अनुक्रमणिका
मालकांचे महामंडळ (ओसी)हाँगकाँगच्या मतेइमारत व्यवस्थापन अध्यादेश (अध्याय ३४४)इमारत किंवा गृहनिर्माण मालमत्तेच्या मालकांनी स्थापन केलेली एक वैधानिक संस्था ज्याचा प्राथमिक उद्देश मालमत्तेच्या सामान्य बाबींचे व्यवस्थापन आणि देखभाल करणे आहे.
मालकांचे महामंडळ संसाधनांचे प्रभावीपणे एकत्रीकरण करू शकते, मालमत्तेची गुणवत्ता राखू शकते आणि मालकांचे हक्क आणि हितसंबंधांचे संरक्षण करू शकते. हाँगकाँगच्या उच्च-घनतेच्या निवासी वातावरणात त्याची भूमिका विशेषतः महत्त्वाची आहे, जी समुदायाच्या एकूण विकासासह वैयक्तिक हितसंबंधांचे संतुलन साधण्यास मदत करते.
१. सार्वजनिक क्षेत्रांचे एकत्रित व्यवस्थापन
- इमारतीतील सार्वजनिक सुविधांचे (जसे की लिफ्ट, कॉरिडॉर, बाग, पार्किंग लॉट इ.) दैनंदिन व्यवस्थापन, देखभाल आणि साफसफाईसाठी जबाबदार.
- रहिवाशांच्या सुरक्षिततेची खात्री करण्यासाठी अग्निसुरक्षा प्रणाली, विद्युत उपकरणे इत्यादी सुरक्षा मानकांची पूर्तता करतात याची खात्री करा.
२. मालमत्तेचे मूल्य राखणे
- नियमित देखभाल आणि दुरुस्ती करून, इमारतीचे आयुष्य वाढवता येते आणि इमारतीचे मूल्य जीर्ण झाल्यामुळे पडण्यापासून रोखता येते.
- एकूण राहणीमान सुधारण्यासाठी मोठ्या प्रमाणात प्रकल्पांचे (जसे की बाह्य भिंतींचे नूतनीकरण आणि पाण्याचे पाईप बदलणे) समन्वय साधा.
३. आर्थिक व्यवस्थापन
- व्यवस्थापन शुल्क आकारा： मालकांकडून त्यांच्या मालकीच्या वाट्यानुसार शुल्क आकारणे, जे दैनंदिन खर्च आणि राखीव निधीसाठी वापरले जाते.
- व्यवस्थापन राखीव: तात्पुरत्या खर्चाची वाटणी टाळण्यासाठी भविष्यातील मोठ्या दुरुस्ती किंवा आपत्कालीन परिस्थितीसाठी (जसे की वादळाचे नुकसान) निधी राखीव ठेवा.
४. परस्पर कराराच्या कराराची अंमलबजावणी
- इमारतीच्या कराराच्या अटींचे पालन करण्यासाठी मालकांवर देखरेख ठेवा, जसे की बेकायदेशीर बदलांना प्रतिबंध करणे, आवाज किंवा स्वच्छतेच्या समस्या हाताळणे.
- समुदाय सुव्यवस्था राखण्यासाठी उल्लंघनांसाठी इशारे द्या किंवा कायदेशीर कारवाई करा.
५. कायदेशीर प्रतिनिधित्व आणि निर्णय घेणे
- तृतीय पक्षांसोबत करार करताना (जसे की मालमत्ता व्यवस्थापन कंपन्या, कंत्राटदार) किंवा वादांबाबत खटले दाखल करताना सर्व मालमत्ता मालकांचे प्रतिनिधित्व करा.
- मोठ्या बाबींसाठी (जसे की मालमत्ता व्यवस्थापन कंपनी बदलणे किंवा मोठ्या प्रमाणात प्रकल्प), मालकांची बैठक आयोजित केली जाते आणि मतदानाद्वारे सामूहिक निर्णय घेतले जातात.
६. मालकांचा आवाज वाढवा
- विकासक किंवा मालमत्ता व्यवस्थापन कंपन्या व्यवस्थापन बाबींवर एकतर्फी वर्चस्व गाजवू नयेत म्हणून मालमत्ता मालकांची मते एकाग्र करा.
- सरकारी विभागांशी संवाद साधताना (जसे की देखभाल निधीसाठी अर्ज करणे) एक एकीकृत संवाद खिडकी म्हणून काम करा.
७. कायदेशीर आधार आणि अधिकार
- इमारत व्यवस्थापन अध्यादेशानुसार, एखाद्या महामंडळाला कायदेशीर व्यक्तीचा दर्जा असतो आणि ते स्वतंत्रपणे कागदपत्रांवर स्वाक्षरी करू शकते, बँक खाती उघडू शकते आणि महामंडळाच्या नावाने खटला भरू शकते किंवा खटला भरला जाऊ शकतो.
हाँगकाँगमध्ये, मालकांची महामंडळ (OC) ही इमारत व्यवस्थापन अध्यादेशांतर्गत स्थापन केलेली एक कायदेशीर संस्था आहे. हे प्रामुख्याने इमारतीच्या सामान्य बाबी (जसे की देखभाल, सुरक्षा, स्वच्छता इ.) व्यवस्थापित करण्यासाठी जबाबदार असते. "ट्रायड" हा शब्द बेकायदेशीर क्रियाकलापांमध्ये सहभागी असलेल्या संघटित गुन्हेगारी गटांना सूचित करतो. हे दोन्ही एकमेकांशी संबंधित नसतील असे वाटू शकते, परंतु काही प्रकरणांमध्ये, ट्रायड्स स्वतःच्या फायद्यासाठी कॉर्पोरेशनमध्ये घुसखोरी करण्याचा किंवा हाताळण्याचा प्रयत्न करू शकतात. खालील संबंधित पार्श्वभूमी आणि संभाव्य संबंध विश्लेषण आहे:
८. मालक महामंडळाचे कामकाज आणि संभाव्य भेद्यता
- कॉर्पोरेशनची स्थापना मालकांनी संयुक्तपणे केली आहे आणि व्यवस्थापन समितीचे (एमसी) सदस्य मालकांद्वारे निवडले जातात आणि बांधकाम बाबींवर (जसे की बोली प्रकल्प, वित्त व्यवस्थापन इ.) निर्णय घेण्यास जबाबदार असतात.
- संभाव्य धोके: जर व्यवस्थापन समितीच्या सदस्यांना लाच दिली गेली किंवा धमकावले गेले, किंवा जर टोळीचे सदस्य व्यवस्थापन समितीत घुसले, तर त्यांना खालील प्रकारे हाताळले जाऊ शकते:
- प्रकल्पाच्या बोलीमध्ये हेराफेरी: माफियांनी कंत्राटदारांशी संगनमत करून जास्त किमतीत देखभालीची कामे कंत्राटे दिली आणि लाच घेतली.
- व्यवस्थापन शुल्काचा गैरवापर: कॉर्पोरेट निधीचे बेकायदेशीर हस्तांतरण.
- निवडणुकांमध्ये फेरफार करणे: मालकांच्या मतांवर प्रभाव पाडण्यासाठी आणि व्यवस्थापन समितीवर "स्वतःचे लोक" निवडून येतील याची खात्री करण्यासाठी धमकीचा वापर करणे.
8. ट्रायड्स कॉर्पोरेशनमध्ये सामील होतात
हाँगकाँगमधील जुन्या गृहनिर्माण वसाहतींच्या नूतनीकरण प्रकल्पांमध्ये बोलींमध्ये हेराफेरीची एक घटना फार पूर्वीपासून आहे, ज्यामध्ये गगनाला भिडणाऱ्या प्रकल्पांमधून नफा मिळवण्यासाठी टोळ्या किंवा बेईमान व्यावसायिक धमक्या आणि लाचखोरीद्वारे कॉर्पोरेट संस्थांवर नियंत्रण ठेवतात. या प्रकरणात, "बाह्य भिंतीवरील काँक्रीट सोलत होते आणि त्याची तातडीने दुरुस्ती आवश्यक होती" या कारणावरून ओसीने पारदर्शक बोली न लावता प्रकल्पाला मंजुरी दिली, जी प्रणालीतील त्रुटी दर्शवते (जसे की इमारत व्यवस्थापन अध्यादेशाद्वारे ओसीच्या अधिकाराचे अपुरे पर्यवेक्षण).
- हाँगकाँगमध्ये अशी अनेक प्रकरणे घडली आहेत जिथे ट्रायड्सने कॉर्पोरेट संस्थांमध्ये हस्तक्षेप केला आहे, उदाहरणार्थ:
- २०१८ मध्ये, पोलिसांनी एका त्रिकूट गटाचा पर्दाफाश केला ज्यावर अनेक गृहनिर्माण संस्थांमध्ये फेरफार करण्याचा आणि मालकांना धमकावून आणि बनावट कागदपत्रे बनवून प्रकल्प निधीमध्ये १ कोटी हाँगकाँग डॉलर्सपेक्षा जास्त फसवणूक करण्याचा संशय होता.
- २०२४ मध्ये लेई चेंग युके ग्राम निगम समिती सदस्याचा शिरच्छेद प्रकरण
- २०२५ च्या त्सुंग क्वान ओ किंग लाम इस्टेट कॉर्पोरेशन निवडणुकीत धमकावल्याबद्दल त्रिकूट पार्श्वभूमी असलेल्या १७ लोकांना अटक, ज्यात उमेदवार आणि निवडून आलेले लोक यांचा समावेश आहे.
9. सरकार आणि कायदेशीर प्रतिसाद
- कायदेशीर तरतुदी: इमारत व्यवस्थापन अध्यादेशानुसार कंपन्यांनी त्यांच्या आर्थिक व्यवहारात पारदर्शकता बाळगणे आणि बेकायदेशीर कामांची चौकशी करणे आवश्यक आहे. जर त्रिकूट सहभाग आढळला तर सोसायटीज अध्यादेश किंवा गुन्हे अध्यादेशांतर्गत खटला चालवता येतो.
- अंमलबजावणी कारवाई：हाँगकाँग पोलिस (जसे की ऑर्गनाइज्ड क्राइम अँड ट्रायड ब्युरो ऑफ द ऑर्गनाइज्ड क्राइम अँड ट्रायड ब्युरो) कायदेशीर संघटनांमध्ये घुसखोरी करणाऱ्या ट्रायड गटांची चौकशी सुरू करतील.
- मालकाचा स्व-विमा:
- सतर्क रहा, कॉर्पोरेट बैठकांना उपस्थित रहा आणि आर्थिक अहवालांचे निरीक्षण करा.
- जर तुम्हाला प्रकल्पाचे कोणतेही संशयास्पद कोट किंवा धमकी देणारे वर्तन आढळले तर ताबडतोब पोलिसांना कळवा.
- गृह विभाग किंवा कायदेशीर मार्गांनी आक्षेपार्ह व्यवस्थापन समिती सदस्याला काढून टाकण्यासाठी अर्ज करा.
8. गृह विभागमालक महामंडळांना सूचना
परिचय
- खाजगी इमारतींचे व्यवस्थापन करणे ही मालकांची जबाबदारी आहे. इमारत व्यवस्थापनाबाबत सरकारचे धोरण नेहमीच मालकांना त्यांच्या इमारतींचे प्रभावीपणे व्यवस्थापन करता यावे म्हणून मालक महामंडळे (ओसी) सारख्या योग्य रहिवाशांच्या संघटना स्थापन करण्यास प्रोत्साहित करणे आणि मदत करणे हे राहिले आहे.
- इमारत व्यवस्थापन अध्यादेश (कॅप. ३४४) (यापुढे "अध्यादेश" म्हणून संदर्भित) चा उद्देश कॉर्पोरेशनच्या स्थापनेसाठी आणि ऑपरेशनसाठी कायदेशीर चौकट प्रदान करणे आहे, जेणेकरून खाजगी इमारतींचे मालक त्यांच्या मालमत्तेचे चांगले व्यवस्थापन करण्यासाठी कॉर्पोरेशन स्थापन करू शकतील.
मालक महामंडळ स्थापन करण्याचा उद्देश
या अध्यादेशात महामंडळाची कर्तव्ये आणि अधिकार स्पष्टपणे नमूद केले आहेत. इमारतीच्या सामान्य भागांचे योग्य व्यवस्थापन आणि देखभाल करणे हे ओसीचे कायदेशीर कर्तव्य आहे आणि परस्पर कराराच्या करारात नमूद केल्याप्रमाणे इमारतीच्या सामान्य भागांच्या व्यवस्थापन जबाबदाऱ्या पार पाडण्यासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व उपाययोजना त्यांनी केल्या पाहिजेत. अधिकारांबद्दल बोलायचे झाले तर, अध्यादेश किंवा परस्पर कराराच्या करारानुसार कॉर्पोरेशनला मिळालेल्या कर्तव्ये आणि अधिकारांचे पालन करण्यात मदत करण्यासाठी किंवा त्यांचे प्रतिनिधित्व करण्यासाठी पगारदार कर्मचारी, मालमत्ता व्यवस्थापन कंपन्या किंवा इतर व्यावसायिक संस्था किंवा कर्मचारी नियुक्त करायचे की नाही हे महामंडळ ठरवू शकते. अध्यादेशाच्या कलम १८ अंतर्गत कर्तव्ये पार पाडताना आणि अधिकारांचा वापर करताना, महामंडळ अध्यादेशाच्या कलम ४४(१) नुसार गृह आणि युवा व्यवहार सचिवांनी जारी केलेल्या आचारसंहितेचे मार्गदर्शन करेल.
हाँगकाँगमध्ये लोकसंख्या मोठी आहे आणि जमिनीचे क्षेत्रफळ मर्यादित आहे. बहुतेक नागरिक खाजगी बहुमजली इमारतींमध्ये किंवा अनेक इमारती असलेल्या खाजगी गृहनिर्माण वसाहतींमध्ये राहतात. या इमारती आणि गृहनिर्माण वसाहतींमध्ये शेकडो ते हजारो पर्यंत अनेक युनिट्स आहेत. युनिट मालक ज्या इमारतीत किंवा गृहनिर्माण इस्टेटमध्ये राहतात त्या इमारतीचे व्यवस्थापन आणि देखभालीसाठी संयुक्तपणे जबाबदार असतात. जर इमारत किंवा गृहनिर्माण इस्टेटच्या चुकीच्या व्यवस्थापनामुळे किंवा त्याच्या सामान्य भागांच्या देखभालीच्या अभावामुळे कोणताही अपघात झाला तर संबंधित मालक संयुक्त आणि अनेक कायदेशीर दायित्व सहन करतील.
इमारतीचे व्यवस्थापन आणि देखभाल करणे ही साधी गोष्ट नाही. यामध्ये विविध प्रकारची कामे समाविष्ट आहेत, ज्यात सामान्य क्षेत्रे स्वच्छ करणे, कचरा हाताळणे, सुरक्षा, तसेच मालमत्ता व्यवस्थापन कंपनीला कामावर ठेवणे आणि इमारतीची देखभाल करणे यासारखी नियमित कामे समाविष्ट आहेत. जर इमारतीत कोणतीही महामंडळ स्थापन केली नसेल, तर इमारतीच्या परस्पर कराराच्या तरतुदींनुसार, इमारतीचे सर्व व्यवस्थापन आणि देखभालीचे प्रकरण सर्व मालकांनी संयुक्तपणे ठरवावे लागतील. शेकडो किंवा हजारो युनिट्स असलेल्या इमारती किंवा गृहनिर्माण वसाहतींसाठी, हे केवळ वेळखाऊ आणि अवघड नाही तर ते शक्य होण्याची शक्यताही कमी आहे.
इमारतींचे योग्य व्यवस्थापन करण्यासाठी, मालकांना आरामदायी राहणीमान प्रदान करण्यासाठी आणि त्यांच्या मालमत्तेचे खराब इमारत व्यवस्थापन आणि देखभालीमुळे होणारे नुकसान टाळण्यासाठी, महामंडळाची स्थापना करणे हा एकमेव मार्ग नाही, परंतु ती सर्वात व्यवहार्य पद्धत आहे. कॉर्पोरेशन ही अध्यादेशानुसार स्थापन झालेली एक स्वतंत्र कायदेशीर संस्था आहे. हे सर्व मालकांच्या वतीने इमारतीच्या सामान्य भागांचे कायदेशीररित्या व्यवस्थापन करते, संबंधित अधिकार, अधिकार, विशेषाधिकार आणि कर्तव्ये वापरते आणि पार पाडते आणि मालमत्ता व्यवस्थापन कंपन्यांची नियुक्ती आणि बरखास्त करण्याचा आणि त्यांच्या कामावर देखरेख करण्याचा अधिकार आहे.
या अध्यादेशात अशी तरतूद आहे की महामंडळाच्या बैठकीत इमारतीच्या सामाईक भागांचे नियंत्रण, व्यवस्थापन आणि प्रशासन तसेच अशा सामाईक भागांचे नूतनीकरण, सुधारणा किंवा सजावट यासंबंधी ठराव मंजूर करता येतील आणि असे ठराव व्यवस्थापन समिती (एमसी) आणि सर्व मालकांवर बंधनकारक असतील.
सामान्य समस्या आणि आव्हाने
- स्थापना मर्यादा：मालकांच्या बैठकीत ठराव मंजूर करून जमीन नोंदणी कार्यालयात नोंदणी करावी.
- मालकांचा सहभाग कमी: काही मालक बैठकांमध्ये किंवा मतदानात सक्रियपणे सहभागी होऊ शकत नाहीत, ज्यामुळे निर्णय घेण्याच्या कार्यक्षमतेवर परिणाम होतो.
- व्यावसायिक ज्ञान आवश्यक: मोठ्या दुरुस्ती किंवा कायदेशीर बाबींसाठी व्यावसायिक सल्लागारांचा वापर करावा लागू शकतो (उदा., अभियंते, वकील).
- माफिया आक्रमण : काही जुन्या इमारतींच्या कंपन्यांवर मालकांचा सहभाग कमी असल्याने, काही लोक (टोळ्यांसह) सहजपणे नियंत्रण ठेवतात.
