अनुक्रमणिका
ऑगस्ट २०२४ मध्ये, शेंगहुई रिटेल शॉप फंडने वॉटर स्ट्रीटवरील तळमजल्यावरील दुकान १५.६ दशलक्ष HK$ मध्ये विकल्याच्या बातमीने बाजाराला धक्का बसला. हा व्यवहार गेल्या दीड महिन्यात फंडासाठी तिसरा तोटा होता. गेल्या महिन्यात या निधीने जॉर्डनमधील १२६ वुसोंग स्ट्रीट येथील तळमजला आणि लॉफ्ट दुकाने १८.६८ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सना विकली. जुलै २०२२ मध्ये हे युनिट २७.५ दशलक्ष HK$ ला विकत घेण्यात आले आणि सुमारे अडीच वर्षे ते ठेवण्यात आले, ज्यामुळे HK$८.८२ दशलक्ष किंवा ३२.०७१TP3T चे नुकसान झाले.
एका महिन्यानंतर, फंडाने शॉ केई वान रोड, वन एटी, १८० च्या तळमजल्यावरील दुकान क्रमांक २, अंदाजे हाँगकाँग डॉलर्स २०.१ दशलक्षला विकले. या दुकानाचे क्षेत्रफळ अंदाजे १,४३३ चौरस फूट आहे आणि प्रति चौरस फूट किंमत अंदाजे HK$१४,००० आहे. या फंडाने दोन वर्षांपेक्षा कमी काळ हा व्यवसाय सांभाळला आणि अंदाजे HK$४.९ दशलक्ष किंवा १९.६१TP3T तोट्यासह बाजारातून बाहेर पडला.
साई यिंग पुन दुकानाच्या मूळ मालकाने ३४ वर्षांत १७ पट नफा कमावल्याची "मिथक" एका व्यावसायिक निधीच्या हाती "वॉटरलू" बनली. जेव्हा "शॉप किंग" ली जेनक्सिंगलाही सलग तोटा थांबवायचा असतो, तेव्हा कोणत्या प्रकारचे संरचनात्मक संकट लपलेले असते? (डेटा तुलनेसाठी तक्ता १ पहा)
तक्ता १: शेंगुई फंडाच्या तीन तोट्यांचा महत्त्वाचा डेटा
| मालमत्तेचे स्थान | खरेदी वेळ | खरेदी किंमत (दशलक्ष) | विक्री किंमत (दशलक्ष) | होल्डिंग कालावधी | एक्लिप्स रेंज |
|---|---|---|---|---|---|
| साई यिंग पुन | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | ३ वर्षे | 36.33% |
| जॉर्डन | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | २.५ वर्षे | 32.07% |
| शौ केई वान | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | १.५ वर्षे | 19.6% |
जखमेची शारीरिक क्षरण: बाजारपेठेत गळा दाबणाऱ्या तीन प्राणघातक जखमा
१. महामारीनंतर उपभोग पद्धतीत विसंगती: "ई-कॉमर्स + उत्तरेकडे जाणारा" दुहेरी रक्त शोषण
प्रकरणातवॉटर स्ट्रीटदुकानाचे भाडे परतावा ५.४% असले तरी, ते त्याची गंभीर त्रुटी लपवू शकत नाही - ७०,००० युआन मासिक भाडे असलेल्या रेस्टॉरंट भाडेकरूंना "वीकेंड रिकामे शहर" चा परिणाम सहन करावा लागत आहे. मिडलँड इंडस्ट्रियल अँड कमर्शियल प्रॉपर्टीजच्या डेटावरून असे दिसून आले आहे की २०२४ च्या दुसऱ्या तिमाहीत हाँगकाँग बेटावरील रस्त्यावरील दुकानांचा रिक्त जागांचा दर १२.८१TP3T वर पोहोचला आहे, जो महामारीपूर्वीच्या काळाच्या तुलनेत तिप्पट वाढ आहे.
सर्वात खोल संकट उपभोग रचनेतील बदलामध्ये आहे:
- शेन्झेन-ग्वांगडोंग ग्राहक वर्तुळ आकार घेत आहे: हाँगकाँग जनगणना आणि सांख्यिकी विभागाच्या आकडेवारीनुसार, २०२४ च्या पहिल्या सहामाहीत, हाँगकाँगचे रहिवासी ४२ दशलक्ष वेळा उपभोगासाठी उत्तरेकडे गेले, जे दरमहा ७ दशलक्ष लोक "पायांनी मतदान करतात" इतकेच आहे.
- ई-कॉमर्स भौतिकतेला झिजवतो: ग्राहक परिषदेच्या सर्वेक्षणातून असे दिसून आले आहे की नागरिकांनी 62% वर दैनंदिन गरजेच्या वस्तूंसाठी ऑनलाइन खरेदीची वारंवारता वाढवली आहे आणि रस्त्यावरील दुकानांमध्ये पारंपारिक "आवेगपूर्ण वापर" चा फायदा कोलमडला आहे.
२. व्याजदर कात्री: ४.७५१TP3T वित्तपुरवठा खर्च विरुद्ध ५.४१TP3T भाडे परतावा
वॉटर स्ट्रीट शॉपचे उदाहरण घेतल्यास, सध्याच्या कर्जाच्या व्याजदर H+1.3% (प्रत्यक्षात सुमारे 4.75%) वर आधारित, कमिशन आणि व्यवस्थापन शुल्क वजा केल्यानंतर, निधीचा निव्वळ परतावा दर 4% पेक्षा कमी असू शकतो आणि भाडेकरूंमध्ये काही चढ-उतार झाल्यास निधीचे नुकसान होईल. त्याहूनही घातक गोष्ट म्हणजे दुकानाचे मूल्यांकन व्याजदरांशी व्यस्तपणे संबंधित आहे - व्याजदरांमध्ये प्रत्येक 1% वाढीसाठी, दुकानाच्या किमतींमध्ये सैद्धांतिक घट 8-10% (JLL मॉडेल) असते.
३. "शॉप सिक्युरिटायझेशन" चा सापळा: तरलता ब्लॅक होल मूल्य गिळंकृत करते
निधी ऑपरेशन मॉडेलमध्ये अंतर्निहित दोष आहेत:
- उच्च लीव्हरेज शॉर्ट सायकल: त्यापैकी बहुतेक दुकाने ३-५ वर्षांचा बंद कालावधी स्वीकारतात, जो दुकानांच्या सामान्य परतफेडीच्या कालावधीशी (सामान्यतः ८-१० वर्षे) जुळत नाही.
- मूल्यांकन बुडबुड्याचे परिणाम: भाडे बाजारातील संरचनात्मक घसरणीकडे दुर्लक्ष करून, २०२२ मधील खरेदी किंमत बहुतेकदा महामारीपूर्वीच्या भाड्यांवर आधारित आहे.
- किरकोळ विक्रीची कोंडी：फंडाच्या विभाजित विक्रीमुळे मालकीचे विभाजन होते, ज्यामुळे मालमत्तेच्या पुनर्रचनेची लवचिकता कमकुवत होते.
तज्ञ निदान करतात: दुकान बाजार कधी खाली येईल?
"सध्या, मुख्य क्षेत्रातील दुकानांचे भाडे २००८ च्या पातळीवर परत आले आहे, परंतु व्याजदर सामान्य होण्यासाठी वेळ लागेल. आम्हाला २०२५ च्या दुसऱ्या सहामाहीत बदल अपेक्षित आहे." तथापि, असे काही पर्यायी विचार आहेत जे असे मानतात की दुकाने "गुंतवणूकमुक्त उत्पादनीकरण" प्रक्रियेतून जात आहेत आणि भविष्यात त्यांच्या व्यावहारिक स्वरूपाकडे परत येतील.
पोस्टस्क्रिप्ट: डेटाच्या पलीकडे असलेले संयमी विचार
जेव्हा १.३ दशलक्ष २.४५ कोटी होतात आणि नंतर १५.६ दशलक्ष होतात हा आकडा खेळ संपतो, तेव्हा खरोखरच एखाद्या विशिष्ट निधीचे नफा आणि तोटा तपासला पाहिजे असे नाही तर संपूर्ण व्यावसायिक रिअल इस्टेट मूल्यांकन प्रणालीची पुनर्बांधणी केली पाहिजे. भौतिक आणि आभासी यांच्यातील संघर्षात, शहराच्या आठवणी वाहून नेणाऱ्या रस्त्यावरील दुकानांना आर्थिक साधने म्हणून पाहिले पाहिजे की सांस्कृतिक वाहक म्हणून? हे ग्रहण वादळ अखेर लोकांना निवडींना सामोरे जाण्यास भाग पाडेल.
पुढील वाचन:
- कॅसिनो किंग झोउ झुओहुआचा शतकानुशतके चाललेला खटला संपला, परंतु तो अजूनही मुख्य मालमत्तेवर नियंत्रण ठेवतो
- आणखी एक दिवस! "शॉप किंग" डेंग चेंगबो यांचा मुलगा, डेंग याओशेंग, याच्यावर एका वित्तीय कंपनीने उच्च न्यायालयात २३० दशलक्ष डॉलर्सच्या मोठ्या कर्जासाठी खटला दाखल केला होता.
- आर्थिकदृष्ट्या अडचणीत असलेला एजंट, वेडा डेंग चेंगबो, कमिशन मिळाल्यानंतर देवांना श्रद्धांजली वाहण्यासाठी फटाके वाजवण्यास इतका उत्सुक आहे!
