अनुक्रमणिका
१. व्यावसायिक क्षेत्रातील दिग्गज कंपन्या आर्थिक अडचणीत आहेत आणि त्यांना तोटा सहन करावा लागत आहे, ज्यामुळे बाजारातील चढ-उतार होतात.
"हाँगकाँग शॉप किंग" म्हणून ओळखले जाणारे एक वरिष्ठ गुंतवणूकदारडेंग चेंगबो(अंकल बो) यांच्यावर २०२० पासून वारंवार आर्थिक दबाव असल्याचे वृत्त आले आहे आणि त्यांच्या कुटुंबाने अलिकडच्या काही महिन्यांत "कत्तलीच्या शैलीतील" मालमत्ता विक्रीची लाट देखील सुरू केली आहे. बाजारातील बातम्यांनुसार, तांग कुटुंबाने फक्त दोन आठवड्यांत सलग तीन प्रमुख मालमत्ता विकल्या, ज्यामध्ये साई कुंग गार्डनमधील एक महाकाय दुकान, वान चाईमधील एक दुकान आणि त्सुएन वानमधील शा त्सुई रोडवरील तळमजल्यावरील दुकान यांचा समावेश आहे, ज्यामुळे एकूण HK$556 दशलक्ष पेक्षा जास्त रोख रक्कम मिळाली. हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की या जवळजवळ सर्व व्यवहारांमध्ये बुक लॉस नोंदवले गेले. त्यापैकी, साई कुंग गार्डनमधील महाकाय दुकान HK$400 दशलक्षला विकले गेले, 2017 मधील खरेदी किमतीच्या तुलनेत HK$38 दशलक्ष तोटा, 11% चे अवमूल्यन, ज्यामुळे रिअल इस्टेट उद्योगात व्यावसायिक मालमत्ता बाजाराच्या संभाव्यतेबद्दल खोल चिंता निर्माण झाली.
II. सायगॉन गार्डनमधील महाकाय दुकान व्यवहाराचे विश्लेषण: प्रादेशिक व्यावसायिक पर्यावरणातील नाट्यमय बदलांचे सूक्ष्म जग
साई कुंग गार्डन दुकानाच्या व्यवहारामुळे जोरदार चर्चा सुरू झाली आहे, ज्यामध्ये तळघराच्या प्रवेशद्वारावर आणि पहिल्या मजल्यावर एकूण २८,४३९ चौरस फूट जागा आहे. २०१७ मध्ये जेव्हा तांग कुटुंबाने अनुभवी गुंतवणूकदार ली याओहुआ आणि ली योंगफा यांच्याकडून ४३८ दशलक्ष HK$ मध्ये मालमत्ता खरेदी केली तेव्हा सायगॉनचा पर्यटन उद्योग तेजीत होता, या परिसरात विशेष रेस्टॉरंट्स आणि किरकोळ व्यवसाय भरभराटीला येत होते. तथापि, अलिकडच्या वर्षांत, साथीच्या तिहेरी आघातांमुळे, पर्यटकांमध्ये मोठी घट आणि स्थानिक वापराच्या पद्धतींमध्ये बदल झाल्यामुळे, साई कुंगमधील दुकाने रिक्त होण्याचे प्रमाण वाढतच आहे. रिअल इस्टेट एजन्सीच्या आकडेवारीनुसार, या भागातील दुकानांचे भाडे त्यांच्या शिखरावरून ४०% पेक्षा जास्त कमी झाले आहे आणि डेंग कुटुंबाच्या मालकीच्या मोठ्या दुकानांना त्यांच्या मोठ्या क्षेत्रफळामुळे एकच भाडेकरू शोधणे कठीण आहे आणि अखेर त्यांना सवलतीच्या दरात विकावे लागले.
३. "तोटा आणि विक्री लाटा" मालिकेची कालरेषा: मोंग कोक ते त्सुएन वान पर्यंतच्या मालमत्तेचे रक्तस्त्राव थांबवण्याची लढाई
जमीन नोंदणी नोंदींनुसार, तांग कुटुंबाची मालमत्ता पुनर्रचना योजना २०२२ च्या अखेरीसच उदयास आली होती:
- डिसेंबर २०२२: मोंग कोक येथील क्रमांक ६१-६७ सोया स्ट्रीट येथील संपूर्ण व्यावसायिक आणि निवासी प्रकल्प आशिया युनायटेड इन्फ्रास्ट्रक्चर (००७११) ला HK$३५१ दशलक्ष मध्ये विकला, ज्यामध्ये HK$३४.७२ दशलक्षचा बुक लॉस झाला.
- एप्रिल २०२३ च्या सुरुवातीला: वान चाई येथील लॉकहार्ट रोडवरील एक दुकान HK$११५ दशलक्षला विकले. ही मालमत्ता २०१८ मध्ये HK$१३५ दशलक्षला खरेदी करण्यात आली.
- एप्रिलच्या मध्यात: त्सुएन वॅनमधील शा त्सुई रोडवरील एका तळमजल्यावरील दुकानाची विक्री HK$४१ दशलक्षला केली, २०१९ मध्ये HK$५२ दशलक्ष खरेदी किमतीपेक्षा ही लक्षणीय सूट आहे.
- एप्रिलच्या अखेरीस: सायगॉन गार्डन ४०० दशलक्ष युआनला विकले गेले, जे कॅश-आउट ऑपरेशन्सच्या या फेरीतील सर्वात मोठा परंतु सर्वात तोट्याचा व्यवहार ठरला.
उद्योग विश्लेषकांनी असे निदर्शनास आणून दिले की "वीर आत्मत्याग" ऑपरेशन्सची ही लाट हे दर्शवते की डेंग कुटुंबाला कर्जाचा दबाव कमी करण्यासाठी तातडीने रोख प्रवाहाची आवश्यकता आहे. असे वृत्त आहे की त्याच्या कुटुंबातील अनेक मालमत्ता कर्जासाठी वित्तीय कंपन्यांकडे गहाण ठेवण्यात आल्या होत्या. हाँगकाँग व्याजदर वाढीच्या चक्रात प्रवेश करत असताना, वाढत्या वित्तपुरवठ्याच्या खर्चामुळे भांडवल साखळीतील तणाव वाढला.
४. सखोल ट्रॅकिंग: डेंग साम्राज्याचा उदय आणि पतन
८८ वर्षीय डेंग चेंगबो यांनी १९७० च्या दशकात निऑन साइन्समध्ये आपला व्यवसाय सुरू केला आणि १९९० च्या दशकात मालमत्ता गुंतवणुकीकडे वळले. त्यांच्या तीव्र दूरदृष्टीने, त्यांनी आर्थिक संकटादरम्यान मोठ्या प्रमाणात "सिल्व्हर-ओनर प्रोजेक्ट्स" मिळवले आणि हळूहळू दुकाने, औद्योगिक इमारती, हॉटेल्स आणि नर्सिंग होममध्ये पसरलेल्या अब्जावधी मालमत्ता बांधल्या. त्याच्या शिखरावर, त्याच्याकडे ४०० हून अधिक मालमत्ता होत्या आणि त्यांनी सिक्युरिटीज गुंतवणूक आणि तंत्रज्ञानातही पाऊल ठेवले होते. २०१८ मध्ये, "डोळे मिचकावल्याशिवाय दुकाने खरेदी करण्यासाठी ५०० दशलक्ष खर्च करून" त्यांच्या धाडसी निर्णयाने त्यांनी बाजाराला धक्का दिला.
तथापि, अत्यधिक लीव्हरेज विस्तारामुळे लपलेले धोके निर्माण होतात. २०१९ मधील सामाजिक चळवळी आणि २०२० मध्ये साथीच्या आजाराच्या उद्रेकामुळे पर्यटन क्षेत्रातील दुकानांचे भाडे घसरले आणि कोझवे बे आणि मोंग कोक सारख्या प्रमुख भागातील दुकाने, जिथे डेंगचे शेअर्स मोठ्या प्रमाणात गुंतवले गेले होते, ती बराच काळ रिकामी राहिली. परिस्थिती आणखी बिकट झाली आहे, अलिकडच्या वर्षांत बदललेल्या त्यांच्या वृद्धाश्रम व्यवसायाला कडक धोरणांमुळे अडथळा निर्माण झाला आहे आणि बाजारातील परिस्थिती उलट झाल्यामुळे अनेक औद्योगिक इमारतींच्या पुनरुज्जीवन प्रकल्पांची विक्री देखील लांबणीवर पडली आहे. २०२२ च्या अखेरीस, बाजाराचा अंदाज आहे की त्याचे कर्ज प्रमाण ६ अब्ज युआनपेक्षा जास्त असू शकते आणि काही गहाण ठेवलेल्या मालमत्तांचे कर्ज प्रमाण ७०% इतके जास्त आहे.
५. तज्ञांचे स्पष्टीकरण: व्यावसायिक रिअल इस्टेटच्या थंड हिवाळ्यात संरचनात्मक संकट
जेएलएलचे व्यावसायिक प्रमुख अँथनी यान म्हणाले की, टांग प्रकरण हाँगकाँगच्या व्यावसायिक रिअल इस्टेट बाजारपेठेतील एक मोठा बदल दर्शवते:
- रिटेल मॉडेल क्रांती: ई-कॉमर्सची लोकप्रियता आणि अनुभवात्मक वापरात वाढ यामुळे पारंपारिक मोठ्या रस्त्यावरील दुकानांच्या मागणीत मोठी घट झाली आहे.
- व्याजदर चक्र उलटणे: पेग सिस्टीम अंतर्गत अमेरिकेच्या व्याजदर वाढीनंतर, होल्डिंग कॉस्टमध्ये वाढ झाल्याने गुंतवणूकदारांना विक्री करण्यास भाग पाडले.
- भांडवल प्रवाह बदलतो: कौटुंबिक कार्यालये आणि निधी लॉजिस्टिक्स रिअल इस्टेट आणि डेटा सेंटर्ससारख्या नवीन अर्थव्यवस्थेच्या मालमत्तेत गुंतवणूक करण्यास प्राधान्य देतात.
- भाडे बाजार ध्रुवीकृत आहे: उपजीविका क्षेत्रातील लहान दुकाने किमती घसरण्यास अधिक लवचिक असतात, तर पर्यटन क्षेत्रातील मोठी दुकाने "नकारात्मक मालमत्ता" बनली आहेत.
सॅविल्सचे संशोधन प्रमुख स्टीफन चेंग यांनी पुढे सांगितले की, हाँगकाँगमध्ये १०,००० चौरस फूट पेक्षा जास्त क्षेत्रफळ असलेल्या "सुपर-साईज" दुकानांचा सध्याचा रिक्त जागा दर १८.७१TP3T आहे आणि २०१९ च्या तुलनेत सरासरी भाडे ४५१TP3T ने कमी झाले आहे. असा अंदाज आहे की हा साठा पचवण्यासाठी किमान तीन वर्षे लागतील. तथापि, सायगॉनसारख्या मुख्य नसलेल्या भागातील मोठ्या दुकानांना दीर्घकालीन पुनर्मूल्यांकनाला सामोरे जावे लागू शकते कारण मोठ्या साखळी ब्रँडकडे ताबा मिळवण्यासाठी काही उपलब्ध नाही.
सहावा. बाजारातील लाटांचा परिणाम: गुंतवणूकदारांच्या विश्वासाचे संकट आणि बँक कर्जाची तीव्रता
डेंगशी संबंधित साखळी क्षरणाने आधीच स्पिलओव्हर परिणाम निर्माण केले आहेत. बँकिंग उद्योगातील अनेक अज्ञात सूत्रांनी उघड केले की अनेक संस्था व्यावसायिक मालमत्ता गृहकर्जांच्या जोखमींचे पुनर्मूल्यांकन करत आहेत, दुकानांचे मूल्यांकन सामान्यतः 15-20% ने कमी केले जात आहे आणि मंजुरीच्या अटी अधिक कठोर होत आहेत. सेंट्रलमधील एका परदेशी बँकेने तर अंतर्गत नियम निश्चित केले आहेत की ५० दशलक्ष युआनपेक्षा जास्त रकमेच्या दुकान कर्जासोबत वैयक्तिक हमी असणे आवश्यक आहे. या हालचालीमुळे लहान आणि मध्यम आकाराच्या गुंतवणूकदारांमध्ये साखळी विक्री सुरू होऊ शकते, ज्यामुळे बाजारातील घसरण आणखी वाढू शकते.
दुसरीकडे, ताब्यात घेणाऱ्या पक्षाच्या हालचालींकडे लक्ष देण्यासारखे आहे. उदाहरणार्थ, साई कुंग दुकानाचा गूढ खरेदीदार स्थानिक केटरिंग ग्रुप असल्याची अफवा आहे जो एक व्यापक मनोरंजन आणि जेवणाचा प्रकल्प बांधण्याची योजना आखत आहे; तर आशिया युनायटेड इन्फ्रास्ट्रक्चर, ज्याने पूर्वी मोंग कोक प्रकल्प विकत घेतला होता, ते एका सामायिक कार्यक्षेत्रात रूपांतरित करण्याची योजना आखत आहे. हे परिवर्तनाचे प्रयत्न यशस्वी होतात की नाही हे व्यावसायिक रिअल इस्टेटच्या भविष्याचे निरीक्षण करण्यासाठी एक बॅरोमीटर बनेल.
VII. कायदेशीर आणि आर्थिक दृष्टिकोन: कुटुंब मालमत्तेच्या पुनर्रचनेतील अनुपालन आव्हाने
डेंग कुटुंब मालमत्तेच्या विल्हेवाटीला गती देत असताना, त्यांच्या व्यवहारांच्या कायदेशीरतेकडे लक्ष लागले आहे. एका वकिलाने असे निदर्शनास आणून दिले की जर कंपनी दिवाळखोर असेल तर कंपनीज अध्यादेशाच्या कलम २३२ नुसार, कर्जदार मालमत्ता गोठवण्यासाठी वाइंडिंग-अप ऑर्डरसाठी अर्ज करू शकतात. सध्या हे ज्ञात आहे की डेंग कुटुंबाच्या अनेक होल्डिंग कंपन्यांमध्ये संचालकांमध्ये बदल झाले आहेत आणि त्यांचा मुलगा डेंग याओशेंग हळूहळू व्यवसाय ताब्यात घेत आहे. अशा संरचनात्मक समायोजनांचा "रद्द करण्यायोग्य व्यवहार" कलमाशी संबंध आहे की नाही हे कायदेशीर समुदायात निरीक्षणाचा केंद्रबिंदू ठरेल.
आर्थिक पुनर्रचना तज्ञ चेन गुआनहोंग यांनी असे सुचवले की अशाच परिस्थितीत असलेल्या कंपन्यांनी कमी किमतीत मालमत्ता विकण्याऐवजी कर्ज पुनर्रचना करण्याचा विचार करावा, कर्ज वाढवण्यासाठी कर्जदारांशी वाटाघाटी कराव्यात किंवा इक्विटीसाठी कर्जाची अदलाबदल करावी आणि त्याच वेळी धोरणात्मक गुंतवणूकदारांची ओळख करून द्यावी. तथापि, ही योजना मालमत्तेच्या दीर्घकालीन वाढीच्या क्षमतेवर आधारित असणे आवश्यक आहे, जे सध्याच्या व्यावसायिक रिअल इस्टेट बाजारपेठेत साध्य करणे अत्यंत कठीण आहे.
८. ऐतिहासिक संदर्भ आणि भविष्यातील भाकिते: हाँगकाँगचे रिअल इस्टेट चक्र एका वळणावर
गेल्या तीन दशकांमध्ये मागे वळून पाहिल्यास, हाँगकाँगच्या व्यावसायिक रिअल इस्टेटने अनेक संकटांचा सामना केला आहे: १९९७ चे आर्थिक वादळ, २००३ ची सार्स महामारी आणि २००८ ची आर्थिक त्सुनामी. प्रत्येक वेळी मोठे समायोजन झाले, परंतु नंतर चीनच्या आर्थिक वाढीमुळे त्यात पुन्हा सुधारणा झाली. या संकटाचे वैशिष्ट्य म्हणजे:
- चीन-अमेरिका खेळीमुळे आंतरराष्ट्रीय भांडवली तरलतेचे आकुंचन
- चीनच्या आर्थिक पुनर्रचनेचा हाँगकाँगच्या पुनर्निर्यात व्यापारावर दीर्घकालीन परिणाम
- स्थानिक लोकसंख्येची वाढ आणि ब्रेन ड्रेनचा दुहेरी फटका
अर्थशास्त्रज्ञ गुआन झाओझाओ यांनी भाकीत केले आहे की व्यावसायिक मालमत्ता बाजार "एल-आकाराच्या" समायोजन कालावधीत प्रवेश करेल. जरी किंमती कोसळणार नाहीत, परंतु अतिरिक्त पुरवठा पचवण्यासाठी बराच वेळ लागेल. डेंग कुटुंबासारख्या उच्च पातळीवरील गुंतवणूकदारांसाठी, मालमत्ता प्राप्ती आणि व्यवसाय परिवर्तनाचा समतोल साधणे ही जगण्याची एक महत्त्वाची परीक्षा असेल.
निष्कर्ष: एका युगाचे विलोपन आणि एका नवीन व्यवस्थेचा जन्म
डेंग चेंगबो यांच्या कुटुंबाचे आर्थिक संकट हे केवळ त्यांच्या वैयक्तिक गुंतवणूक धोरणालाच धक्का नाही तर हाँगकाँगच्या आर्थिक परिवर्तनाच्या वेदनेचे सूक्ष्म जग आहे. जेव्हा "स्टोअर किंग मिथ" त्याचे वैभव गमावते, तेव्हा ते भांडवल खेळाच्या नियमांमध्ये मूलभूत बदल प्रकट करते. आभासी आणि वास्तविक अर्थव्यवस्थांच्या सखोल एकात्मतेच्या नवीन युगात आणि ESG गुंतवणूक लाटेच्या उदयात, व्यावसायिक रिअल इस्टेटच्या मूल्य तर्काला कसे आकार द्यायचे हा एक शतकानुशतकेचा प्रस्ताव असेल जो संपूर्ण उद्योगाला तातडीने सोडवण्याची आवश्यकता आहे.
पोस्टस्क्रिप्ट
- रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या आकडेवारीनुसार, २०२३ च्या पहिल्या तिमाहीत हाँगकाँगच्या रस्त्यावरील दुकानांचा रिक्त जागांचा दर १२.४१TP3T वर पोहोचला, जो १९९९ नंतरचा सर्वाधिक आहे.
- डेंग कुटुंबाने अद्याप ज्या मौल्यवान मालमत्तेची विल्हेवाट लावलेली नाही त्यात हे समाविष्ट आहे:
- कॉजवे बे येथील शुगर स्ट्रीट कमर्शियल बिल्डिंगची संपूर्ण इमारत, ज्याची किंमत HK$800 दशलक्ष पेक्षा जास्त आहे.
- तुएन मुन येथे $650 दशलक्षचा औद्योगिक इमारतींचे पुनरुज्जीवन प्रकल्प
- बाजारातील अफवा सांगतात की चीनच्या पाठिंब्याने तयार झालेला एक फंड तांग ग्रुपच्या काही हॉटेल मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी चर्चा करत आहे, जे संकटाला तोंड देण्याची गुरुकिल्ली ठरू शकते.
डेंग चेंगबो(१९३४ - १४ मे २०२१), "अंकल बो" म्हणून ओळखले जाणारे,हाँगकाँगव्यापारीमोठ्या संख्येने व्यावसायिक मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी प्रसिद्ध. त्याच्या शिखरावर, तो हाँगकाँगमध्ये २०० हून अधिक व्यावसायिक आणि औद्योगिक मालमत्तांचे मालक होता आणि "शॉप किंग ऑफ हाँगकाँग" म्हणून ओळखला जात असे.
डेंग याओशेंगस्टॅन टँग (१९८६-), हाँगकाँग उद्योजक, सध्यास्टॅन ग्रुपअध्यक्ष,इझी कम्युनिकेशन्स ग्रुप(हाँगकाँग स्टॉक कोड: ८०३१) मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि कार्यकारी संचालक, माजीपाइन केअर ग्रुप(हाँगकाँग स्टॉक कोड: १९८९) अध्यक्ष आणि कार्यकारी संचालक. वडीलडेंग चेंगबो.
डेंग याओशेंगने कॅनेडियन जिंकले आहेवेस्टर्न ओंटारियो विद्यापीठआयव्ही बिझनेस स्कूलआंतरराष्ट्रीय व्यवसायात कार्यकारी एमबीए आणिहाँगकाँग पॉलिटेक्निक युनिव्हर्सिटीवरिष्ठ अधिकाऱ्यांसाठी इनोव्हेशन लीडरशिपमध्ये मास्टर डिग्री. २०१९ मध्ये, डेंग याओशेंग जिंकलेहाँगकाँग बिझनेस प्रोफेशनल व्हॅलिडेशन सेंटरमानद फेलो.
पुढील वाचन:
- हाँगकाँग प्रॉपर्टी मार्केट फ्युचर अॅनालिसिस रिपोर्ट: बहुआयामी दृष्टिकोनातून आव्हाने आणि संधी
- हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट मार्केटबद्दल जेपी मॉर्गनचा दृष्टिकोन
