जॉर्डन आणि मोंग कोकमधील दोन व्यावसायिक इमारती परत मिळवण्यासाठी अंताई आशियाने उच्च न्यायालयात दावा दाखल केला.
हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट क्षेत्राला पुन्हा एकदा श्रीमंत कुटुंबांमधील कर्जाच्या संकटाचा सामना करावा लागला आहे. दिवंगत "दुकान राजा" डेंग चेंगबो यांच्या कुटुंबाचे दुसऱ्या पिढीतील उत्तराधिकारी डेंग याओशेंग यांना एका वित्तीय कंपनीकडून मोठ्या कर्जाची परतफेड करण्यासाठी त्यांची मालमत्ता गहाण ठेवण्यासाठी पाठपुरावा केला जात आहे. काल (३ तारखेला), अंताई एशिया लिमिटेडने उच्च न्यायालयाच्या प्रथम उदाहरण न्यायालयात दोन प्रकरणांमध्ये समन्स दाखल केले, ज्यामध्ये डेंग याओशेंग आणि त्यांच्या संलग्न कंपन्यांना थकीत कर्जे परत करावीत आणि मोंग कोकमधील नाथन रोड आणि जॉर्डनमधील टाक हिंग स्ट्रीटवर असलेल्या दोन व्यावसायिक मालमत्ता हस्तांतरित कराव्या लागतील. बाजार अंदाजानुसार, या खटल्याची एकूण किंमत HK$२३० दशलक्ष पेक्षा जास्त आहे. या प्रकरणामुळे साथीच्या आजारानंतर व्यावसायिक मालमत्ता बाजारपेठेतील तरलतेचे संकट उघडकीस आले आहेच, शिवाय डेंग कुटुंबाच्या मालमत्ता व्यवस्थापन धोरणाबद्दल बाजारातील शंकाही निर्माण झाल्या आहेत.
डेंगच्या व्यावसायिक साम्राज्याच्या वारशात तडे दिसतात
मे २०२१ मध्ये डेंग कुटुंबाचे प्रमुख डेंग चेंगबो यांच्या निधनानंतर, त्यांनी ३० अब्ज हाँगकाँग डॉलर्सपेक्षा जास्त किमतीचे प्रचंड मालमत्ता साम्राज्य मागे सोडले. त्यांचा धाकटा मुलगा, डेंग याओशेंग, नियुक्त उत्तराधिकारी म्हणून, अलिकडच्या वर्षांत वारंवार मालमत्तेच्या पुनर्रचनेचे नेतृत्व करत आहे. कंपनीज रजिस्ट्रीकडून मिळालेल्या माहितीनुसार, ४३ वर्षीय डेंग याओशेंग सध्या २०० हून अधिक कंपन्यांचे संचालक म्हणून काम करतात, जे प्रामुख्याने "सेंटी ग्रुप" द्वारे हॉटेल्स, दुकाने आणि वृद्धांची काळजी घेणाऱ्या उद्योगांच्या लेआउटचे समन्वय साधतात. तथापि, खटल्यात सहभागी असलेले हाँगकाँग एक्सचेंज क्रेडिट आणि झेनहाई इन्व्हेस्टमेंट हे समूहाच्या सार्वजनिक रचनेत सूचीबद्ध नव्हते, ज्यामुळे कर्ज ऑपरेशन ऑफ-बॅलन्स शीट फायनान्सिंगचा संशय होता.
गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेची संपूर्ण माहिती
पहिल्या प्रकरणात समाविष्ट असलेली मालमत्ता म्हणजे मोंग कोक येथील ७०४ नाथन रोड येथील एकात्मिक व्यावसायिक इमारतीचा संपूर्ण आठवा मजला. ही इमारत ५० वर्षांहून अधिक जुना इतिहास असलेला मिश्र व्यावसायिक आणि निवासी प्रकल्प आहे. सध्या ८ वा मजला कार्यालयीन वापरासाठी नियोजित आहे. लँड रजिस्ट्रीनुसार, जमिनीचे क्षेत्रफळ अंदाजे ८,६०० चौरस फूट आहे आणि मे २०२२ मध्ये गहाण ठेवताना त्याचे मूल्य अंदाजे HK$११० दशलक्ष होते. व्यावसायिक मालमत्तांच्या सामान्य गहाणखत प्रमाणानुसार, कर्जाची रक्कम HK$६६ दशलक्ष आणि HK$८८ दशलक्ष दरम्यान असावी.
या प्रकरणात गहाणखत लक्ष्य जॉर्डनमधील पो लाई बिल्डिंग, क्रमांक ७-८ टाक हिंग स्ट्रीट येथील संपूर्ण मजल्यावरील युनिट आहे. ही इमारत जॉर्डन एमटीआर स्टेशनला लागून आहे आणि एक हॉट ग्रेड बी ऑफिस इमारत आहे. रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या ताज्या आकडेवारीनुसार, या परिसरातील समान मालमत्तांची सरासरी प्रति चौरस फूट किंमत सुमारे HK$१२,००० आहे. ५,५०० चौरस फूटच्या मानक मजल्याच्या क्षेत्रफळावर आधारित, अंदाजे मूल्य अंदाजे HK$६६ दशलक्ष आहे आणि अंदाजे कर्जाची रक्कम HK$३९.६ दशलक्ष ते HK$५२.८ दशलक्ष पर्यंत आहे.
कर्जाच्या अटींमधील लपलेले रहस्ये
न्यायालयीन कागदपत्रांमधून प्रमुख वित्तपुरवठा अटी उघड होतात: दोन्ही कर्जांवर मे २०२२ मध्ये स्वाक्षरी करण्यात आली होती, जेव्हा हाँगकाँगच्या साथीच्या पाचव्या लाटेनंतर व्यावसायिक मालमत्तेचे मूल्यांकन कमी होते. या अटींमध्ये एक दुर्मिळ "दुहेरी आधार" डिझाइन समाविष्ट आहे - कर्जदाराच्या वैयक्तिक मालमत्तेवर दावा करण्याचा अधिकार राखून ठेवताना गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेवर जप्तीचा अधिकार वापरणे. वरिष्ठ व्यावसायिक वकील लेउंग का-कुई म्हणाले: "अशी कलमे उच्च-जोखीम असलेल्या कर्जांमध्ये सामान्य आहेत, जी कर्जदाराच्या परतफेड करण्याच्या क्षमतेबद्दल वित्त कंपनीच्या शंका प्रतिबिंबित करतात."
व्याजदराच्या अटींकडे लक्ष देण्यासारखे आहे. असे नोंदवले गेले आहे की वित्तपुरवठा "H+5.5%" ची फ्लोटिंग व्याजदर रचना स्वीकारतो. मे २०२२ मध्ये एका महिन्याच्या HIBOR (हाँगकाँग इंटरबँक ऑफर रेट) ३.०८१TP3T च्या आधारे गणना केली असता, वास्तविक वार्षिक व्याजदर ८.५८१TP3T इतका जास्त आहे, जो त्यावेळच्या मुख्य प्रवाहातील बँकांच्या ४.५१TP3T-६१TP3T च्या व्यावसायिक मालमत्ता कर्जाच्या व्याजदरांपेक्षा खूपच जास्त आहे, जे दर्शवते की हे एक सामान्य उच्च-व्याज संक्रमणकालीन कर्ज आहे.
कर्जाचा स्नोबॉल कसा फिरतो
सूत्रांनी उघड केले की यावेळी डेंग याओशेंगच्या खटल्यात समाविष्ट असलेले कर्ज २०२१ मध्ये एम अँड ए वित्तपुरवठ्यातून आले होते. त्या वेळी, डेंगने "झेनहाई इन्व्हेस्टमेंट" या नावाने त्सिम शा त्सुई येथे एक सर्व्हिस्ड अपार्टमेंट घेण्यासाठी HK$980 दशलक्ष खर्च केले, ज्यापैकी HK$350 दशलक्ष अल्पकालीन ब्रिज कर्जाद्वारे उभारले गेले. मूळ योजना २०२२ च्या अखेरीस मालमत्ता सुरक्षाकरणाद्वारे परतफेड करण्याची होती, परंतु युनायटेड स्टेट्समधील हिंसक व्याजदर वाढीमुळे REITs बाजार गोठला आणि अखेर कर्जाचे नूतनीकरण करण्यासाठी इतर मालमत्ता गहाण ठेवाव्या लागल्या.
आर्थिक विवरणपत्रे दर्शवितात की डेंग याओशेंगच्या नेतृत्वाखालील "शेंग यू ग्रुप" च्या चालू देणग्या २०२२ च्या तुलनेत २०२३ च्या मध्यात ४७१TP3T ने वाढल्या आणि रोख प्रवाह कव्हरेज प्रमाण ०.८ पटीने चेतावणी रेषेपर्यंत घसरले. रेटिंग एजन्सी फिचने गेल्या वर्षी ऑक्टोबरमध्येच इशारा दिला होता की २०२४ मध्ये समूहावर १.५ अब्ज हाँगकाँग डॉलर्सपेक्षा जास्त कर्ज आहे आणि तरलतेचा दबाव वाढतच चालला आहे.
कायदेशीर लढाईंचा बहुआयामी परिणाम
या खटल्यामुळे साखळी प्रतिक्रिया येऊ शकतात: कन्व्हेयन्सिंग अँड प्रॉपर्टी अध्यादेशाच्या कलम ५३ नुसार, जर न्यायालयाने वित्त कंपनीच्या बाजूने निर्णय दिला, तर गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेचा सार्वजनिक लिलाव प्रक्रियेत प्रवेश केला जाईल. तथापि, उद्योग क्षेत्रातील सूत्रांनी निदर्शनास आणून दिले की व्यावसायिक इमारतींचा सध्याचा रिक्त जागा दर १४.६१TP३T इतका जास्त आहे आणि दोन्ही मालमत्ता २५१TP३T-३०१TP३T च्या सवलतीत विकण्याची आवश्यकता असू शकते, ज्यामुळे मालमत्तेचे नुकसान होऊ शकते.
कंपनीज अध्यादेशाच्या अध्याय ३२७ अंतर्गत वैयक्तिक हमी कलम आणखी गंभीर आहे. जर डेंग याओशेंग यांनी त्यांच्या वैयक्तिक नावाने अमर्यादित हमीवर स्वाक्षरी केल्याची पुष्टी झाली, तर त्यांच्या मिड-लेव्हल्स लक्झरी निवासस्थान, ग्रँड कोर्ट आणि १०० दशलक्ष युआनपेक्षा जास्त किमतीच्या कला संग्रहासह इतर मालमत्ता गोठवल्या जाऊ शकतात. यामुळे स्टॅन ग्रुपच्या कारभारावरील बाजाराचा विश्वास गंभीरपणे डळमळीत होईल आणि कर्जदारांकडून सामूहिक दावे सुरू होऊ शकतात.
नियामक लाल दिवे शांतपणे पेटतात
सिंगापूरच्या नाणेनिधी प्राधिकरणाच्या आकडेवारीवरून असे दिसून आले आहे की २०२३ च्या तिसऱ्या तिमाहीत बिगर-बँक कर्ज देणाऱ्या संस्थांचे बुडीत कर्ज प्रमाण ५.७१TP3T पर्यंत वाढले आहे, जे १२ वर्षांचे उच्चांक आहे. या घटनेचा नायक, अंताई आशिया, ही एक पर्यायी वित्तपुरवठा संस्था आहे जी अलिकडच्या काळात सक्रियपणे विस्तारत आहे. तिची मूळ कंपनी आग्नेय आशियातील खाजगी इक्विटी फंडांशी जवळचे इक्विटी संबंध ठेवत असल्याची अफवा आहे. विधान परिषदेतील वित्तीय क्षेत्राचे प्रतिनिधी चेन झेनयिंग यांनी प्रश्न उपस्थित केला: "काही वित्तीय कंपन्या सावकारी अध्यादेशाच्या व्याजदर मर्यादेला टाळण्यासाठी जटिल ऑफशोअर संरचनांचा वापर करतात. नियामक अधिकाऱ्यांनी तातडीने हस्तक्षेप करून चौकशी करणे आवश्यक आहे."
श्रीमंत कुटुंबाच्या कर्ज संकटाचा ऐतिहासिक प्रतिध्वनी
न्यायालयीन नोंदींनुसार, गेल्या दशकात डेंग कुटुंब ४६ दिवाणी खटल्यांमध्ये सहभागी आहे. २०१८ मध्ये, डेंग चेंगबो यांनी ३६० दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सचे कर्ज चुकवले आणि डीबीएस बँकेने त्यांना चार्जिंग ऑर्डर दिली. दुसऱ्या पिढीतील उत्तराधिकारी कर्ज वादात अडकल्याने लोकांना पुन्हा एकदा अपरिहार्यपणे २०१६ मध्ये "चोंगकिंगचे ली का-शिंग" झांग सोंगकियाओ यांच्या कर्ज संकट मॉडेलची आठवण येते - अनेक गृहकर्जांमधून रोख प्रवाह राखणे, ज्यामुळे शेवटी क्रॉस-डिफॉल्ट झाला.
व्यावसायिक रिअल इस्टेट दुविधेचे निदान तज्ञ करतात
जेएलएलचे संशोधन प्रमुख हुआंग गुओक्सियांग यांनी निदर्शनास आणून दिले: "कोअर एरियामधील व्यावसायिक इमारतींचे भाडे २०१९ मधील उच्च पातळीपेक्षा ३८१TP३T ने कमी झाले आहे आणि मूल्यांकन उलटे होण्याची घटना सामान्य आहे. जर मालकांनी उच्च-लीव्हरेज वित्तपुरवठा स्वीकारला तर ते नकारात्मक मालमत्तेच्या स्थितीत येण्याची शक्यता जास्त आहे." त्यांनी असे सुचवले की धारकांनी रोख प्रवाह कव्हरेज क्षमता सुधारण्यासाठी पारंपारिक कार्यालयीन इमारतींचे डेटा सेंटर किंवा वैद्यकीय मजल्यांमध्ये रूपांतर करणे यासारख्या व्यवसाय परिवर्तनाला गती द्यावी.
डेंग ग्रुपचे मौन आणि बाजारातील गोंधळ
त्यांच्या मुख्य भागीदार बँका, एचएसबीसी आणि बँक ऑफ चायना (हाँगकाँग) यांनी अलीकडेच रिअल इस्टेटशी संबंधित कर्जांसाठी मंजुरी मानके शांतपणे कडक केली आहेत, ज्यामुळे कर्जदारांना त्यांचे मार्जिन प्रमाण वाढवावे लागेल. सिक्युरिटीज मार्केटने लगेचच प्रतिक्रिया दिली, काल हाँगकाँगमधील अनेक रिअल इस्टेट स्टॉक्समध्ये साधारणपणे घसरण झाली, त्यापैकी लिंक REIT (0823.HK) 2.7% ने घसरला, जो गुंतवणूकदारांमध्ये वाढत्या जोखीम टाळण्याचे प्रतिबिंबित करतो.
अब्जावधी मालमत्तेचा समावेश असलेली ही न्यायालयीन लढाई केवळ डेंग याओशेंगच्या संकट व्यवस्थापन क्षमतेचीच चाचणी घेणार नाही तर महामारीनंतरच्या काळात हाँगकाँगच्या व्यावसायिक रिअल इस्टेट वित्तपुरवठा मॉडेलसाठी एक ताणतणाव चाचणी देखील बनेल. जूनमध्ये उच्च न्यायालयातील पहिल्या सुनावणीची तारीख जवळ येत असताना, कर्जदार आणि डेंग कुटुंबातील खेळामुळे भांडवलाच्या गुंतवणुकीत आणखी वाढ होण्याची शक्यता आहे.
पुढील वाचन:
