अनुक्रमणिका
सरासरी वार्षिक तोटा ६,००,००० आहे, जो मध्यमवर्गीय कुटुंबाच्या वार्षिक उत्पन्नाइतका आहे.
हाँगकाँगमधील मालमत्ता बाजार मूल्याच्या अभूतपूर्व पुनर्बांधणीतून जात आहे. एकेकाळी "केवळ वाढत नाही आणि कधीही पडत नाही" असा समज असलेला मिथक २०२४ च्या वसंत ऋतूमध्ये पूर्णपणे मोडून पडला. हाँगकाँग बेटाच्या मध्यम-स्तरीय क्षेत्रातील आलिशान घरांपासून ते नवीन प्रदेशांमधील प्रवेश-स्तरीय मालमत्तांपर्यंत, खाजगी गृहनिर्माण इस्टेटपासून ते गृह मालकी योजना (HOS) बाजारापर्यंत, संपूर्ण शहरात मालमत्तेच्या घटीचे वादळ सुरू आहे. नवीनतम व्यवहार डेटा दर्शवितो की केवळ तीन वर्षांत, पुस्तकी मूल्यात 10 दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सपेक्षा जास्त घट होणे हे सर्वसामान्य प्रमाण बनले आहे. जगातील सर्वात महागडे रिअल इस्टेट बाजार 2003 मधील SARS संकटानंतर सर्वात कठीण परीक्षेतून जात आहे.
१. घटनेचा गाभा: ६.५ दशलक्ष व्यवहारामागील डेटा प्रभाव
- मूलभूत व्यापार माहिती
- मालमत्तेचे लक्ष्य: त्सुंग क्वान ओईस्ट पॉइंट सिटीदोन बेडरूमचे युनिट, ज्याचे विक्रीयोग्य क्षेत्रफळ अंदाजे ४४१ चौरस फूट आहे (सामान्य अपार्टमेंट प्रकारांवर आधारित)
- व्यवहार किंमत: HK$6.5 दशलक्ष, २०२० मध्ये HK$8.3 दशलक्ष खरेदी किमतीच्या तुलनेत HK$1.8 दशलक्ष (21.7% ची घट) बुक लॉस
- होल्डिंग कालावधी: सुमारे ३ वर्षे आणि ४ महिने (२०२० च्या मध्यात खरेदी आणि २०२३ च्या शेवटी विक्री गृहीत धरून)
- अतिरिक्त खर्च: जर स्टॅम्प ड्युटी (सुमारे 3.75%), कमिशन आणि व्याज खर्च विचारात घेतले तर प्रत्यक्ष तोटा 2.5 दशलक्षच्या जवळपास असू शकतो.
- बाजारभाव विश्लेषण
- त्याच गृहनिर्माण इस्टेटमधील अलीकडील व्यवहार: नोव्हेंबर २०२३ मध्ये ईस्ट पॉइंट सिटीमध्ये दोन बेडरूमच्या युनिट्सची व्यवहार किंमत ६.८ दशलक्ष ते ७.२ दशलक्ष पर्यंत होती. हे प्रकरण सरासरी किमतीपेक्षा सुमारे ५१TP3T-१०१TP3T कमी आहे.
- प्रादेशिक तुलना: त्सुंग क्वान ओ सेंटरमधील समान युनिट्सची अलीकडील व्यवहार किंमत सुमारे HK$6.6 दशलक्ष ते HK$7 दशलक्ष आहे, हे दर्शविते की ईस्ट पॉइंट सिटीची घसरण बाजारपेठेपासून लक्षणीयरीत्या विचलित झालेली नाही.
- ऐतिहासिक शिखर आढावा: २०१८ मध्ये, त्याच प्रकारच्या अपार्टमेंटची संख्या ९ दशलक्षांपर्यंत पोहोचली आणि सध्याची किंमत उच्च पातळीपेक्षा २८१TP3T ने कमी झाली आहे, जी दीर्घकालीन गुंतवणूक जोखीम दर्शवते.
२. नुकसानाच्या कारणांचे सखोल विश्लेषण: मॅक्रो आणि मायक्रो इंटरविव्हिंग
- समष्टिगत आर्थिक पातळी: धोरण आणि अर्थव्यवस्थेचा दुहेरी ताण
- व्याजदर वाढीचा परिणाम: फेडच्या व्याजदर वाढीच्या चक्राअंतर्गत, हाँगकाँगचा प्राइम रेट (पी रेट) २०२० मध्ये ५१TP३T वरून २०२३ मध्ये ६.५१TP३T पर्यंत वाढेल आणि मासिक पेमेंटचा दबाव ३०१TP३T ने वाढेल.
- प्रतिभा गमावण्याचा धोका: २०२२-२०२३ मध्ये लोकसंख्येचा निव्वळ बहिर्गमन ११०,००० पेक्षा जास्त होईल आणि घरांची संभाव्य मागणी कमी होईल. रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या आकडेवारीनुसार, त्याच कालावधीत त्सुंग क्वान ओचा भाडे निर्देशांक ९१TP3T ने कमी झाला.
- पुरवठ्यात वाढ: पुढील तीन वर्षांत त्सुंग क्वान ओ साउथमध्ये ४,००० हून अधिक नवीन युनिट्स बांधली जाण्याची अपेक्षा आहे आणि पुरवठा आणि मागणीमधील असंतुलन किंमत युद्धाला तीव्र करेल.
- केस स्पेसिफिकेशन्स: मालकाची आर्थिक साखळी तुटली होती.
- उच्च लीव्हरेज जोखीम: जर तुम्ही ८०% गृहकर्ज देऊन NT$८.३ दशलक्ष युनिट खरेदी केले असेल, तर सध्याचे बुक व्हॅल्यू डाउन पेमेंट (NT$१.६६ दशलक्ष) पेक्षा कमी झाले आहे, ज्यामुळे बँकेवर फरक वसूल करण्यासाठी दबाव निर्माण झाला आहे.
- पॅनिक सेलिंगची चिन्हे: बँक मूल्यांकनावर 8.5% सूट (नोव्हेंबर 2023 मध्ये ईस्ट पॉइंट सिटीमध्ये दोन बेडरूमच्या युनिट्सचे सरासरी मूल्यांकन: 7.1 दशलक्ष), मालकांची पैसे काढण्याची उत्सुकता दर्शवते.
- होल्डिंग कॉस्ट ब्लॅक होल: गहाणखत व्याज, व्यवस्थापन शुल्क आणि देखभाल खर्च, अंदाजे वार्षिक होल्डिंग खर्च 150,000 पेक्षा जास्त आहे आणि दीर्घकालीन होल्डिंग तोटे वाढतच राहू शकतात.
३. डेटा दृष्टीकोन: त्सुंग क्वान ओ प्रॉपर्टी मार्केटमधील संरचनात्मक बदल
- व्हॉल्यूम-किंमत फरक चेतावणी
निर्देशक २०२१ २०२२ २०२३ (पहिले ११ महिने)
सरासरी किंमत प्रति चौरस फूट (HKD) १६,८०० १५,२०० १३,९००
ट्रेडिंग व्हॉल्यूम (युनिट) १,२५० ८९० ६८०
बाजारात सरासरी दिवस: ४५, ७८, ११२ (डेटा स्रोत: सेंटालाइन प्रॉपर्टी एजन्सी त्सुंग क्वान ओ शाखा) अर्थ: किंमती आणि व्हॉल्यूम कमी होत आहेत आणि व्यवहार चक्र लांबत आहे. बाजाराने खरेदीदार-प्रधान अवस्थेत प्रवेश केला आहे.- उत्पादन स्पर्धात्मकता कमकुवत झाली
- नवीन गृहनिर्माण वसाहती: हैयिन मनोर आणि कांगचेंग जिल्ह्यातील नवीन प्रकल्पांमध्ये ग्राहकांना वळविण्यासाठी स्मार्ट होम आणि क्लब सुविधांचा वापर केला जातो. दोन बेडरूमच्या युनिट्सची संख्या जास्त आहे: जिल्ह्यात दोन बेडरूमच्या युनिट्सचा पुरवठा ४५१TP३T आहे, परंतु नवविवाहित कुटुंबांचे प्रमाण सलग तीन वर्षांपासून १८१TP३T पर्यंत घसरले आहे. वाहतूक प्रीमियम कमी झाला आहे: त्सुंग क्वान ओ लाइन संतृप्त झाली आहे, सबवेने झाकलेल्या मालमत्तांचा प्रभाव कमकुवत झाला आहे आणि प्रवासी तुएन मा लाइनकडे वळले आहेत.
IV. तज्ञांचे मत: थंड हिवाळ्यात जगण्याचे नियम
- "नकारात्मक मालमत्तेची संख्या १२,००० पेक्षा जास्त झाली आहे. जर २०२५ पर्यंत अमेरिकेत व्याजदर जास्त राहिला तर घरांची किंमत १०१TP३T-१५१TP३T ने कमी होऊ शकते." रिअल इस्टेट एजन्सी स्ट्रॅटेजी सेंटालाइन प्रॉपर्टी रीजनल सेल्स डायरेक्टर ली युक्सियांग यांनी सुचवले: "मालकांनी एजंट्सना २१TP३T-३१TP३T कमिशन प्रोत्साहन देण्यासाठी पुढाकार घ्यावा आणि पेमेंटचा दबाव कमी करण्यासाठी "आधी भाडे आणि नंतर विक्री" मॉडेल स्वीकारावे." कायदेशीर उद्योग स्मरणपत्र वकील हुआंग गुओएन यांनी विश्लेषण केले: "जर व्यवहाराची किंमत बाजारभावापेक्षा लक्षणीयरीत्या कमी असेल, तर कर्जदार बँक फरकाचा दावा करण्यासाठी मालमत्ता कन्व्हेयन्सिंग आणि प्रॉपर्टी अध्यादेशाच्या कलम ६० चा हवाला देऊ शकते."
क्रॉस-रीजन ग्रहण चार्ट (धक्कादायक तुलना सारणी)
| क्षेत्र | ठराविक प्रकरणे | धरून ठेवण्याचा वेळ | पुस्तकाचे नुकसान | सरासरी दैनिक बाष्पीभवन प्रमाण |
|---|---|---|---|---|
| हाँगकाँग बेटावरील आलिशान घरे | युयुआनमध्ये तीन बेडरूमच्या अपार्टमेंटची किंमत १० लाखांनी कमी झाली | उघड न केलेले | ग्रहण लागले नाही | – |
| कोलून नॅनो बिल्डिंग | AVA 61 ने पाच वर्षांत 600,000 गमावले | ५ वर्षे | 18.3% | ३२८ युआन |
| नवीन प्रदेशांची नोंद | हुईकियाओ ओपन डेप्रिसिएशन ४६१TP३टी | ८ वर्षे | २.३९ दशलक्ष | ८१९ युआन |
| बाह्य बेटे घर मालकी योजना | युतैयुआन सार्वजनिक गृहनिर्माण कुटुंबे १.६ दशलक्ष NT$ ला घरे खरेदी करतात | उघड न केलेले | ग्रहण लागले नाही | – |
व्ही. भविष्यातील अंदाज: तीन परिस्थितींमध्ये जोखीम आणि संधी परिस्थिती १: व्याजदरातील विलंबित वळण बिंदू (संभाव्यता ४५१TP३T)
- २०२४ मध्ये फेडरल रिझर्व्ह उच्च व्याजदर राखेल, हाँगकाँगच्या मालमत्तेच्या किमती आणखी ८१TP३T-१२१TP३T ने कमी होतील आणि ईस्ट हार्बर सिटीमधील दोन बेडरूमचे अपार्टमेंट ५.८ दशलक्ष ते ६ दशलक्ष पर्यंत घसरतील. ट्रिगर परिस्थिती: यूएस कोर सीपीआय ३.५१TP३T च्या वर राहील.
- सरकार गृहकर्ज प्रमाण शिथिल करते किंवा मुद्रांक शुल्क कमी करते, ज्यामुळे व्यवहाराचे प्रमाण २०१TP३T पर्यंत वाढण्यास चालना मिळते, परंतु किंमत वाढ ५१TP३T पर्यंत मर्यादित आहे. जोखीम बिंदू: राजकोषीय राखीव निधीतील घट बचाव प्रयत्नांना मर्यादित करते.
- जागतिक मंदीमुळे हाँगकाँगचा जीडीपी कमी झाला, बेरोजगारीचा दर ५१ टीपी३ टिबीपेक्षा जास्त वाढला आणि मालमत्तेच्या किमती २०१ टीपी३ टिबीपेक्षा जास्त घसरल्या. ब्लॅक हंस निर्देशक: चीनच्या मुख्य भूभागातील रिअल इस्टेट कंपन्यांचे कर्ज संकट आणखी वाढले.
सहावा. तर्कसंगत निर्णय घेण्याचे मार्गदर्शक: तोट्यात असलेल्या मालकांसाठी मालक आणि खरेदीदारांमधील आक्षेपार्ह आणि बचावात्मक लढाई
- रक्तस्त्राव थांबवा धोरण: मूल्यांकन वाढीसाठी प्रयत्न करण्यासाठी लहान आणि मध्यम आकाराच्या बँकांना गृहकर्ज हस्तांतरित करा 5%-8% निवासाचा अधिकार राखण्यासाठी "विक्री करा आणि परत भाड्याने द्या" करारावर स्वाक्षरी करा मासिक पेमेंट सबसिडी देण्यासाठी खोली भाड्याने द्या, अंदाजे वार्षिक उत्पन्न 60,000-80,000 वाढेल.
- तळाशी मासेमारी करण्याचे नियम: १५% पेक्षा कमी बँक मूल्यांकनांसह त्वरित विक्री लक्ष्यित करा. विक्रेत्याला स्टॅम्प ड्युटी किंवा कायदेशीर शुल्काचा काही भाग भरावा लागेल. कमी उंचीच्या युनिट्सना प्राधान्य द्या, जे किमतीतील घसरणीला अधिक प्रतिरोधक आहेत (त्सुंग क्वान ओ मधील कमी उंचीच्या युनिट्सची किंमत २०२३ मध्ये उंच उंचीच्या युनिट्सपेक्षा ३१TP3T कमी असेल)
डोंगगांग शहराची झीज ही काही एक वेगळी घटना नाही, तर व्याजदर सामान्यीकरण, लोकसंख्या संरचना परिवर्तन आणि गृहनिर्माण धोरणातील बदल या तिहेरी बदलांखाली एक अपरिहार्य चयापचय आहे. "विटांच्या किमती निश्चितच वाढतील" ही मिथक मोडली जाते तेव्हा बाजार वेदनादायक पद्धतीने मूल्य बेंचमार्क पुन्हा आकार देत आहे. पुढील दोन वर्षे भांडवल ताकद आणि जोखीम जागरूकतेची अंतिम परीक्षा असतील. जे गुंतवणूकदार भावनिक बंधनातून मुक्त होतात आणि होल्डिंग कॉस्ट आणि संधी कॉस्टची तर्कशुद्ध गणना करतात त्यांनाच या चक्रात संधी मिळू शकतात.
पुढील वाचन:
- बेव्हरली हिल, ताई पो येथे धक्कादायक घोटाळा! "ली वेई" हा फसवा माणूस परोपकारी असल्याचे भासवत ४०० दशलक्ष घेऊन गायब झाला! हाँगकाँगच्या लाखो डॉलर्समधून हाँगकाँगच्या स्टार्सना फसवणे?
- अलिबाबाचे संस्थापक जॅक मा हाँगकाँगमध्ये एक सुपर लक्झरी घर खरेदी करण्यासाठी १.५ अब्ज हाँगकाँग डॉलर्स खर्च करू शकतात, ज्यामुळे जागतिक रिअल इस्टेट बाजारात दोन नवे विक्रम प्रस्थापित होतील.
- पहिला दुसऱ्या हाताचा तोटा शाटिन आणि फोटानमधील नवीन विकास "झिंगकाई. तटबंध" मध्ये झाला, ज्यामुळे मालकाला २०% पेक्षा जास्त नुकसान झाले आणि तो बाजार सोडून गेला.
