हाँगकाँग रिअल इस्टेट एजन्सी नफा मॉडेल

भाग १: हाँगकाँगमधील रिअल इस्टेट एजंट पैसे कसे कमवतात?

हाँगकाँग हे जगातील सर्वात सक्रिय रिअल इस्टेट मार्केट असलेल्या शहरांपैकी एक आहे. मालमत्तेच्या उच्च किमती, दाट लोकसंख्या आणि मर्यादित जमिनीचा पुरवठा यामुळे रिअल इस्टेट एजन्सी उद्योग अत्यंत स्पर्धात्मक परंतु फायदेशीर क्षेत्र बनतो. तथापि, हा उद्योग त्याच्या जटिल कार्यप्रणालीमुळे आणि काही व्यावसायिकांच्या अयोग्य वर्तनामुळे बराच काळ वादात सापडला आहे. हा लेख हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट एजंट्सच्या नफ्याच्या मॉडेलचा सखोल आढावा घेईल आणि उद्योगातील सामान्य वादग्रस्त पद्धती आणि संभाव्य समस्या उघड करेल.

१. कमिशन उत्पन्न: नफ्याचा मुख्य स्रोत
रिअल इस्टेट एजंट्सचे मुख्य उत्पन्न मालमत्तेच्या व्यवहारांवरील कमिशनमधून येते. हाँगकाँगच्या इस्टेट एजंट्स अथॉरिटी (EAA) च्या नियमांनुसार, कमिशन रेटवर कोणतीही वैधानिक उच्च मर्यादा नाही, जी सहसा खरेदीदार आणि विक्रेत्यामध्ये वाटाघाटीद्वारे निश्चित केली जाते. सर्वसाधारणपणे:
– निवासी मालमत्ता: व्यवहाराच्या किंमतीच्या अंदाजे 1% (खरेदीदाराने दिलेले) ते 2% (विक्रेत्याने दिलेले) कमिशन आहे. काही आलिशान घरे किंवा विशेष मालमत्ता जास्त असू शकतात.
– व्यावसायिक मालमत्ता: कमिशन दर तुलनेने कमी आहे, सुमारे 0.5%-1%, परंतु मोठ्या व्यवहाराच्या रकमेमुळे, एकूण कमिशन खूप जास्त असू शकते.
– भाडेपट्टा व्यवहार: कमिशन साधारणपणे अर्धा ते एक महिन्याचे भाडे असते, जे घरमालक आणि भाडेकरूमध्ये समान प्रमाणात विभागले जाते.

उदाहरणार्थ, HK$10 दशलक्ष किमतीच्या घरासाठी, जर कमिशन रेशो 1% असेल, तर एजंट HK$100,000 कमावू शकतो. जर एजंट खरेदीदार आणि विक्रेता दोघांचेही प्रतिनिधित्व करत असेल (ज्याला "ड्युअल एजन्सी" म्हणून ओळखले जाते), तर उत्पन्न दुप्पट होऊ शकते.

२. "फरक खा": राखाडी क्षेत्र ऑपरेशन
काही एजंट "कमी खरेदी करून आणि जास्त विक्री करून" फरक मिळवतील. उदाहरणार्थ, जर मालकाने मालमत्ता विक्रीसाठी HK$8 दशलक्ष ला सूचीबद्ध केली आणि एजंटने ती HK$8.2 दशलक्ष ला विकली आणि प्रत्यक्ष व्यवहाराची किंमत लपवली, तर HK$200,000 ची तफावत एजंटच्या खिशात जाऊ शकते. जरी हे वर्तन इस्टेट एजंट्स अध्यादेशाचे उल्लंघन करत असले तरी, नियामक त्रुटींमुळे ते घडते.

३. रेफरल फी आणि सहकार्य आयोग
– आंतर-प्रादेशिक सहकार्य: जे एजंट ग्राहकांना इतर प्रदेशातील समवयस्कांकडे पाठवतात त्यांना कमिशन मिळू शकते (सामान्यतः 20%-30% कमिशन).
- वित्तीय सेवांचा संदर्भ: एजंट ग्राहकांना विशिष्ट बँका किंवा वित्त कंपन्यांकडून गृहकर्जासाठी अर्ज करण्याची शिफारस करतात आणि त्यांना लाच मिळू शकते.

४. विकासकांची नवीन मालमत्ता विक्री: उच्च बोनस
जेव्हा एखादा एजंट नवीन मालमत्तेच्या विक्रीत भाग घेतो तेव्हा विकासक अनेकदा मूलभूत कमिशन व्यतिरिक्त "कामगिरी बोनस" देतो. उदाहरणार्थ, विकल्या जाणाऱ्या प्रत्येक युनिटसाठी HK$५०,००० कमिशन मिळू शकते. जर दरमहा १० युनिट विकले गेले तर अतिरिक्त बोनस लाखो हाँगकाँग डॉलर्सपर्यंत पोहोचू शकतो. हे मॉडेल एजंटना नवीन मालमत्तांच्या जाहिरातीला प्राधान्य देण्यास आणि दुय्यम बाजारपेठेतील ग्राहकांच्या गरजांकडे दुर्लक्ष करण्यास प्रोत्साहित करते.

५. अतिरिक्त सेवा उत्पन्न
– सजावट आणि स्थलांतर रेफरल्स: एजंट सजावट कंपन्या किंवा स्थलांतर सेवांची शिफारस करतात आणि रेफरल शुल्क आकारतात.
– परदेशातील मालमत्ता विक्री: अलिकडच्या काळात, जपान, युनायटेड किंग्डम इत्यादी देशांमध्ये परदेशातील मालमत्तांचा प्रचार करणे लोकप्रिय झाले आहे आणि कमिशन दर 5%-10% पर्यंत पोहोचू शकतो.

 

भाग II: उद्योग आणि सामान्य वाद

१. खोटी विधाने आणि दिशाभूल करणारी विक्री
- कौतुकाची क्षमता वाढवणे: एजंट "स्थान कौतुकास्पद आहे" किंवा "सरकारी नियोजन अनुकूल आहे" अशा शब्दांनी खरेदीदारांना आकर्षित करू शकतात, परंतु प्रत्यक्ष विकासाला विलंब होऊ शकतो किंवा तो रद्द होऊ शकतो.
- प्रतिकूल घटक लपवणे: काही एजंट झपाटलेल्या घरांबद्दल, मालमत्तेतील संरचनात्मक समस्यांबद्दल, आजूबाजूच्या बांधकाम प्रकल्पांमधून येणारा आवाज इत्यादींबद्दल चर्चा करणे टाळतात.

प्रकरण: २०२१ मध्ये, एका खरेदीदाराने साई वानमध्ये एक युनिट खरेदी केले, परंतु त्याला कळले की इमारतीच्या बाह्य भिंतीची मोठी दुरुस्ती होणार आहे आणि त्याला लाखो हाँगकाँग डॉलर्सचा खर्च भागवावा लागेल, परंतु एजंटने त्याला कधीही कळवले नाही.

२. "शॅडो लिस्टिंग्ज" आणि बनावट लिस्टिंग्ज
ग्राहकांना आकर्षित करण्यासाठी, काही एजंट खोटी मालमत्ता माहिती ऑनलाइन पोस्ट करतील, जसे की बाजारभावापेक्षा कमी किमतीत "सौदा मालमत्ता" चिन्हांकित करणे आणि नंतर ग्राहकांनी चौकशी केल्यावर इतर मालमत्तांचा प्रचार करणे. या हालचालीमुळे ग्राहकांचा वेळच वाया जात नाही तर बाजारभाव पारदर्शकतेलाही बाधा पोहोचण्याची शक्यता आहे.

३. सट्टा आणि अल्पकालीन पुनर्विक्री
"वस्तूंना स्पर्श करणे" म्हणजे अधिकृतपणे विक्री होण्यापूर्वी मालमत्तेची पुनर्विक्री करणे, ज्याला सामान्यतः "वस्तूंची थट्टा करणे" असे म्हणतात. एजंट गुंतवणूकदारांसोबत काम करून "अंतर्गत सबस्क्रिप्शन" च्या नावाखाली कमी किमतीत नवीन मालमत्ता युनिट्स खरेदी करू शकतात आणि नंतर कमी कालावधीत त्यांना जास्त किमतीत पुन्हा विकू शकतात, ज्यामुळे मालमत्तेच्या किमती वाढतात. रिअल इस्टेट मार्केट गरम असताना अशा प्रकारच्या कारवाया विशेषतः सामान्य असतात.

४. "कठीण विक्री" आणि उच्च दाबाच्या विक्री युक्त्या
– चिंता निर्माण करा: उदाहरणार्थ, “दुसऱ्या खरेदीदाराने जास्त ऑफर दिली आहे” किंवा “मालक उलट ऑफर देणार आहे” असा दावा करणे, ज्यामुळे ग्राहक घाईघाईने निर्णय घेण्यास भाग पाडतो.
- थकवा आणण्याच्या युक्त्या: ग्राहकांना बराच वेळ लॉबिंग करणे, अगदी रात्री उशिरापर्यंत, करारावर स्वाक्षरी होईपर्यंत त्यांच्यासोबत राहणे.

नवीन मालमत्ता विक्रीमध्ये या प्रकारची युक्ती सामान्य आहे, जिथे काही एजंट कामगिरीचे लक्ष्य साध्य करण्यासाठी त्यांच्या क्लायंटच्या हिताचा त्याग करण्यास तयार असतात.

५. आयोगाचे वाद आणि "उडण्याचे आदेश"
- एजंटला वगळून खाजगीरित्या व्यापार करणे: कमिशन वाचवण्यासाठी, खरेदीदार आणि विक्रेते एजंटने (सामान्यतः "कमिशन वगळणे" म्हणून ओळखले जाते) सादर केल्यानंतर स्वतःहून व्यापार करू शकतात, ज्यामुळे एजंटचे प्रयत्न वाया जातात.
– कमिशन वितरण वाद: जर एकाच व्यवहारात अनेक एजंट सहभागी असतील, तर कमिशन वितरण गुणोत्तरावरून संघर्ष उद्भवू शकतो आणि ते न्यायालयातही जाऊ शकतात.

६. डेव्हलपर्सशी चांगली समजूतदारपणा
काही एजंट विशेष विक्री अधिकार मिळविण्यासाठी विकासकांशी "मौन सामंजस्य" करू शकतात, उदाहरणार्थ:
– विशिष्ट मालमत्तांच्या जाहिरातीला प्राधान्य द्या: जरी प्रकल्प ग्राहकांच्या गरजा पूर्ण करत नसला तरीही आम्ही त्याची जोरदार शिफारस करू.
- विक्री डेटामध्ये फेरफार करणे: "हॉट सेल्स" चा भ्रम निर्माण करणे, जसे की "पहिल्या दिवशी ८०% युनिट्स विकले गेले" असा दावा करणे, जेव्हा प्रत्यक्ष विक्री दर ५०% पेक्षा कमी असू शकतो.

७. विनापरवाना ऑपरेशन आणि बेकायदेशीर ऑपरेशन
EAA च्या आकडेवारीनुसार, २०२२ मध्ये परवाना नसलेल्या कामकाजाच्या २०० हून अधिक तक्रारी प्राप्त झाल्या. परवाना नसलेले एजंट अनेकदा "प्रॉपर्टी कन्सल्टंट" च्या नावाखाली सेवा देतात आणि कमिशन गोळा करतात परंतु त्यांच्या क्लायंटच्या हक्कांचे रक्षण करण्यास असमर्थ असतात.

 

भाग तिसरा: नियामक यंत्रणा आणि ग्राहक स्व-संरक्षण धोरणे

१. सध्याची नियामक प्रणाली
– इस्टेट एजंट्स अथॉरिटी (EAA): नियमांचे पालन न करणाऱ्या एजंट्सना परवाना देणे आणि त्यांच्यावर शिस्तभंगाची कारवाई करणे, जसे की त्यांचा परवाना रद्द करणे किंवा दंड आकारणे यासाठी जबाबदार.
– इस्टेट एजंट्स अध्यादेश: एजंटना कमिशन दर, मालमत्तेची माहिती आणि व्यवहारातील जोखीम उघड करणे आवश्यक आहे.

२. ग्राहक स्व-संरक्षण सल्ला
- एजंट परवाना तपासा: तुम्ही EAA वेबसाइटवर एजंटची पात्रता पडताळू शकता.
– “मालमत्ता पाहण्याच्या दस्तऐवजावर” स्वाक्षरी करण्यापूर्वी अटी काळजीपूर्वक वाचा: खूप जास्त कालावधीसाठी विशेषाधिकार कालावधीला सहमती देणे टाळा.
- मालमत्तेची माहिती स्वतः पडताळून पहा: जसे की जमीन नोंदणी रेकॉर्ड तपासणे आणि स्ट्रक्चरल तपासणी अहवालाची विनंती करणे.
- तृतीय पक्षाचा साक्षीदार नोंदवा किंवा आणा: विशेषतः महत्त्वाच्या वाटाघाटींमध्ये, वाद टाळण्यासाठी पुरावे ठेवा.

सारांश

हाँगकाँगमधील रिअल इस्टेट एजन्सी उद्योग आर्थिक मूल्य निर्माण करतो, परंतु काही वाईट गोष्टींमुळे जनतेच्या विश्वासाला झालेल्या नुकसानाचाही त्याला त्रास होतो. अलिकडच्या वर्षांत, नियामकांनी अनियमिततेवर कारवाई करण्यासाठी प्रयत्न वाढवले आहेत आणि काही मोठ्या एजन्सी बँकांनी पारदर्शकता सुधारण्यासाठी तांत्रिक माध्यमे (जसे की VR मालमत्ता पाहणे आणि ब्लॉकचेन करार) देखील सादर केली आहेत. तथापि, उद्योगाच्या प्रतिमेत पूर्णपणे सुधारणा करण्यासाठी व्यावसायिकांच्या स्वयं-शिस्त, ग्राहकांची दक्षता आणि संस्थात्मक सुधारणा यांचे संयुक्त प्रयत्न आवश्यक आहेत. सामान्य नागरिकांसाठी, एजंट्सचे नफा मॉडेल आणि संभाव्य धोके समजून घेणे हे "कोकरू" बनू नये यासाठी पहिले पाऊल आहे.