रिव्हर्स मॉर्टगेज (रिव्हर्स मॉर्टगेज)

रिव्हर्स मॉर्टगेज स्कीम म्हणजे काय?

रिव्हर्स मॉर्टगेज योजनारिव्हर्स मॉर्टगेज (ज्याला "रिव्हर्स मॉर्टगेज" किंवा "रिव्हर्स मॉर्टगेज लोन" असेही म्हणतात) हे हाँगकाँग सरकारने वृद्धांसाठी डिझाइन केलेले आणि हाँगकाँग मॉर्टगेज कॉर्पोरेशन लिमिटेड (HKMC) द्वारे २०११ मध्ये लाँच केलेले एक आर्थिक उत्पादन आहे. निवृत्तीनंतर त्यांच्या उत्पन्नात भर घालण्यासाठी नियमित पेमेंट (जसे की मासिक रोख, एकरकमी कर्ज किंवा क्रेडिट लाइन) च्या बदल्यात मालमत्ता असलेल्या वृद्धांना त्यांची मालमत्ता बँकांकडे गहाण ठेवण्याची परवानगी देणे ही मूळ संकल्पना आहे. वृद्ध व्यक्ती मृत्यू होईपर्यंत किंवा कायमचे स्थलांतर होईपर्यंत मूळ मालमत्तेत राहू शकतात, त्यानंतर बँक कर्ज आणि व्याज परतफेड करण्यासाठी मालमत्ता विकेल.

निवृत्ती गृहकर्ज ही "निवृत्तीला आधार देण्यासाठी घरांचा वापर" करण्याची दुधारी तलवार आहे: ते वृद्धांवरील आर्थिक दबाव कमी करू शकतात, परंतु ते वारसा देखील कमकुवत करू शकतात. निर्णय घेण्यापूर्वी, तुम्हाला तुमचे वैयक्तिक आरोग्य, कौटुंबिक गरजा आणि मालमत्ता बाजारातील शक्यतांचे पूर्णपणे मूल्यांकन करणे आवश्यक आहे आणि तुमच्या नंतरच्या काळात आर्थिक किंवा निष्क्रिय परिस्थितीत पडू नये म्हणून अटींचे सर्व तपशील तुम्हाला समजले आहेत याची खात्री करा.

निवृत्तीनंतरचे आयुष्य सुधारण्यासाठी त्यांच्या मालमत्ता मालमत्तेचे "पुनरुज्जीवन" करू इच्छिणाऱ्या घरमालकांसाठी रिव्हर्स मॉर्टगेज योग्य आहेत, परंतु आर्थिक गरजा, कुटुंब नियोजन आणि दीर्घकालीन जोखमींचे व्यापक मूल्यांकन आवश्यक आहे. अर्ज करण्यापूर्वी व्यावसायिक आर्थिक सल्लागार किंवा वकिलाचा सल्ला घेण्याची शिफारस केली जाते.

---

रिव्हर्स मॉर्टगेज योजनापात्रताआणिते कसे कार्य करते

1. पात्रता:
   सामान्यतः ५५ वर्षे किंवा त्याहून अधिक वयाच्या (बँक अटींच्या अधीन) हाँगकाँगच्या कायमस्वरूपी रहिवाशांना लागू होते ज्यांच्याकडे गहाण न ठेवलेल्या निवासी मालमत्ता आहेत.
   जर गहाण ठेवलेली मालमत्ता असेल तर जमिनीचा हप्ता न भरता अनुदानित घरे(जसे की गृह मालकी योजना फ्लॅट्स आणि भाडेकरू खरेदी योजना फ्लॅट्स), अर्जदार किमान असणे आवश्यक आहे ६० वर्षे किंवा त्याहून अधिक वयाचे.
   
2. आर्थिक गरजा :
   अर्जदारांनी आवश्यक आहे दिवाळखोरीचा कोणताही रेकॉर्ड नाही,आणि दिवाळखोरी याचिकेची कार्यवाही नाही.
   परवानगी नाही कर्ज पुनर्रचना (IVA) किंवा तत्सम आर्थिक करार.
   
3. मालमत्तेच्या आवश्यकता :
   मालमत्तेचा प्रकार：हाँगकाँगचा असावा. निवासी मालमत्ता(खाजगी निवासस्थान किंवा अनुदानित घरे).
   इमारतीसाठी वयाची मर्यादा： मालमत्ता जुनी असणे आवश्यक आहे ५० वर्षे किंवा त्यापेक्षा कमी वयाचे. जर इमारत ५० वर्षांपेक्षा जुनी असेल, तर काही एजन्सींना इमारत तपासणी अहवाल सादर करण्याची आवश्यकता असू शकते.
   स्थिती वापरा：मालमत्ता असावी स्वतःचा वापर, भाड्याने दिलेले किंवा रिकामे नसलेले, आणि पुनर्विक्रीचे कोणतेही बंधन नाही(जसे की "अतिरिक्त मुद्रांक शुल्क" लॉक-इन कालावधी).
   अनुदानित घरांसाठी विशेष तरतुदी: जमिनीच्या प्रीमियमशिवाय अनुदानित घरांसाठी प्रथम प्राप्त करणे आवश्यक आहे गृहनिर्माण प्राधिकरण/गृहनिर्माण संस्थेकडून लेखी मान्यता.
   
4. संयुक्त अर्ज
   बहुतेक स्वीकारा ३ पात्र मालक संयुक्त अर्ज सहसा जोडीदार, मुले किंवा नातेवाईकांकडून दाखल केले जातात.
   मालमत्ता असेल संयुक्त भाडेपट्टा सर्व मालकांनी एकत्रितपणे गृहकर्ज करारावर स्वाक्षरी करणे आवश्यक आहे.
   
5. कंपनीच्या मालकीच्या मालमत्ता
   जर मालमत्ता असेल तर हाँगकाँग नोंदणीकृत मर्यादित कंपनी कंपनी अर्जदार असू शकते, परंतु तिने खालील अटी पूर्ण केल्या पाहिजेत:
   कंपनीची एक साधी इक्विटी रचना आहे (उदा. कुटुंब कंपनी);
   सर्व भागधारक आणि संचालक अर्जाला सहमत आहेत;
   कंपनी नोंदणी आणि आर्थिक स्थितीचे पुरावे द्या.
   
6. मालमत्तेचे मूल्यांकन :
   कर्जाची रक्कम मालमत्तेचे मूल्यांकन, अर्जदाराचे वय आणि निवडलेल्या व्यक्तीवर अवलंबून असते वार्षिकी योजना(मासिक पेमेंट, एकरकमी किंवा मिश्र स्वरूपात).
   
7. गहाणखत मालमत्ता:
   वृद्ध व्यक्ती त्यांची मालमत्ता या कार्यक्रमात सहभागी होणाऱ्या बँकेकडे गहाण ठेवतात आणि बँक मालमत्तेचे मूल्यांकन, अर्जदाराचे वय आणि व्याजदर यासारख्या घटकांवर आधारित मासिक पेमेंटची गणना करते.
8. कसे मिळवायचे:
   तुम्ही आजीवन पेमेंट, निश्चित मुदत (जसे की १० वर्षे, २० वर्षे) किंवा मिश्र मॉडेल निवडू शकता.
   
9. परतफेडीच्या अटी:
   जेव्हा वडीलधाऱ्या व्यक्तीचा मृत्यू होतो, तो कायमचा बाहेर पडतो किंवा मालमत्ता विकतो, तेव्हा बँक कर्जाची मुद्दल, व्याज आणि संबंधित शुल्क परतफेड करण्यासाठी मालमत्ता विकेल. जर विक्रीतून मिळालेले उत्पन्न कर्जापेक्षा जास्त असेल, तर उर्वरित रक्कम इस्टेटच्या वारसांना जाईल; जर विक्रीतून मिळालेले उत्पन्न कमी असेल, तर HKMC हा फरक सहन करेल (बँकेकडे कोणताही आधार नाही).

---

रिव्हर्स मॉर्टगेजच्या फायद्यांचे विश्लेषण

स्थिर निवृत्ती उत्पन्न

• "रिअल इस्टेट" चे "तरल भांडवल" मध्ये रूपांतर केल्याने वृद्धांसाठी, विशेषतः ज्यांना त्यांचे पालनपोषण करण्यासाठी मुले नाहीत किंवा मर्यादित बचत आहे त्यांच्यासाठी अपुरी रोख प्रवाहाची समस्या सोडवता येते.
• दैनंदिन खर्च किंवा वैद्यकीय बिलांसाठी मदत करण्यासाठी निश्चित मासिक रकमेत पैसे दिले जाऊ शकतात.

निवास हक्क राखून ठेवा

• वृद्धांना त्यांच्या मूळ निवासस्थानाबाहेर जाण्याची आवश्यकता नाही, त्यामुळे त्यांचे राहणीमान टिकून राहते आणि त्यांची मालमत्ता विकल्यानंतर भाडेवाढ किंवा स्थलांतराचा दबाव टाळता येतो.

लवचिक आर्थिक व्यवस्था

• गरजेनुसार निधी काढण्यासाठी एकरकमी कर्ज (जसे की आपत्कालीन वैद्यकीय खर्चासाठी) किंवा क्रेडिट लाइन निवडा.
• जर तुम्ही आयुष्यभर फायदे मिळवण्याचा निर्णय घेतला तर तुम्ही जितके जास्त जगाल तितके जास्त तुम्हाला मिळतील, जे जास्त काळ जगणाऱ्यांसाठी अधिक फायदेशीर आहे.

जोखीम अंशतः सरकार उचलते.

• एचकेएमसी एक विमा यंत्रणा प्रदान करते. जर मालमत्तेचे मूल्य घसरले आणि ती विकल्यानंतर कर्ज फेडण्यासाठी पुरेशी नसेल, तर फरक एचकेएमसी उचलेल आणि वारसांना भरपाई देण्याची आवश्यकता नाही.

---

रिव्हर्स मॉर्टगेजचे संभाव्य तोटे

संचित व्याजामुळे इस्टेटचे मूल्य कमी होते.

• कर्जावरील व्याज कालांतराने वाढेल, ज्यामुळे मालमत्तेचे अंतिम अवशिष्ट मूल्य लक्षणीयरीत्या कमी होऊ शकते आणि वारसांच्या हक्कांवर परिणाम होऊ शकतो. जर जवळच्या भविष्यात वडीलधाऱ्या व्यक्तीचा मृत्यू झाला, तर मालमत्ता राखण्यासाठी वारसांना कर्जाची आगाऊ परतफेड करावी लागू शकते.

मालमत्तेच्या मूल्यातील चढ-उतारांचा धोका

• जर मालमत्ता बाजार घसरला, तर HKMC च्या संरक्षणासह, वारसांना मालमत्ता गमवावी लागू शकते किंवा त्यांना उर्वरित मालमत्तेची थोडीशी रक्कम मिळू शकते.

लवकर नोकरी सोडण्याचा उच्च खर्च

• जर वृद्धांना मालमत्ता मध्येच सोडवायची असेल (उदा. कौटुंबिक कारणांमुळे), तर त्यांना मुद्दल आणि व्याज एकाच रकमेत परत करावे लागेल, जे अपुऱ्या निधीमुळे मिळवणे कठीण होऊ शकते.

सामाजिक कल्याण पात्रतेवर परिणाम होऊ शकतो

• नियमित देयके उत्पन्न म्हणून गणली जाऊ शकतात आणि वृद्धापकाळातील जीवन भत्ता किंवा व्यापक सामाजिक सुरक्षा सहाय्यासाठी तुमच्या पात्रतेवर परिणाम करू शकतात.

कौटुंबिक वादाचे धोके

• जर कुटुंबातील सदस्यांशी पुरेसा संवाद नसेल तर मालमत्तेच्या विल्हेवाटीच्या मुद्द्यांवरून वारसांमध्ये संघर्ष निर्माण होऊ शकतो.

---

योग्य आणि खबरदारी

• योग्य： ज्या वृद्धांना मुले नाहीत, त्यांना स्थिर रोख प्रवाहाची आवश्यकता असते, त्यांच्याकडे मालमत्तेचे मूल्य जास्त असते परंतु इतर मालमत्ता कमी असतात.
• योग्य नाही: जे लोक मालमत्ता त्यांच्या मुलांना देण्याची योजना आखत आहेत किंवा त्यांना अल्पावधीत मालमत्ता वापरावी लागेल अशी अपेक्षा आहे.

महत्त्वाच्या शिफारसी:

1. दीर्घकालीन व्याजदर आणि द्यावयाची रक्कम यांच्यातील शिल्लक काळजीपूर्वक मोजा (तुम्ही बँकेने प्रदान केलेले सिम्युलेशन टूल वापरू शकता).
2. कुटुंबातील सदस्यांशी पूर्णपणे संवाद साधा आणि स्वतंत्र आर्थिक किंवा कायदेशीर सल्ला घ्या.
3. वेगवेगळ्या बँकांच्या अटींची तुलना करा (जसे की व्याजदर, शुल्क, लवचिकता इ.).

---

गणना सूत्र आणि पायऱ्या

1. गृहकर्ज मुद्दल (P) निश्चित करा.
   • मालमत्तेचे मूल्यांकन (V):
     • जर V≤800V≤8,000,000 HKD:
       P=V×100%P=V×100%
     • जर ८००८ दशलक्ष < V ≤ २५०० V ≤ २५ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्स:
       पी = ८०० × १००१TP३T + (V − ८००) × ५०१TP३TP = ८०० × १००१TP३T + (V − ८००) × ५०१TP३T
     • जर V>2500V>HKD25 दशलक्ष:
       पी = ८०० + (२५००-८००) × ५०१टीपी३टी = १६.५० पी = ८०० + (२५००-८००) × ५०१टीपी३टी = १६.५ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्स
2. पेमेंट कालावधींची संख्या निश्चित करा (n)
   • वार्षिकी कालावधी: निश्चित वर्षांची संख्या निवडा (जसे की १० वर्षे, १५ वर्षे), किंवा अर्जदाराच्या वयाच्या आधारावर उर्वरित आयुर्मानाचा अंदाज लावा (जसे की ८० वर्षांच्या व्यक्तीचे आयुर्मान १५ वर्षे, n=१५×१२=१८० महिने).
3. दर योजना निवडा
   • फ्लोटिंग इंटरेस्ट: बाजारातील व्याजदरांशी (जसे की HIBOR) जोडलेले आणि दरमहा बदलते.
   • स्थिर व्याज: एक निश्चित व्याजदर, जो सामान्यतः फ्लोटिंग रेट प्लॅनच्या सुरुवातीच्या व्याजदरापेक्षा जास्त असतो, परंतु दीर्घकाळ स्थिर असतो.
4. मासिक वार्षिकी (M) मोजा
   वापरवर्तमान मूल्य सूत्र, गृहकर्ज मुद्दल PP चे मासिक पेमेंटमध्ये परिशोधन करा: M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • आरआर: मासिक व्याजदर (वार्षिक व्याजदर ÷ १२)
   • nn: पेमेंट महिन्यांची एकूण संख्या

---

प्रभावित करणारे प्रमुख घटक

• मालमत्तेचे मूल्यांकन：व्ही ↑⇒पी ↑⇒एम ↑
• वार्षिकी कालावधी：n↓⇒M↑n↓⇒M↑ (पेमेंट कालावधी जितका कमी असेल तितका मासिक पेमेंट जास्त)
• अर्जदाराचे वय：वय ↑⇒n↓⇒M↑
• दर योजना: स्थिर व्याजदर सहसा कमी व्याजदर r↓⇒M↑r↓⇒M↑ वापरतो, त्यामुळे मासिक वार्षिकी जास्त असते.

---

उदाहरण गणना

केस पॅरामीटर्स

• मालमत्तेचे मूल्यांकन: HK$१२ दशलक्ष
• वार्षिकी कालावधी: १५ वर्षे (n=१८० महिने)
• अर्जदाराचे वय: ७५ वर्षे
• व्याजदर योजना: स्थिर व्याजदर (वार्षिक व्याजदर ३१TP३T → मासिक व्याजदर ०.२५१TP३T)

पाऊल

1. गृहकर्ज मुद्दल (P)：P=८००×१००१TP३T+(१२००−८००)×५०१TP३T=८००+२००=१० दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्स
2. मासिक वार्षिकी (एम)：M=१०,०००,०००×०.००२५१−(१+०.००२५)−१८०M=१०,०००,०००×१−(१+०.००२५)−१८००.००२५​
   • भाजक काढा:
     (१.००२५)−१८०≈०.६४४, म्हणजे १−०.६४४=०.३५६
   • निकाल: M≈१०,०००,०००×०.००२५/०.३५६≈हाँगकाँग डॉलर ७०,२२५/महिना

• उच्च मालमत्तेचे मूल्य, अल्पकालीन वार्षिकी, वृद्ध अर्जदार, निश्चित दर योजनामासिक वार्षिकी देयकांमध्ये लक्षणीय वाढ होईल.
• बँकेने दिलेल्या व्याजदर आणि अॅक्च्युरियल मॉडेलनुसार प्रत्यक्ष गणना समायोजित करणे आवश्यक आहे. अचूक कोट मिळविण्यासाठी एखाद्या व्यावसायिक संस्थेचा सल्ला घेण्याची शिफारस केली जाते.

---

सतत विचारले जाणारे प्रश्न

खालील घटना निलंबनाची घटना बनतील:

(अ) तुम्ही संबंधित सरकारी भाडेपट्टा किंवा परस्पर कराराच्या इमारतीच्या कराराचे उल्लंघन केले आहे;
(ब) तुम्ही व्यवस्थापन शुल्क, दर आणि सरकारी भाडे इत्यादी भरलेले नाहीत;
(क) तुमच्याकडे आग आणि मालमत्तेच्या इतर गंभीर नुकसानासाठी विमा नाही;
(ड) मालमत्तेची योग्य देखभाल करण्यात आणि ती चांगल्या स्थितीत ठेवण्यात तुमचे अपयश;
(इ) मालमत्तेशी संबंधित कोणतेही कायदे, नियम आणि नियमांचे पालन करण्यात तुम्ही अपयशी ठरलात;
(फ) मालमत्तेच्या संदर्भात कोणत्याही सरकारी प्राधिकरणाने किंवा इमारत व्यवस्थापकाने जारी केलेल्या कोणत्याही आदेशाचे किंवा सूचनेचे तुम्ही पालन केले नाही.
जाणून घेणे;
(छ) तुम्ही तुमच्या मालमत्तेच्या संदर्भात आवश्यक असलेले वार्षिक विवरणपत्रे प्रदान करण्यात अयशस्वी झालात;
(h) तुम्ही कोणत्याही लाभार्थीसाठी कर्ज स्थापित केले आहे (संबंधित रिव्हर्स मॉर्टगेज डीड अंतर्गत कर्ज देणाऱ्या संस्थेव्यतिरिक्त);
तुमच्या मालमत्तेतील कोणतेही शुल्क किंवा इतर हितसंबंध जोपर्यंत तुम्ही प्रथम प्राप्त केले नाहीत तोपर्यंत
ची लेखी संमती
(i) तुमच्याकडून असे कोणतेही कृत्य किंवा चूक जी मालमत्तेच्या मूल्यावर प्रतिकूल परिणाम करते किंवा नुकसान करते.
संबंधित रिव्हर्स मॉर्टगेज डीड अंतर्गत सुरक्षा हितसंबंध; किंवा
(j) तुम्ही संबंधित कर्ज करार किंवा कोणत्याही संबंधित कायदेशीर कागदपत्रांअंतर्गत त्याच्या कोणत्याही दायित्वांचे उल्लंघन करता;
किंवा रिव्हर्स मॉर्टगेज कर्जासंदर्भात कर्जदात्याला कोणतीही चुकीची किंवा दिशाभूल करणारी माहिती प्रदान करणे.
साहित्य.
टिप्पणी:
तुमच्या रिव्हर्स मॉर्टगेज कर्जासाठी जर तुमच्याकडे एकापेक्षा जास्त मालमत्ता तारण म्हणून असतील, तर कोणत्याही
मालमत्तेचे कोणतेही निलंबन तुमच्या संपूर्ण गृहकर्जाचे निलंबन ठरेल.

---

कालबाह्यता कार्यक्रम

खालील घटना घडल्यावर त्या कालबाह्यता कार्यक्रम म्हणून ओळखल्या जातील:
(अ) तुम्ही तुमच्या कर्ज देणाऱ्याच्या लेखी संमतीशिवाय तुमची मालमत्ता भाड्याने दिलीत;
(ब) तुम्ही आणि तुमच्या रिव्हर्स मॉर्टगेज कर्जाचे सर्व सह-कर्जदार (जर असतील तर) निधन पावले आहेत;
(क) तुमच्या रिव्हर्स मॉर्गेज कर्जावरील तुमच्या किंवा तुमच्या सह-कर्जदारांपैकी (जर असेल तर) निर्णय झाला आहे.
दिवाळखोर आहे, किंवा वैयक्तिक ऐच्छिक व्यवस्थेच्या अधीन आहे;
(ड) जर निलंबन दुरुस्त केले जाऊ शकते आणि तुम्ही निलंबनाच्या 6 महिन्यांच्या आत तसे करण्यात अयशस्वी झालात तर
ते आतून दुरुस्त करा;
(इ) निलंबनाची घटना घडली जी दुरुस्त करता येत नाही;
(फ) तुमची मालमत्ता हाँगकाँग सरकार किंवा कोणत्याही संबंधित प्राधिकरणाने परत ताब्यात घेतली आहे;
(छ) तुमच्या मालमत्तेच्या संदर्भात सरकारी भाडेपट्टा नूतनीकरणाशिवाय संपुष्टात आला आहे;
(ज) कोणत्याही सक्षम व्यक्तीने लेखी स्वरूपात ठरवले असेल की तुमची मालमत्ता आता सुरक्षितपणे ताब्यात ठेवता येणार नाही;
(i) तुमची मालमत्ता किंवा तुमची मालमत्ता ज्या इमारतीवर आहे ती पूर्णपणे किंवा मोठ्या प्रमाणात कोसळली आहे;
(j) तुमची मालमत्ता सक्तीने विकली गेली आहे आणि विक्री पूर्ण झाली आहे;
(के) तुमच्या मालमत्तेची संयुक्त मालकी विभागली गेली आहे; किंवा
(l) तुम्ही स्वेच्छेने मालमत्तेचा रिक्त ताबा कर्जदात्याला देता.
टिप्पणी:
तुमच्या रिव्हर्स मॉर्टगेज कर्जासाठी जर तुमच्याकडे एकापेक्षा जास्त मालमत्ता तारण म्हणून असतील, तर कोणत्याही
मालमत्तेच्या परिपक्वता घटना तुमच्या संपूर्ण निवृत्ती गृहकर्जाच्या परिपक्वता घटना बनवतील.