अनुक्रमणिका
रक्त कमी होण्याच्या प्रकरणांवर थेट अहवाल
[धूप वादळाचे डोळा बनवते] सेंटालाइन प्रॉपर्टी विशेषतः उघड करते,जिन्हाईब्लॉक ३बी, II च्या खालच्या-मध्यम मजल्यावरील खोली डी, अलीकडेच ५.९३ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सच्या "कट-ऑफ किमतीला" विकण्यात आली, जी २०१८ मधील खरेदी किमतीपेक्षा २८.३१ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सने कमी आहे, ज्यामुळे या वर्षी या क्षेत्रातील सर्वात वाईट किमतीतील घसरणीचा विक्रम प्रस्थापित झाला. हे ४७७ चौरस फूट दोन बेडरूमचे युनिट प्रॉपर्टी मार्केटच्या कठोर वास्तवाची साक्ष देते:
▸ मूळ किंमत प्रति चौरस फूट $१२,४३२ आहे, गेल्या महिन्याच्या त्याच युनिट प्रकाराच्या तुलनेत $५.३१ ने आणखी घट झाली आहे.
▸ मूळ मालकाने ५ वर्षांच्या SSD विक्री बंदी सहन केली पण तरीही तोटा सहन करून विक्री करण्याच्या नशिबी तोटा सहन करू शकला नाही.
▸ खात्यातून २.३४६ दशलक्ष HK$ गायब झाले, जे ताई पो मधील एका नवीन मालमत्तेत एका बेडरूमचे युनिट पूर्णपणे खरेदी करण्यासाठी पुरेसे होते.
▸ बाजारातील खालच्या पातळीचा दबाव पुरवठा-मागणी असंतुलन वाढवतो किंवा साखळी प्रतिक्रिया निर्माण करतो.
एका दृष्टीक्षेपात मुख्य डेटा
◼ व्यवहार: युनिट डी, खालचा मधला मजला, ब्लॉक ३बी, विंग्स अ‍ॅट द बे II, फेज ४, लोहास पार्क
◼ युनिटची वैशिष्ट्ये: ४७७ चौरस फूट, दोन बेडरूम, ५.९३ दशलक्ष डॉलर्सना विकले गेले, प्रति चौरस फूट किंमत $१२,४३२
◼ घसारा दर: २०१८ मध्ये ८.२७६ दशलक्ष खरेदी किमतीपेक्षा २८.३१TP3T कमी, २.३४६ दशलक्ष बुक लॉससह
◼ क्षैतिज तुलना: त्याच इमारतीतील उंच इमारतीची विक्री गेल्या वर्षी मार्चमध्ये NT$8 दशलक्षला झाली. एकाच प्रकारच्या युनिटची किंमत एका वर्षात NT$२६१,००० ने कमी झाली आहे.
तीन प्रमुख खुनी उघड झाले
मिडलँड रिअल्टीचे अधिकृत विश्लेषण घसरणीमागील सत्य उघड करते:
? पुरवठा सुनामी: पुढील २४ महिन्यांत ५,००० हून अधिक नवीन घरे सुरू होण्याची अपेक्षा आहे, जे दर १८ मिनिटांनी एक नवीन घर विकले जाण्याइतके आहे.
? व्याजदर गळाला लागला: एच-रेट व्याजदर ४१TP३T जीवन आणि मृत्यु रेषेच्या वर गेला आणि गुंतवणुकीवरील परतावा -१.२१TP३T वर उलटला.
? घाबरून चेंगराचेंगरी: सेकंड-हँड मार्केटमध्ये "डोमिनो-स्टाईल सेलिंग" होते आणि कमकुवत आर्थिक मालक एकत्रितपणे गुडघे टेकतात
बाजार साखळी प्रतिक्रिया
"मालमत्ता बाजाराचे बॅरोमीटर" म्हणून ओळखले जाणारे त्सुंग क्वान ओ क्षेत्र, अलिकडेच सवलतीच्या दरात मालमत्ता विकल्या जाण्याच्या वारंवार घटना घडल्या आहेत. या व्यवहाराव्यतिरिक्त, त्याच इस्टेटमधील ब्लॉक ३बी च्या उंच मजल्यावरील खोली अ (५४० चौरस फूट) गेल्या महिन्यात ७.२ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सना विकली गेली, ज्याची किंमत प्रति चौरस फूट हाँगकाँग डॉलर्स १३,३३३ होती, जी त्याच्या शिखरापेक्षा सुमारे २०१,००० हाँगकाँग डॉलर्सने कमी आहे. हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की त्याच जिल्ह्यातील नवीन पुरवठा दुय्यम बाजारपेठेला दाबत आहे - पुढील दोन वर्षांत जिल्ह्यात ४,००० हून अधिक नवीन युनिट्स सुरू होण्याची अपेक्षा आहे आणि पुरवठा आणि मागणीमधील असमतोलामुळे किंमत युद्ध तीव्र झाले आहे.
घसारा वाढवणारे प्रमुख घटक
१. पॉलिसी सुपरपोझिशन इफेक्ट: उच्च व्याजदर आणि कडक ताण चाचण्या खरेदीदारांची कर्ज घेण्याची क्षमता कमकुवत करतात.
२. पुरवठ्याचा शिखर गाठत आहे: पुढील पाच वर्षांत कान्स स्टेशनभोवती संभाव्य पुरवठा १२,००० युनिट्सपर्यंत पोहोचेल.
३. भाडे बाजारातील बदल: परिसरातील दोन बेडरूमच्या अपार्टमेंटचे मासिक भाडे १५,००० युआनपर्यंत घसरले आणि भाड्याचे उत्पन्न २.५% पेक्षा कमी झाले.
४. सामुदायिक विकासातील अडथळा: वाहतूक आणि व्यावसायिक सुविधांमध्ये विलंबित प्रगती दीर्घकालीन गुंतवणूक मूल्य कमकुवत करते.
रिअल इस्टेट उद्योग प्रशिक्षण आचारसंहिता
नाईट फ्रँकचा लॅम हो मॅन सौदा शोधणाऱ्यांना तातडीने आठवण करून देतो:
⚠️ ब्रीदिंग प्लॅनच्या डिफॉल्ट लाटांचे हिट: हाँगकाँगमधील 23% सेकंड-हँड लिस्टिंगमध्ये उच्च-गुणोत्तर गृहकर्जांचा समावेश आहे.
⚠️ भाडे उत्पन्नाचा सापळा: त्सुंग क्वान ओ फक्त २.८% आहे, जो मुदत ठेव दरापेक्षा कमी आहे.
⚠️ पायाभूत सुविधांवरील मिथक मोडली: ट्रान्स-बे ब्रिज उघडल्यानंतर, प्रत्यक्ष प्रवासी प्रवाहात अपेक्षेपेक्षा कमी वाढ झाली 30%
तज्ञांचा धोका इशारा
मिडलँड रिअल्टीचे मुख्य विश्लेषक डेव्हिड चॅन यांनी निदर्शनास आणून दिले: "हाँगकाँगमध्ये स्थित असलेले हे क्षेत्र आता उच्च-जोखीम समायोजन क्षेत्र आहे, या वर्षाच्या पहिल्या तिमाहीत दुसऱ्या हाताच्या व्यवहाराचे प्रमाण वर्षानुवर्षे ४०% पेक्षा जास्त घसरले आहे. मालकांनी मालमत्ता धारण करण्याच्या किंमतीचे गतिमानपणे मूल्यांकन करणे आवश्यक आहे अशी शिफारस केली जाते. जर युनिट्स २०१७ ते २०१९ दरम्यानच्या किमतीच्या शिखर काळात खरेदी केले गेले असतील, तर त्यांनी स्टॉप-लॉस धोरणाचा विचार करावा." सेंटालाइन प्रॉपर्टी एजन्सीच्या संशोधन विभागाने असा अंदाजही वर्तवला आहे की पुढील सहा महिन्यांत या भागातील मालमत्तेच्या किमतींमध्ये 10%-15% च्या घसरणीला वाव राहील.
क्रॅश डेटाचे संपूर्ण दृश्य
मेरिडियन मॉर्टगेज रिसर्च ऑफिसकडून विशेष डेटा:
▷ लोहास पार्कची प्रति चौरस फूट किंमत १३,२०० आहे → गेल्या चार वर्षांतील एकत्रित घट २२१TP३T आहे, जी प्रति घर २८७ ¥ च्या दैनिक घसारा समतुल्य आहे.
▷ २३ "पाण्याखालील यादी" स्फोटाच्या प्रतीक्षेत आहेत, एकूण नुकसान अंदाजे NT$५८ दशलक्ष आहे.
▷ हाँगकाँगमधील ऋण मालमत्ता ३०,००० पेक्षा जास्त आहे, दर १५ मिनिटांनी एक नवीन डिफॉल्ट
डेटा दृष्टीकोन (दोन बेडरूमच्या युनिटवर आधारित)
| निर्देशक | २०२१ चा शिखर | २०२३ ची सरासरी किंमत | सध्याची प्रकरणे | संचयी घट |
|———————|———-|———-|———-|———-|
| व्यवहाराची किंमत (१०,००० HKD) | ८५० | ७२० | ५९३ | ३०.२१टीपी३टी |
| प्रति चौरस फूट किंमत | १७,८०० | १५,१०० | १२,४३२ | ३०.२१टीपी३टी |
| लिस्टिंग ते व्यवहार कालावधी (दिवस) | ४५ | ९२ | १३६ | +२०२१टीपी३टी |
खरेदीदाराच्या नोट्स
• बँक मूल्यांकन सामान्यतः रूढीवादी असते, साधारणपणे 5%-8% च्या विचारलेल्या किमतीपेक्षा कमी असते.
• ग्राहकांना आकर्षित करण्यासाठी विकासक उच्च गृहकर्ज प्रमाणांवर भर देतात आणि सेकंड-हँड प्रॉपर्टीसाठी सौदेबाजीची जागा 15%-20% पर्यंत वाढली आहे.
• पुढील तीन वर्षांत सुमारे २,८०० भाडेपट्टा आणि पुनर्विक्री मालमत्तांचे हस्तांतरण केले जाईल.
[रिपोर्टर लाईव्ह रिपोर्ट]
रात्री उशिरा त्सुंग क्वान ओ रिअल इस्टेट स्ट्रीटला भेट देताना, अनेक रिअल इस्टेट एजन्सींनी पहाटेपर्यंत त्यांचे दिवे चालू ठेवले, परंतु दुकाने ओसाड होती. एका वरिष्ठ रिअल इस्टेट एजंटने वृत्तपत्राला सांगितले: "खरेदीदारांना शोधण्याची वेळ आता आली आहे. काही क्लायंट अशा मालमत्ता शोधत आहेत ज्या तातडीने विकल्या पाहिजेत आणि 30% साठी सौदा करत आहेत." हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की वित्तीय सचिवांनी अलीकडेच रिअल इस्टेट क्षेत्रातील दिग्गजांसोबत एक गुप्त बैठक घेतली. बाजारातील अफवा असे सूचित करतात की "प्रथम सूट, नंतर कर" हे कठोर शिथिलीकरण उपाय पुन्हा सुरू केले जाऊ शकतात. हा बैल-अस्वल खेळ आता एका अतिउत्साही टप्प्यात प्रवेश करणार आहे.
संकटात संधी
१️⃣ स्टॉप-लॉस स्ट्रॅटेजी: तोटा रोखण्यासाठी आणि कर वजा करण्यासाठी बँक पुनर्वित्त वापरा.
२️⃣ बॉटम-फिशिंग रडार: "नफा तोटा" किमतीत युनिट्स परत खरेदी करणाऱ्या विकासकांना लक्ष्य करणे
३️⃣ धोरणात्मक पैज: तिसऱ्या तिमाहीत लीज-टू-ओन कर प्रोत्साहन सुरू करण्यासाठी सरकारवर पैज लावा.
बाजार निरीक्षकांचा असा विश्वास आहे की हे प्रकरण "नकारात्मक मालमत्तेचा" धोका नवीन प्रदेशांपासून नवीन विकास क्षेत्रांमध्ये पसरत असल्याचे प्रतिबिंबित करते आणि नियामकांनी संबंधित गृहकर्ज जोखीम प्रदर्शनाकडे बारकाईने लक्ष द्यावे असे सुचवते.
(हा लेख रिअल इस्टेट बिग डेटा विश्लेषणाचा वापर करतो आणि सर्व भाकित मॉडेल्स हाँगकाँग विद्यापीठाच्या अर्थशास्त्र विभागाच्या एआय सिस्टमद्वारे सत्यापित केले जातात)
पुढील वाचन:
- चेउंग शा वान होई लोक कोर्टमधील घराच्या मालकीची विक्री किंमत हाँगकाँग $२.७५ दशलक्ष ने नवा विक्रमी नीचांकी दर प्रस्थापित केला.
- २०२५ मधील रिअल इस्टेट बाजारातील मंदी अजूनही चांगल्या बातमीचा मुख्य कल सावध निरीक्षण असल्याचे दिसून येते.
- 【सेकंड-हँड मार्केट कंडिशन फॅनलिंग｜क्विंगमधील दोन बेडरूमच्या अपार्टमेंटच्या मालकाने, ज्याने दोन वर्षांत १०% नफा गमावला आहे, एक धाडसी पाऊल उचलले आणि ते HK$४.२ दशलक्षला विकले】
