अनुक्रमणिका
दिवंगत "दुकान राजा" डेंग चेंगबो यांचे कुटुंब कोट्यवधींच्या कर्जाच्या वादात अडकल्याने हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट उद्योगात अलीकडेच मोठा गोंधळ उडाला आहे. तीन पिढ्यांच्या व्यावसायिक साम्राज्यांशी संबंधित या आर्थिक वादळाची वाचकांसाठी पूर्णपणे पुनर्बांधणी करण्यासाठी या वृत्तपत्राने केवळ न्यायालयीन कागदपत्रे, रिअल इस्टेट नोंदणी नोंदी आणि उद्योगाशी सखोल मुलाखती मिळवल्या आहेत.
वादळाच्या केंद्रस्थानी: हमीच्या तुकड्याने सुरू झालेला लाखो रुपयांचा कर्ज वसुलीचा आदेश
जानेवारी २०२४ मध्ये हुई कुई इंटरनॅशनल ग्रुप कंपनी लिमिटेडने कियान बेई शाओ कंपनी लिमिटेड आणि त्यांच्या जामीनदारांकडून खटल्यातील रक्कम वसूल करण्यासाठी औपचारिक खटला दाखल करून जिल्हा न्यायालयाचा खटला क्रमांक डीसीसीजे ४१३६/२०२४ सुरू झाला.डेंग चेंगबोइस्टेट प्रशासकाकडे एकूण १.१४ दशलक्ष देणे आहे. ऑगस्ट २०२० मध्ये सुरू झालेले हे ३.५ दशलक्ष डॉलर्सचे कर्ज अखेर साथीच्या आजाराचा परिणाम आणि व्याजदर वाढीच्या वादळाचा अनुभव घेतल्यानंतर हाँगकाँगच्या मुख्य व्यावसायिक जिल्ह्याला प्रभावित करणाऱ्या आर्थिक संकटात रूपांतरित झाले.
हमी कागदपत्रांनुसार, डेंग चेंगबो यांनी त्यांच्या मृत्यूपूर्वी त्यांच्या वैयक्तिक नावाने अमर्यादित दायित्व हमीवर स्वाक्षरी केली होती, ज्याच्या अटींमध्ये असे म्हटले होते की "हमीदाराला मुद्दल, व्याज आणि संबंधित कायदेशीर शुल्कासाठी संयुक्त आणि अनेक दायित्वे सहन करावी लागतील." कायदेशीर क्षेत्रातील अधिकृत सूत्रांनी विश्लेषण केले की जरी हाँगकाँगच्या व्यावसायिक समुदायात असे कलम सामान्य असले तरी, मुख्य हमीदाराच्या मृत्यूनंतर, ते इस्टेट अॅडमिनिस्ट्रेशन अध्यादेशाच्या कलम 62 अंतर्गत विशेष वसुली प्रक्रिया सुरू करतील.
कर्जाची टाइमलाइन डीकोड केली
२४ ऑगस्ट २०२०:
- कियानबेइशाओने हुईकुई इंटरनॅशनलसोबत "३+२" लवचिक परतफेड करारावर स्वाक्षरी केली, पहिल्या वर्षी ९.५१TP३T व्याजदर होता, जो नंतर बाजार परिस्थितीनुसार समायोजित केला जाऊ शकतो.
- डेंग चेंगबो गॅरंटी कागदपत्रांवर स्वाक्षरी करण्यासाठी सेंट्रलमधील लॉ फर्ममध्ये गेले.
- कर्जाचा उद्देश "व्यवसाय विस्तार आणि खेळते भांडवल" असा नमूद केला पाहिजे.
२०२२ चा तिसरा तिमाही:
- अमेरिकेनंतर हाँगकाँगने व्याजदर वाढीचे चक्र सुरू केले आहे, ज्याचा मुख्य दर 6% पेक्षा जास्त आहे.
- कियानबेशाओला व्याज देयकांमध्ये विलंब होऊ लागला.
ऑगस्ट २०२३:
- मुद्दल आणि व्याजाची जमा झालेली थकबाकी २.८३ दशलक्ष युआन इतकी होती.
- कर्जदारांनी वाटाघाटीची पहिली फेरी सुरू केली आणि "कर्ज-इक्विटी स्वॅप" योजना प्रस्तावित केली.
४ जानेवारी २०२४:
- रूम पी, १५/एफ, सनराइज सेंटर, क्वुन टोंग साठी गृहकर्ज नोंदणी पूर्ण झाली.
- ही मालमत्ता $२.७ दशलक्षला विकली गेली, २०२० च्या मूल्यांकनापेक्षा $४२१TP3T ची सूट.
गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेमागील गणना
आमच्या वृत्तपत्राच्या साइटवरील तपासणीत असे आढळून आले की प्रश्नातील मालमत्ता क्वुन टोंगमधील परिवर्तनाधीन औद्योगिक आणि व्यापार क्षेत्रात आहे, ज्याचे वापरण्यायोग्य क्षेत्र अंदाजे १,२०० चौरस फूट आहे. रिअल इस्टेट एजंटने उघड केले की अलिकडच्या वर्षांत "स्टार्ट कोलून ईस्ट" योजनेचा इमारतीला फायदा झाला आहे, परंतु महामारीनंतर रिक्त जागा दर 18% वर राहिला. हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेची विल्हेवाट लावण्याच्या प्रक्रियेत "दुहेरी सवलत" ची घटना घडते:
- मूल्यांकन सवलत: CBRE च्या २०२० च्या मूल्यांकन अहवालात युनिटची किंमत $४.६५ दशलक्ष असल्याचे दिसून आले आहे.
- तातडीची विक्री सवलत: २०२४ मध्ये व्यवहाराची किंमत फक्त २.७ दशलक्ष आहे, जी बाजारभावापेक्षा १५१TP3T कमी आहे.
"ही तीव्र घसरण व्यावसायिक मालमत्ता बाजारपेठेतील संरचनात्मक बदलांना प्रतिबिंबित करते, विशेषतः नवीन ऑफिस मॉडेल्सच्या प्रभावाखाली, पारंपारिक औद्योगिक इमारतींची तरलता मोठ्या प्रमाणात कमी झाली आहे," असे जेएलएल विश्लेषक मिंगन ली म्हणाले.
डेंग कुटुंबाचा मालमत्तेचा नकाशा डळमळीत झाला आहे.
या वृत्तपत्राने लँड रजिस्ट्रीमधील नोंदी संकलित केल्या आहेत आणि असे आढळून आले आहे की डेंग कुटुंबाने २०२२ पासून किमान २३ मालमत्तांची विल्हेवाट लावली आहे, ज्यांची एकूण किंमत HK$३.८ अब्ज पेक्षा जास्त आहे. सर्वात उल्लेखनीय व्यवहारांमध्ये हे समाविष्ट होते:
- जी/एफ, क्वीन्स रोड ईस्ट, वान चाई:
- २०१८ मध्ये खरेदी किंमत: ५५० दशलक्ष
- २०२३ व्यवहार किंमत: १४८ दशलक्ष
- बुक लॉस: ७३१TP३T (होल्डिंग कॉस्ट वजा केल्यानंतर प्रत्यक्ष लॉस ८११TP३T पर्यंत पोहोचू शकतो)
- कार्नार्वन रोडवरील संपूर्ण व्यावसायिक इमारत, सिम शा त्सुई:
- २०२१ चे मूल्यांकन: १.२ अब्ज
- २०२३ मध्ये गृहकर्ज वित्तपुरवठा: ४८० दशलक्ष
- कर्ज-ते-मूल्य गुणोत्तर: ४०१TP३T, उद्योग सरासरी ६५१TP३T पेक्षा खूपच कमी
कुटुंबाचे आर्थिक सल्लागार वांग याओबांग यांनी खुलासा केला: "निर्णय घेणाऱ्यांनी २०२१ पासून 'रोख हा राजा आहे' ही रणनीती अंमलात आणली आहे, परंतु मालमत्तेच्या वसुलीचा वेग व्याज जमा होण्याशी जुळत नाही. काही मालमत्तांच्या विल्हेवाटीसाठी कुटुंबातील अनेक सदस्यांची सहमती आवश्यक असते, ज्यामुळे विक्रीसाठी सर्वोत्तम वेळ उशीर होतो."
कायदेशीर लढाईत प्रमुख गुन्हे आणि बचाव
इस्टेट हाताळणीशी परिचित असलेले वकील चेन डावेन यांनी स्पष्ट केले की या प्रकरणाची खास वैशिष्ट्ये अशी आहेत:
- वारसांसह हमीची जबाबदारी संपुष्टात येईल का?
- इस्टेटचे वितरण पूर्ण होण्यापूर्वी इस्टेट प्रशासकाची कायदेशीर स्थिती
- अनेक वारसांच्या अंतर्गत जबाबदारी वाटप यंत्रणा
"इस्टेट ड्युटी अध्यादेशाच्या कलम १५ नुसार, कर्जदार 'इस्टेट प्रायोरिटी पेमेंट ऑर्डर'साठी अर्ज करू शकतो, परंतु त्याला हे सिद्ध करावे लागेल की कर्ज हा 'आवश्यक खर्च' आहे." वकील चॅन यांनी यावर भर दिला की या प्रकरणामुळे इस्टेट प्रशासन प्रक्रियेत मोठे बदल होऊ शकतात.
उद्योग धक्क्याचा परिणाम
या घटनेमुळे एक साखळी प्रतिक्रिया निर्माण झाली आहे:
- अनेक बँका कुटुंब-गॅरंटीड कर्जाच्या अटींचा आढावा घेत आहेत.
- बिगर-बँक वित्तीय संस्था औद्योगिक मालमत्तांसाठी गृहकर्ज प्रमाण कडक करतात
- रिअल इस्टेट गुंतवणूक क्षेत्रात "डिलीव्हरेजिंग" ची लाट येत आहे.
सेंट्रलमधील एका परदेशी बँकेच्या क्रेडिट मॅनेजरने अनामिकपणे खुलासा केला: "आम्ही कुटुंब हमी असलेल्या सर्व कर्ज पोर्टफोलिओचा, विशेषतः बहु-पिढीच्या वारशाच्या प्रकरणांचा, सर्वसमावेशक आढावा घेत आहोत आणि अतिरिक्त तारण आवश्यक असण्याची शक्यता आम्ही नाकारत नाही."
एक ऐतिहासिक आरसा: हाँगकाँगच्या श्रीमंत कुटुंबांचे कर्ज संकट प्रकरणपुस्तिका
- १९९८: एसईए होल्डिंग्ज जू कुटुंब कर्ज पुनर्गठन
- विल्हेवाट लावलेल्या मालमत्तेचे एकूण मूल्य: ६.२ अब्ज
- पुनर्रचना करण्यासाठी लागलेला वेळ: ७ वर्षे
- अखेर सूची पुन्हा सुरू करा
- २००८: ताई शेंग ग्रुपचे झांग कुटुंबाचे बाँड डिफॉल्ट
- ट्रिगर क्लॉज: क्रॉस-डिफॉल्ट
- गुंतलेल्या कंपन्या: ११ सूचीबद्ध कंपन्या
- विल्हेवाट योजना: सरकारी मालकीच्या उद्योगांमधील धोरणात्मक गुंतवणूकदारांची ओळख करून द्या
- २०१५: बर्मिंगहॅम ग्लोबल यंग लिक्विडेशन केस
- गुंतलेली रक्कम: ३८० दशलक्ष
- विशेष परिस्थिती: सीमापार मालमत्ता पुनर्प्राप्ती
- अधिकारक्षेत्रातील वाद आजही सुरू आहेत.
वादळाच्या नजरेत शांतता
डेंग याओवेन आणि डेंग याओशेंग यांनी अफवांना प्रतिसाद दिला नाही. त्यांच्या कायदेशीर प्रतिनिधीने फक्त एवढेच सांगितले की "घटना न्यायालयीन प्रक्रियेत दाखल झाली आहे आणि त्यावर भाष्य करणे गैरसोयीचे आहे." अलिकडच्या काही महिन्यांत या कुटुंबातील सूचीबद्ध कंपन्यांच्या शेअर्सच्या किमती २३१TP३T ने घसरल्या आहेत आणि तीन महिन्यांपूर्वीच्या तुलनेत व्यापाराचे प्रमाण चार पट वाढले आहे.
सिक्युरिटीज विश्लेषक हुआंग झिकियांग यांनी निदर्शनास आणून दिले: "बाजार संभाव्य संयुक्त जोखीम पचवत आहे, विशेषतः कौटुंबिक व्यवसायांमधील परस्पर हमींचे जटिल नेटवर्क. जर अधिक कर्जदारांनी कायदेशीर कारवाई केली तर ते तरलतेचे संकट निर्माण करू शकते."
सखोल निरीक्षण: हमी संस्कृतीची संध्याकाळ?
ही घटना हाँगकाँगच्या व्यावसायिक समुदायातील तीन खोलवर रुजलेले विरोधाभास प्रतिबिंबित करते:
- पारंपारिक "नेटवर्क हमी" आणि आधुनिक जोखीम व्यवस्थापन यांच्यातील संघर्ष
- व्यवसाय पद्धती आणि वारसा कायदा यांच्यातील अंतर
- व्याजदर वाढीच्या चक्रात रिअल इस्टेट गुंतवणूक आणि वित्तपुरवठा मॉडेल्सची असुरक्षितता
हाँगकाँग विद्यापीठाच्या कायदा विद्याशाखेतील प्राध्यापक झेंग वेक्सिन यांनी इशारा दिला: "हे एक सामान्य प्रकरण बनू शकते जे खेळाचे नियम बदलते. भविष्यात, कुटुंब हमी स्वीकारताना कर्जदारांना "मालमत्ता कर्ज परतफेड राखीव" सेट करण्याची आवश्यकता असू शकते.
वादळ अजून संपलेले नाही.
असे वृत्त आहे की किमान तीन वित्तीय संस्था डेंग कुटुंबाविरुद्ध कायदेशीर कारवाई करण्याचा विचार करत आहेत. क्वुन टोंगच्या एका कोपऱ्यात सुरू झालेला हा कर्ज वाद हळूहळू हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट राजवंशाच्या परिवर्तनाच्या काळातील पडदे उलगडत आहे. हे वृत्तपत्र अब्जावधींच्या मालमत्तेशी संबंधित या व्यावसायिक वादळाचा मागोवा घेत राहील.
[तीन स्वतंत्र स्त्रोतांद्वारे क्रॉस-व्हेरिफाय केलेले, व्यावसायिक संस्थांद्वारे गणना केलेले आणि समायोजित केलेले काही डेटा, बहुआयामी सखोल विश्लेषण प्रदान करण्याच्या उद्देशाने]
