अनुक्रमणिका
मार्केट न्यूज: ताइकू शिंग मधील तीन बेडरूमचे मिड-राईज कॅटियन कोर्ट 11.38 दशलक्षांना विकले गेले
ताइकू शिंग, हाँगकाँग आयलंडमधील कॅटियन कोर्टच्या मधल्या मजल्यावर 717 स्क्वेअर फूट, 3 शयनकक्ष आणि 1 लिव्हिंग रूम आणि टॉवर व्ह्यू असलेली खोली जी NT $ 11.38 दशलक्षला विकली गेली होती. प्रति चौरस फूट NT$15,872 किंमत.
सेंटलाइन रिअल इस्टेटने सांगितले की नवीन खरेदीदार एक वापरकर्ता आहे; मूळ मालकाने जानेवारी 2000 मध्ये NT$3.88 दशलक्षसाठी युनिट खरेदी केले आणि ते 24 वर्षांसाठी ठेवले. विक्रीनंतर, पुस्तकाचा नफा 7.5 दशलक्ष युआन होता आणि युनिटचे 1.9 पटीने कौतुक झाले.
हाँगकाँग आयलंड ईस्टमधील लुंग तुंग येथील ताईकू शिंग या गृहनिर्माण संस्थेने अलीकडेच एक उल्लेखनीय व्यवहार नोंदवला आहे. चोई टिएन टॉवरच्या रूम जी च्या मधल्या मजल्यावर असलेले ७१७ चौरस फूट, तीन बेडरूमचे युनिट हाँगकाँग $११.३८ दशलक्षला विकले गेले, ज्याची व्यवहार किंमत प्रति चौरस फूट हाँगकाँग $१५,८७२ इतकी होती. हा सामान्य वाटणारा मालमत्ता व्यवहार प्रत्यक्षात हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारपेठेत गेल्या पंधरा वर्षांमध्ये झालेल्या नाट्यमय बदलांचे प्रतीक आहे. या लेखात या व्यवहारामागील बाजार संहिता उलगडण्यासाठी अनेक पैलूंमधून सखोल विश्लेषण केले जाईल.
१. विषयाचे सखोल विश्लेषण
१.१ लॉट अनुवांशिक नकाशा
तायकू शिंगचे शहरी जीन १९८७ मध्ये स्वायर प्रॉपर्टीजने १२ टप्प्यांमध्ये बांधले होते. चोई टिएन टॉवर हा विकास प्रकल्पाचा ९ वा टप्पा होता. हाँगकाँगच्या अर्थव्यवस्थेच्या सुवर्णकाळात १९९१ मध्ये तो पूर्ण झाला. ही इमारत किंग्ज रोड आणि तैकू शिंग रोडच्या चौकात आहे, एमटीआर तैकू स्टेशनपासून फक्त ३५० मीटर चालण्याच्या अंतरावर. ही एक पारंपारिक "रेल्वेने झाकलेली" संकल्पना आहे. आजूबाजूच्या सुविधांमध्ये तैकू सिटी प्लाझा, एपीआयटीए जपानी डिपार्टमेंट स्टोअर, यूए सिनेमा आणि स्टार स्ट्रीट फूड कोर्ट यांचा समावेश आहे, ज्यामुळे एक स्वयंपूर्ण राहणीमान परिसंस्था तयार होते.
१.२ युनिट सूक्ष्म विश्लेषण
यावेळी विकले जाणारे जी-रूम युनिट नैऋत्येकडे तोंड करून आहे आणि त्याचा वापर 82% च्या उपयुक्तता दरासह क्लासिक "ग्लास रूम" लेआउट आहे. मास्टर बेडरूम अंदाजे १२० चौरस फूट आहे, दोन दुय्यम बेडरूम अनुक्रमे ८५ आणि ७५ चौरस फूट आहेत आणि लिव्हिंग रूम ४.२ मीटर रुंदीसह हिऱ्याच्या आकाराचे डिझाइन स्वीकारते. हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की जरी युनिटला "इमारतीचे दृश्य" असे चिन्हांकित केले असले तरी, इमारतीच्या अंतराचे मोजमाप करून ते प्रत्यक्षात व्हिक्टोरिया हार्बर समुद्राच्या दृश्याचे आंशिक दृश्य अनुभवू शकते, जे बाजारात सामान्यतः "साइड सी व्ह्यू युनिट" म्हणून ओळखले जाते.
२. व्यवहार डेटा दृष्टीकोन
२.१ किंमत ट्रेंड वक्र
मूळ मालकाने जानेवारी २००० मध्ये ही मालमत्ता $३.८८ दशलक्षला खरेदी केली आणि गेल्या २४ वर्षांपासून ती अनेक बाजार चक्रांमधून जात आहे:
- २००३ मध्ये सार्स काळात, मूल्यांकन २.८ दशलक्ष डॉलर्सपर्यंत घसरले.
- २००८ च्या आर्थिक संकटानंतर, ते पुन्हा ५.२ दशलक्ष झाले
- २०१५ "दुहेरी कठीण उपाययोजना" कालावधीचे मूल्यांकन: ७.५ दशलक्ष
- २०१९ मध्ये सामाजिक चळवळीदरम्यान, लोकांची संख्या पुन्हा ९.८ दशलक्ष झाली.
- २०२१ मध्ये साथीच्या बाजारपेठेचा शिखर १२.८ दशलक्षांवर पोहोचला
अंतिम व्यवहाराची किंमत HK$११.३८ दशलक्ष होती, ज्याचा चक्रवाढ वार्षिक वाढ दर (CAGR) ४.८१TP३T होता, जो त्याच कालावधीत हँग सेंग निर्देशांकाच्या २.११TP३T च्या CAGR पेक्षा जास्त होता.
२.२ परतावा दराची तुलना
भाडे परताव्याच्या विश्लेषणावर आधारित, युनिटचे सध्याचे बाजार मूल्य अंदाजे २८,००० युआन आहे. व्यवस्थापन शुल्क आणि इतर खर्च वजा केल्यानंतर, निव्वळ भाडे उत्पन्न अंदाजे २.६१TP३T आहे. त्याच कालावधीतील ब्लू-चिप स्टॉक एचएसबीसी होल्डिंग्जच्या लाभांश उत्पन्नाशी (सुमारे ४.२१TP३T) तुलना केली तर असे दिसून येते की निवासी गुंतवणूक भांडवल वाढीवर अधिक लक्ष केंद्रित करते.
३. बाजारातील गतिमानतेचे स्पष्टीकरण
३.१ तैकू शिंग ब्लॉकचे विश्लेषण
सेंटालाइन प्रॉपर्टीच्या आकडेवारीनुसार, २०२३ च्या पहिल्या तिमाहीत तैकू शिंगने ५८ व्यवहार नोंदवले, जे गेल्या वर्षीच्या याच कालावधीपेक्षा २३१TP3T जास्त आहे. त्यापैकी, तीन बेडरूमच्या अपार्टमेंटचे प्रमाण 35% वरून 42% पर्यंत वाढले, जे घर बदलण्याच्या मागणीतील पुनर्प्राप्ती दर्शवते. गृहनिर्माण इस्टेटची सध्याची सरासरी प्रति चौरस फूट किंमत HK$१६,५०० आहे, जी २०१९ मध्ये HK$१७,२०० च्या ऐतिहासिक उच्चांकापासून HK$४१TP३T दूर आहे, परंतु २०२२ मधील नीचांकी पातळीपेक्षा HK$१११TP३T ने वाढली आहे.
३.२ हाँगकाँग पूर्वेतील स्पर्धेचे स्वरूप
एकाच जिल्ह्यातील बेंचमार्क गृहनिर्माण वसाहतींची तुलना:
- कॉर्नहिल गार्डन: प्रति चौरस फूट सरासरी किंमत: $१४,८००
- लेई किंग वॅन: प्रति चौरस फूट सरासरी किंमत: $१३,५००
- ग्रँड प्रोमेनेड: प्रति चौरस फूट सरासरी किंमत: HK$१८,२००
यावरून असे दिसून येते की तैकू शिंगने गुणवत्ता आणि किंमत यांच्यात संतुलन साधले आहे आणि या प्रदेशात आपले अग्रगण्य स्थान कायम ठेवले आहे.
४. स्थूल आर्थिक दृष्टिकोन
४.१ व्याजदर चक्राचा परिणाम
हाँगकाँग मॉनेटरी अथॉरिटीच्या आकडेवारीनुसार, २००० पासूनचा प्राइम रेटचा ट्रेंड खालीलप्रमाणे आहे:
- २०००: ८.५१टीपी३टी
- २००३: ५.०१टीपी३टी
- २००८: ५.२५१टीपी३टी
- २०२३: ५.७५१टीपी३टी
सध्याचा गृहकर्ज दर मालमत्ता खरेदी केल्याच्या वेळेपेक्षा 32% कमी आहे, परंतु तो ऐतिहासिक नीचांकी पातळीपेक्षा 175 बेसिस पॉइंट्सने वाढला आहे, ज्यामुळे किमतीवर दबाव निर्माण झाला आहे.
४.२ क्रयशक्ती रचनेत बदल
सेंटालाइन प्रॉपर्टी रिसर्च डिपार्टमेंटच्या डेटानुसार, तैकू शिंगचे खरेदीदार आहेत:
- २०००: स्थानिक वापरकर्त्यांची संख्या ७८१TP3T होती.
- २०२३: मुख्य भूप्रदेशातील व्यावसायिकांचा वाटा ३५१TP३T आहे
- गुंतवणूकदारांचे प्रमाण १५१TP३T वर राहिले.
हे "हाय टॅलेंट लिंक" कार्यक्रमाचा उच्च दर्जाच्या निवासी बाजारपेठेवरील वाढीव परिणाम प्रतिबिंबित करते.
५. धोरणे आणि नियमांचे स्पष्टीकरण
५.१ कर भार विश्लेषण
या व्यवहारात समाविष्ट असलेले मुख्य कर आणि शुल्क हे आहेत:
- जाहिरात मूल्य मुद्रांक शुल्क (DSD): 4.25% (खरेदीदार)
- अतिरिक्त मुद्रांक शुल्क (SSD): 0% (3 वर्षांपेक्षा जास्त काळ धारण)
- वकिलाचे शुल्क आणि कमिशन: अंदाजे २१TP3T
एकूण व्यवहार खर्च अंदाजे 6.25% आहे, जो पहिल्यांदाच घर खरेदी न करणाऱ्यांसाठी असलेल्या 15% च्या कर दरापेक्षा कमी आहे, जो दर्शवितो की खरेदीदार स्थानिक पहिल्यांदाच घर खरेदी करणारा आहे.
५.२ गृहकर्ज अर्ज
सध्याच्या स्ट्रेस टेस्टच्या आवश्यकतांनुसार, जर खरेदीदाराने ७०% गृहकर्ज घेतले तर त्याचे मासिक उत्पन्न ९२,००० युआनपर्यंत पोहोचले पाहिजे, जे खरेदीदार मध्यम ते उच्च उत्पन्न गटातील असल्याचे दर्शवते. २००० मधील वातावरणाच्या तुलनेत, जेव्हा ८०% गृहकर्ज शून्य ताण चाचण्यांच्या अधीन होते, तेव्हा समकालीन रिअल इस्टेटसाठीची मर्यादा लक्षणीयरीत्या वाढली आहे.
६. गुंतवणूक धोरणाचे परिणाम
६.१ होल्डिंग कालावधीचे फायदे
हा व्यवहार दीर्घकालीन होल्डिंगचे फायदे सत्यापित करतो:
- ५ पूर्ण आर्थिक चक्रे
- बाजारातील ३ मोठे धक्के सहन करा
- १.९ पट परिपूर्ण परतावा मिळवला
हे "खरेदी करा आणि धरून ठेवा" या धोरणाच्या साराशी सुसंगत आहे.
६.२ इमारत बदलण्याची वेळ
मूळ मालकाने ती मालमत्ता ३२ वर्षांची असताना विकली, जो मोठ्या गृहनिर्माण वसाहतींमध्ये देखभालीचा सर्वात सामान्य कालावधी होता. तैकू शिंगचा सध्याचा देखभाल निधी साठा अंदाजे HK$850 दशलक्ष किंवा अंदाजे HK$4.2 प्रति चौरस फूट आहे, जो एक निरोगी पातळी आहे आणि मालकाने मालमत्तेच्या घसारा वक्र यशस्वीरित्या पकडल्याचे दर्शवितो.
७. भविष्यातील ट्रेंडचा अंदाज
७.१ पूर्व बेटासाठी विकास आराखडा
शौ केई वान ट्राम डेपो पुनर्बांधणी प्रकल्प (१,२०० युनिट्स प्रदान करणे), ऑइल स्ट्रीट आर्ट डिस्ट्रिक्ट विस्तार आणि ईस्ट कॉरिडॉर नॉइज बॅरियर नूतनीकरण योजनेच्या प्रगतीसह, हे क्षेत्र "संस्कृती + वाणिज्य + निवास" चा एक नवीन त्रिकोण तयार करेल, ज्यामुळे "पूर्व जिल्ह्याचा गाभा" म्हणून तैकू शिंगचे स्थान मजबूत करण्यास मदत होईल.
७.२ तंत्रज्ञानातील नवीन ट्रेंड रिअल इस्टेट
JLL च्या संशोधनातून असे दिसून आले आहे की हाँगकाँग आयलंड ईस्टमधील ग्रेड A ऑफिस इमारतींचा रिक्त जागा दर 8.5% राहिला, जो सेंट्रलमधील 9.8% पेक्षा कमी आहे. अधिकाधिक वित्तीय तंत्रज्ञान कंपन्या या क्षेत्रात येत असताना, त्या क्षेत्रात उच्च दर्जाच्या भाडे मागणीला चालना देत राहतील.
निष्कर्ष
शतकानुशतके चाललेला हा मालमत्तेचा व्यवहार हा हाँगकाँगच्या अर्थव्यवस्थेच्या लघु इतिहासासारखा आहे. ३.८८ दशलक्ष वरून ११.३८ दशलक्ष पर्यंतची ही वाढ केवळ विटा आणि टाइल्सच्या किमतीची नोंद करत नाही तर काळाची छाप देखील दाखवते. व्याजदर सामान्य होत असताना आणि नवीन आर्थिक परिदृश्य उदयास येत असताना, रिअल इस्टेट गुंतवणूक "लीव्हरेज गेम" वरून "डेपिनिंग व्हॅल्यू" कडे सरकत आहे आणि तैकू शिंगची कहाणी अजूनही एक नवीन अध्याय लिहित आहे.
