अनुक्रमणिका
नवीन मालमत्ता खरेदी करताना, विकासक किंवा वित्तीय संस्था अनेकदा खरेदीदारांना आकर्षित करण्यासाठी नाविन्यपूर्ण गृहकर्ज योजना सुरू करतात, जसे की "प्रोग्रेसिव्ह मॉर्टगेज"आणि"डेव्हलपर दुसरे गृहकर्ज". या योजना बाजारात प्रवेशाची सुरुवातीची मर्यादा कमी करतात असे दिसते, परंतु संभाव्य जोखमींचे काळजीपूर्वक मूल्यांकन करणे आवश्यक आहे. खालील गोष्टींमध्ये दोघांच्या ऑपरेटिंग पद्धती, फायदे आणि तोटे आणि त्यांच्या लागू परिस्थितींचे विश्लेषण केले आहे:
१. प्रोग्रेसिव्ह मॉर्टगेज (वाढीव मॉर्टगेज)
ऑपरेशनल मॉडेल
गृहकर्जाच्या सुरुवातीच्या टप्प्यात (जसे की पहिल्या २-३ वर्षात), परतफेडीची रक्कम कमी असते (फक्त व्याज देखील), आणि नंतरच्या टप्प्यात हळूहळू सामान्य पातळीवर वाढते. काही योजना "ब्रीथिंग प्लॅन" सोबत एकत्रित केल्या जाऊ शकतात जेणेकरून सुरुवातीच्या टप्प्यात खूप कमी व्याजदर मिळतील आणि नंतरच्या टप्प्यात बाजारातील व्याजदरात रूपांतरित होतील.
फायदा
✅ सुरुवातीचा भार कमी करा: अल्पावधीत निधीची कमतरता असलेल्या परंतु त्यांचे उत्पन्न वाढण्याची अपेक्षा असलेल्या खरेदीदारांसाठी योग्य (जसे की तरुण कुटुंबे).
✅ बसमध्ये लवकर चढा.: कमी डाउन पेमेंट आणि कमी प्रारंभिक पेमेंट एकत्रित केल्याने प्रवेश मर्यादा कमी होते.
जोखीम आणि तोटे
⚠️ नंतर योगदान वाढले: जर उत्पन्न अपेक्षेप्रमाणे वाढले नाही, तर नंतरच्या टप्प्यात तुम्हाला जास्त परतफेड परवडणार नाही.
⚠️ व्याजदरातील चढ-उताराचा धोका: जर योजनेत फ्लोटिंग व्याजदराचा समावेश असेल, तर व्याजदर वाढीच्या चक्रादरम्यान दबाव जास्त असेल.
⚠️ पुनर्वित्तपुरवठा करण्यात अडचण: जर मालमत्तेची किंमत कमी झाली किंवा उत्पन्नाचा पुरेसा पुरावा नसेल, तर तुम्ही नंतरच्या टप्प्यावर पारंपारिक बँकेत गृहकर्ज हस्तांतरित करू शकणार नाही.
साठी योग्य
- भविष्यात तुमचे उत्पन्न लक्षणीयरीत्या वाढेल याची खात्री करा (जसे की पदोन्नती, उच्च पगाराच्या उद्योगात बदली).
- मालमत्ता थोड्या काळासाठी ठेवण्याची योजना करा (उदा., गुंतवणूक करणे आणि नंतर भाड्याने मिळणारे उत्पन्न गोळा केल्यानंतर पुन्हा विक्री करणे).
२. विकासकाकडून दुसरे गृहकर्ज (उच्च प्रमाण गृहकर्ज)
ऑपरेशनल मॉडेल
खरेदीदार बँकेकडून पहिले गृहकर्ज (सामान्यतः 60-70%) घेतो आणि नंतर विकासकाकडून दुसरे गृहकर्ज (10-30%) घेतो आणि एकूण कर्जाची रक्कम 80-90% पर्यंत पोहोचू शकते. सुरुवातीच्या टप्प्यात कमी व्याजदर दिले जाऊ शकतात, परंतु सवलतीच्या कालावधीनंतरचा व्याजदर सामान्यतः बाजारापेक्षा जास्त असतो (जसे की P+2% किंवा त्याहून अधिक).
फायदा
✅ कमी डाउन पेमेंट： कर्जाची रक्कम जास्त आहे, ज्या खरेदीदारांकडे पुरेसे डाउन पेमेंट नाही परंतु "सर्व कर्ज घ्यायचे आहेत" त्यांच्यासाठी योग्य आहे.
✅ ताण चाचणी टाळा：काही दुय्यम गृहकर्ज बँकेच्या ताण चाचणीमध्ये समाविष्ट केलेले नाहीत आणि मंजुरी प्रक्रिया अधिक आरामदायी आहे.
जोखीम आणि तोटे
⚠️ उच्च व्याजदराचा सापळा: प्राधान्य कालावधीनंतर, व्याजदर वाढू शकतो आणि पेमेंटमध्ये नाटकीय वाढ होऊ शकते (उदाहरणार्थ, ५ दशलक्ष कर्जासाठी, व्याजदर २१TP३T वरून ६१TP३T पर्यंत वाढेल आणि मासिक पेमेंट १०,००० युआनपेक्षा जास्त वाढेल).
⚠️ दुप्पट परतफेडीचा दबाव: पहिले आणि दुसरे गृहकर्ज एकाच वेळी परत करावे लागते आणि रोख प्रवाह नाजूक असतो.
⚠️ मालमत्तेच्या किमती घसरण्याचा धोका: जर बाजार जुळवून घेतो आणि मालमत्ता ऋण मालमत्ता बनते, तर दुसऱ्या गृहकर्जासाठी फरकाची भरपाई करावी लागू शकते.
⚠️ पुनर्विक्री निर्बंध: काही करारांमध्ये दंडात्मक व्याज कालावधी असतो आणि लवकर परतफेड करण्यासाठी जास्त शुल्क आकारले जाते.
साठी योग्य
- अल्पावधीत लवचिक रोख प्रवाह (जसे की अपेक्षित लाभांश, व्यवसाय उत्पन्न).
- मी मालमत्ता बाजाराच्या दृष्टिकोनाबद्दल अत्यंत आशावादी आहे आणि मला विश्वास आहे की वाढ व्याजदराची भरपाई करू शकते.
व्यापक विश्लेषण: तुम्ही जिंकू शकाल का?
महत्त्वाचे मुद्दे
- उत्पन्न स्थिरता: जर तुमच्या व्यवसायात उच्च जोखीम असेल (जसे की स्वयंरोजगार किंवा कमिशन-आधारित), तर नंतरच्या टप्प्यात तुमचे योगदान नियंत्रणाबाहेर जाऊ नये याची काळजी घ्या.
- व्याजदर ट्रेंड: जर आपण व्याजदर वाढीच्या चक्रात असू, तर उच्च लीव्हरेज योजनांचे धोके दुप्पट होतील.
- मालमत्ता बाजाराच्या अपेक्षा: जर तुम्ही भविष्यातील बाजारपेठेबद्दल निराशावादी असाल, तर उच्च-गुणोत्तर गृहकर्ज नकारात्मक मालमत्तेसाठी प्रवण असतात.
- सुटकेच्या दाराची योजना: आपत्कालीन परिस्थिती (जसे की बेरोजगारी, व्याजदर वाढ) हाताळण्यासाठी पुरेसा राखीव निधी राखीव आहे का?
पर्याय
- पारंपारिक बँक उच्च-गुणोत्तर गृहकर्ज: जरी त्याला ताण चाचणी उत्तीर्ण करावी लागली तरी व्याजदर कमी आणि स्थिर आहे.
- कुटुंबातील सदस्य पहिल्या हप्त्याला पाठिंबा देतात: कर्जाची रक्कम कमी करा आणि व्याज खर्च कमी करा.
- बाजारात उशिरा प्रवेश: जास्त डाउन पेमेंट जमा करा आणि जास्त कर्ज घेणे टाळा.
「प्रोग्रेसिव्ह मॉर्टगेज सतत विचारले जाणारे प्रश्न
-
प्रोग्रेसिव्ह मॉर्टगेज म्हणजे काय?
प्रोग्रेसिव्ह मॉर्टगेज हे एक कर्ज मॉडेल आहे जिथे परतफेडीची रक्कम हळूहळू वाढते. सुरुवातीला मासिक देयक रक्कम कमी असते आणि नंतर हळूहळू वाढते. हे कर्जदारांसाठी योग्य आहे ज्यांना त्यांचे उत्पन्न सातत्याने वाढण्याची अपेक्षा आहे (जसे की तरुण काम करणारे लोक).
-
अर्ज करण्यासाठी कोण योग्य आहे?
ज्या लोकांचे उत्पन्न सुरुवातीला कमी आहे परंतु भविष्यात वाढ होण्याची क्षमता आहे (जसे की नुकतेच कामाच्या ठिकाणी प्रवेश करणारे).
जे अल्पावधीत परतफेडीचा दबाव कमी करण्याची योजना आखत आहेत परंतु नंतरच्या काळात परतफेडीत वाढ परवडू शकतात. -
फायदे आणि तोटे?
फायदा： सुरुवातीच्या टप्प्यात परतफेडीचा दबाव कमी असतो आणि उत्पन्न वाढीनुसार तो समायोजित केला जाऊ शकतो.
कमतरता: नंतरच्या टप्प्यात योगदानाची रक्कम लक्षणीयरीत्या वाढू शकते. जर उत्पन्न अपेक्षेनुसार नसेल, तर देयके चुकवण्याचा धोका असू शकतो. -
व्याजदर कसा मोजला जातो?
त्यापैकी बहुतेक जण "फ्लोटिंग व्याजदर" स्वीकारतात जे बाजारातील व्याजदरांशी जोडलेले असतात. नंतर व्याजदरात वाढ झाल्याने परतफेडीची रक्कम आणखी वाढू शकते.
-
मी लवकर परतफेड करू शकतो किंवा पुनर्वित्त करू शकतो का?
ते कराराच्या अटींवर अवलंबून असते. काही बँका लवकर परतफेड करण्याची परवानगी देतात, परंतु हाताळणी शुल्क आकारू शकतात; पुनर्वित्तकरणासाठी नवीन कर्ज देणाऱ्या संस्थेच्या अटी पूर्ण करणे आवश्यक आहे.
「डेव्हलपरचे दुसरे गृहकर्ज सतत विचारले जाणारे प्रश्न
-
डेव्हलपरचे दुसरे गृहकर्ज म्हणजे काय?
याचा अर्थ असा की घर खरेदी करताना, जर बँकेच्या पहिल्या गृहकर्जाची रक्कम अपुरी असेल, तर रिअल इस्टेट डेव्हलपर खरेदीदाराच्या डाउन पेमेंटमधील तफावत भरून काढण्यासाठी अतिरिक्त दुसरे गृहकर्ज देईल.
-
बँकेच्या दुसऱ्या गृहकर्जात आणि त्यात काय फरक आहे?
डेव्हलपर दुसरे गृहकर्ज: व्याजदर सहसा जास्त असतात, अनुकूल कालावधी असू शकतो (जसे की पहिल्या २-३ वर्षांत कमी व्याजदर), आणि नंतरच्या काळात तीव्र वाढ.
बँकेचे दुसरे गृहकर्ज: व्याजदर कमी आहे पण मंजुरी कडक आहे आणि त्यासाठी ताण चाचणी उत्तीर्ण होणे आवश्यक आहे. -
अर्जाच्या आवश्यकता काय आहेत?
सहसा त्या विकासकाकडून मालमत्ता खरेदी करण्यापुरते मर्यादित.
विकासकाकडून पुनरावलोकन करणे आवश्यक आहे (बँकांपेक्षा अधिक आरामदायी, परंतु जास्त डाउन पेमेंटची आवश्यकता असू शकते). -
धोके काय आहेत?
प्राधान्य कालावधीनंतर, व्याजदर वाढले आणि पेमेंटचा भार वाढला.
जर मालमत्तेच्या किमती कमी झाल्या तर दुसऱ्या गृहकर्जामुळे नकारात्मक इक्विटीचा धोका असू शकतो.
प्रीपेमेंट केल्यास दंडात्मक व्याज कलमे लागू शकतात. -
तुम्हाला वकीलाची गरज आहे का?
हो, दुसऱ्या गृहकर्जात कायदेशीर कागदपत्रे समाविष्ट असतात आणि संबंधित प्रक्रिया कायदेशीर फर्मने हाताळल्या पाहिजेत.
व्यापक तुलना
| प्रकल्प | प्रोग्रेसिव्ह मॉर्टगेज | डेव्हलपर दुसरे गृहकर्ज |
|---|---|---|
| व्याजदर जोखीम | नंतर वाढलेले पेमेंट + फ्लोटिंग व्याजदराचा परिणाम | प्राधान्य कालावधीनंतर व्याजदरात झपाट्याने वाढ |
| साठी योग्य | अपेक्षित स्थिर उत्पन्न वाढ असलेले | ज्यांचे डाउन पेमेंट पुरेसे नाही किंवा ज्यांना अल्पावधीत कमी पेमेंटची आवश्यकता आहे |
| लवचिकता | पुनर्वित्त किंवा लवकर परतफेड एकत्र केली जाऊ शकते | विकासकाच्या मालमत्तेशी जोडलेले, पुनर्विक्री प्रतिबंधित केली जाऊ शकते |
महत्वाची सूचना
- स्वाक्षरी करण्यापूर्वी अटी काळजीपूर्वक वाचा, विशेषतः व्याजदर समायोजन यंत्रणा आणि दंड व्याज नियम.
- तुमची वैयक्तिक परतफेड क्षमता आणि जोखीम यांचे मूल्यांकन करण्यासाठी स्वतंत्र आर्थिक सल्लागार किंवा वकीलाचा सल्ला घेण्याची शिफारस केली जाते.
- जेव्हा बाजारात चढ-उतार होतात, तेव्हा दुसरे गृहकर्ज किंवा प्रगतीशील गृहकर्ज आर्थिक दबाव वाढवू शकतात आणि त्यासाठी काळजीपूर्वक नियोजन करावे लागते.
निष्कर्ष: उच्च-जोखीम साधने, ती तुमच्या क्षमतेनुसार वापरा
"प्रोग्रेसिव्ह मॉर्टगेज" आणि "डेव्हलपर सेकंड मॉर्टगेज" चे सार म्हणजे "ट्रेडिंग टाइम फॉर स्पेस", जे योग्य आहेमहसूल वाढ स्पष्ट आहे.आणिमजबूत जोखीम प्रतिकारशक्तीखरेदीदार. जर तुम्ही हा पर्याय निवडला तर खात्री करा:
- प्रमोशनल कालावधीनंतर सर्वात वाईट परिस्थितीत देयकाची तपशीलवार गणना करा.
- किमान १२ महिन्यांचा आपत्कालीन निधी बाजूला ठेवा.
- मालमत्तेच्या घसरत्या किमतींसाठी बफर म्हणून पूर्ण रक्कम उधार घेणे टाळा.
सूचना: वेगवेगळ्या योजनांच्या दीर्घकालीन खर्चाची तुलना करण्यासाठी करारावर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी स्वतंत्र आर्थिक सल्लागाराचा सल्ला घ्या. "कमी डाउन पेमेंट प्रोत्साहन" मुळे दीर्घकालीन कर्जाच्या जोखमींकडे दुर्लक्ष करू नका.
