अनुक्रमणिका
"कमिशन मिळाल्यावर देवांचे आभार मानण्यासाठी मला फटाके वाजवायचे आहेत!" श्री. चेन (टोपणनाव), एक अनुभवी रिअल इस्टेट एजंट, यांनी तीन सेंटीमीटर जाडीची कमिशन पावती धरली आणि पत्रकारांना २०२० मध्ये जिंगजुनने हाताळलेल्या व्यवहारांच्या नोंदी दाखवल्या. "ड्रॅगन बेड" असे टोपणनाव असलेले हे तुएन मुन नॅनो बिल्डिंग प्रकल्प रिअल इस्टेट एजन्सी उद्योगात "कर्जाच्या वादळाचे डोळा" बनले आहे. आमच्या वृत्तपत्राच्या विशेष तपासणीत असे आढळून आले की, "शॉप किंग" डेंग चेंगबो यांच्या कुटुंबाच्या नियंत्रणाखाली असलेल्या स्टॅन ग्रुप आणि जियायुआन इंटरनॅशनल (०२७६८) यांच्या संयुक्त विद्यमाने विकसित केलेल्या जिंग जूनने २०१९ मध्ये व्यवसायात सामील झाल्यापासून एजन्सी कमिशनमध्ये HK$१६.२ दशलक्ष पेक्षा जास्त थकबाकी दिली आहे, ज्यामुळे रिअल इस्टेट उद्योगात दीर्घकालीन कमिशन शोषण प्रणाली उघड झाली आहे. (परिचय)
सैतान तपशीलात आहे
त्या वर्षी जिंगजुन आणि एजंट यांच्यात झालेल्या "सहकारी प्रोत्साहन करार" कडे मागे वळून पाहता, कलम ७.३ मध्ये म्हटले आहे: "कमिशन पेमेंटची वेळ आणि पद्धत समायोजित करण्याचा अंतिम अधिकार विकासकाकडे आहे." कायदेशीर तज्ञांनी असे निदर्शनास आणून दिले की या प्रकारच्या "अयोग्य कलमा" मुळे विकासकांना विलंब करण्याचा अमर्याद अधिकार मिळतो. "करार हा मुळात विकासकासाठी एकतर्फी संरक्षण आहे. जेव्हा एखादा एजंट करारावर स्वाक्षरी करतो तेव्हा ते स्वतःला विकण्यासाठी करारावर स्वाक्षरी करण्यासारखे असते." बॅरिस्टर लुक वाई-हंग यांनी स्पष्ट केले की सध्याच्या इस्टेट एजंट्स अध्यादेशात मोठ्या त्रुटी आहेत आणि कमिशन पेमेंटची वेळ मर्यादा पूर्णपणे विकासकाच्या व्यावसायिक निर्णयावर अवलंबून असते.
आणखी धक्कादायक म्हणजे एका एजंटने या वृत्तपत्राला अंतर्गत कागदपत्रे प्रदान केली जी दर्शविते की स्टॅन ग्रुपने २०२१ पासून "कमिशन प्रायोरिटी सिस्टम" लागू केली आहे: १०१TP३टी कमिशनचा पहिला टप्पा बँक गहाणखत संस्थांना दिला जातो, ३०१TP३टीचा दुसरा टप्पा बांधकाम कंत्राटदारांना पैसे देण्यासाठी वापरला जातो आणि एजन्सी कमिशन तिसऱ्या-स्तरीय कर्ज म्हणून सूचीबद्ध केले जातात. या आर्थिक व्यवस्थेमुळे कर्ज साखळीच्या शेवटी एजंट थेट बळी पडतो.
उद्योगाचे अलिखित नियम: कमिशनची थकबाकी ही एक सामान्य बाब बनली आहे.
असोसिएशन ऑफ इस्टेट एजंट्सच्या ताज्या सर्वेक्षणानुसार, हाँगकाँगमधील ६८१TP3T एजंटना विकासकांकडून कमिशन पेमेंटमध्ये विलंब झाला आहे, ज्याचा सरासरी विलंब कालावधी ९.८ महिन्यांपर्यंत पोहोचला आहे. २०२२ मध्ये हाँगकाँगमधील नवीन मालमत्तांच्या एकूण व्यवहाराच्या प्रमाणात HK$३२० अब्ज आणि सरासरी HK$२.५१TP३T कमिशनच्या आधारे, संपूर्ण वर्षासाठी गोठवलेले कमिशन HK$८ अब्ज इतके आहे, जे रोखून धरलेल्या ४,००० एजंट्सच्या वार्षिक उत्पन्नाच्या समतुल्य आहे.
"हे मुळात व्याजमुक्त कर्ज आहे!" सेंटालाइन प्रॉपर्टीचे माजी प्रादेशिक विक्री संचालक श्री. झांग यांनी उद्योगाच्या अस्पष्ट नियमांचा पर्दाफाश केला: "विकसक अनेकदा विलंबित कमिशनचा वापर रोख प्रवाह व्यवस्थापन साधन म्हणून करतात, विशेषतः मालमत्ता बाजारातील मंदीच्या काळात. आम्ही तीन पूर्ण वर्षे देशांतर्गत रिअल इस्टेट प्रकल्पातून कमिशन गोळा करण्याचा प्रयत्न केला." त्यांनी उघड केले की काही विकासकांना भविष्यातील सहकार्याच्या संधींच्या बदल्यात एजंटना "कमिशन पेमेंट संमती फॉर्ममध्ये स्वैच्छिक विलंब" वर स्वाक्षरी करण्याची आवश्यकता होती.
नियामक पोकळीतील एक रक्तरंजित कहाणी
लाई ची कोक येथील एका रिअल इस्टेट एजन्सीमध्ये, रिपोर्टरची भेट सुश्री लिन यांच्याशी झाली, ज्या या उद्योगात नुकत्याच दोन वर्षांपासून आल्या होत्या. लाल डोळ्यांनी तिने तिचे मोबाईल बँकिंग रेकॉर्ड दाखवले: "गेल्या वर्षी विकल्या गेलेल्या दोन एलिट युनिट्ससाठी, १२८,००० चे मान्य केलेले कमिशन अद्याप मिळालेले नाही. कंपनीने म्हटले की डेव्हलपरने पैसे दिले नाहीत, म्हणून आमचे काम व्यर्थ गेले." आणखी हास्यास्पद म्हणजे काही एजंटना कमिशन वसूल करण्यासाठी स्वतःच्या खर्चाने वकिलांना पैसे द्यावे लागले. "कमिशन वसूल करण्याचा खर्च कमिशनपेक्षा जास्त आहे. हे मुळात दुहेरी शोषण आहे."
या वृत्तपत्राच्या चौकशीला उत्तर देताना, इस्टेट एजंट्स ऑथॉरिटीने पुन्हा एकदा आपली भूमिका अधोरेखित केली की "विकासक हे नियंत्रित घटक नाहीत". तथापि, ब्युरोच्या २०२२ च्या वार्षिक अहवालाच्या पुनरावलोकनात असे दिसून आले की त्यांना वर्षभरात कमिशन विवादांच्या ४६३ तक्रारी प्राप्त झाल्या, परंतु यशस्वी मध्यस्थी दर फक्त १२.३१TP3T होता. विधान परिषदेचे सदस्य काँग युहुआन यांनी या व्यवस्थेतील त्रुटींकडे लक्ष वेधले: "सध्याचे नियम हे वाहतूक पोलिसांसारखे आहेत जे फक्त वेगाने गाडी चालवताना पकडतात आणि हिट-अँड-रनच्या प्रकरणांकडे दुर्लक्ष करतात. ते पूर्णपणे घोड्यापुढे गाडी ठेवत आहे."
डेंगच्या आर्थिक अडचणींचा फुलपाखरू परिणाम
या आयोगाच्या वादळाचा गाभा थेट डेंग चेंगबो कुटुंबाच्या अलिकडच्या काळात आक्रमक विस्तारामुळे गाडलेल्या आर्थिक भूसुरुंगांमध्ये आहे. आर्थिक विवरणांनुसार, स्टॅन ग्रुपची उपकंपनी असलेल्या स्टॅन ग्रुपची एकूण देणी २०२२ मध्ये ८.७६ अब्ज युआनपर्यंत वाढली आणि सध्याचे प्रमाण ०.४ च्या धोकादायक पातळीपेक्षा खाली आले. कर्जाचा ताण कमी करण्यासाठी, डेंग कुटुंब अलिकडच्या वर्षांत बेफामपणे मालमत्ता विकत आहे. २०२३ च्या पहिल्या तिमाहीत, त्यांनी २.३ अब्ज डॉलर्सची मालमत्ता विकली आहे, ज्यामध्ये त्सुएन वॅनमधील टिंग लॅन निवासस्थानाची सिंगापूरच्या एका फंडाला ८५० दशलक्ष डॉलर्सच्या "धक्कादायक किमतीत" विक्रीचा समावेश आहे.
वरिष्ठ सर्वेक्षक चेन डोंग्यू यांनी विश्लेषण केले: "डांगचे हॉटेल उद्योगात रूपांतर साथीच्या आजारासोबतच झाले, जे दुर्दैवी होते. त्यांच्या नऊ हॉटेल्सचा सरासरी भोगवटा दर बराच काळ ४०% पेक्षा कमी आहे आणि मासिक तोटा २० दशलक्ष युआनपेक्षा जास्त आहे." त्याहूनही गंभीर बाब म्हणजे, समूहाच्या अनेक औद्योगिक इमारत रूपांतरण प्रकल्पांना इमारत विभागाने जमीन भाडेपट्ट्याच्या अटींचे उल्लंघन केल्याबद्दल अटक केली होती, ज्यामध्ये ४३० दशलक्ष युआनची रक्कम समाविष्ट होती.
कायदेशीर राखाडी क्षेत्रात अस्तित्वाची लढाई
त्सिम् शा त्सुई येथील एका कायदा फर्ममध्ये, पत्रकारांनी "लहान कोळंबी विरुद्ध मोठी व्हेल" असा कायदेशीर संघर्ष पाहिला. जिंगजुन प्रकल्पासाठी मिळालेले ८७,००० युआन कमिशन वसूल करण्यासाठी एजंट ली स्मॉल क्लेम्स ट्रिब्युनलमध्ये खटला दाखल करत आहे. "ही माझी या प्रकारची तिसरी केस आहे आणि प्रत्येक वेळी त्याला अर्धा वर्ष लागतो," तो रडक्या हास्याने म्हणाला. न्यायिक संस्थांकडून मिळालेल्या माहितीवरून असे दिसून येते की २०२२ मध्ये रिअल इस्टेट कमिशन रिकव्हरी प्रकरणांची संख्या २०१९ च्या तुलनेत ३.२ पट वाढली, परंतु यशाचा दर ४०% पेक्षा कमी होता.
कायदेशीर व्यावसायिकांनी क्रूर वास्तव उघड केले: जरी खटला जिंकला तरी, विकासक अपील सुरू ठेवून पैसे देण्यास विलंब करू शकतो. त्याहूनही वाईट म्हणजे, काही गट प्रकल्प कंपनीला लिक्विडेट करतील, ज्यामुळे एजंटला वसुली करण्याचा कोणताही मार्ग राहणार नाही. या "कायदेशीर लढाईच्या" धोरणामुळे अनेक एजंटना त्यांचा राग गिळून टाकावा लागला आहे.
जागतिक तुलनेत हाँगकाँगची लाजिरवाणी स्थिती
इतर आंतरराष्ट्रीय महानगरांच्या तुलनेत, हाँगकाँगची कमिशन संरक्षण व्यवस्था स्पष्टपणे मागे आहे. सिंगापूरच्या "रिअल इस्टेट ब्रोकरेज अॅक्ट" मध्ये स्पष्टपणे नमूद केले आहे की व्यवहारानंतर विकासकांनी ६० दिवसांच्या आत कमिशन भरावे; यूकेने "कमिशन एस्क्रो अकाउंट" सिस्टम देखील स्थापित केली आहे; अगदी मुख्य भूभागाने २०२१ मध्ये "रिअल इस्टेट ब्रोकरेज मॅनेजमेंट मेजर्स" मध्ये सुधारणा केली, ज्यामध्ये ऑनलाइन स्वाक्षरीनंतर ३० दिवसांच्या आत कमिशनची पुर्तता करणे आवश्यक होते. याउलट, हाँगकाँगमध्ये, जमीन नोंदणी अजूनही "व्यावसायिक करार स्वायत्तता" या तत्त्वाचे पालन करते, ज्याची उद्योग "२१ व्या शतकातील करार" म्हणून थट्टा करतो.
सुधारणांचे आवाहन आणि निहित हितसंबंधांचा खेळ
जनतेमध्ये सुधारणांसाठी आवाज उठत आहेत. रिअल इस्टेट एजंट्स इंडस्ट्री अलायन्सने "कमिशन जस्टिस कॅम्पेन" सुरू केले, ज्यामध्ये सरकारला इस्टेट एजंट्स अध्यादेशात सुधारणा करून कराराच्या उल्लंघनासाठी कमिशन पेमेंट कालावधी आणि दंड निश्चित करण्याचे आवाहन करण्यात आले. तथापि, संबंधित उपक्रमाला रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स असोसिएशनने तीव्र विरोध केला, ज्यांनी विधान परिषदेला पत्र लिहून म्हटले की "कठोर नियमांमुळे मालमत्ता विक्रीच्या लवचिकतेवर गंभीर परिणाम होईल."
सुधारणांवरील या रस्सीखेचमागे हितसंबंधांचा एक मोठा खेळ आहे. २०२२ मधील नवीन गृह बाजारपेठेवर आधारित, विकासकांनी स्थगित कमिशनद्वारे मिळवलेले व्याजमुक्त कर्ज दोन मध्यम आकाराच्या प्रकल्पांच्या बांधकाम खर्चासाठी पुरेसे आहे. उद्योग क्षेत्रातील सूत्रांनी उघड केले की काही विकासकांनी स्थगित कमिशन निधीचा वापर जमीन गुंतवणुकीसाठी ठेवी म्हणून केला, ज्यामुळे "इमारत बांधकामासाठी पैसे देणाऱ्या एजंट्स" चे एक विचित्र चक्र तयार झाले.
प्रकाश आणि अंधार दोन्ही असलेले भविष्य
अडचणींमध्येही, पत्रकारांना उत्साहवर्धक प्रकरणे आढळली. सिनो लँड (००८३) २०२३ पासून "इन्स्टंट कमिशन पेमेंट सिस्टम" अंमलात आणत आहे, जी व्यवहारानंतर ७२ तासांच्या आत निधीचे स्वयंचलित हस्तांतरण साध्य करण्यासाठी ब्लॉकचेन तंत्रज्ञानाचा वापर करते. या नाविन्यपूर्ण मॉडेलला अनेक एजन्सी बँकांकडून पाठिंबा मिळाला आहे आणि ते उद्योग सुधारणांमध्ये एक मोठे यश ठरू शकते.
तथापि, शेकडो एजंट जे अजूनही जिंगजुनकडून त्यांच्या कमिशनसाठी भरपाई मागत आहेत, त्यांच्यासाठी वास्तव क्रूर आहे. क्वाई चुंगमधील एका औद्योगिक इमारतीच्या छतावर, डझनभर पीडितांनी "कमिशन रिकव्हरी अलायन्स" स्थापन केले आणि न भरलेल्या कमिशनच्या पावत्यांनी भिंती झाकल्या, एकूण रक्कम आता HK$23 दशलक्ष इतकी झाली आहे. संयोजक अजी (टोपणनाव) यांनी त्यांचे अंतर्गत विचार व्यक्त केले: "आम्हाला दानधर्म नको आहे, आम्हाला फक्त कष्टाने कमावलेले पैसे परत मिळवायचे आहेत जे आम्ही पात्र आहोत. या उद्योगाला केवळ देखरेखीचीच नाही तर सर्वात मूलभूत आदराची देखील आवश्यकता आहे."
पुढील वाचन:
