अनुक्रमणिका
१. प्रस्तावना: हाँगकाँगच्या गृहनिर्माण समस्येचे ऐतिहासिक मूळ
हाँगकाँगमधील सध्याच्या गृहनिर्माण समस्येचे कारण बहुतेकदा घरांच्या वाढत्या किमती, अपुरा जमिनीचा पुरवठा आणि राहण्याची जागा कमी असणे यासारख्या संरचनात्मक समस्या आहेत. २०२३ च्या आकडेवारीनुसार, हाँगकाँग हे सलग १३ वर्षांपासून जगातील सर्वात परवडणारे शहर आहे आणि घर खरेदी करण्यासाठी एका कुटुंबाला १८.८ वर्षे अन्न आणि पेयाशिवाय राहावे लागेल. या घटनेने व्यापक चर्चा सुरू केली आहे: ब्रिटीश वसाहत काळात (१८४१-१९९७) जमीन धोरणातून याचा उगम झाला आहे का? हा लेख ऐतिहासिक संस्था, धोरणात्मक सातत्य आणि सामाजिक-आर्थिक बदलांच्या दृष्टिकोनातून वसाहतवादी वारसा आणि समकालीन गृहनिर्माण समस्यांमधील संबंधांचा शोध घेईल.
२. ब्रिटिश वसाहत काळात जमीन धोरणाची चौकट
(१) जमिनीची मालकी: सरकारी जमीन भाडेपट्टा प्रणाली
जेव्हा हाँगकाँगची स्थापना झाली तेव्हा ब्रिटनने "क्राऊन लँड सिस्टीम" स्थापन केली, ज्याद्वारे सर्व जमीन ब्रिटिश राजघराण्याची होती. सरकारने फक्त "लीजहोल्ड" स्वरूपात जमीन वापराचे अधिकार विकले, ज्याच्या भाडेपट्ट्याच्या अटी सहसा ७५, ९९ किंवा ९९९ वर्षे होत्या. या प्रणालीचा उद्देश असा आहे:
- वसाहती सरकारसाठी आर्थिक महसूल सुनिश्चित करा: जमिनीचे लिलाव आणि जमीन भाडेपट्ट्यांद्वारे वसाहती राजवटीच्या कार्याला पाठिंबा द्या.
- जमीन विकासावर नियंत्रण: शहरी नियोजन सुलभ करण्यासाठी सरकार जमीन पुरवठ्यावर मक्तेदारी करते.
- चिनी जमीनदारांपासून सावध रहा: स्थानिक शक्तींना जमिनीच्या मालकीद्वारे वसाहतवादी अधिकाराला आव्हान देण्यापासून रोखा.
ही व्यवस्था हाँगकाँगच्या जमीन धोरणाचा आधारस्तंभ बनली आणि १९९७ नंतर चीन-ब्रिटिश संयुक्त घोषणापत्र आणि मूलभूत कायद्याच्या कलम १२०-१२३ नुसार ती चालू राहिली, ज्यामुळे "एक देश, दोन व्यवस्था" तत्त्वाखाली एक विशेष जमीन व्यवस्था तयार झाली.
(२) जमिनीच्या उच्च किमतीचे धोरण आणि आर्थिक अवलंबित्व
१९व्या शतकाच्या अखेरीपासून, ब्रिटिश हाँगकाँग सरकारने हळूहळू "उच्च जमीन किंमत धोरण" स्थापित केले आहे:
– जमिनीचा पुरवठा मर्यादित करणे: दरवर्षी लिलावासाठी फारच कमी जमीन सोडली जाते, ज्यामुळे कृत्रिमरित्या टंचाई निर्माण होते.
- जमीन विक्रीतून मिळणाऱ्या महसुलावर अवलंबून राहणे: १९७० नंतर, जमीन विक्रीतून मिळणारा महसूल बहुतेकदा सरकारी महसुलाच्या २०१TP३T-३०१TP३T इतका होता (उदा. १९८१ मध्ये ३५१TP३T).
- रिअल इस्टेट समूहांना पाठिंबा देणे: "जमीन बोली प्रणाली" आणि इतर रिअल इस्टेट डेव्हलपर्सच्या प्राधान्य बोली मॉडेलद्वारे एक ऑलिगोपोलिस्टिक बाजारपेठ तयार करणे.
या मॉडेलमुळे हाँगकाँगची अर्थव्यवस्था रिअल इस्टेट-केंद्रित झाली आहे. परतीच्या पूर्वसंध्येला, रिअल इस्टेट आणि संबंधित उद्योगांचा जीडीपीमध्ये 30% पेक्षा जास्त वाटा होता.
(३) सार्वजनिक गृहनिर्माण व्यवस्थेचे दुहेरी स्वरूप
१९५३ मध्ये शेक किप मेई आगीनंतर ब्रिटिश हाँगकाँग सरकारने सार्वजनिक गृहनिर्माण कार्यक्रम सुरू केला. वरवर पाहता, तळागाळातील लोकांच्या गृहनिर्माण समस्या दूर करण्याचा हेतू होता, परंतु प्रत्यक्षात तो राजकीय विचारांवर आधारित होता:
- सामाजिक नियंत्रण कार्य: कामगार वर्गाच्या स्थिरतेसाठी आणि सामाजिक चळवळींना दडपण्यासाठी सार्वजनिक गृहनिर्माण वाटपाचा वापर करणे.
- बाजारातील वळणाचा परिणाम: सार्वजनिक गृहनिर्माण फक्त कमी उत्पन्न गटांनाच लागू होते ("घर मालकी योजना" १९७६ मध्ये स्थापन झाली होती), तर मध्यमवर्गीय आणि त्यावरील लोकांना अजूनही उच्च जमीन किंमत प्रणाली राखण्यासाठी खाजगी बाजारावर अवलंबून राहावे लागते.
- जमिनीच्या हितसंबंधांशी तडजोड: शहरी मालमत्तेच्या मूल्यावर परिणाम होऊ नये म्हणून सार्वजनिक गृहनिर्माण स्थळे बहुतेकदा दुर्गम नवीन प्रदेशांमध्ये असतात.
या "बाजार-चालित, मर्यादित कल्याणकारी" मॉडेलने हाँगकाँगच्या दुहेरी-मार्ग गृहनिर्माण धोरणाचा पाया घातला.
III. समकालीन गृहनिर्माण समस्यांवर वसाहती वारशाचा प्रभाव
(१) जमीन पुरवठा यंत्रणेची संरचनात्मक दुविधा
– भाडेपट्टा प्रणाली आणि जमीन मक्तेदारी चालू ठेवणे.
परतल्यानंतर, SAR सरकारला क्राउन लँड लीज सिस्टम वारशाने मिळाली. जमिनीची मालकी अजूनही राज्याची आहे आणि ती वापरण्याचा अधिकार लिलाव किंवा कराराद्वारे नूतनीकरण करणे आवश्यक आहे. ही प्रणाली पुढील गोष्टींकडे नेते:
– सरकार आर्थिक महसूल राखण्यासाठी "टूथपेस्ट-स्क्वीझिंग" पद्धतीने जमीन पुरवण्याकडे झुकते (२०२२ मध्ये जमीन विक्री महसूल सरकारी महसुलाच्या १४.७१TP3T होता).
– विकासक जमीन साठवून ठेवत आहेत (२०२३ पर्यंत, शीर्ष चार विकासकांकडे १०० दशलक्ष चौरस फूट पेक्षा जास्त शेतीयोग्य जमीन साठा आहे), ज्यामुळे पुरवठ्याची कमतरता वाढत आहे.
– नवीन प्रदेशांमधील जमिनीच्या वापरासंबंधी ऐतिहासिक मुद्दे
१८९८ मध्ये, ब्रिटनने "हाँगकाँग एक्सटेंशन कन्व्हेन्शन" अंतर्गत नवीन प्रदेशांना ९९ वर्षांसाठी भाडेतत्त्वावर दिले आणि आदिवासी रहिवाशांसाठी "स्वदेशी घर धोरण" लागू केले, ज्यामुळे पुरुष वंशजांना तीन मजली आदिवासी घरे बांधण्याची परवानगी मिळाली. मूलभूत कायद्याच्या कलम ४० मुळे हस्तांतरणानंतरही हे धोरण कायम ठेवण्यात आले, ज्यामुळे:
- विकासासाठी मोठ्या प्रमाणात शेती जमीन गोठवण्यात आली आहे, ज्यामुळे ९०० हेक्टरपेक्षा जास्त निवासी जमीन उपलब्ध होईल असा अंदाज आहे.
- जमीन एकात्मता आणि विकासात अडथळा आणण्यासाठी ग्रामीण लोक विकासकांशी संगनमत करतात.
(२) नियोजन विचारांचे मार्ग अवलंबित्व
– मर्यादित शहरी विस्तार
ब्रिटिश वसाहत काळात, व्हिक्टोरिया शहराला केंद्रस्थानी ठेवून विकास मॉडेल स्थापित करण्यात आले. १९७० नंतर नवीन शहरे विकसित झाली असली तरी, जमीन पुनर्संचयित करण्याच्या अध्यादेशामुळे शहरी नूतनीकरणावर मर्यादा आल्या. आजपर्यंत, शहरी जमीन वापर दर फक्त २३१TP३T आहे, जो सिंगापूरच्या ४०१TP३T पेक्षा कमी आहे.
- पर्यावरण संरक्षण आणि विकास यांच्यातील असंतुलन
१९९६ मध्ये, शेवटचे ब्रिटिश गव्हर्नर क्रिस पॅटन यांनी हाँगकाँग विकास धोरण लागू केले, ज्यामध्ये ६७१TP३ टन जमीन कंट्री पार्क म्हणून नियुक्त केली गेली. जरी या हालचालीमुळे पर्यावरणाचे रक्षण झाले, तरी त्यामुळे विकासयोग्य जमीन कमी झाली (निवासी जमीन फक्त ७१TP३ टन होती).
(३) आर्थिक रचनेतील खोलवरचे विरोधाभास
– औद्योगिक एकरूपीकरणामुळे गृहनिर्माण अवलंबित्व वाढते
वसाहतवादाच्या उत्तरार्धात आर्थिक परिवर्तनाला वित्त आणि रिअल इस्टेटचे वर्चस्व प्राप्त झाले आणि हस्तांतरणानंतर ही प्रवृत्ती तीव्र झाली. २०२३ मध्ये, रिअल इस्टेट आणि संबंधित उद्योगांचा जीडीपीमध्ये ३२१ TP3T वाटा असेल आणि २०१ TP3T पेक्षा जास्त लोकांना रोजगार मिळेल, ज्यामुळे "उच्च जमिनीची किंमत - उच्च पत - उच्च वाढ" असे चक्र तयार होईल जे एकूण अर्थव्यवस्थेला ओलीस ठेवेल.
- श्रीमंत आणि गरीब यांच्यातील दरीचे संस्थात्मकीकरण
२०२१ च्या जनगणनेनुसार, हाँगकाँगचा गिनी गुणांक ०.५३९ आहे आणि शीर्ष १०१TP३T कुटुंबांकडे हाँगकाँगमध्ये ४७१TP३T मालमत्ता आहेत. या घटनेची मुळे वसाहतकालीन "आर्थिक उदारमतवाद" धोरणात आहेत, ज्याने घरबांधणीला सामाजिक हक्कापासून गुंतवणूकीच्या वस्तूमध्ये रूपांतरित केले.
IV. वसाहतवादविरोधी घटकांची समकालीन आव्हाने
जरी ब्रिटिश धोरणांच्या वारशाचा दूरगामी परिणाम झाला असला तरी, हस्तांतरणानंतर स्थानिक प्रशासनाच्या चुका देखील यासाठी जबाबदार आहेत:
(१) जमीन विकासाला राजकीय विरोध
– न्यायालयीन पुनरावलोकनाचा गैरवापर: पर्यावरणीय गट मोठ्या प्रकल्पांना रोखण्यासाठी वारंवार न्यायालयीन कार्यवाहीचा वापर करतात (उदा. ईशान्य नवीन प्रदेश विकास प्रकल्प २० वर्षांहून अधिक काळ रखडला होता).
- हितसंबंधांचे गट: रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स राजकीय देणग्या आणि माध्यमांच्या प्रभावाद्वारे जमीन धोरण ठरवण्यावर प्रभाव पाडतात.
(२) लोकसंख्या आणि मागणी रचनेत बदल
– १९९७ ते २०२३ पर्यंत, लोकसंख्या १५१TP3T ने वाढेल (७.४७ दशलक्ष), कुटुंबांची संख्या २७१TP3T ने वाढेल, परंतु त्याच कालावधीत निवासी युनिट्सची संख्या फक्त २२१TP3T ने वाढेल.
– सीमापार भांडवलाच्या ओघामुळे (चिनी निधीचा वाटा ६०१ TP3T पेक्षा जास्त लक्झरी गृह व्यवहारांसाठी होता) मालमत्तेचे बुडबुडे वाढले.
(३) धोरणात्मक चुका आणि सामाजिक विश्वासाचे संकट
– ८५,००० युनिट्सची योजना रद्द करण्यात आली: १९९७ मध्ये, तुंग ची-ह्वा यांनी दरवर्षी ८५,००० युनिट्स बांधण्याचे लक्ष्य मांडले होते, परंतु आशियाई आर्थिक संकटामुळे हे लक्ष्य रद्द करण्यात आले, ज्यामुळे त्यानंतर पुरवठ्यात तफावत निर्माण झाली.
- डोनाल्ड त्सांगच्या काळात पुरवठा ठप्प: २००५ ते २०१० पर्यंत सरासरी वार्षिक जमीन पुरवठा फक्त ८ हेक्टर होता, जो इतिहासातील सर्वात कमी आहे.
- जमीन विषयक मोठा वाद व्यर्थ आहे: २०१८-२०१९ च्या सार्वजनिक सल्लामसलतीत एकमत होऊ शकले नाही, ज्यामुळे विकासाला विलंब झाला.
५. उपायांवर चर्चा: इतिहासाचे बंधन कसे तोडायचे
(१) संस्थात्मक सुधारणा
- जमीन मालकी सुधारणा: जमीन विकासावर सरकारचे नियंत्रण वाढवण्यासाठी सिंगापूरच्या "HDB" मॉडेलचा संदर्भ घ्या.
– कर प्रणाली समायोजन: सट्टेबाजीच्या मागणीला आळा घालण्यासाठी प्रगतीशील मालमत्ता रिक्तता कर आणि भांडवली नफा कर लागू करा.
(२) पुरवठा विस्तार धोरण
- नवीन प्रदेश जमीन एकत्रीकरण: हळूहळू जमीन ताब्यात घेण्यासाठी नवीन प्रदेश अध्यादेशात सुधारणा करा.
– पुनर्प्राप्ती आणि तपकिरी शेतजमीन विकास: लांटाऊ टुमॉरो प्रकल्पाला गती द्या आणि १,७०० हेक्टर तपकिरी शेतजमीन सोडा.
(३) सामाजिक मूल्यांची पुनर्बांधणी
- घरांचे वस्तूविमुक्तीकरण: मूलभूत कायद्यात "घरांचा अधिकार" समाविष्ट करा आणि सार्वजनिक घरांचे प्रमाण 70% पेक्षा जास्त करा.
- वैविध्यपूर्ण आर्थिक परिवर्तन: रिअल इस्टेटवरील आर्थिक अवलंबित्व कमी करा आणि नाविन्य, तंत्रज्ञान आणि व्यावसायिक सेवा विकसित करा.
सहावा. ऐतिहासिक रचना आणि समकालीन प्रशासनाच्या दुहेरी जबाबदाऱ्या
हाँगकाँगची गृहनिर्माण समस्या ही वसाहतवादी वारसा आणि हस्तांतरणानंतरच्या धोरणात्मक चुकांच्या संयोजनाचा परिणाम आहे. ब्रिटिश जमीन धोरणाने सरकारी जमिनीच्या मक्तेदारी, जमिनीच्या उच्च किमतींवर अवलंबून राहणे आणि वर्गभेदाची संस्थात्मक चौकट स्थापित केली आहे, तर एसएआर सरकारच्या प्रशासनाच्या अपयशामुळे संरचनात्मक विरोधाभास वाढले आहेत. ही कोंडी सोडवण्यासाठी, ऐतिहासिक व्यवस्थेत सुधारणा करणे आणि लोकांच्या उपजीविकेकडे लक्ष देणारे प्रशासन तर्क पुन्हा तयार करणे आवश्यक आहे.
पुढील वाचन:
