावधीत युनिटचे मूल्य सुमारे २०.८१TP3T ने घसरले.
याव्यतिरिक्त, लँड रजिस्ट्रीनुसार, इस्टेटमधील नवीनतम व्यवहार ब्लॉक ४, फेज २ च्या खालच्या-मध्यम मजल्यावरील खोली बी होता, ज्याचे वापरण्यायोग्य क्षेत्रफळ ६५६ चौरस फूट होते, जे HK$७.४५ दशलक्ष मध्ये विकले गेले, ज्याची वापरण्यायोग्य किंमत अंदाजे HK$११,३५७ प्रति चौरस फूट होती. या व्यवहारातून गृहनिर्माण इस्टेटच्या बाजारपेठेतील मागणीचे आणखी प्रतिबिंब पडते. जरी काही युनिट्सच्या किंमतींमध्ये बदल झाले असले तरी, एकूण बाजार सक्रिय आहे.
कोल्ड मार्केटमध्ये एक ऐतिहासिक ग्रहण घटना
अलिकडेच, त्सुंग क्वान ओ येथील एका ऐतिहासिक गृहनिर्माण इस्टेट असलेल्या मेट्रो सिटीच्या दुसऱ्या टप्प्यात मोठे नुकसान झाल्याचे दिसून आले, ज्यामुळे बाजारात जोरदार चर्चा सुरू झाली. मिडलँड रिअल्टीचे वरिष्ठ प्रादेशिक विक्री व्यवस्थापक, लॅम किन वाई यांनी या मासिकाला विशेषपणे खुलासा केला की, या उल्लेखनीय व्यवहारात ब्लॉक १०, फेज २ च्या खालच्या मजल्यावरील रूम एफचा समावेश होता, जो ३६३ चौरस फूट विक्रीयोग्य क्षेत्रफळाचा दोन बेडरूमचा एक युनिट होता. मूळ मालकाने फेब्रुवारी २०१९ मध्ये मालमत्ता बाजाराच्या शिखरावर असताना ते ६ दशलक्ष HK$ ला खरेदी केले. ५२ महिन्यांच्या होल्डिंग कालावधीनंतर, ते अखेर HK$ ४.७५ दशलक्ष मध्ये विकले गेले, ज्यामध्ये १.२५ दशलक्ष HK$ बुक लॉस झाला, २०.८१TP3T ची घसरण, मालमत्तेच्या मूल्यात HK$ २४,००० च्या मासिक बाष्पीभवनाच्या समतुल्य. या प्रकरणाने गेल्या तीन वर्षांतील गृहनिर्माण क्षेत्रातील सर्वात मोठ्या एकाच नुकसानाचा विक्रम प्रस्थापित केला आहे, परंतु महामारीनंतरच्या काळात मालमत्ता बाजारातील संरचनात्मक समायोजनाचे प्रतिबिंबित करणारा एक महत्त्वाचा संकेत म्हणूनही तो मानला जातो.
केस तपशील आणि बाजार डेटाचे परस्पर विश्लेषण
हे युनिट खालच्या मजल्यावर आग्नेय दिशेला तोंड करून आहे, ज्याची विक्रीयोग्य किंमत प्रति चौरस फूट HK$१३,०८५ आहे, जी अशाच मध्यम-स्तरीय युनिटच्या बाजारभावापेक्षा अंदाजे HK$१५१TP३T कमी आहे. हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की त्याच कालावधीत, लँड रजिस्ट्रीने फेज २ च्या ब्लॉक ४ च्या खालच्या आणि मध्यम-स्तरीय मजल्यावरील खोली बी च्या व्यवहाराची नोंद केली. ६५६ चौरस फूट वापरण्यायोग्य क्षेत्रफळ असलेले हे युनिट ७.४५ दशलक्ष HK$ ला विकले गेले, ज्याची प्रत्यक्ष किंमत प्रति चौरस फूट HK$११,३५७ होती. दोन्ही व्यवहारांमध्ये तीव्र विरोधाभास आहे: पहिला व्यवहार लहान आकाराच्या अपार्टमेंट बाजारावरील दबाव प्रतिबिंबित करतो, तर दुसरा व्यवहार मध्यम आणि मोठ्या आकाराच्या अपार्टमेंटची मागणी तुलनेने मजबूत असल्याचे दर्शवितो. सेंटालाइन प्रॉपर्टी रिसर्च डिपार्टमेंटच्या आकडेवारीनुसार, या महिन्यात न्यू मेट्रो सिटीच्या व्यवहाराचे प्रमाण गेल्या वर्षीच्या याच कालावधीच्या तुलनेत २८१TP३T ने कमी झाले आहे, परंतु ६०० चौरस फूटांपेक्षा मोठ्या युनिट्सचे व्यवहाराचे प्रमाण बाजारातील ट्रेंडच्या तुलनेत ३५१TP३T पर्यंत वाढले आहे, जे बाजारपेठेतील एक विशेष घटना दर्शवते जिथे "घर बदलण्याची मागणी पहिल्यांदाच घर खरेदी करणाऱ्या बाजारपेठेला दाबते."
ऐतिहासिक संदर्भ आणि प्रादेशिक विकासाचा आढावा
१९९६ मध्ये स्थापन झालेल्या, पो लाम स्टेशनवरील हेंडरसन लँड डेव्हलपमेंटच्या बेंचमार्क प्रकल्प म्हणून मेट्रो सिटीने त्सुंग क्वान ओ न्यू टाउनच्या संपूर्ण विकास प्रक्रियेचे साक्षीदार बनले आहे. तीन टप्प्यात विकसित केलेल्या या अति-मोठ्या गृहनिर्माण इस्टेटमध्ये एकूण ६,७६८ युनिट्स आहेत. पहिला टप्पा १९९७ च्या आर्थिक संकटापूर्वी सुरू करण्यात आला होता. त्याची किंमत धोरण आणि विक्री कामगिरी एकेकाळी हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराचे बॅरोमीटर मानले जात असे. गृहनिर्माण इस्टेटमधील सहाय्यक सुविधांची सध्याची पातळी त्याच क्षेत्रातील सर्वात परिपक्व आहे. बेस शॉपिंग मॉल एमसीपी सेंट्रल ५००,००० चौरस फूट पेक्षा जास्त क्षेत्र व्यापतो, जो एमटीआर पो लाम स्टेशन आणि मोठ्या बस टर्मिनलला जोडतो, ज्यामुळे "पाच मिनिटांच्या लिव्हिंग सर्कल" चे मॉडेल तयार होते.
बाजार समायोजनाच्या बहुआयामी कारणांचे विश्लेषण
- व्याजदर चक्राचा धक्का: HKMA च्या ताज्या आकडेवारीनुसार, २०२२ पासून हाँगकाँगचा प्राइम रेट ३.२५% ने वाढला आहे, ज्यामुळे ४ दशलक्ष मासिक कर्जात थेट २३१TP3T पेक्षा जास्त वाढ झाली आहे, ज्यामुळे कार खरेदीदारांची खरेदी शक्ती गंभीरपणे कमकुवत झाली आहे.
- पुरवठ्यात वाढ: रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या अहवालातून असे दिसून आले आहे की पुढील तीन वर्षांत त्सुंग क्वान ओ मध्ये ८,००० हून अधिक नवीन युनिट्स बाजारात आणल्या जातील, ज्यामुळे विद्यमान गृहनिर्माण आणि नवीन प्रकल्पांमध्ये थेट स्पर्धा निर्माण होईल.
- सीमापार पर्यायी परिणाम: सेंटालाइन प्रॉपर्टी रिसर्चने निदर्शनास आणून दिले की पूर्ण सीमाशुल्क मंजुरीनंतर, मूळतः हाँगकाँगमध्ये मालमत्ता खरेदी करण्याची योजना आखणारे सुमारे 15% खरेदीदार ग्रेटर बे एरिया रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये जातील.
- धोरणाचे परिणाम: एसएसडी बंधन कालावधी आणि बाजारातील उलथापालथ यांचा एकत्रित परिणाम होतो, ज्यामुळे काही मालमत्ता मालकांना "त्यांचे नुकसान कमी" करावे लागते.
व्यावसायिकांशी सखोल मुलाखती
- ब्रोकरेजचा व्यावहारिक दृष्टीकोन:
लिन जियानवेई यांनी विश्लेषण केले की, "यावेळी तोट्यात विकले जाणारे युनिट्स कमी उंचीचे आणि रस्त्याकडे तोंड करणारे आहेत आणि २०१९ मधील खरेदी किमतीत त्या वेळी विकासकाने घेतलेल्या दुसऱ्या गृहकर्ज सवलतीचा समावेश होता, त्यामुळे प्रत्यक्ष आर्थिक खर्च जास्त आहे. सध्याच्या बाजारपेठेतील लँडस्केप आणि मजल्याच्या पातळीची संवेदनशीलता पीक कालावधीच्या तुलनेत ३०१TP३T पेक्षा जास्त वाढली आहे आणि उच्च-गुणवत्तेची युनिट्स किमतीतील घसरणीला अधिक लवचिक आहेत." - अर्थतज्ज्ञांचे मॅक्रो अर्थनिर्णय:
लिंगनान विद्यापीठातील अर्थशास्त्र विभागाचे प्राध्यापक हो लोक-सांग म्हणाले: "हे प्रकरण हाँगकाँगच्या मालमत्ता पुनर्मूल्यांकनाच्या टप्प्यात आल्याचे दर्शवते. भूतकाळातील 'जितके लहान तितके महाग' या असामान्य किंमत मॉडेलमध्ये सुधारणा केली जात आहे. पुढील १८ महिन्यांत, HK$३ दशलक्ष ते HK$५ दशलक्ष किमतीच्या लहान आणि मध्यम आकाराच्या युनिट्सना सर्वात जास्त समायोजन दबावाचा सामना करावा लागेल अशी अपेक्षा आहे." - सर्वेक्षक व्यावसायिक मूल्यांकन:
जोन्स लँग लासेल येथील मूल्यांकन संचालक चाउ विंग-हँग म्हणाले: "सध्याच्या पुनर्बांधणी खर्चाच्या आधारे, मेट्रो सिटी युनिट्सचे वाजवी मूल्यांकन प्रति चौरस फूट HK$११,०००-१३,००० च्या श्रेणीत असावे. यावेळी व्यवहाराची किंमत किंमत किमतीच्या जवळ आहे, हे दर्शवते की बाजार तळाशी पोहोचला आहे."
त्याच क्षेत्रात तुलना आणि पर्यायी निवड
त्सुंग क्वान ओ साउथमधील नवीन गृहनिर्माण वसाहतींच्या कामगिरीची तुलना केल्यास, मॉन्टेरीची अलीकडील व्यवहार किंमत प्रति चौरस फूट HK$१४,५०० वर स्थिर राहिली आहे, तर मेट्रो सिटी फेज III ची प्रति चौरस फूट किंमत HK$१२,८०० वर राहिली आहे. अनुभवी गुंतवणूकदार चेन यांनी सांगितले: "या भागात 'दहा वर्षे जुन्या इमारतींवर सवलत' देण्याची एक घटना आहे. २००० च्या सुमारास पूर्ण झालेल्या गृहनिर्माण वसाहतींमध्ये साधारणपणे १५-२०१TP३T ची सवलत असते, ज्यामुळे एक अद्वितीय शिडी-प्रकारची बाजारपेठ रचना तयार होते."
स्टॉक होल्डिंग स्ट्रॅटेजी आणि आर्थिक नियोजन सल्ला
- स्ट्रेस टेस्ट नवीन सामान्य: सध्याच्या एच-रेटेड व्याजदर कॅप ४.१२५१TP३T वर आधारित, खरेदीदारांनी सध्याच्या कर्ज रकमेसह १३०१TP३T सह स्ट्रेस टेस्ट करावी.
- क्रॉस-सायकल होल्डिंग स्ट्रॅटेजी: मध्यम आणि मोठ्या युनिट्सचे मालक "विक्री करण्याऐवजी भाड्याने" घेण्याचा विचार करू शकतात. मिडलँड रेंटल इंडेक्सनुसार, मेट्रो सिटीमधील दोन बेडरूमच्या अपार्टमेंटचे सध्याचे मासिक भाडे सुमारे HK$१३,५०० आहे, ज्याचा भाडे परतावा दर सुमारे ३.४१TP३T आहे.
- तुमच्या सजावटीत मूल्य जोडण्यासाठी टिप्स: वरिष्ठ इंटीरियर डिझायनर हुआंग गुओकियांग सुचवतात: "कमी मजल्यावरील युनिट्स ध्वनीरोधक काच आणि उभ्या हिरव्या डिझाइनचा वापर करून त्यांच्या मजल्यावरील तोटे अद्वितीय विक्री बिंदूंमध्ये बदलू शकतात."
भविष्यातील ट्रेंड अंदाज आणि जोखीम चेतावणी
अनेक प्रमुख बँकांच्या विश्लेषणावर आधारित, बाजार तीन प्रमुख ट्रेंड दर्शवितो:
- दुहेरी-ट्रॅक किंमत: उच्च-गुणवत्तेच्या कुटुंबे आणि सामान्य कुटुंबांमधील किंमतीतील फरक सध्याच्या 20% वरून 30% पर्यंत वाढवला जाईल.
- व्यवहार रचनेत बदल: पहिल्यांदाच घर खरेदी करणाऱ्यांचे प्रमाण 65% वरून 50% पर्यंत कमी होण्याची अपेक्षा आहे आणि घरांच्या देवाणघेवाणीची साखळी सुरू होण्यास वेळ लागेल.
- व्याजदर संवेदनशीलता: जर २०२४ च्या दुसऱ्या सहामाहीत अमेरिकेतील व्याजदर कमी झाला, तर २०२५ च्या सुरुवातीला हाँगकाँगमधील रिअल इस्टेट तळाशी येऊन पुन्हा उभारी घेईल अशी अपेक्षा आहे.
ऐतिहासिक प्रकरणांचा तुलनात्मक अभ्यास
गेल्या वीस वर्षांतील प्रमुख समायोजन कालावधींकडे पाहिल्यास, २००३ मध्ये सार्स काळात मेट्रो सिटीने प्रति चौरस फूट हाँगकाँग डॉलर्स १,८०० इतका नीचांकी दर नोंदवला आणि २०१६ मध्ये मालमत्ता बाजार समायोजन कालावधीत हाँगकाँग डॉलर्स १८१TP३T ची घसरण नोंदवली. या समायोजनाने २०१८-२०१९ च्या व्यापार युद्धातील कामगिरीला कालावधी आणि घसरणीच्या खोलीच्या बाबतीत मागे टाकले आहे, परंतु तरीही ते १९९७ ते २००३ पर्यंतच्या ६५१TP3T च्या एकत्रित घसरणीपेक्षा सौम्य आहे.
घर खरेदीदारांसाठी एक व्यावहारिक मार्गदर्शक
- सौदेबाजीची रणनीती: ५ वर्षांपेक्षा जास्त काळ ठेवलेल्या युनिट्ससाठी, जमीन नोंदणीमधील मूळ व्यवहार किंमत आणि ३१TP3T च्या चक्रवाढ वार्षिक वाढीच्या दराच्या आधारे किंमत उद्धृत केली जाऊ शकते.
- कायदेशीर पुनरावलोकनासाठी महत्त्वाचे मुद्दे: २०१९ च्या आसपास खरेदी केलेल्या युनिट्समध्ये विकासकाच्या दुसऱ्या गृहकर्जाचा किंवा श्वास योजनेचा समावेश आहे का याकडे विशेष लक्ष द्या.
- आर्थिक नियोजन: "गृहकर्ज व्याज कपात" कर लाभाचा लाभ घ्या, ज्यामुळे तुमचे करपात्र उत्पन्न HK$१००,००० पर्यंत कमी होऊ शकते.
निष्कर्ष
न्यू टाउनमध्ये घडलेली HK$१.२५ दशलक्ष नुकसानीची घटना प्रत्यक्षात हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारातील संरचनात्मक समायोजनाची एक सूक्ष्म झलक आहे. व्याजदर सामान्यीकरण आणि पुरवठ्यात सतत वाढ या दुहेरी दबावाखाली, बाजार "सामान्य वाढीच्या युगापासून" "मूल्य गुंतवणुकीच्या युगापर्यंत" एक खोल परिवर्तनातून जात आहे. संभाव्य खरेदीदारांसाठी, सध्याची बाजारपेठ आव्हानांनी भरलेली आहे परंतु त्यात लपलेल्या संधी देखील आहेत. वैयक्तिक मालमत्तेचे मूल्य आणि दीर्घकालीन नियोजन यांच्यातील संतुलन अचूकपणे समजून घेणे ही गुरुकिल्ली आहे. एका वरिष्ठ विश्लेषकाने म्हटल्याप्रमाणे: "बाजारात प्रवेश करण्याचा सर्वोत्तम काळ नेहमीच केसच्या मूल्याच्या सखोल आकलनावर आधारित असतो."
नवीन महानगर१ वान हेंग रोड, पो लाम (मिडलँड जिल्हा), कोवलून येथे स्थित, हे सुप्रसिद्ध विकासक हेंडरसन लँड डेव्हलपमेंट यांनी विकसित केले होते आणि डिसेंबर १९९६ मध्ये अधिकृतपणे पूर्ण झाले. ही गृहनिर्माण संस्था तीन टप्प्यात विभागली गेली आहे, ज्यामध्ये २१ इमारती आहेत आणि ६,७६८ निवासी युनिट्स उपलब्ध आहेत. बाओलिन जिल्ह्यातील एक ऐतिहासिक निवासी प्रकल्प म्हणून, मेट्रो सिटी त्याच्या संपूर्ण सामुदायिक सुविधा आणि सोयीस्कर वाहतूक नेटवर्कसाठी प्रसिद्ध आहे आणि रहिवाशांकडून खूप पसंती मिळते.