हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेटवर लिंक्ड एक्सचेंज रेटचा परिणाम

जोडलेली विनिमय दर प्रणाली आणि हाँगकाँग रिअल इस्टेट: ४० वर्षे चाललेला दुधारी तलवारीचा खेळ

लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम१७ ऑक्टोबर १९८३ रोजी त्याची अंमलबजावणी झाल्यापासून, त्याने हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट बाजाराच्या विकासाच्या मार्गाला दुधारी तलवारीप्रमाणे खोलवर आकार दिला आहे. हाँगकाँग डॉलरला अमेरिकन डॉलरशी जोडणाऱ्या या चलनविषयक धोरणामुळे आर्थिक स्थिरतेचा चमत्कार घडला आहे, परंतु त्यामुळे हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराला अशा चक्रीय धक्क्यांमध्येही बुडवले आहे ज्यातून बाहेर पडणे कठीण आहे. २०२३ मध्ये, हाँगकाँगच्या निवासी मालमत्तेच्या किमती त्याच्या ऐतिहासिक उच्चांकावरून १५१TP3T ने कमी झाल्या, तर व्यावसायिक रिअल इस्टेट रिक्त जागांचा दर १८.५१TP3T या २० वर्षांच्या उच्चांकावर पोहोचला. या बाजारातील उलथापालथीमुळे पुन्हा एकदा रिअल इस्टेट बाजारावर लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टमचा खोलवर होणारा परिणाम अधोरेखित होतो. या लेखात आर्थिक डेटा मॉडेलिंग, धोरण परिणाम विश्लेषण आणि ऐतिहासिक केस तुलना यांचा वापर करून ही विशेष आर्थिक व्यवस्था जमिनीच्या मूल्यावर, विकास मॉडेलवर आणि बाजाराच्या अपेक्षांवर कसा परिणाम करते याचे सखोल विश्लेषण केले जाईल.

१. व्याजदर हस्तांतरण यंत्रणा: एकत्रित चलनविषयक धोरणाचा गृहनिर्माण बाजार परिणाम

पारंपारिक चलनविषयक धोरण चौकटीअंतर्गत, हाँगकाँग चलनविषयक प्राधिकरणाने त्यांची व्याजदर स्वायत्तता गमावली आहे. या संस्थात्मक दोषामुळे मालमत्ता बाजार फेडरल रिझर्व्हच्या धोरणांचे थेट प्रसारण करणारे वाहन बनले आहे. मार्च २०२२ मध्ये जेव्हा फेडरल रिझर्व्हने हिंसक व्याजदरात वाढ सुरू केली, तेव्हा हाँगकाँगचा प्राइम रेट ९ महिन्यांत ५१TP३T वरून ७.१२५१TP३T पर्यंत वाढला आणि गृहकर्ज दरांनी ३.५१TP३T चा मानसिक अडथळा पार केला. रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या आकडेवारीनुसार, व्याजदरांमध्ये प्रत्येक १०० बेसिस पॉइंट वाढीसह, ६ महिन्यांत निवासी व्यवहारांचे प्रमाण २३१TP3T ने कमी होईल. हा लवचिकता गुणांक लिंक्ड एक्सचेंज रेट लागू होण्यापूर्वीच्या तुलनेत 40% जास्त आहे.

व्याजदरातील चढउतारांचा विकासकांवर होणारा परिणाम आणखी घातक आहे. सन हंग काई प्रॉपर्टीजच्या २०२२ च्या आर्थिक अहवालातून असे दिसून आले आहे की एकूण विकास खर्चाच्या तुलनेत वित्तपुरवठा खर्चाचे प्रमाण २०२० मध्ये ९.७१TP३T वरून १५.२१TP३T पर्यंत वाढले आहे, ज्यामुळे त्यांच्या काई टाक साइट डेव्हलपमेंट प्लॅनमध्ये थेट दोन वर्षांचा विलंब झाला. भांडवली खर्चातील या नाट्यमय बदलामुळे विकासकांना उच्च-उलाढालीच्या मॉडेलकडे वळावे लागले आहे, २०२३ मध्ये नवीन प्रकल्पांचे सरासरी विक्री चक्र ८.२ महिन्यांपर्यंत कमी केले गेले आहे, जे पाच वर्षांपूर्वीच्या तुलनेत ३४१TP3T ने कमी झाले आहे, ज्याचा थेट परिणाम इमारतीच्या गुणवत्तेवर आणि बाजार पुरवठा संरचनेवर होतो.

त्यामुळे बाजारभावाच्या यंत्रणेत संरचनात्मक विकृती निर्माण होतात. सेंटा-सिटी लीडिंग इंडेक्स (CCL) आणि LIBOR व्याजदर यांच्यातील सहसंबंध गुणांक -0.82 वर पोहोचला, याचा अर्थ असा की यूएस व्याजदर धोरण हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारपेठेत 72% च्या किमतीतील चढउतार थेट ठरवते. या असाधारण सहसंबंधामुळे हाँगकाँग रिअल इस्टेट मार्केट मूलतः अमेरिकन डॉलर मालमत्तेचे व्युत्पन्न बनते.

२. भांडवली प्रवाहाचा भोवरा: आंतरराष्ट्रीय हॉट मनीचे दिशात्मक फ्लशिंग

लिंक्ड एक्सचेंज रेटमुळे निर्माण झालेले जोखीममुक्त आर्बिट्रेज वातावरण हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराला जागतिक भांडवलासाठी "सुरक्षित आश्रयस्थान" बनवते. २००८ च्या आर्थिक संकटानंतर, शांघाय-हाँगकाँग स्टॉक कनेक्ट आणि बाँड कनेक्ट सारख्या माध्यमांद्वारे १.२ ट्रिलियन अमेरिकन डॉलर्सपेक्षा जास्त पैसे हाँगकाँगमध्ये आले, ज्यापैकी ३८१ टीपी३ टी अमेरिकन डॉलर्स अखेर रिअल इस्टेट क्षेत्रात आले. २०१५ मध्ये हा भांडवलाचा ओघ शिखरावर पोहोचला, जेव्हा निवासी व्यवहारांच्या प्रमाणात परकीय गुंतवणुकीचा वाटा ४११TP३ टन होता, ज्यामुळे लक्झरी घरांच्या किमती थेट ८७१TP३ टनने वाढल्या.

भांडवल प्रवाह बाजारातील ध्रुवीकरण वाढवतो. ब्लॅकरॉकच्या संशोधनातून असे दिसून आले आहे की १० दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सपेक्षा जास्त किमतीच्या निवासी युनिट्सचा भांडवलावरील परतावा लहान आणि मध्यम आकाराच्या युनिट्सच्या तुलनेत २.३ पट आहे आणि लिंक्ड एक्सचेंज रेट कालावधीत ही तफावत वाढतच गेली आहे. त्यामुळे विकासकांनी त्यांच्या उत्पादन रचनेत बदल केले आहेत, २०२२ मध्ये १,००० चौरस फुटांपेक्षा जास्त क्षेत्रफळाच्या युनिट्सचा पुरवठा २७१TP३T या ऐतिहासिक शिखरावर पोहोचला आहे, तर ४०० चौरस फुटांपेक्षा कमी क्षेत्रफळाच्या युनिट्सचा पुरवठा १२१TP३T ने कमी झाला आहे.

सीमापार भांडवलातील तीव्र चढउतार चक्रीय धक्के निर्माण करतात. मार्च २०२० मध्ये जागतिक डॉलर लिक्विडिटी संकटादरम्यान, हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारातून एकाच महिन्यात ४८ अब्ज HK$ भांडवल बाहेर गेले, ज्यामुळे सेंटालाइन सिटी इंडेक्स एकाच महिन्यात ९.७१TP3T ने घसरला. मोठ्या प्रमाणात भांडवलाची आवक आणि बहिर्गमन या वैशिष्ट्यामुळे हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट बाजारातील अस्थिरता सिंगापूरच्या तुलनेत १.८ पट जास्त आहे.

तिसरा. धोरणात्मक दुविधा: नियामक साधनांचे दुहेरी अपयश

लिंक्ड एक्सचेंज रेट फ्रेमवर्क अंतर्गत, पारंपारिक रिअल इस्टेट नियमन उपायांना कार्यात्मक अडथळ्यांचा सामना करावा लागला आहे. जेव्हा सरकारने स्टॅम्प ड्युटीद्वारे बाजार थंड करण्याचा प्रयत्न केला, तेव्हा भांडवली आवक वाढली: २०१६ मध्ये अतिरिक्त स्टॅम्प ड्युटी (SSD) २०१TP३T पर्यंत वाढवण्यात आल्यानंतर, परदेशी खरेदीचे प्रमाण कमी होण्याऐवजी २३१TP३T वरून ३११TP३T पर्यंत वाढले. हा धोरणात्मक विरोधाभास लिंक्ड एक्सचेंज रेटमुळे विनिमय दरात वाढ होण्याची अपेक्षा असल्याने उद्भवतो आणि गुंतवणूकदार चलन जोखीम रोखण्यासाठी जास्त व्यवहार खर्च देण्यास तयार असतात.

जमीन पुरवठा नियमन यंत्रणा देखील अडचणीत आहे. २००३ ते २०२२ दरम्यान, हाँगकाँगमधील निवासी जमिनीच्या पुरवठ्याचा व्याजदर पातळीशी ०.६५ चा सकारात्मक संबंध दिसून आला, याचा अर्थ फेडरल रिझर्व्हच्या व्याजदर वाढीच्या चक्रामुळे सरकारला जमीन पुरवठा कमी करण्यास भाग पाडले गेले आहे. वित्तपुरवठा खर्च वाढतो तेव्हा विकासक बोली लावण्यास कमी प्रेरित होतात या वस्तुस्थितीमुळे ही उलट-अंतर्ज्ञानी धोरण निवड उद्भवते, परिणामी २०२२ मध्ये दोन निवासी जागांसाठी बोली लावता आली नाही, ज्यामुळे दहा वर्षांच्या गृहनिर्माण पुरवठा योजनेत थेट व्यत्यय येतो.

बाजारातील अपेक्षांचे व्यवस्थापन करताना पद्धतशीर आव्हानांना तोंड द्यावे लागते. हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारावरील फेडरल रिझर्व्हच्या धोरण विधानाचा प्रभाव गुणांक ०.४३ वर पोहोचला, जो स्थानिक आर्थिक मूलभूत घटकांच्या प्रभावापेक्षा जास्त होता. या अपेक्षित स्पिलओव्हर परिणामामुळे २०२१ मध्ये फेडरल रिझर्व्हने "बॅलन्स शीट रिडक्शन" वर केलेल्या चर्चेमुळे हाँगकाँगच्या प्री-सेल प्रॉपर्टी विक्रीमध्ये एकाच महिन्यात ४५१TP३T ने घट झाली, जी प्रत्यक्ष व्याजदर समायोजनाच्या परिणामापेक्षा खूपच जास्त आहे.

४. संरचनात्मक दुविधा: औद्योगिक पर्यावरणात अपरिवर्तनीय बदल

लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम रिअल इस्टेट उद्योगाच्या अनुवांशिक क्रमाला आकार देत आहे. विकासकांच्या ताळेबंदांमध्ये "दुहेरी चलन कडक होणे" ची वैशिष्ट्ये दिसून येतात. जून २०२३ पर्यंत, टॉप टेन डेव्हलपर्सच्या अमेरिकन डॉलर देणींचे सरासरी प्रमाण ६८१TP3T पर्यंत पोहोचले, जे २००८ च्या तुलनेत ४१ टक्के वाढ आहे. या चलन विसंगतीमुळे कंपन्यांना ६७१TP3T च्या विक्रीवरील प्रकल्पांच्या किंमती अमेरिकन डॉलर निर्देशांकाशी जोडण्यास भाग पाडले जाते, ज्यामुळे स्थानिक रहिवाशांवर घर खरेदीचा भार वाढतो.

बाजारातील सहभागींच्या रचनेत मूलभूत बदल झाला आहे. परदेशी संस्थांकडे असलेल्या व्यावसायिक मालमत्तांचे प्रमाण २००० मध्ये १२१TP३T वरून २०२३ मध्ये ३९१TP३T पर्यंत वाढले आणि सेंट्रलमधील ग्रेड अ कार्यालयीन इमारतींची परदेशी मालकी ७३१TP३T इतकी होती. मालमत्ता हक्कांच्या रचनेतील या बदलामुळे भाडेपट्टा किंमत जागतिक भांडवली बाजारातील मागणीला अधिक प्रतिबिंबित करते आणि स्थानिक आर्थिक क्रियाकलापांपासून तुटण्याचे प्रमाण ऐतिहासिक उच्चांकावर पोहोचले आहे.

रिअल इस्टेट आर्थिक नवोपक्रम असामान्यपणे विकसित झाला आहे. LIBOR शी जोडलेल्या गृहकर्ज उत्पादनांचे प्रमाण २०१० मध्ये ९१TP३T वरून २०२३ मध्ये ४२१TP३T पर्यंत वाढले. जरी अशा डेरिव्हेटिव्ह्ज बँकांच्या व्याजदर जोखमींना हेज करतात, तरी ते घर खरेदीदारांना अधिक अस्थिरता देतात. सिंगापूरच्या चलन प्राधिकरणाच्या आकडेवारीवरून असे दिसून येते की फ्लोटिंग-रेट मॉर्टगेजसाठी डीफॉल्ट दर निश्चित-दर उत्पादनांपेक्षा 2.7 पट आहे.

२०२४ च्या ऐतिहासिक टप्प्यावर उभे राहून, जोडलेल्या विनिमय दर प्रणाली आणि हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेटमधील सहजीवन संबंध खोल विरोधाभासाच्या काळात प्रवेश केला आहे. चाळीस वर्षांपासून कार्यरत असलेल्या या आर्थिक यंत्रणेने जगातील सर्वात सक्रिय रिअल इस्टेट ट्रेडिंग मार्केट तयार केले आहे आणि संरचनात्मक असंतुलनाची बीजे पेरली आहेत. भविष्यातील सुधारणा मार्गासाठी "करन्सी बास्केट + रिअल इस्टेट समायोजन निधी" या संकरित यंत्रणेची ओळख करून देण्याची आवश्यकता असू शकते जेणेकरून विनिमय दर स्थिरता राखून जोखीम अलग ठेवण्याची भिंत स्थापित करता येईल. परंतु धोरणे कशीही विकसित होत असली तरी, हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराचे भवितव्य ७.८ च्या जादूई संख्येशी जवळून जोडलेले राहील, जे जागतिकीकरण आणि स्थानिकीकरण यांच्यातील फरकात एक नवीन संतुलन शोधत आहे. हे कदाचित एका आंतरराष्ट्रीय वित्तीय केंद्राचे नशीब असेल आणि हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट बाजाराला सोसावा लागणारा ऐतिहासिक भार देखील आहे.

 हाँगकाँग लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम,होयहाँगकाँगते १७ ऑक्टोबर १९८३ रोजी लागू झाले.विनिमय दरप्रणाली.अस्तित्वात असणेलिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टमच्या चौकटीत विनिमय दर स्थिरता राखणेहाँगकाँग चलन प्राधिकरणएचकेएमएची पहिली प्राथमिकताचलनविषयक धोरणध्येयांपैकी एक. हाँगकाँगची लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम ही आहेचलन मंडळस्थिर विनिमय दरसिस्टम, १००%परकीय चलन साठाखात्री करणे,हाँगकाँग डॉलरहाँगकाँग डॉलर ७.७५ ते ७.८५ प्रति १डॉलरविनिमय दर अमेरिकन डॉलरशी जोडलेला आहे आणि २००५ पूर्वी तो ७.८ हाँगकाँग डॉलर ते १ अमेरिकन डॉलरपेक्षा कमी नव्हता.

पुढील वाचन:

• लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम ही दुधारी तलवार आहे: अमेरिकेतील व्याजदरांमधील बदलांचा हाँगकाँगच्या मालमत्ता मालकांवर कसा परिणाम होतो?
• हाँगकाँग प्रॉपर्टी मार्केट फ्युचर अॅनालिसिस रिपोर्ट: बहुआयामी दृष्टिकोनातून आव्हाने आणि संधी
• हाँगकाँग डॉलर आणि अमेरिकन डॉलरमधील लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टमचा हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारावर होणारा परिणाम