अनुक्रमणिका
प्रिन्स एडवर्ड येथील क्रमांक ३ यू चाऊ स्ट्रीटवरील संपूर्ण व्यावसायिक आणि निवासी मालमत्ता २२ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सच्या "कमी किमतीत" विकली गेली, जी पाच वर्षांपूर्वीच्या खरेदी किमतीच्या तुलनेत ७३१,३०० हाँगकाँग डॉलर्सने घसरली आहे.डेंग चेंगबोकुटुंबाच्या गुंतवणूक पोर्टफोलिओच्या हिमनगाचे टोक हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारपेठेतील नाट्यमय बदलांचे विघटन करण्यासाठी एक सूक्ष्मदर्शक बनले आहे. ६१ दशलक्ष रिअल कॅशच्या बाष्पीभवनाच्या या व्यवहारातून बाजारातील कोणत्या खोलवर रुजलेल्या समस्या प्रतिबिंबित होतात?
मिथक ते नरकापर्यंत किंमत वक्र
ऑगस्ट २०१९ मध्ये, सामाजिक चळवळी आणि चीन-अमेरिका व्यापार युद्धाच्या दुहेरी सावली असूनही, एकूण ४,०९६ चौरस फूट वापरण्यायोग्य क्षेत्रफळ असलेली ही ४ मजली सदनिका इमारत ८३ दशलक्ष युआनच्या गगनाला भिडलेल्या किमतीला विकली गेली, ज्याची प्रति चौरस फूट किंमत २०,००० युआनपेक्षा जास्त होती. त्या वेळी, उद्योगाने सामान्यतः "जोखीम टाळण्याची तीव्र मागणी" याचा पुरावा म्हणून याचा अर्थ लावला, परंतु मालमत्ता बाजारातील ही शेवटची ठिणगी असेल अशी कोणालाही अपेक्षा नव्हती.
नवीनतम व्यवहाराच्या किंमतीच्या तुलनेत, प्रति चौरस फूट किंमत फक्त 5,371 युआन आहे, जी पीक कालावधीत 26.8% च्या समतुल्य आहे. जर मजल्यानुसार गणना केली तर, प्रत्येक मजल्याची किंमत २०.७५ दशलक्ष वरून ५.५ दशलक्ष पर्यंत निम्मी झाली आणि घटीचा दर १९९७ च्या आर्थिक संकटाच्या तुलनेत जास्त होता. हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की मालमत्तेचे सध्याचे मासिक भाडे सुमारे ५०,००० युआन आहे. व्यवहाराच्या किमतीवर आधारित, भाडे परतावा दर फक्त २.७% आहे, जो गृहकर्ज दरापेक्षा अजूनही कमी आहे, जो दर्शवितो की प्राप्तकर्ता रोख प्रवाहाऐवजी दीर्घकालीन मालमत्तेच्या वाढीवर पैज लावत आहे.
डेंग चेंगबो यांच्या कुटुंबाचा आर्थिक आरोग्य तपासणी अहवाल
गेल्या तीन वर्षांत, डेंग कुटुंबाने मालमत्ता विकून ८ अब्ज युआनपेक्षा जास्त रक्कम जमा केली आहे. ही आग विक्री मालमत्ता पुनर्रचनेच्या हिमनगाचे फक्त एक टोक आहे. त्याच्या होल्डिंग खर्चावर बारकाईने नजर टाकल्यास: जर ७०% गृहकर्ज आणि २.५% व्याजदराच्या आधारे ८३ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सची खरेदी किंमत मोजली तर पाच वर्षांचा व्याज खर्च ७.२६ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सपर्यंत पोहोचला असता. दर, देखभाल आणि रिकाम्या जागांचा खर्च जोडला तर प्रत्यक्ष तोटा हाँगकाँग $७० दशलक्षच्या जवळपास असू शकतो.
अधिक मनोरंजक गोष्ट म्हणजे ट्रेडिंग वेळेची निवड. अमेरिकन फेडरल रिझर्व्ह व्याजदर कमी करण्याचा विचार करत असताना तातडीने विक्री करण्याचा निर्णय समूहासमोरील तरलतेचा दबाव प्रतिबिंबित करू शकतो. उद्योग क्षेत्रातील सूत्रांच्या मते, गेल्या वर्षी ही मालमत्ता ३८ दशलक्ष डॉलर्समध्ये विक्रीसाठी सूचीबद्ध करण्यात आली होती आणि अर्ध्या वर्षातच किंमत ४२१TP3T पर्यंत कमी करण्यात आली होती, हे दर्शवते की मालक बाजाराच्या दृष्टिकोनाबद्दल अत्यंत निराशावादी आहे.
क्षेत्रीय तपासणीत असे दिसून आले की रुझोउ स्ट्रीटच्या आजूबाजूच्या परिसरात संरचनात्मक परिवर्तन होत आहे. या रस्त्यावर पूर्वी हार्डवेअर आणि सजावटीच्या साहित्याची दुकाने होती, परंतु अलिकडच्या काळात शाम शुई पो सांस्कृतिक आणि क्रिएटिव्ह जिल्ह्याच्या विस्तारामुळे हळूहळू कॉफी शॉप्स आणि डिझाइन स्टुडिओने त्याची जागा घेतली आहे. तथापि, संक्रमण कालावधीमुळे दुकानातील रिक्त जागा १८१TP३T झाल्या आहेत, जो पाच वर्षांपूर्वीच्या तुलनेत दुप्पट झाला आहे.
त्याहूनही घातक गोष्ट म्हणजे लोकांच्या उपभोग पद्धतींमध्ये बदल. साथीच्या आजारानंतर मालमत्तेच्या ५०० मीटर परिसरातील ३०% पेक्षा जास्त फार्मसी आणि एक्सचेंज दुकाने बंद झाली आहेत. वरच्या मजल्यावरील निवासी युनिट्सचे भाडे २०१९ मध्ये सरासरी $४५ प्रति चौरस फूट होते ते सध्या $३२ पर्यंत घसरले आहे, जे जवळजवळ ३०% ची घसरण आहे, ज्यामुळे व्यावसायिक आणि निवासी मालमत्तांसाठी दुहेरी-हत्या करणारी परिस्थिती निर्माण झाली आहे.
पॉलिसी मार्केटमधील अदृश्य किलर
२०२० मध्ये सरकारची "रोजगार प्रोत्साहन वाहतूक अनुदान योजना" लागू झाल्यानंतर, त्यामुळे कार्यालयीन कर्मचाऱ्यांच्या राहणीमानात अनपेक्षितपणे बदल झाला. हाँगकाँग आयलंड ईस्टपर्यंत अनुदानाची व्याप्ती वाढवल्यामुळे पाच वर्षांत प्रिन्स एडवर्ड स्टेशनभोवती प्रवास करणाऱ्या लोकसंख्येत १२१TP3T ने घट झाली आहे. त्याच वेळी, URA च्या "मागणी-चालित" पुनर्विकास धोरणामुळे याउ मोंग क्षेत्राला अनुकूलता मिळाली, ज्यामुळे यु चाऊ स्ट्रीट सारख्या गैर-प्राधान्य पुनर्विकास क्षेत्रांमध्ये विकासाची पोकळी निर्माण झाली.
हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की २०२३ मध्ये लागू झालेल्या ड्रेनेज नियंत्रण नियमांमुळे अशा युद्धपूर्व सदनिका इमारतींच्या नूतनीकरणाच्या खर्चात वाढ झाली आहे. एका सर्वेक्षकाने असा अंदाज लावला की जर मालमत्तेला आधुनिक मानकांची पूर्तता करायची असेल तर नूतनीकरणाच्या खर्चात ५ दशलक्ष युआनपेक्षा जास्त गुंतवणूक करावी लागेल, ज्यामुळे गुंतवणूक मूल्य थेट कमी होईल.
आंतरराष्ट्रीय भांडवल प्रवाहाचा अंतर्प्रवाह
याच कालावधीतील परदेशी मालमत्ता बाजाराच्या तुलनेत, सिंगापूरच्या ऑर्चर्ड रोडमधील दुकानांच्या किमतीत फक्त १५१TP३T ने घट झाली, तर टोकियोच्या गिन्झामधील दुकानांच्या किमतीत ९१TP३T ने वाढ झाली. यावरून हाँगकाँगच्या रिटेल रिअल इस्टेटवरील दबाव प्रादेशिक स्वरूपाचा आहे हे दिसून येते. सीमापार ई-कॉमर्ससाठी करमुक्त रक्कम 800 युआनपर्यंत वाढवण्यात आल्यानंतर, सौंदर्यप्रसाधने आणि इलेक्ट्रॉनिक उत्पादनांच्या स्थानिक किरकोळ विक्रीत वर्षानुवर्षे 23% ने घट झाली, ज्यामुळे रस्त्यावरील दुकानांच्या मागणीवर थेट परिणाम झाला.
परदेशी निधीच्या प्रमाणात होणारे बदल अधिक लक्ष देण्यासारखे आहेत. प्रिन्स एडवर्ड जिल्ह्यात परदेशी भांडवलाच्या मालकीच्या व्यावसायिक आणि निवासी मालमत्तांचे प्रमाण २०१८ मध्ये ३११TP३T वरून सध्या ७१TP३T पर्यंत घसरले आहे, हे दर्शविते की आंतरराष्ट्रीय भांडवल दुय्यम मुख्य क्षेत्रातून पद्धतशीरपणे मागे घेत आहे.
मूल्य पुनर्मूल्यांकनाचे गणितीय मॉडेल
सध्याच्या व्यवहाराच्या किमतीच्या आधारे मूल्यांकनाचा तर्क काढता येतो: जर ४१TP३T च्या भांडवलीकरण दराच्या आधारे अंदाज लावला तर, मालमत्तेला वार्षिक निव्वळ उत्पन्न ८८०,००० असणे आवश्यक आहे, म्हणजेच मासिक भाडे ७३,००० पर्यंत पोहोचणे आवश्यक आहे, ज्यामुळे ५०,००० च्या सध्याच्या भाड्यात ४६१TP३T चे अंतर राहते. हे सूचित करते की खरेदीदार अपेक्षा करू शकतात:
- जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासावरील निर्बंध सरकारने शिथिल केले
- समुदाय परिवर्तनानंतर भाडे वाढले
- अमेरिकन डॉलरच्या कमकुवतपणामुळे मालमत्तेच्या किमतींचे पुनर्मूल्यांकन होते.
व्यवहाराची किंमत जमिनीच्या किमतीपेक्षा कमी आहे, ती HK$4,200 प्रति चौरस फूट या मजल्याच्या किमतीने खरेदी करण्याइतकी आहे, जी त्याच जिल्ह्यातील निवासी जमिनीच्या नवीनतम चिन्हांकित किमतीपेक्षा HK$581,000 कमी आहे. हे "जमीन मूल्य शोधण्याचे" एक सट्टेबाजीचे कृत्य आहे.
भविष्यातील सर्वनाश
६१ दशलक्ष डॉलर्सच्या या महागड्या धड्याने बाजारासाठी तीन धोक्याची घंटा वाजवली:
- नॉन-कोअर क्षेत्रातील मालमत्तेचे तरलता धोके वाढतात
- जुन्या इमारतींच्या देखभालीचा खर्च वेगाने वाढण्याच्या काळात आला आहे.
- समुदायाच्या आर्थिक परिवर्तनाचा कालावधी दहा वर्षांपर्यंत लागू शकतो.
जेव्हा "स्थान, स्थान, स्थान" हा गुंतवणूक नियम सामुदायिक कार्यांच्या पुनर्बांधणीला सामोरे जातो तेव्हा पारंपारिक मूल्यांकन मॉडेलला अपयशाचा धोका असतो. कदाचित खरा खुलासा असा आहे की महामारीनंतरच्या काळात हाँगकाँगमध्ये कायमस्वरूपी गाभा क्षेत्र नाही, फक्त सतत पुन्हा परिभाषित केलेले मूल्य निर्देशांक आहेत. जे लोक अजूनही २०१९ च्या दृष्टिकोनातून मालमत्तेचे मूल्य मानतात ते अखेर बाजारासाठी जिवंत पाठ्यपुस्तके बनतील.
पुढील वाचन:
