अनुक्रमणिका
हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराचे समायोजन सुरूच आहे, शा टिन जिल्ह्यातील मिनी-युनिटमध्ये धक्कादायक विक्री दिसून येत आहे. सेंटालाइन प्रॉपर्टी एजन्सीच्या शाटिन सिटी सेंटर शाखेचे व्यवस्थापक ली झोंगवेन यांनी उघड केले की त्सुई वाह गार्डनच्या ब्लॉक बीच्या मधल्या मजल्यावरील खोली ८ अलीकडेच २.७८८ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सच्या "रक्तरंजित किमतीत" विकली गेली, जी चार वर्षांपूर्वीच्या खरेदी किमतीच्या तुलनेत १.२३२ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सची लक्षणीय घट आहे, ज्यामुळे अलिकडच्या वर्षांत जिल्ह्यातील सर्वात मोठ्या नुकसानीपैकी एक बनली आहे.
व्यवहार तपशील
मालमत्ता: खोली ८, मधला मजला, ब्लॉक बी, ग्रीनवुड गार्डन, शाटिन
विक्रीयोग्य क्षेत्रफळ: २१५ चौरस फूट (एक बेडरूमचा लेआउट)
विक्री किंमत: HK$२.७८८ दशलक्ष
संचयी कपात: १.०१२ दशलक्ष युआन (३.८ दशलक्ष युआनच्या सुरुवातीच्या विचारलेल्या किमतीपेक्षा २६.६१TP३T कमी)
होल्डिंग कालावधी: ४ वर्षे
पुस्तक तोटा: १.२३२ दशलक्ष युआन (घसारा ३०.६१TP३T)
प्रति चौरस फूट किंमत: $१२,९६७
रक्तरंजित आणि अश्रू ढाळणाऱ्या व्यवहारामागील डिजिटल कोड
त्सुई वाह गार्डनच्या ब्लॉक बी च्या मधल्या मजल्यावरील खोली ८ च्या व्यवहाराचा मार्ग, ज्यामुळे बाजारपेठेत गोंधळ निर्माण झाला, तो हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराचा एक सूक्ष्म विश्व आहे. रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या डेटाची तुलना करून, आम्हाला आढळले की २०२१ मध्ये हे युनिट HK$४.०२ दशलक्षला विकले गेले होते, जे महामारीमुळे निर्माण झालेल्या "असामान्य बुल मार्केट" च्या शिखरावर होते. त्या वेळी, हाँगकाँगमध्ये नॅनो-फ्लॅट्सची (२००-३०० चौरस फूट वापरण्यायोग्य क्षेत्रफळ असलेल्या) सरासरी प्रति चौरस फूट किंमत HK$१८,७४३ पर्यंत पोहोचली, जी २०१९ मध्ये साथीच्या आधीच्या तुलनेत HK$२३१,००० ची वाढ होती. पण अमेरिकन फेडरल रिझर्व्हने हिंसक व्याजदर वाढीचे चक्र सुरू करताच, या अति-वित्तपुरवठाित बाजारपेठेने आपली नाजूकता दाखवायला सुरुवात केली.
हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की युनिटची प्रति चौरस फूट अंतिम व्यवहार किंमत HK$१२,९६७ होती, जी २०१६ मध्ये त्याच गृहनिर्माण इस्टेटमधील समान युनिटच्या प्रति चौरस फूट HK$१३,५०२ च्या व्यवहार किंमतीपेक्षा कमी आहे. वास्तविक किंमत सात वर्षांपूर्वीच्या पातळीवर परत आली आहे. जर चार वर्षांमध्ये अंदाजे १२१TP३T चा महागाई दर आणि अंदाजे ४.८१TP३T चा गृहकर्ज व्याजदर विचारात घेतला तर मालकाचे प्रत्यक्ष नुकसान ४५१TP३T पेक्षा जास्त आहे. सेंटालाइन प्रॉपर्टी एजन्सीचे वरिष्ठ सहयोगी संशोधन संचालक, येउंग मिंग-यी म्हणाले: "मागील ३० वर्षांच्या मालमत्ता बाजार चक्रात नकारात्मक वास्तविक परताव्यांची ही घटना अत्यंत दुर्मिळ आहे."
अपघाताच्या कारणांचे चार-आयामी विश्लेषण
अतिपुरवठ्याचे संकट: नॅनो इमारतींचा "तलावावर बांध" बसवण्याचा परिणाम
वाहतूक आणि गृहनिर्माण ब्युरोच्या नवीनतम "खाजगी निवासी प्राथमिक बाजार पुरवठा" अहवालानुसार, पुढील तीन वर्षांत हाँगकाँगमध्ये 52,000 नवीन युनिट्सचा पुरवठा केला जाईल, त्यापैकी 35% नॅनो-युनिट आहेत ज्यांचे वापरण्यायोग्य क्षेत्र 300 चौरस फूट पेक्षा कमी आहे. अधिक गंभीर बाब म्हणजे रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या आकडेवारीवरून असे दिसून आले आहे की २०२३ च्या तिसऱ्या तिमाहीत नॅनो इमारतींचा रिक्त जागा दर ९.८१TP३T वर पोहोचला आहे, जो एकूण खाजगी इमारतीच्या रिक्त जागा दर ४.११TP३T च्या दुप्पट आहे.
व्याजदराच्या वादळाखाली लीव्हरेज आपत्ती
या उदाहरणाचे उदाहरण घेताना, जर मालकाने त्या वर्षी 90% गृहकर्ज घेतले असते, तर चार वर्षांमध्ये देयक रकमेच्या 80% पेक्षा जास्त रक्कम व्याज देण्यासाठी वापरली गेली असती. मेरिडियन मॉर्टगेजचे मुख्य विश्लेषक लिऊ युआनयुआन यांनी गणना केली की जर मालकाने H+1.3% फ्लोटिंग-रेट मॉर्टगेज स्वीकारले असते, तर प्रत्यक्ष पेमेंट व्याजदर २०२१ मध्ये २.०५१TP3T वरून सध्याच्या ४.११TP3T पर्यंत वाढला असता आणि मासिक पेमेंट ४७१TP3T ने वाढले असते. "व्याजदरांच्या सामान्यीकरणाचा फटका सर्वात आधी या उच्च लीव्हरेज्ड गुंतवणूकदारांना सहन करावा लागतो."
घटती प्रादेशिक स्पर्धात्मकता: शॅटिनची वृद्धत्वाची कोंडी
शाटिन शहराच्या मध्यभागी असलेल्या गृहनिर्माण वसाहतींचे सरासरी वय ३८ वर्षे आहे. ताई वाई स्टेशनवरील पार्कव्ह्यू टॉवरसारख्या नवीन पिढीच्या गृहनिर्माण वसाहतींकडून होणाऱ्या स्पर्धेला तोंड देत, वृद्धत्वाची समस्या अधिकाधिक प्रमुख होत चालली आहे. मिडलँड रिअल्टीचे प्रादेशिक व्यवस्थापक चेन गुओलियांग यांनी निदर्शनास आणून दिले: "त्याच जिल्ह्यातील नवीन मालमत्तांसाठी व्यवस्थापन शुल्क प्रति चौरस फूट HK$४.२ आहे, तर जुन्या गृहनिर्माण वसाहतींसाठी ते फक्त HK$२.८ आहे, परंतु तरुण खरेदीदार स्मार्ट होम पॅकेजेससाठी अधिक पैसे देतील." याव्यतिरिक्त, जनगणना आणि सांख्यिकी विभागाच्या आकडेवारीवरून असे दिसून आले आहे की २०२१ ते २०२३ पर्यंत शा टिन जिल्ह्यातील लोकसंख्येचा निव्वळ बहिर्गमन १२,००० पर्यंत पोहोचेल, ज्यामुळे प्रादेशिक खरेदी शक्ती कमी होईल.
इमिग्रेशन लाटेमुळे होणारी "काढून टाकणे आणि वेगळे करणे" ही विक्री
इमिग्रेशन विभागाच्या आकडेवारीवरून असे दिसून येते की २०२३ च्या पहिल्या सहामाहीत हाँगकाँगमधील रहिवाशांचा निव्वळ स्थलांतर ६७,००० पर्यंत पोहोचला आहे आणि सततच्या स्थलांतराच्या लाटेमुळे मालमत्ता बाजाराचे वातावरण बदलत आहे. नाव गुप्त ठेवण्याची इच्छा असलेल्या एका वरिष्ठ रिअल इस्टेट एजंटने सांगितले: "आम्हाला मिळालेल्या तातडीच्या विक्री कमिशनपैकी, सुमारे ४०% मालकांनी त्यांचे इमिग्रेशन वेळापत्रक सांगितले आणि काहींनी बँकेच्या १५१TP३टी-२०१TP३टी मूल्यांकनापेक्षा कमी असलेल्या ऑफर स्वीकारल्या."
डोमिनो इफेक्ट आकार घेत आहे
या करारामुळे साखळी प्रतिक्रिया निर्माण झाल्या आहेत. मिडलँड रिअल्टीच्या आकडेवारीनुसार, कुइहुआ गार्डनमध्ये सध्या विक्रीसाठी सूचीबद्ध असलेल्या १२ मालमत्तांपैकी ७ मालमत्तांनी बातमी प्रसिद्ध झाल्यानंतर त्यांच्या किमतीत बदल केले, सरासरी ८.५१TP3T ची घट झाली. आणखी चिंताजनक बाब म्हणजे बँक ऑफ चायना (हाँगकाँग) ने अलीकडेच शा टिन जिल्ह्यातील नॅनो इमारतींचे मूल्यांकन गुणांक ०.१५ ने कमी केले आहे, जे खरेदीदारांच्या गृहकर्ज रकमेवर थेट परिणाम करते. डीबीएस बँकेचे रिटेल बँकिंग प्रमुख एनजी वेई-होंग यांनी इशारा दिला: "मूल्यांकनात घट झाल्याने नकारात्मक मालमत्ता संकट निर्माण होऊ शकते, विशेषतः २०१९-२०२१ मध्ये उच्च पातळीवर बाजारात प्रवेश केलेल्या गुंतवणूकदारांसाठी."
धोरणातील बदलामुळे बाजारपेठेतील भेदभाव वाढतो
सरकारचे "प्रेरणा पॅकेज मागे घेणे" धोरण अनपेक्षितपणे छोट्या कुटुंबांसाठी शेवटचा धक्का ठरले. सेंटालाइन प्रॉपर्टी एजन्सीचे संस्थापक शिह विंग-चिंग यांनी निदर्शनास आणून दिले: "नवीन प्रकल्पांसाठी विकासक त्यांच्या किंमत धोरणांमध्ये अधिक आक्रमक होत आहेत. युएन लाँगमधील एका नवीन प्रकल्पाने अलीकडेच केवळ HK$4.5 दशलक्ष किमतीचे 288-चौरस फूट युनिट लाँच केले, ज्यामुळे दुय्यम बाजारपेठेतील ग्राहकांना थेट फटका बसला." खरं तर, 2023 च्या तिसऱ्या तिमाहीत फर्स्ट-हँड नॅनो-युनिटच्या व्यवहाराचे प्रमाण वर्षानुवर्षे 62% ने वाढले, तर त्याच कालावधीत दुय्यम बाजारपेठेत 39% ने घट झाली, हे दर्शविते की नवीन प्रकल्पांद्वारे खरेदी शक्तीचा वापर केला जात आहे.
बाजार विश्लेषणातून असे दिसून येते की या युनिटच्या किमतीतील घसरण अनेक प्रतिकूल घटकांना प्रतिबिंबित करते.
१. नॅनो-आकाराच्या इमारतींचा अतिरेकी पुरवठा: अलिकडच्या वर्षांत, अनेक जिल्ह्यांमध्ये लहान-आकाराच्या इमारती पूर्ण झाल्या आहेत, ज्यामुळे खरेदीदारांच्या स्त्रोतांमध्ये विविधता आली आहे.
२. उच्च व्याजदरांचा दबाव: वाढत्या गृहकर्ज खर्चामुळे गुंतवणुकीचे आकर्षण कमकुवत होते
३. परिसरातील जुन्या काळातील सुविधा: शाटिन शहराच्या मध्यभागी असलेल्या गृहनिर्माण वसाहतींना नवीन मालमत्तांकडून स्पर्धा करावी लागत आहे.
४. स्थलांतर लाटेचा परिणाम: काही मालक पैसे काढण्यासाठी आणि निघून जाण्यासाठी घाई करतात
हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की जेव्हा मूळ मालकाने २०२१ मध्ये ४.०२ दशलक्ष डॉलर्सना युनिट खरेदी केले होते, तेव्हा महामारीच्या काळात मालमत्ता बाजार शिखरावर होता. एजंटने उघड केले की गेल्या वर्षी नोव्हेंबरपासून युनिटची किंमत तीन वेळा समायोजित करण्यात आली होती, 3.8 दशलक्ष वरून 3.299 दशलक्ष पर्यंत, आणि शेवटी खरेदीदार आकर्षित करण्यापूर्वी आणखी 511,000 ने कमी करण्यात आली. सध्या, अशाच प्रकारच्या मालमत्तेची मागणी केलेली किंमत साधारणपणे ३ दशलक्ष युआनपेक्षा जास्त असते. या व्यवहारामुळे या क्षेत्रात किमतीत कपात होण्याची शक्यता आहे.
सरकारने प्रोत्साहन उपाययोजना मागे घेतल्यानंतर विकासक नवीन प्रकल्पांसाठी जोर देत असल्याने, दुय्यम बाजारपेठ, विशेषतः लहान युनिट्स, दबावाखाली राहतील, असा इशारा उद्योग क्षेत्रातील जाणकारांनी दिला आहे. मालमत्ताधारकांनी नियमितपणे बाजारातील बदलांचा आढावा घ्यावा अशी शिफारस केली जाते.
पुढील वाचन:
