"शॉप सिक्युरिटायझेशन" च्या सापळ्यात ली जेनक्सिंगने आणखी १०.३ दशलक्ष युआन गमावले

रिअल इस्टेट फंडाचे प्रमुख ली जेनक्सिंग यांनी तोटा कमी केला: १०.३ दशलक्ष डॉलर्सच्या नुकसानामागील चार क्रूर वास्तवे

"धोकादायक शहरात अडकण्यापेक्षा हात कापून टाकणे चांगले." हाँगकाँगच्या फ्लोअर शॉप गुंतवणूक बाजारात व्यवसाय युद्धातील हा सुवर्ण वाक्यांश वास्तविक जीवनात वापरला जात आहे. शेंगुई रिटेल शॉप फंडचे संस्थापक ली जेनक्सिंग, जे एकेकाळी "स्ट्रीट शॉप इन्व्हेस्टमेंटचे गॉडफादर" म्हणून ओळखले जाणारे एक प्रमुख व्यक्तिमत्व होते, त्यांनी अलीकडेच प्रमुख ठिकाणी असलेल्या दोन ग्राउंड फ्लोअर शॉप्सच्या किमती कमी केल्या, ज्यामुळे एकूण HK$10.3 दशलक्षचे नुकसान झाले. एका दगडामुळे हजारो लाटा निर्माण होऊ शकतात. उद्योगाला धक्का देणाऱ्या या व्यवहाराने हाँगकाँगच्या रिटेल रिअल इस्टेटचे घाव तर उघड केलेच, पण साथीच्या काळात गुंतवणूक तर्कशास्त्रातील विध्वंसक बदलही उघड केले.

---

[आत रक्तरंजित व्यापाराची कहाणी] चार वर्षांत दोन दुकानांचे मूल्य १/३ कमी झाले आहे.

पहिला उल्लेखनीय व्यवहार सॅन पो काँगमधील यिन हिंग स्ट्रीटवर झाला. ऑगस्ट २०२१ मध्ये, जेव्हा साथीचा रोग जोरात सुरू होता, तेव्हा ७१० चौरस फूट आकाराचे हे दलिया दुकान ली जेनक्सिंग यांनी २१ दशलक्ष डॉलर्सच्या हाय-प्रोफाइल रकमेला विकत घेतले होते. त्यावेळी, त्यांनी बढाई मारली: "मिनशेंग जिल्हा किमतीतील घसरणीला खूप प्रतिरोधक आहे. मासिक भाडे NT$58,000 आणि परतावा NT$33% पुरेसे स्थिर आहेत." तथापि, चार वर्षांनंतर, ही "कॅश गाय" जी खूप अपेक्षित होती ती NT$१३.४ दशलक्षला विकली गेली, NT$७.६ दशलक्ष पुस्तकांमधून वगळण्यात आले, म्हणजेच NT$३६१TP३T ची घसरण. जर स्टॅम्प ड्युटी आणि कमिशन सारख्या व्यवहाराच्या खर्चाचा विचार केला तर प्रत्यक्ष तोटा ८० लाखांपेक्षा जास्त होऊ शकतो.

आणखी एका दुकानाच्या व्यवहारामुळे, ज्याचे तपशील उघड झाले नव्हते, एकूण नुकसान १०.३ दशलक्ष झाले. उद्योग सूत्रांनुसार, हे दुकान पारंपारिक उपजीविकेच्या क्षेत्रात आहे आणि ते मूळतः अंदाजे १५ दशलक्ष युआनला खरेदी करण्यात आले होते. ते आता जवळजवळ २०% सूट असलेल्या किमतीत विकले जात आहे. दोन्ही व्यवहारांमधून एकूण ३०.७ दशलक्ष रोख रक्कम मिळाली, परंतु ली जेनक्सिंगला १ कोटींपेक्षा जास्त तोटा सहन करून बाजार सोडावा लागला. अल्पकालीन सट्टेबाजीत हुशार असलेल्या ली जेन्क्सिंगसाठी हे निःसंशयपणे त्यांच्या कारकिर्दीतील एक दुर्मिळ वॉटरलू होते.

---

[विच्छेदनाचा पहिला चाकू] वेळेचा चुकीचा अंदाज: २०२१ मध्ये मशाल पार करण्याची किंमत

व्यवहाराच्या वेळेकडे पाहता, घातक दोष स्पष्टपणे दिसून येतो. २०२१ मध्ये, जेव्हा जागतिक मालमत्तेचा उन्माद वर्षाच्या मध्यभागी असतो, तेव्हा हाँगकाँगच्या दुकानांच्या बाजारपेठेत एक विचित्र "बर्फ आणि आग" परिस्थिती असते. त्या वेळी, लसींच्या परिचयामुळे पुनर्प्राप्तीची अपेक्षा निर्माण झाली आणि मुख्य किरकोळ क्षेत्रातील दुकानांच्या भाड्यातील घट कमी झाली. तथापि, ली जेनक्सिंगने ज्या मिन्शेंग जिल्ह्यावर पैज लावण्याचा निर्णय घेतला, तो साथीच्या पाचव्या लाटेच्या प्रादुर्भावामुळे अधिक खोल हिवाळ्यात पडला.

"तो सामान्य 'रिव्हर्स इन्व्हेस्टमेंट'च्या सापळ्यात अडकला." मिडलँड इंडस्ट्रियल अँड कमर्शियल प्रॉपर्टी अॅनालिस्ट झांग गुओकियांग यांनी स्पष्टपणे सांगितले की, "२०२१ मध्ये माल ताब्यात घेणे हे तळाशी मासेमारीसारखे दिसते, परंतु प्रत्यक्षात ते तीन संरचनात्मक बदलांकडे दुर्लक्ष करते: सीमापार वापर अपरिवर्तनीय आहे, लोकांच्या उपजीविकेचे क्षेत्र जास्त प्रमाणात संतृप्त आहेत आणि ऑनलाइन अन्न वितरण प्लॅटफॉर्म वाढत आहेत." गेल्या तीन वर्षांत सॅन पो काँगच्या ५०० मीटर परिसरात २० हून अधिक नवीन दलिया, नूडल्सची दुकाने जोडली गेली आहेत हे तथ्यांनी सिद्ध केले आहे. एकसमान स्पर्धेमुळे भाडे १५१TP3T ने कमी झाले आहे. तथाकथित "स्थिर परतावा" फक्त असुरक्षित आहेत.

---

[दुसरा चाकू हाडावर वार करतो] व्याजदर वाढीचे वादळ: लीव्हरेज्ड खेळाडूंसाठी मृत्यूची उलटी गिनती

आर्थिक विवरणपत्रांमध्ये सर्वात खोल संकट आहे. शेंगुई फंडच्या मागील ऑपरेटिंग मॉडेलनुसार, या प्रकारच्या जमिनीच्या दुकानातील गुंतवणूकीमध्ये अनेकदा "उच्च व्याजदर + उच्च-व्याजदर वित्तपुरवठा" धोरण अवलंबले जाते. सॅन पो काँगमधील दुकानाचे उदाहरण घेतल्यास, जर मूळ गृहकर्ज ७०% असेल, जे सध्याच्या ५.८७५१TP३T च्या पी-रेट व्याजदराच्या आधारे मोजले गेले असेल, तर मासिक पेमेंट HK$६९,००० इतके जास्त असेल, जे भाड्याच्या उत्पन्नापेक्षा HK$११,००० जास्त आहे! "हे दुकान सांभाळण्यासाठी दरमहा पैसे गमावण्यासारखे आहे. तुम्ही ते जितके जास्त काळ धराल तितके जास्त नुकसान होईल." सेंटालाइन इंडस्ट्रियल अँड कमर्शियल प्रॉपर्टीजचे व्यवस्थापकीय संचालक पॅन झिमिंग यांनी अचूक गणना केली.

त्याहूनही क्रूर गोष्ट म्हणजे यूएस फेडरल रिझर्व्हच्या "जास्ती काळासाठी जास्त" व्याजदर धोरणामुळे रिअल इस्टेट फंडांच्या आर्बिट्रेज मॉडेलचे पूर्णपणे विघटन झाले आहे. पूर्वी कमी व्याजदराच्या वातावरणावर अवलंबून असलेले "कमी पैसे कर्ज घेणे आणि जास्त भाडे आकारणे" हे सूत्र आता वित्तपुरवठा खर्च वाढल्याने "मृत्यूच्या सर्पिल" मध्ये बदलले आहे. उद्योग क्षेत्रातील सूत्रांनी उघड केले की काही फंड उत्पादनांचा व्याज कव्हरेज रेशो (ICR) 1.5 पट चेतावणी रेषेपेक्षा कमी झाला आहे, ज्यामुळे व्यवस्थापकांना पोझिशन्स कमी करण्यास आणि तोटा थांबवण्यास भाग पाडले गेले आहे.

---

[तिसरा चाकू हृदयावर प्रहार करतो] किरकोळ बदल: अन्न वितरण प्लॅटफॉर्म रस्त्यावरील दुकानांचे मूल्य कसे वाढवतात

जेव्हा आम्ही यानकिंग स्ट्रीटवर गेलो आणि घटनास्थळी निरीक्षण केले तेव्हा सत्य आणखी रक्तरंजित होते. जेवणाच्या वेळी दलिया दुकानात डझनभराहून अधिक लोक होते, तरीही डिलिव्हरीमनचे ये-जा करण्याची वारंवारता प्रति मिनिट २-३ लोक इतकी होती. "या रेस्टॉरंटचा ६०% पेक्षा जास्त व्यवसाय टेकअवे आहे, त्यामुळे त्याला उत्तम ठिकाणाची अजिबात गरज नाही." रेस्टॉरंट उद्योगातील एक अनुभवी बॉस चेन म्हणाले, "आजकाल, दुकान भाड्याने घेताना सर्वात महत्वाची गोष्ट म्हणजे स्वयंपाकघर क्षेत्र आणि दुकानाची सजावट दुय्यम झाली आहे. जर मालक 'स्थान सिद्धांताला' चिकटून राहिला तर तो काळाच्या ओघात नष्ट होईल."

२०२३ मध्ये, हाँगकाँगच्या केटरिंग उद्योगात टेकअवे ऑर्डरचे प्रमाण ४७१TP३T पर्यंत पोहोचले, जे महामारीच्या आधीच्या तुलनेत ३२ टक्के वाढ आहे. जेव्हा मोटारसायकलस्वार "भौगोलिक रेडिएशन त्रिज्या" पुन्हा लिहितात, तेव्हा पारंपारिक रस्त्यावरील दुकानांचे "वाहतुकीचे मुद्रीकरण" तर्क कोलमडून पडले आहे. ली जेनक्सिंगने त्यावेळी ज्या "टेनेमेंट फ्लोअर शॉप एक्सपोजर रेट" ला महत्त्व दिले होते ते कदाचित जनरेशन झेड ग्राहकांच्या दृष्टीने फूडपांडा पेजवरील स्टार रेटिंगइतके महत्त्वाचे नसेल.

---

[शेवटचा धक्का] निधी मुक्तीची लाट: कैद्याच्या कोंडीतून स्व-संरक्षणासाठी सुटका रॉयल

फंड गुंतवणूकदारांमधील आत्मविश्वासाचा ऱ्हास हा उंटाच्या कंबरडे मोडणारा शेवटचा धक्का होता. चायना सिक्युरिटीज रेग्युलेटरी कमिशनच्या माहितीनुसार, २०२३ मध्ये लोकांच्या उपजीविकेवर लक्ष केंद्रित करणाऱ्या शेंगुई अंतर्गत फंड उत्पादनासाठी रिडेम्पशन अर्जांची संख्या मासिक आधारावर दुप्पट वाढली. "गुंतवणूकदारांना असे दिसून येत आहे की यूएस REITs ८१TP३T पेक्षा जास्त वार्षिक व्याजदर देत आहेत, तर हाँगकाँगच्या स्ट्रीट शॉप फंडांना लाभांश देण्यास अडचण येत आहे आणि रिडेम्पशनची लाट जवळ येत आहे," असे नाव न सांगण्याची इच्छा असलेल्या एका खाजगी इक्विटी वकिलाने सांगितले.

ही "कैद्यांची कोंडी" निधी व्यवस्थापकांना कमी किमतीत मालमत्ता विकण्यास भाग पाडते. तथापि, जेव्हा बाजारात विक्रीचा पूर येतो तेव्हा मूल्यांकनाचे एक दुष्टचक्र सुरू होते. DTZ कडून मिळालेल्या डेटावरून असे दिसून येते की २०२४ च्या पहिल्या तिमाहीत मिन्शेंग जिल्ह्यातील दुकानांच्या व्यवहाराच्या किमती २०२१ च्या शिखरापेक्षा ४५१TP3T ने कमी झाल्या, तर ली जेनक्सिंगचे ३६१TP3T चे नुकसान प्रत्यक्षात "बाजारपेठेपेक्षा जास्त कामगिरी" करणारे मानले जात होते. या प्रकारचा ब्लॅक ह्युमर हा संपूर्ण उद्योगाच्या अस्तित्वाच्या संकटाचा एक सूक्ष्म अनुभव आहे.

---

[अंतिम प्रश्न] रस्त्यावरील दुकानातील गुंतवणूक बंद पडली आहे का? तीन डेटा संच जीवनाचे भविष्य प्रकट करतात

बाजारपेठेतील भयानक परिस्थिती पाहता, रस्त्यावरील दुकानातील गुंतवणुकीला मृत्युदंड ठोठावावा का? तीन प्रमुख डेटा संच आशा प्रकट करतात:

1. अनुभवावर आधारित वापर ट्रेंडच्या विरोधात वाढतो： गेल्या वर्षी K11 MUSEA ची विक्री 38% ने वाढली, जी दर्शवते की "दृश्य निर्माण करणाऱ्या" स्टोअरमध्ये अजूनही स्फोटक शक्ती आहे;
2. सूक्ष्म गोदामांची मागणी वाढली：शहरी भागात मिनी-स्टोरेजचा भाडे दर 95% च्या उच्च पातळीवर राहिला आहे आणि "शेवटच्या मैलाच्या" स्थानकांमध्ये रूपांतर हा एक नवीन मार्ग बनला आहे;
3. धोरण शिथिलता लवकरच येणार आहे：सरकारने तळमजल्यावरील वैद्यकीय दवाखान्यांवरील निर्बंध शिथिल करण्याची योजना आखली आहे; व्यावसायिक सेवा उद्योग एक चमत्कारिक बचावकर्ता बनू शकतो.

"अंधाराला शाप देण्याऐवजी, मेणबत्ती लावणे चांगले," ली जेन्क्सिंग यांनी त्यांच्या नवीनतम ब्लॉगमध्ये लिहिले. शॉपिंग मॉल उद्योगातील हा अनुभवी व्यक्ती जगण्यासाठी हताश प्रयत्न करत आहे, तो कदाचित संपूर्ण उद्योगात परिवर्तनाची घोषणा करत असेल. "भाडे वसूल करणारी" मानसिकता इतिहासजमा होत असताना, रिअल इस्टेट फंडांच्या नवीन पिढीची कहाणी आता सुरू झाली आहे...

पुढील वाचन:

• "शॉप सिक्युरिटायझेशन" च्या सापळ्यात ली जेनक्सिंगने ८.९ दशलक्ष युआन गमावले.
• आणखी एक चांदीच्या यादीत असलेली मालमत्ता, दिवंगत "शॉप किंग" तांग शिंग-पो यांच्या प्रिन्स प्रॉपर्टीजला HK$61 दशलक्षचे नुकसान झाले.
• आर्थिकदृष्ट्या अडचणीत असलेला एजंट, वेडा डेंग चेंगबो, कमिशन मिळाल्यानंतर देवांना श्रद्धांजली वाहण्यासाठी फटाके वाजवण्यास इतका उत्सुक आहे!