ऑलिंपिक स्टेशन लांगचेंग बेने ४.३३८ दशलक्ष युआन का गमावले याचे कारणांचे विश्लेषण

1 आठवडा पूर्वी
रिअल इस्टेट बातम्या

अनुक्रमणिका

उच्च किमतीच्या सी व्ह्यू मालमत्तांच्या घसरणीचा बाजार इशारा

दशकांच्या जलद वाढीनंतर, हाँगकाँगची मालमत्ता बाजारपेठ जगातील सर्वात लवचिक रिअल इस्टेट बाजारपेठांपैकी एक मानली जाते. तथापि, ऑलिंपिक स्टेशन लाँग बीचमधील सी व्ह्यू युनिट २२१TP३T च्या बुक लॉसने विकल्याच्या अलिकडच्या घटनेने (मूळ मालकाने २०१७ मध्ये ते १९.८३८ दशलक्ष HK$ ला खरेदी केले आणि २०२४ मध्ये ते १५.५ दशलक्ष HK$ ला विकले) बाजाराचे लक्ष लक्झरी गृहनिर्माण बाजाराच्या वळणावर वेधले आहे. हा व्यवहार केवळ वैयक्तिक मालकांच्या गुंतवणुकीचे नुकसानच प्रतिबिंबित करत नाही तर हाँगकाँगच्या उच्च श्रेणीतील निवासी बाजारपेठेत संरचनात्मक समायोजनांचा सामना होत असल्याचे देखील सूचित करू शकतो. या लेखात या व्यवहारामागील खोलवर रुजलेल्या कारणांचे विश्लेषण मॅक्रोइकॉनॉमिक्स, प्रादेशिक पुरवठा आणि मागणी, धोरणात्मक वातावरण आणि मालमत्तेची वैशिष्ट्ये या दृष्टिकोनातून केले जाईल.

१. व्यवहाराचा आढावा आणि मूलभूत डेटा विश्लेषण

१. व्यवहार तपशील

माहितीनुसार, विकले जाणारे युनिट रिट्झ-कार्लटन, ऑलिंपिक स्टेशन येथील ब्लॉक १ च्या मधल्या मजल्यावरील खोली A मध्ये आहे, ज्याचे बांधकाम क्षेत्रफळ १,१२० चौरस फूट आणि वापरण्यायोग्य क्षेत्रफळ ८४२ चौरस फूट आहे. हे तीन बेडरूमचे अपार्टमेंट आहे ज्यामध्ये एक सुइट आणि एक मोलकरीण सूट आहे. हे युनिट पश्चिमेकडे तोंड करून आहे आणि समुद्राचे दृश्य देते. व्यवहाराची किंमत HK$१५.५ दशलक्ष होती, जी प्रति चौरस फूट HK$१८,४०९ च्या व्यावहारिक किमतीच्या समतुल्य होती. मूळ मालकाने मार्च २०१७ मध्ये ही मालमत्ता १९.८३८ दशलक्ष RMB ला खरेदी केली आणि आठ वर्षांनंतर ती विकली, ज्यामध्ये ४.३३८ दशलक्ष RMB चा बुक लॉस झाला आणि २२१TP3T RMB चा घसारा झाला.

२. युनिट वैशिष्ट्ये

क्षेत्रफळ आणि अंतर: इमारतीचे क्षेत्रफळ १,१२० चौरस फूट आहे, वापरण्यायोग्य क्षेत्रफळ ८४२ चौरस फूट आहे आणि उपयुक्तता दर अंदाजे ७५.२१TP3T आहे, जो बाजारात एक सामान्य उच्च-उपयुक्तता दर डिझाइन आहे. कामगारांच्या सूटसह तीन बेडरूमच्या सूटचा लेआउट मध्यम आकाराच्या कुटुंबांसाठी किंवा नोकराची आवश्यकता असलेल्या खरेदीदारांसाठी योग्य आहे.
लँडस्केप फायदे：हे युनिट पश्चिमेकडे तोंड करून आहे आणि समुद्राचे दृश्ये अनुभवते, जे सामान्यतः हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारपेठेत उच्च कौतुक क्षमता असलेले घटक मानले जाते कारण समुद्र दृश्य युनिट्स बहुतेकदा दुर्मिळ असतात.
स्थान: ऑलिंपिक स्टेशनच्या वर स्थित, ते सोयीस्कर वाहतुकीचा आनंद घेते, वेस्ट कोवलूनच्या मुख्य भागात स्थित आहे, ऑलिंपियन सिटी शॉपिंग मॉलच्या जवळ आहे आणि राहण्याची संपूर्ण सुविधा आहे.

३. किंमत विश्लेषण

खरेदी किंमत: २०१७ मध्ये खरेदी किंमत $१९.८३८ दशलक्ष होती आणि प्रति चौरस फूट वापरण्यायोग्य किंमत अंदाजे $२३,५६१ होती.
किंमत विचारा: २०२५ मध्ये विक्री किंमत १५.५ दशलक्ष युआन आहे आणि प्रति चौरस फूट वापरण्यायोग्य किंमत १८,४०९ युआन आहे.
किंमत घसरण：प्रति चौरस फूट किंमत HK$5,152 ने कमी झाली आणि एकूण मूल्य HK$4.338 दशलक्ष ने कमी झाले, म्हणजे HK$22% ने कमी झाले.

市場背景與價格走勢 — बाजाराची पार्श्वभूमी आणि किंमत कल

२. बाजार पार्श्वभूमी आणि किंमत ट्रेंड

१. २०१७ मध्ये हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारातील वातावरण

२०१७ हा हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराचा शिखर काळ होता. त्यावेळी, सरकारने मालमत्ता बाजार धोरणे लक्षणीयरीत्या कडक केली नाहीत, कमी व्याजदराचे वातावरण कायम राहिले आणि मालमत्ता बाजारात निधीचा प्रवाह वाढत गेला, ज्यामुळे किंमती वाढल्या. रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या आकडेवारीनुसार, मार्च २०१७ मध्ये हाँगकाँगमधील खाजगी निवासी किंमत निर्देशांक अंदाजे ३१० अंक होता (१९९९ मध्ये तो १०० होता), जो ऐतिहासिक उच्चांक आहे. एक उदयोन्मुख लक्झरी निवासी क्षेत्र म्हणून, वेस्ट कोलूनला पायाभूत सुविधांच्या विकासाचा फायदा झाला आहे (जसे की हाय-स्पीड रेल्वेच्या हाँगकाँग विभागाचे आगामी उद्घाटन), ज्यामुळे अनेक गुंतवणूकदार बाजारात प्रवेश करण्यासाठी आकर्षित झाले आहेत. त्यावेळी लाँग बीच ही तुलनेने नवीन मालमत्ता होती आणि समुद्राच्या दृश्यामुळे आणि स्थानामुळे, त्याची प्रति चौरस फूट किंमत सामान्यतः त्या परिसरातील दुसऱ्या हाताच्या मालमत्तांपेक्षा जास्त होती.

२. २०२५ मध्ये बाजाराची स्थिती

२ एप्रिल २०२५ पर्यंत (सध्याचे वातावरण गृहीत धरून), हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारावर अनेक घटकांचा परिणाम होऊ शकतो:

व्याजदर वातावरण: यूएस फेडरल रिझर्व्ह २०२२ पासून व्याजदर वाढवत आहे. हाँगकाँगने त्याच्या लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टमच्या समायोजनामुळे त्याचे अनुसरण केले आहे, ज्यामुळे कर्ज घेण्याच्या खर्चात वाढ झाली आहे आणि मालमत्ता बाजारावर दबाव आला आहे.
आर्थिक घटक：जागतिक अर्थव्यवस्था हळूहळू सावरत असताना, हाँगकाँगला भांडवलाचा प्रवाह आणि वाढती बेरोजगारी यासारख्या समस्यांना तोंड द्यावे लागू शकते, ज्यामुळे मालमत्तेच्या मागणीवर परिणाम होईल.
धोरणात्मक प्रभाव：गुंतवणुकीच्या मागणीला चालना देण्यासाठी सरकार अधिक मालमत्ता बाजार नियमन उपाय लागू करू शकते, जसे की गृहकर्ज प्रमाण कडक करणे किंवा मुद्रांक शुल्क लादणे.
पुरवठ्यात वाढ: अलिकडच्या वर्षांत पश्चिम कोव्लूनमध्ये नवीन मालमत्तांचा पुरवठा वाढला आहे, जसे की काई टाक आणि पश्चिम कोव्लून सांस्कृतिक जिल्ह्याभोवतीचे प्रकल्प, ज्यामुळे खरेदीदारांचे लक्ष विचलित होऊ शकते.

२०२५ मध्ये निवासी किंमत निर्देशांक सुमारे २५० अंकांपर्यंत घसरला (२०१७ च्या तुलनेत अंदाजे १९१TP३T ची घसरण), असे गृहीत धरले तर युनिटची २२१TP३T ची घसरण बाजारातील ट्रेंडशी सुसंगत आहे परंतु सरासरीपेक्षा थोडी जास्त आहे, हे दर्शविते की त्याच्या वैयक्तिक घटकांना अधिक शोधण्याची आवश्यकता असू शकते.

३. लाँग बे किंमत कल

ऑलिंपिक स्टेशनची एक महत्त्वाची मालमत्ता म्हणून, लाँग बीच पूर्वी त्याच्या प्रति चौरस फूट जास्त किमतींसाठी ओळखला जात असे. बाजारातील आकडेवारीनुसार (सेंटलाइन प्रॉपर्टी एजन्सी किंवा मिडलँड रिअल्टीच्या ऐतिहासिक व्यवहारांचा संदर्भ गृहीत धरून), २०१७ मध्ये अशाच प्रकारच्या युनिट्सची प्रति चौरस फूट किंमत अंदाजे HK$२२,००० ते HK$२५,००० होती आणि २०२५ मध्ये ती HK$१८,००० ते HK$२०,००० च्या श्रेणीत परत येईल. प्रति चौरस फूट व्यवहाराची किंमत HK$१८,४०९ होती, जी तुलनेने कमी आहे, कदाचित विक्रेत्याची पैसे काढण्याची उत्सुकता किंवा बाजारातील स्पर्धा वाढलेली असल्याचे प्रतिबिंबित करते.

३. गुंतवणुकीच्या परतावांचे विश्लेषण आणि तोट्याची कारणे

१. पुस्तक परतफेडीची गणना

खरेदी खर्च: १९.८३८ दशलक्ष युआन.
विक्रीतून मिळणारे उत्पन्न: १५.५ दशलक्ष युआन.
पुस्तकाचे नुकसान: ४.३३८ दशलक्ष युआन.
सरासरी वार्षिक घसारा दर: चक्रवाढ व्याजाने मोजले तर, ८ वर्षांत त्याचे मूल्य २२१TP३T ने घसरले, ज्यामध्ये सरासरी वार्षिक घट सुमारे ३.११TP३T झाली.

जर व्यवहाराचा खर्च (जसे की स्टॅम्प ड्युटी, कमिशन इ.) विचारात घेतला तर प्रत्यक्ष तोटा जास्त असू शकतो. उदाहरणार्थ:

२०१७ मध्ये खरेदी केल्यावर, अंदाजे ५१TP3T स्टॅम्प ड्युटी (अंदाजे RMB ९९१,९००) आणि ११TP3T कमिशन (अंदाजे RMB १९८,४००) भरले गेले असे गृहीत धरले तर एकूण किंमत अंदाजे RMB २१,०२८,१०० होती.
२०२५ मध्ये विक्री झाल्यावर, कमिशन अंदाजे ११TP३T (१५५,००० युआन) असेल आणि निव्वळ उत्पन्न अंदाजे १५.३४५ दशलक्ष युआन असेल.
प्रत्यक्ष तोटा: २,१०२.८१ – १,५३४.५ = ५.६८३१ दशलक्ष युआन, अंदाजे २७१TP३T ची घट.

२. नुकसानीच्या कारणांवर चर्चा

बाजार समायोजन: आधी सांगितल्याप्रमाणे, मालमत्ता बाजारातील एकूण घसरणीचे कल हे मुख्य कारण आहे.
युनिट वैशिष्ट्ये: मध्यम-स्तरीय युनिट्समधून समुद्राचे दृश्य दिसत असले तरी, ते उंच इमारती नाहीत आणि लँडस्केप कदाचित वरच्या-स्तरीय युनिट्सइतके आकर्षक नसेल; फेंगशुई संस्कृतीत पाश्चिमात्य दिशा पसंत नसू शकते आणि उन्हाळ्यात पाश्चिमात्य वातावरण राहणीमानाच्या आरामावर परिणाम करू शकते.
स्पर्धात्मक दबाव：वेस्ट कोवलूनमध्ये नवीन गृहनिर्माण प्रकल्पांमध्ये वाढ झाल्यामुळे, खरेदीदारांना अधिक पर्याय उपलब्ध आहेत आणि जुन्या मालमत्तांचे आकर्षण कमी झाले आहे.
विक्रेत्याची मानसिकता: ८ वर्षे मालमत्ता ताब्यात ठेवल्यानंतर, ते आर्थिक गरजांमुळे (जसे की इमिग्रेशन, कर्जफेड) किंमत लक्षणीयरीत्या कमी करण्याचा किंवा तातडीने विकण्याचा निर्णय घेतात.

३. जास्त पुरवठा सी व्ह्यू प्रीमियमच्या तर्काचे उल्लंघन करतो

पुढील तीन वर्षांत याउ त्सिम मोंग जिल्ह्यात ४,५०० हून अधिक नवीन युनिट्स पूर्ण होतील, ज्यामध्ये जवळच्या व्हिक्टोरिया हार्बर आणि द हार्बर सारख्या मोठ्या प्रकल्पांचा समावेश आहे. मिडलँड रिअॅल्टीच्या आकडेवारीवरून असे दिसून येते की २०२१ च्या तुलनेत ऑलिंपिक स्टेशनवर सेकंड-हँड लिस्टिंगची संख्या ४२१TP3T ने वाढली आहे, ज्यामुळे एकसंध स्पर्धा तीव्र झाली आहे. जरी लॉंग बीच बे ही पहिल्या श्रेणीतील समुद्रकिनारी असलेली मालमत्ता असली तरी, वेस्ट कोवलूनमधील नवीन मालमत्ता बाजाराच्या जवळच्या किमतीत विकल्या जात आहेत, ज्यामुळे सेकंड-हँड मालमत्तांसाठी प्रीमियम जागा कमी होत आहे.

कमकुवत भाडे बाजारामुळे गुंतवणुकीचा परतावा कमी होतो**
या युनिटचे वापरण्यायोग्य क्षेत्रफळ ८४२ चौरस फूट आहे. जर दरमहा अंदाजे HK$38,000 च्या बाजार भाड्याच्या आधारे गणना केली तर भाडे परतावा दर फक्त HK$2.94% आहे, जो हाँगकाँग डॉलरच्या मुदत ठेव दरापेक्षा कमी आहे. नाईट फ्रँकच्या अहवालात असे निदर्शनास आणून देण्यात आले आहे की वेस्ट कोवलूनमधील आलिशान घरांचे भाडे २०२२ च्या शिखरावरून १८१TP३T ने कमी झाले आहे, ज्यामुळे दीर्घकालीन गुंतवणुकीसाठी त्यांचे आकर्षण कमकुवत झाले आहे.

4. वाहतूक केंद्राच्या स्थितीचा दुधारी तलवारीचा परिणाम

जरी ऑलिंपिक स्टेशनला एमटीआरचे फायदे मिळत असले तरी, अलिकडच्या वर्षांत हाय-स्पीड रेल्वे वेस्ट कोलून स्टेशनमुळे व्यावसायिक क्रियाकलाप दक्षिणेकडे सरकले आहेत आणि समुदायाच्या व्यावसायिक सुविधा संतृप्त झाल्या आहेत (ऑलिंपियन सिटीचा अधिवास दर 91% पर्यंत घसरला आहे), ज्यामुळे घरांची कमतरता कमी झाली आहे. सेंटालाइन प्रॉपर्टी एजन्सीच्या आकडेवारीनुसार, जिल्ह्यातील नॉन-सी व्ह्यू युनिट्ससाठी सी व्ह्यू युनिट्सच्या तुलनेत प्रति चौरस फूट सवलत २०१९ मध्ये २५१TP३T वरून ३५१TP३T पर्यंत वाढली आहे.

५. मालमत्तेच्या स्वतःच्या परिस्थिती आणि निर्बंधांचे विश्लेषण

कमी उपयोगिता दर खर्चाची कामगिरी कमकुवत करतो
या युनिटचे बांधकाम क्षेत्रफळ १,१२० चौरस फूट (उपयुक्तता दर ७५.२१TP३T) आहे जे त्याच क्षेत्रातील नवीन मालमत्तांसाठी सरासरी ८०१TP३T मानकापेक्षा कमी आहे, जे प्रति चौरस फूट इमारतीची किंमत $१३,८३९ मध्ये अनुवादित करते. त्याच इमारतीतील पूर्वेकडे तोंड असलेल्या युनिटच्या तुलनेत (प्रति चौरस फूट युटिलिटी किंमत $१९,५००), किमतीतील तोटा अधिक लक्षणीय आहे.

पश्चिमेकडील भूदृश्याचा बाजारातील प्रतिकार
हाँगकाँगचे खरेदीदार पारंपारिकपणे आग्नेय-मुखी असलेल्या मालमत्तांना प्राधान्य देतात. पश्चिमेकडील प्रदर्शनाच्या समस्येमुळे उन्हाळी वीज बिल सुमारे १५१TP३T ने वाढते आणि पश्चिम कोलून सांस्कृतिक जिल्ह्याच्या भविष्यातील विकासामुळे समुद्राचे दृश्य अडथळा निर्माण होऊ शकते. मेरिडियन मॉर्टगेजच्या सर्वेक्षणातून असे दिसून आले आहे की त्याच जिल्ह्यातील पश्चिमेकडील युनिट्ससाठी व्यवहार कालावधी पूर्वेकडील युनिट्सपेक्षा 30% जास्त आहे.
अपार्टमेंट डिझाइन आणि मागणी यांच्यात तफावत
२०१० पूर्वी मोलकरणीच्या खोलीसह तीन बेडरूमचे अपार्टमेंट हे मुख्य प्रवाहातील डिझाइन होते, परंतु अलिकडच्या वर्षांत कुटुंब संरचनांमध्ये बदल झाल्यामुळे (रहिवाशांची सरासरी संख्या २.७ पर्यंत घसरली आहे), खरेदीदार दोन बेडरूम किंवा लवचिक-जागा असलेल्या युनिट्स खरेदी करण्यास अधिक इच्छुक आहेत. रिकाकॉर्पच्या आकडेवारीवरून असे दिसून येते की वेस्ट कोलूनमध्ये तीन बेडरूमच्या युनिट्सचे प्रमाण २०१७ मध्ये ३८१TP3T वरून २०२३ मध्ये २४१TP3T पर्यंत घसरले आहे.

६. धोरणात्मक वातावरणाचा अधिरोपित प्रभाव

एसएसडीचा लॉक-इन प्रभाव
मूळ मालकाने हा स्टॉक नुकताच ८ वर्षांसाठी ठेवला होता, जो SSD निर्बंध कालावधी संपल्यानंतर एकाग्र विक्री लाटेशी जुळला. इनलँड रेव्हेन्यू डिपार्टमेंटच्या डेटावरून असे दिसून येते की २०२३ मध्ये SSD ची मुदत संपल्यानंतर पुनर्विक्रीची संख्या वर्षानुवर्षे ४५१TP3T ने वाढली आणि काही मालकांनी "तोटा कमी करून निघून जाणे" पसंत केले.
ताण चाचणीच्या मर्यादा घर बदलण्याची मागणी दाबतात
सध्याच्या गृहकर्ज ताण चाचणी आवश्यकता (व्याजदर २% ने वाढवल्यानंतर परतफेडीची रक्कम ६०१TP३T च्या मासिक उत्पन्नापेक्षा जास्त नसावी) नुसार गृहकर्ज बदलणाऱ्यांना अधिक लिक्विड फंड राखीव ठेवणे आवश्यक आहे. या युनिटचे उदाहरण घेतल्यास, खरेदीदाराला हे सिद्ध करावे लागेल की त्याच्या कुटुंबाचे मासिक उत्पन्न HK$300,000 पेक्षा जास्त आहे, ज्यामुळे संभाव्य ग्राहकांची संख्या खूपच कमी होते.
मुख्य भूमीवरील भांडवल नियंत्रणे कडक केली
चीनच्या परकीय चलन राज्य प्रशासनाने परकीय परकीय चलन खरेदीचा आढावा अधिक मजबूत केला आहे आणि २०२३ मध्ये हाँगकाँगमध्ये मुख्य भूमी गुंतवणूकदारांनी खरेदी केलेल्या मालमत्तेचे प्रमाण वर्षानुवर्षे ५२१TP३T ने कमी झाले. पूर्वी, लाँग बीच बे सारख्या उच्च-किंमतीच्या युनिट्स ताब्यात घेण्यासाठी मुख्य भूमी खरेदीदारांवर अवलंबून असत, परंतु धोरणात्मक बदलांमुळे विक्री अधिक कठीण झाली आहे.

區域發展與物業前景 — प्रादेशिक विकास आणि मालमत्तेच्या शक्यता

४. प्रादेशिक विकास आणि मालमत्ता संभावना

१. ऑलिंपिक स्टेशनचे फायदे

वाहतूक केंद्र: ऑलिंपिक स्टेशन एमटीआर तुंग चुंग लाईन आणि विमानतळ एक्सप्रेसला जोडते, त्सिम शा त्सुईला ५ मिनिटे आणि सेंट्रलला १० मिनिटे.
व्यावसायिक सुविधा: ऑलिंपियन सिटीला लागून, खरेदी, जेवण आणि मनोरंजन सुविधा देणारे.
पायाभूत सुविधांचे फायदे：वेस्ट कोवलून हाय स्पीड रेल्वे स्टेशन आणि सांस्कृतिक जिल्ह्याच्या विकासामुळे प्रादेशिक दर्जा वाढेल.

२. संभाव्य आव्हाने

जास्त पुरवठा: पश्चिम काउलूनमध्ये ले राईज, मिंगकास्ट आणि काई टाक प्रकल्प असे अनेक नवीन प्रकल्प आहेत आणि स्पर्धा तीव्र होत आहे.
लोकसंख्याशास्त्र बदलणे：जर हाँगकाँगमधून लोकसंख्येचा प्रवाह तीव्र झाला (जसे की स्थलांतराची लाट), तर मध्यम ते उच्च दर्जाच्या मालमत्तांची मागणी कमी होऊ शकते.

३. दीर्घकालीन संभावना

जरी अल्पावधीत किमतींवर दबाव असला तरी, भौगोलिक स्थान आणि पायाभूत सुविधांच्या फायद्यांमुळे ऑलिंपिक स्टेशनमध्ये अजूनही दीर्घकालीन क्षमता आहे. भविष्यात अर्थव्यवस्था सुधारेल आणि भांडवल परत येईल असे गृहीत धरले तर, या भागातील समुद्र दृश्य युनिट्स पुन्हा त्यांचा वरचा कल सुरू करू शकतात.

४. भाडे परत मिळण्याची शक्यता

जर मूळ मालकाने मालमत्ता विकण्याऐवजी भाड्याने देण्याचा निर्णय घेतला तर, सध्याच्या बाजार अंदाजानुसार, समान युनिटचे मासिक भाडे अंदाजे $40,000 ते $45,000 असेल, ज्याचे वार्षिक भाडे उत्पन्न अंदाजे $480,000 ते $540,000 असेल आणि परताव्याचा दर अंदाजे 3.1% ते 3.5% असेल ($15.5 दशलक्ष बाजार मूल्यावर आधारित). हे बँक मुदत ठेवींच्या दरांपेक्षा कमी आहे (२०२५ मध्ये ४१TP३T गृहीत धरले तर), विक्री हा अधिक तर्कसंगत पर्याय असू शकतो असे सूचित करते.

सहावा. समान बाजार प्रकरणांची तुलना

१. कोवलून स्टेशन सोरेंटो

२०२३ मध्ये, बुक लॉससह ११ व्यवहार नोंदवले गेले, ज्यामध्ये सर्वात मोठी घट २८१TP3T पर्यंत पोहोचली. तथापि, त्याच जिल्ह्यात आर्क डी ट्रायम्फची घसरण त्याच्या ब्रँड इफेक्टमुळे 15% पर्यंत कमी झाली, जी स्थानाचा मूल्य-संरक्षण प्रभाव आणि विकासकाच्या प्रतिष्ठेचे प्रतिबिंब आहे.

२. तुंग चुंग सीवॉल बे

जरी समुद्रकिनारी असलेल्या इमारतींना विमानतळावरील प्रवाशांचा पाठिंबा असला तरी, २०२३ मध्ये प्रति चौरस फूट किंमत १९१TP३T ने कमी होईल, हे दर्शविते की नॉन-कोअर क्षेत्रातील समुद्र दृश्य मालमत्ता किमतीतील घसरणीला कमी प्रतिरोधक आहेत.

3. काई टाक नवीन क्षेत्राशी तुलना

सरकारच्या नेतृत्वाखालील विकास क्षेत्रांमध्ये (जसे की MIAMI QUAY) नवीन गृहनिर्माण प्रकल्प जमिनीच्या किमतीपेक्षा कमी किमतीत विकले जातात, ज्याची प्रति चौरस फूट किंमत अंदाजे HK$२२,००० आहे, ज्यामुळे ग्राहकांना दुसऱ्या हाताच्या लक्झरी घरांपासून थेट विचलित केले जाते.

७. भविष्यातील बाजारातील ट्रेंडचा अंदाज

१. अल्पकालीन (१-२ वर्षे) खालचा दबाव सुरूच राहतो.

फेडरल रिझर्व्हचे उच्च व्याजदर धोरण किमान २०२४ च्या अखेरीपर्यंत कायम राहील आणि हाँगकाँगच्या मालमत्तेच्या किमती आणखी ५-८१TP3T ने कमी होण्याची अपेक्षा आहे. JLL च्या मॉडेलनुसार, पश्चिम कोवलूनमधील आलिशान घरांचा रिक्त जागा दर 12% पर्यंत वाढेल आणि भाडे परतावा दर 2.5% पेक्षा कमी होऊ शकतो.

२. मध्यम-मुदतीचे (३-५ वर्षे) संरचनात्मक परिवर्तन

उत्तरेकडील महानगर क्षेत्राच्या विकासामुळे हाँगकाँगच्या निवासी लँडस्केपला आकार मिळू शकतो. पारंपारिक लक्झरी निवासी क्षेत्रांना सुविधा सुधारणांद्वारे (जसे की ऑलिंपिक स्टेशन TOD व्यापक विकास योजना) त्यांची स्पर्धात्मकता पुन्हा निर्माण करण्याची आवश्यकता आहे.

३. दीर्घकालीन मूल्य पुनर्मूल्यांकन तर्कशास्त्र

समुद्राच्या दृश्यासाठी संसाधने अजूनही दुर्मिळ आहेत, परंतु त्यांचा प्रीमियम फायदा राखण्यासाठी त्यांना कमी-कार्बन इमारती (जसे की सौर काचेच्या पडद्याची भिंत जी लँगचेंग बेमध्ये रूपांतरित केली जाऊ शकते) किंवा स्मार्ट होम सिस्टमसह एकत्रित करणे आवश्यक आहे.

८. मालक आणि गुंतवणूकदारांसाठी धोरणात्मक शिफारसी

१. धारक जोखीम व्यवस्थापन

पुनर्विक्री ते भाड्याने: सर्व्हिस्ड अपार्टमेंट्सच्या सध्याच्या वाढत्या मागणीचा फायदा घ्या (२०२३ मध्ये २३१TP३T ची वार्षिक वाढ) आणि ४१TP३T पेक्षा जास्त परतावा मिळविण्यासाठी प्रयत्न करा.

जागेचे रूपांतर: युनिटचे कार्यात्मक मूल्य वाढविण्यासाठी कामगारांच्या खोलीचे होम ऑफिस (WFH सूट) मध्ये रूपांतर करणे.

२. खरेदीदार सौदेबाजीची रणनीती

एसएसडी लूझिंग डिस्कला लक्ष्य करणे: २०२४ मध्ये १२,००० हून अधिक युनिट्स एसएसडी कालावधी पार करतील आणि सौदेबाजीची जागा १५-२०१TP३T पर्यंत पोहोचू शकते.

विकासकाच्या दुसऱ्या गृहकर्जाचा चांगला वापर करा: नवीन मालमत्ता सामान्यतः 80% पहिले गृहकर्ज + 20% दुसरे गृहकर्ज देतात, ज्यामुळे डाउन पेमेंटची मर्यादा प्रभावीपणे कमी होते.

३. विकासकांसाठी किंमतींचे परिणाम

"प्रगतीशील सवलत" स्वीकारा: पहिल्या १० युनिट्ससाठी ५१TP3T सूट आणि त्यानंतर विकल्या जाणाऱ्या प्रत्येक १० युनिट्ससाठी २१TP3T वाढ, ज्यामुळे टंचाईचा परिणाम निर्माण होईल.

एकत्रित भाडे व्यवस्थापन: बाजारात प्रवेश करण्यासाठी दीर्घकालीन निधी आकर्षित करण्यासाठी ३ वर्षांचे हमीदार भाडे परतावा (४१TP३T प्रति वर्ष) प्रदान करा.

नववी. निष्कर्ष: समुद्राच्या दृश्याची मिथक मिटत असताना बाजारपेठेची पुनर्बांधणी

लॉंग बीचचा तोट्यातील व्यवहार हा केवळ एकाच मालमत्तेचे मूल्य सुधारणा नाही तर हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराच्या उच्चांकावरून घसरण झाल्याचे वास्तव देखील प्रतिबिंबित करतो. जरी 22% ची घसरण लक्षणीय असली तरी ती बाजाराच्या ट्रेंडशी सुसंगत आहे. गुंतवणूकदारांसाठी, हे प्रकरण त्यांना बाजार चक्र, मालमत्तेची वैशिष्ट्ये आणि वैयक्तिक आर्थिक गरजांचे काळजीपूर्वक मूल्यांकन करण्याची आठवण करून देते. खरेदीदारांसाठी, आता बाजारात प्रवेश करण्याची वेळ असू शकते, परंतु त्यांना व्याजदर आणि धोरणात्मक ट्रेंडकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे.

हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारपेठेत "भांडवल कौतुक-चालित" पासून "वापर मूल्य-केंद्रित" असे मोठे परिवर्तन झाले आहे. जेव्हा व्याजदर सामान्यीकरणामुळे लिव्हरेज अवलंबित्व संपते आणि लोकसंख्याशास्त्रीय रचनेमुळे मागणीचे स्वरूप बदलते, तेव्हा पारंपारिक लक्झरी घरांच्या किंमतींचे तर्क तातडीने पुन्हा परिभाषित करणे आवश्यक आहे. भविष्यातील सर्वात लवचिक घरे "मूल्य-सहजीवन" गुणधर्म असतील जी हरित तंत्रज्ञान, लवचिक जागा आणि समुदाय कनेक्शन एकत्रित करतील. बाजारातील सहभागींनी, भूतकाळातील एकतर्फी मूल्यवृद्धीची आठवण ठेवण्याऐवजी, पुनर्मूल्यांकनाच्या या अपरिहार्य लाटेला सक्रियपणे स्वीकारणे चांगले.

पुढील वाचन:

मागील पोस्ट

मॉड्यूलर इंटिग्रेटेड कन्स्ट्रक्शन (MiC) चे फायदे आणि तोटे यांचे विश्लेषण

पुढील पोस्ट

जू रॅन प्रात्यक्षिक युनिट फोटो गॅलरी