अनुक्रमणिका
१. घटनेचा गाभा: रिअल इस्टेट गुंतवणुकीच्या पारंपारिक तर्काला उलथवून टाकणारा व्यवहार
तुएन मुनएजियन कोस्टअलिकडेच, बाजाराला धक्का देणारा एक व्यवहार नोंदवण्यात आला: ब्लॉक २ च्या मधल्या मजल्यावरील समुद्राचे दृश्य असलेले ६१७ चौरस फूट तीन बेडरूमचे युनिट ५.४७ दशलक्ष HK$ ला विकले गेले, १२ वर्षांपूर्वीच्या खरेदी किमतीच्या तुलनेत हाँगकाँग$३०,००० चा तोटा झाला. महागाई आणि होल्डिंग खर्च, कमिशन, स्टॅम्प ड्युटी इत्यादींचा विचार करता, मालकाचे प्रत्यक्ष नुकसान HK$३००,००० असण्याचा अंदाज आहे. या व्यवहाराने अनेक विशेष विक्रम प्रस्थापित केले:
- सायकलमधील तोटे: "दीर्घकालीन होल्डिंग निश्चितच कौतुकास्पद असेल" ही पारंपारिक संकल्पना मोडून काढणे
- मूल्यांकन असहमती: बँक ऑफ चायना (५.४३ दशलक्ष) आणि हँग सेंग (५.५६ दशलक्ष) यांच्यातील मूल्यांकनातील तफावत २.४१TP३T आहे.
- किंमत कपात: ७३०,००० युआनची एकत्रित कपात ११.८१TP३T वर पोहोचली, जी बाजारपेठेतील कमकुवत स्वीकृती दर्शवते.
२. सूक्ष्म पातळी: केस विश्लेषण आणि बाजार संकेत
- किंमत तर्क कोलमडतो
या युनिटची किंमत प्रति चौरस फूट $८,८६५ आहे, जी त्याच इस्टेटमधील अलीकडील व्यवहारापेक्षा कमी आहे:
- खालच्या मजल्यांवरील अशाच प्रकारच्या युनिट्सवर (२०२३ च्या चौथ्या तिमाहीत प्रति चौरस फूट $९,२०० दराने विकले गेले) ३.६१TP३T ची सूट आहे.
- महामारीपूर्वी (२०१९) त्याच प्रकारच्या अपार्टमेंटच्या शिखराच्या तुलनेत, ते २२१TP3T ने कमी झाले आहे.
यावरून असे दिसून येते की जेव्हा बाजार खाली येतो तेव्हा "सी व्ह्यू प्रीमियम" हा तरलतेचा अडथळा बनतो.
- घर बदलणाऱ्यांच्या धोरणांमध्ये बदल
खरेदीदार त्याच गृहनिर्माण इस्टेटचा रहिवासी आहे आणि त्याचे खरेदी वर्तन सूचक आहे:
- रोख प्रवाह राखण्यासाठी "लहान ते मोठे" हे पारंपारिक मॉडेल सोडून द्या आणि "फ्लॅट ते फ्लॅट" निवडा.
- विक्रेत्याच्या विक्रीच्या उत्सुकतेचा फायदा घेऊन "क्रॉस-युनिट अपग्रेड्स" (समान किमतीत राहणीमान सुधारणे) साध्य करणे.
- बँक मूल्यांकन यंत्रणा चुकीची आहे.
दोन्ही बँकांमधील मूल्यांकनातील फरक दर्शवितो:
- भाडे उत्पन्न (सुमारे 2.6%) विचार प्रतिबिंबित करण्यासाठी BOC "कॅश फ्लो डिस्काउंट मॉडेल" वर लक्ष केंद्रित करते.
- हँग सेंग "तुलनात्मक व्यवहार पद्धत" स्वीकारते, परंतु संदर्भ डेटामध्ये 3 महिन्यांचा विलंब आहे.
मध्यभागी असलेल्या व्यवहाराच्या किंमतीवरून असे दिसून येते की बाजारातील किंमत निर्धारणाची शक्ती संस्थांकडून खरेदीदार आणि विक्रेत्यांकडे सरकत आहे.
३. मॅक्रो दृष्टीकोन: स्ट्रक्चरल ट्रान्सफॉर्मेशनमध्ये रिअल इस्टेट मार्केट इकोलॉजी
- व्याजदर चक्र उलटण्याचा धक्का
२०१२ आणि सध्याच्या आर्थिक वातावरणाची तुलना: निर्देशक नोव्हेंबर २०१२ जून २०२४ प्राइम रेट ५.०१TP३T ६.१२५१TP३T कमाल गृहकर्ज प्रमाण ७०१TP३T ५०१TP३T* ताण चाचणी बेंचमार्क +२१TP३T +३१TP३T *टीप: १५ दशलक्षांपेक्षा जास्त मालमत्तांसाठी व्याजदर वाढीच्या चक्रांवरील निर्बंधामुळे २०१२ च्या तुलनेत पेमेंटचा भार ४३१TP३T ने वाढला आहे, ज्यामुळे खरेदी शक्ती थेट कमी झाली आहे. - मार्जिनल मार्केट लिक्विडिटी ट्रॅप
तुएन मुन जिल्ह्यातील दुसऱ्या हाताच्या व्यवहारांचा डेटा दर्शवितो:
- २०२४ च्या दुसऱ्या तिमाहीत व्यवहाराचे प्रमाण वर्षानुवर्षे ३८१TP3T ने कमी झाले.
- सरासरी सौदेबाजीची जागा 15%-20% पर्यंत वाढवली गेली.
- लिस्टिंगपासून ते बंद होण्यापर्यंतचा कालावधी १४२ दिवसांपर्यंत वाढवण्यात आला आहे (ऐतिहासिक मध्य ८७ दिवस आहे).
यावरून असे दिसून येते की नॉन-कोअर क्षेत्रातील मालमत्ता "लिक्विडिटी डिस्काउंट" च्या दुष्टचक्रात अडकल्या आहेत.
- आंतरपिढीय संपत्तीच्या परिणामाचे उलटीकरण
मूळ मालक एक सामान्य "मध्यमवर्गीय घर खरेदीदार" होता:
- होल्डिंग कालावधीतील एकूण खर्च (गहाणखत व्याज + व्यवस्थापन शुल्क + दर) अंदाजे १.८७ दशलक्ष युआन आहेत.
- संभाव्य संधी खर्च (जर हँग सेंग इंडेक्स ईटीएफमध्ये गुंतवणूक केली तर) सैद्धांतिक परतावा २.१६ दशलक्ष युआन आहे.
आर्थिक साठवणुकीचे साधन म्हणून रिअल इस्टेटचे अपयश दाखवते.
चौथा. संस्थात्मक त्रुटी उघडकीस: वैयक्तिक प्रकरणांमध्ये प्रणालीगत जोखीम पाहणे
- मूल्यांकन यंत्रणेतील अंतर
सध्याच्या बँक मूल्यांकन प्रणालीमध्ये तीन प्रमुख अंध बिंदू आहेत:
- ऐतिहासिक व्यापार डेटावर अवलंबून राहून, बाजारातील तात्काळ भीतीचे प्रतिबिंबित करणे कठीण आहे.
- "सजावटीच्या मूल्याचे अवमूल्यन" दुर्लक्ष करा (या युनिटची सजावटीची गुंतवणूक सुमारे 500,000 युआन आहे)
- "स्टॉक ठेवण्याच्या संधीचा खर्च" सारखे छुपे खर्च विचारात घेतले जात नाहीत.
- कर रचना प्रतिकूल आहे.
जरी अतिरिक्त मुद्रांक शुल्क (SSD) सट्टेबाजीला आळा घालते, परंतु ते हे देखील करते:
- दीर्घकालीन धारकांसाठी निर्गमन खर्च वाढवा
- "लॉक-अप इफेक्ट" मुळे बाजारातील समायोजनांना विलंब होतो.
या प्रकरणातून असे दिसून येते की एसएसडी कालावधीनंतरही वस्तू ठेवल्याने कंपनीला तोटा सहन करावा लागला, ज्यामुळे पॉलिसीच्या मर्यादा अधोरेखित होतात.
५. तज्ञांचे मत: बाजार तळाशी येत आहे की मूल्य पुनर्मूल्यांकन?
- निराशावादी व्याख्या
"या प्रकारचा 'तळाशी-किंमत' व्यवहार मालमत्ता किंमत मॉडेलच्या पुनर्बांधणीचे प्रतिबिंबित करतो. जेव्हा भाडे उत्पन्न दीर्घकाळ गृहकर्ज दरापेक्षा कमी असते, तेव्हा सैद्धांतिकदृष्ट्या, हाँगकाँगमधील मालमत्तेच्या किमतींमध्ये 30-40% च्या समायोजनासाठी जागा असायला हवी." - तांत्रिक विश्लेषण
"सध्याचा टप्पा 'घाबरणारी विक्री' आणि 'वेळेत मागणी' यांच्यातील टक्करचा काळ आहे. तुएन मुन सारखे द्वितीय श्रेणीचे क्षेत्र पुनर्मूल्यांकन पूर्ण करणारे आणि बाजाराचा तळ शोधणारे पहिले असू शकतात." - वर्तणुकीय अर्थशास्त्राचा दृष्टीकोन
"१२ वर्षे स्टॉक धरून ठेवल्याने आणि तरीही पैसे गमावल्याने 'तोटा टाळण्याचा' परिणाम होईल, ज्यामुळे स्टॉप-लॉस विक्रीची साखळी सुरू होऊ शकते आणि एक स्वयं-पूर्ती करणारी भविष्यवाणी तयार होऊ शकते."
सहावा. भविष्यातील परिस्थितीचे अनुकरण आणि जोखीम चेतावणी
- अल्पकालीन (६-१२ महिने)
- मूल्यांकन कपातीची लाट लहान आणि मध्यम आकाराच्या बँकांमध्ये पसरली आहे.
- "नकारात्मक मालमत्ता" ची प्रकरणे आहेत परंतु ती प्रणालीगत संकटाला कारणीभूत ठरणार नाहीत.
- वायव्य नवीन प्रदेशांमध्ये परवडणाऱ्या मालमत्तांच्या लाँचिंगला विकासकांनी गती दिली आहे
- मध्यम मुदत (३-५ वर्षे)
- नॉन-कोअर एरिया प्रॉपर्टीच्या किमती २००९ च्या पातळीवर परत येऊ शकतात
- भाडे बाजार किंमतीसाठी एक नवीन अँकर पॉइंट बनतो
- सरकार "स्ट्रेस टेस्ट" मानकांमध्ये बदल करू शकते.
- दीर्घकालीन संरचनात्मक बदल
- रिअल इस्टेटचे "संपत्ती साठवणूक" कार्य कमकुवत होत आहे
- व्यावसायिक "रिअल इस्टेट लिक्विडिटी मॅनेजमेंट" सेवांचा उदय
- शहरी नियोजन "प्रथम परवडणाऱ्या घरांकडे" वळले
सातवा. बाजारातील सहभागींसाठी व्यावहारिक सूचना
- मालक
- रिअल-टाइम देखरेखीसाठी "होल्डिंग कॉस्ट डॅशबोर्ड" स्थापित करा.
- संधी खर्चाचे संरक्षण करण्यासाठी "रिव्हर्स मॉर्टगेज" विचारात घ्या.
- नूतनीकरण गुंतवणुकीच्या परतफेडीच्या कालावधीचे पुनर्मूल्यांकन करा.
- खरेदीदार
- "प्रादेशिक गतिशीलता निर्देशांक" मूल्यांकन प्रणालीची स्थापना करणे
- किंमतींची वाटाघाटी करण्यासाठी बँक मूल्यांकनातील फरकांचा चांगला वापर करा.
- वेगवेगळ्या व्याजदर परिस्थितींमध्ये रोख प्रवाहाच्या दबावाची चाचणी घ्या
- धोरणकर्ते
- "डायनॅमिक व्हॅल्युएशन सिस्टम" सादर करत आहे
- दुय्यम बाजारासाठी तरलता समर्थन यंत्रणा स्थापित करणे
- प्रत्यक्ष वापर मूल्य प्रतिबिंबित करण्यासाठी दर प्रणालीमध्ये सुधारणा करणे
निष्कर्ष: मालमत्ता बाजारपेठेत एका आदर्श बदलाची सुरुवात
तुएन मुन किनारपट्टीवर झालेल्या या सामान्य व्यवहाराने प्रत्यक्षात हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेटच्या सुवर्णयुगाची संध्याकाळची घंटा वाजवली. जेव्हा "ब्रिक फेथ" व्याजदर आणि लोकसंख्याशास्त्रीय रचनेच्या लोखंडी कायद्याच्या दुहेरी परिणामांना सामोरे जाते, तेव्हा बाजार एक नवीन मूल्य समीकरण लिहित असतो. सामान्य नागरिकांसाठी, "घर खरेदी करणे" या मिथकात अडकण्याऐवजी, "राहण्याच्या खर्चाचे व्यापक फायदे" ची तर्कसंगत निर्णय घेण्याची चौकट पुन्हा तयार करणे चांगले. एजियन किनाऱ्यावर सुरू झालेली मूल्य पुनर्मूल्यांकनाची ही लाट अखेर संपूर्ण शहराच्या स्थानिक आर्थिक रचनेला आकार देईल.
एजियन कोस्ट(इंग्रजी: एजियन कोस्ट), आहेहाँगकाँगतुएन मुन जिल्हावाटकॅसल पीक रोडसो क्वुन वाट येथील २ क्वुन त्सिंग रोड येथील खाजगी गृहनिर्माण इस्टेट आहेसन हंग काई प्रॉपर्टीज,जमीन-समुद्री दुवाआणिहेंडरसन जमीन विकासहे संयुक्तपणे विकसित आणि पूर्ण करण्यात आले आणि नोव्हेंबर २००२ मध्ये विक्रीसाठी ठेवण्यात आले, त्याची सरासरी किंमत प्रति चौरस फूट HK$२,४२० होती, जी HK$१,८६० प्रति चौरस फूट पासून सुरू होते आणि सर्वात कमी विक्री किंमत HK$५ दशलक्ष होती. जानेवारी २००३ मध्ये ही इस्टेट ताब्यात घेण्यात आली.
परिचय
एजियन कोस्ट हा ७ इमारतींची रांग आहे.स्क्रीन बिल्डिंगप्रत्येक इमारत ३२ मजली आहे (खरेतर २९ मजली) आणि त्यात ८ युनिट्स आहेत, एकूण १,६२४ युनिट्स आहेत, ज्याचे युनिट बांधकाम क्षेत्र ६८८ चौरस फूट ते १,०४३ चौरस फूट आहे.
पुढील वाचन:
- हाँगकाँगचा मालमत्ता बाजार 'वेट अँड वॉच'च्या स्थितीत आहे, अर्ध्याहून अधिक रहिवाशांना मालमत्तेच्या किमती कमी होण्याची आणि घर खरेदी करण्याची इच्छा नवीन नीचांकी पातळीवर पोहोचण्याची अपेक्षा आहे.
- याउ टोंग समुद्रकिनारी असलेल्या झिताई येथील आलिशान निवासस्थानातील प्रचंड रक्कम गेल्या ३ वर्षात वाष्पीकरण झाली आहे आणि ती घसरण जवळजवळ ५०% आहे हे पाहणे भयानक आहे!
- "लपलेले बेट" लाँगझू आयलंड लॉफ्ट हाऊस तोट्यात विकले गेले! सी व्ह्यू स्टुडिओ अपार्टमेंट १.८५ दशलक्ष डॉलर्सला विकले गेले, ६ वर्षांत ४२१TP3T ने त्याचे मूल्य कमी केले
